Мало того, в январе-феврале следует ожидать, что размер ипотечного портфеля превысит объем портфеля потребительских кредитов (см. рис. 1).

Этих результатов банковской системе удалось добиться благодаря программе субсидирования ставок из средств федерального бюджета по ипотеке таким образом, чтобы ставка для конечного заемщика не превышала 12% годовых (см. справку).

СПРАВКА. Постановление правительства № 220 от 13 марта 2015 года. Субсидируются кредиты по объектам недвижимости первичного рынка стоимостью не более 3 млн рублей., а для Москвы и Санкт-Петербурга — не более 8 млн рублей. Заемщик получает ипотечный кредит сроком до 30 лет по ставке не более 12,5% годовых. Банки получают компенсацию упущенной выгоды в размере разности между 12% и ключевой ставкой, увеличенной на 3,5 процентного пункта.

Сравним динамику ипотечного портфеля в 2009 и в 2015 годах. В 2009-м в начале года рост был связан с активными вложениями в недвижимость в условиях тогдашней ограниченной девальвации. Но во втором-третьем квартале рынок рухнул, и лишь в конце года появились признаки его оживления. Однако к устойчивому росту удалось перейти лишь во втором квартале 2010 года. Иная картина наблюдалась в 2015-м: после введения субсидируемой ипотеки выдачи начали восстанавливаться, и рынок сразу пошел в рост. Из 919 млрд рублей выдач по ипотеке 374 пришлось на субсидированную, что составило почти 41%.

Важно отметить, что субсидированная ипотека решала важную социальную задачу: средний размер приобретенного жилья составил немногим более 50 кв. м, а средняя стоимость — 2,8 млн рублей. Конечно, сказались ограничения программы по максимальной стоимости объекта (см. справку). Но любопытно, что соотношение собственных средств заемщика и ссуды банка в среднем составляло 37% (изменяясь от 30% до 47%) при установленных программой 20%. Государство, потратив на субсидирование чуть меньше 2,7 млрд рублей, обеспечило возможность приобретения квартир более чем для 210 тыс. российских семей, не говоря уже о поддержке строительной и смежных с ней отраслей и банковской системы.

Что было бы, если бы не было субсидирования? Если основываться на динамике 2008 года, сокращение ипотечного портфеля составило бы 94 млрд рублей, а разность с текущим портфелем — 502 млрд рублей, что даже превышает объем остатка субсидированной ипотеки (344 млрд рублей на 01.01.16) на 158 млрд рублей. Последняя цифра означает, что субсидирование дало значительный мультипликативный эффект даже в ипотечном кредитовании. За счет прилива свежих средств в операции с недвижимостью была восстановлена уверенность участников рынка: девелоперов, заемщиков и банков, в том числе и по кредитам, не подпадающим под программу, например на вторичном рынке.

В случае перехода к новым мерам стимулирования рынку нужно будет привыкнуть к ним, изменить банковские системы, заемщикам осознать перспективы и принять решения.

Что будет дальше, в 2016 году? Несмотря на эффективность программы субсидирования, правительство и Минфин выразили мнение о необходимости завершения программы. Даже просто в случае перехода к новым мерам стимулирования рынку нужно будет привыкнуть к ним, изменить банковские системы, заемщикам осознать перспективы и принять решения: значит, будет какой-то локальный провал. И будут ли новые меры поддержки столь же эффективны? Если нет, то следует ждать снижения темпов роста ипотеки с 10% до 5% или даже ниже по году. Одно из предложений — снизить требования к первоначальному взносу с 20% до 10%. Но это может увеличить риски для банков, и кроме того, как видно из статистики, это ограничение не является критическим.

Разумнее было бы наоборот, расширить стоимостные границы программы. Средняя фактическая стоимость квадратного метра по ней составила около 56 тыс. рублей. Это означает, что «трешку» в регионах и «двушку» в Москве по ней не приобрести. Значит, необходимо увеличение предела стоимости до 4,5 млн рублей по регионам и до 12 млн по Москве и Подмосковью с Питером и Ленобластью.

Понятно нежелание Минфина принимать обязательства по расходам вплоть до момента снижения ключевой ставки до уровня 8,5% годовых: видно, что до этого далеко. Но бюджетная эффективность таких расходов явно выше многих других программ антикризисного плана.