Для понимания причин неудач строительных сберегательных касс (ССК) в современной России вспомним успешную практику и рассмотрим историю отечественных законопроектов.

Философию строительных накоплений можно описать фразой «целевые накопления по низкой фиксированной ставке с целью получения целевого финансирования по низкой фиксированной ставке».

Обзор успешной работы ССК

Основная доля успеха приходится на Германию и страны Восточной Европы, где систему создавали те же немецкие кассы, получившие после 1992 года право работать за границей.

Наибольшее развитие ССК получили после окончания Второй мировой войны, когда в Германии не хватало 800 тыс. квартир. Немецкий опыт можно сформулировать в виде четырех основных идей.

Первая идея — взаимопомощь

В фазе накопления вкладчик вносит средства, используемые для удовлетворения потребностей сообщества

В результате заключения договора строительного сберегательного накопления вкладчик становится членом сообщества вкладчиков, связанных единой целью накопления. В фазе накопления вкладчик вносит средства, используемые для удовлетворения потребностей сообщества. Тем самым вкладчик приобретает право на встречное выполнение сообществом своих обязательств в форме выделения ему впоследствии займа на приобретение жилья или улучшение жилищных условий под особо выгодный кредитный процент. Необходимые для этого средства финансируются за счет имеющихся накоплений вкладчиков, а также за счет поступающих накопительных вкладов и вкладов для погашения займов.

Для определения очередности предоставления займов ССК рассчитывает для каждого договора оценочный коэффициент. Вкладчики, имеющие договоры с наивысшим коэффициентом, получают установленную выплату в первоочередном порядке. При этом заем выдается через один-два квартала после получения разрешения.

Основную идею взаимопомощи можно проиллюстрировать следующим примером. Десять человек желают построить дома стоимостью 1000 денежных единиц с годовой нормой сбережений 100 денежных единиц. Каждому требуется копить десять лет. В случае коллективного накопления можно строить уже с первого года, а среднее время ожидания снижается с 10 до пяти с половиной лет.

Распределение индивидуальных взносов

 

1 год

2 год

3 год

10 год

Взнос вкладчика в сберегательную кассу

10 х 100 = 1000

9 х 100 = 900

8 х 100 = 800

1 х 100 = 100

Погашение

= 0

1 х 100 = 100

2 х 100 = 200

9 х 100 = 900

Сумма

1000

1000

1000

1000

Финансирование строительства

1 дом

1 дом

1 дом

1 дом

Вторая идея — точный экономический расчет и дисциплина

Схема финансовых потоков ССК (рис. 1) показывает подходы к финансовой сбалансированности.

Рис. 1. Принципиальная схема работы ССК

Сбалансированность финансов достигается за счет:

  • управления очередью на получение займов,
  • управления рисками при выдаче ссуд,
  • комиссионных сборов для покрытия текущих расходов на функционирование.

Кроме обязательного имущественного страхования присутствовало страхование жизни и комиссионное вознаграждение:

  • невозвратный вступительный взнос в размере 1% от общей суммы договора накопления,
  • сбор за предоставление займа в размере 2% от его суммы,
  • сбор за досрочное расторжение вклада в размере 1%, если вкладчик не хочет ждать положенные шесть месяцев.

На примере контракта на сумму €50 тыс. видна продолжительность формирования реальной выгоды при доступных платежах.

Расчет контракта

Фаза накопления (ставка 2%)

8 лет

Выдача

Фаза погашения (ставка 4,5%)

10 лет

Ежемесячный взнос: 200 евро

Выплата конечной суммы договора

Ежемесячное погашение — 300 евро

Вклад — 40% от конечной суммы договора

Вклад 20 000 евро
Ссуда 30 000 евро

Ссуда на строительство — 60% от конечной суммы договора

20 000 евро

50 000 евро

30 000 евро

Третья идея — комплексность подхода к улучшению жилищных условий

Строительные сбережения являются одним из элементов улучшения жилищных условий.

Составные части жилищного финансирования

Доля финансирования

Источник финансирования

Примечание

50%

Кредит от банка

Ипотека

30%

Кредит строительной сберегательной кассы

Средства из системы накоплений:
конечная сумма контракта, состоящая из кредита ССК (60%) и сберегательного вклада (40%)

20%

Строительный сберегательный вклад

Можно получить ссуды от страховой компании, работодателя, государственных учреждений. Как правило, право первой ипотеки предоставляется банку.

Четвертая идея — объединение государственных и коммерческих усилий

Успех системы строительных сбережений в Германии основывался на включении ее в систему жилищной, экономической и социальной политики.

Системное влияние государства на систему строительных сбережений

Фактор

Формы влияния (поддержки)

1

Надежность

1. Закон о ССК как специальных кредитных организациях.
2. Членство в Ассоциации возмещения убытков немецких банков.
3. Членство в Фонде защиты вкладов строительных сберегательных касс.
4. Ограничение по размещению свободных средств вкладчиков

2

Стимулирование постоянных накоплений

1. Налоговый вычет на накопительный взнос по контракту на каждого члена семьи.
2. Государственная премия к взносам в размере 10% на человека, на семью 20% (с ограничениями).
3. Льготы по налогообложению работодателя, если он доплачивает работнику премию за накопления от своего имени на вклад (с ограничениями).
4. Премия при строительстве или приобретении дома при наличии детей (один раз в жизни)

3

Стимулирование долгосрочности накоплений

1. Государственная премия начисляется ежегодно, но фактически переводится на счет через семь лет.
2. Контракты дают преимущества только при длительном накоплении. Расторжение очень невыгодное

4

Отсутствие излишней борьбы за права потребителей при формировании доходов ССК

Значительное количество комиссионных вознаграждений.
Ограничения, налагаемые на клиента.
Отсутствие критики страхования жизни как навязанной услуги

5

Стабильность условий

Ссуды выплачиваются за счет накопительных вкладов, и система функционирует в значительной степени независимо

6

Конкуренция и распределение рисков

Интеграция различных финансовых инструментов для оплаты недвижимости.
Рефинансирование ипотечного кредита является одной из возможных целей использования суммы контракта

Пик немецкой системы пришелся на начало 2000-х годов, когда имела место конкурентная среда с двумя типами участников:

  • 11 земельных строительных сберегательных касс (доля — 35%),
  • 20 частных строительных сберегательных касс (доля — 65%).

Судьба законопроектов о «Строительных сберегательных кассах» в России

Картина с принятием законопроектов получается довольно грустная (табл. 5). Законопроект 2016 года очень близок к тексту 2012 года и отличается только в описании использования материнского капитала и кредитования капитального ремонта.

История законопроектов

Период

2002

2007–2009

2012–2014

2016

Авторы

Грачев И. Д., Дмитриева О. Г., Никитчук И. И., Резник Б. Л.

Дмитриева О. Г., Миронов С. М.

Грачев И. Д., Дмитриева О. Г., Миронов С. М., Крутов А. Д., Ушаков Д. В., Петухова Н. Р.

Грачев И. Д., Дмитриева О. Г., КрутовА. Д., Петухова Н. Р

Вкладчики

Физические лица

Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, юридические лица

Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, ТСЖ, ЖК, ЖСК

Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, ТСЖ, ЖК, ЖСК, кооператив по капитальному ремонту МКД

Цели кредитования

Улучшение жилищных условий

Улучшение жилищных условий

Улучшение жилищных условий

Улучшение жилищных условий.
Капитальный ремонт

Минимальный срок накопления

Не указано

Два года

Два года

Два года (три для капремонта)

Превышение ставки кредита над ставкой депозита

Не указано

3% годовых

3% годовых

3% годовых

На какие категории вкладчиков распространяется господдержка

Вкладчики ССК

Граждане РФ

Граждане РФ, ТСЖ, ЖК, ЖСК

На улучшение жилищных условий:
граждане РФ, ТСЖ, ЖК, ЖСК.
На капремонт:
ТСЖ, ЖК, ЖСК, кооперативы по капитальному ремонту

Формы господдержки

Формы господдержки отнесены к ведению правительства

Премия 20% к годовому приросту вклада с учетом начисленных процентов, но не более 14 тыс. руб. в год

Премия 20% к годовому приросту вклада с учетом начисленных процентов, но не более 26 тыс. руб. в год

Улучшение жилищных условий.
Премия 20% к годовому приросту вклада с учетом начисленных процентов, но не более 30 тыс. руб. в год.
Направление материнского капитала в качестве взноса в ССК.
Капремонт:

премия в виде 20% к годовому приросту вклада с учетом начисленных процентов, но не более 62 руб. на квадратный метр в год

Расшифровка жилищных условий

Приобретение, строительство жилого помещения.
Модернизация жилого строения, находящегося в собственности физлица.

Приобретение, строительство жилого помещения.
Модернизация жилого строения, находящегося в собственности физлица, ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Ремонт общей долевой собственности членов ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Первоначальный взнос для получения кредита.
Погашение жилищных кредитов

Приобретение, строительство жилого помещения.
Модернизация жилого помещения.
Капитальный ремонт объектов общего имущества МКД.
Первоначальный взнос для получения банковского кредита.
Погашение жилищных кредитов.

Приобретение, строительство жилого помещения.
Модернизация жилого помещения.
Капитальный ремонт объектов общего имущества МКД.
Первоначальный взнос для получения кредита.
Погашение жилищных кредитов.

Виды обеспечения

Ипотека,
залог движимого имущества

Ипотека,
залог движимого имущества,
залог ценных бумаг

Ипотека,
залог движимого имущества,
залог ценных бумаг

Улучшение жилищных условий:
ипотека, залог движимого имущества,
залог ценных бумаг.
Капремонт — гарантия регионального оператора капремонта

Кредиты без обеспечения

Точно не указано

До 200 тыс. руб.

До 750 тыс. руб.

До 1 млн руб.

Результат (прогноз)

Не принят

Не принят

Не принят

Не будет принят

Посмотрим на законопроект с точки зрения системного подхода, при котором любой объект исследования и управления рассматривается как целостная система, цели каждого элемента которой формируются исходя из предназначения системы.

Вопросы можно разбить на несколько групп.

Группа 1. Технические вопросы по тексту, которые потребуют уточнений, в том числе:

  • текст содержит огрехи в виде неправильных падежей и внутренних ссылок;
  • недостаточно конкретизированы ценные бумаги, что может вызвать затруднения при использовании в качестве обеспечения и ограничения для работы на рынке ценных бумаг;
  • упомянуты кооперативы по капитальному ремонту, которые являются новацией.

Группа 2. Практические вопросы реализации, которые могут потребовать дополнительных усилий, в том числе:

  • не учтена возможная материальная выгода вкладчика;
  • недостаточно прописана очередность получения кредитов, которая является краеугольным камнем в управлении финансовыми потоками и обеспечивает принципиальную реализуемость сберегательного контракта;
  • движимое имущество является непрофильным обеспечением для ССК;
  • использование в качестве основного обеспечения недвижимого имущества осложняется добавлением «…а также ценными бумагами». Подобное добавление лишь вызывает вопросы, включая возможность ценных бумаг быть единственным видом обеспечения;
  • размер необеспеченного кредита в 1 млн руб. выглядит не соответствующим задаче минимизации рисков и среднему размеру ипотечного кредита (1,8 млн руб.);
  •  использование кредита ССК в качестве первоначального взноса для получения банковского кредита требует взаимодействия кредиторов в части ипотеки.

Группа 3. Изменение основной идеи жилищных накоплений как взаимопомощи равных вкладчиков ставит несколько принципиальных вопросов:

  • участие в качестве вкладчиков юридических лиц нарушает саму идею персонального сберегательного контракта;
  • включение в инструмент жилищной политики РФ иностранных граждан и лиц без гражданства вызывает вопрос на соответствие этой нормы целям законопроекта;
  • смешивание двух накопительных идей в одном проекте из-за добавления накоплений на капремонт не выглядит логичным. Во-первых, система капитального ремонта содержит в себе механизм постоянных ежемесячных (вечных) взносов, который позволяет построить систему кредитования. Во-вторых, идея гарантии регионального оператора, который формирует свои средства из обязательных по закону взносов, на добровольный бизнес, выглядит сомнительной. В-третьих, накопление взносов на капремонт на счете регионального оператора является только одним из возможных способов. В-четвертых, сомнительна идея субсидирования накоплений на капремонт при нерешенных вопросах собираемости обязательных взносов.

Группа 4. Рациональность использования бюджетных средств вызывает вопросы:

  • учет в расчете поощряемого накопления начисленных процентов нарушает логику поддержки персональных усилий гражданина по накоплению, так как учет процентов приводит к косвенной поддержке финансовой схемы;
  • передача материнского капитала в состав накопительного взноса приводит к нарушению индивидуальности использования этих средств;
  • не рассмотрена экономия бюджетных средств в виде начисления средств господдержки без физического перевода до момента приобретения жилья;
  • не предусмотрена поддержка без прямого финансирования, например льготное налогообложение работодателей, поощряющих накопление работников.

Описанные вопросы демонстрируют только часть дискуссии при обсуждении законопроекта и позволяют предположить, что в 2016 году его не примут.

В заключение попробуем ответить на вопрос: могут ли быть запущены строительные сберегательные кассы в России?

Немецкий опыт показывает, что было осуществлено внедрение строительных сбережений в общественное сознание: начали заниматься взаимопомощью из бедности, потом привыкли, потом нашли выгоду, а потом сделали образом жизни и частью финансовой системы.

Перспективы развития строительных сберегательных касс, или Когда будет пятая попытка?

Закон хорошо работает в случае, если он нужен для обеспечения практической реализации бизнес-идеи или общественной идеи. В обоих случаях нужен заказчик, заинтересованный в реализации идеи.

Первое. У идеи ССК первым выгодоприобретателем является государство, которое может заинтересоваться еще одним механизмом улучшения жилищных условий граждан. Но государство отрабатывает другие инструменты, под которые создана соответствующая инфраструктура и нормативная база. Государство станет заказчиком новой схемы только в случае признания недостаточности действующих механизмов.

Второе. Возможно, крупный игрок ипотечного рынка почувствует недостаточность темпов роста ипотечного кредитования и задумается об использовании инструмента жилищных накоплений, переходящих в кредит. В этом случае картина может принципиально измениться.

Интерес бизнеса должен быть простимулирован объявлением законодательной и исполнительной властью включением системы жилищных накоплений в досрочную стратегию развития.

Две категории бизнеса могут иметь практический и долгосрочный интерес к участию в системе, что аналогично немецкому опыту:

  • региональные жилищные накопительные общества, создаваемые при участии органов власти и местных финансовых институтов;
  • крупные федеральные банковские холдинги, заинтересованные в еще большой синергии многопрофильной деятельности.

Стоит отметить, что в наших условиях этот полезный механизм может стать удобным для определенного клиентского сегмента, но должен рассматриваться как дополнение к действующим системам, а не как новый равноправный конкурент.

Третье. Идеальным является совпадение интересов бизнеса и государства. В этом случае законопроект будет легко изменен в соответствии с логикой бизнесмодели и заказчиков.

Вывод.Пятая попытка принять закон «О строительных сберегательных кассах» состоится и будет удачной, если будет заказчик этой идеи.