Ипотека становится все более доступной для россиян. Ставки понемногу снижаются, условия кредитования становятся менее жесткими — уходят в прошлое скрытые комиссии, моратории и штрафы за досрочное погашение ссуды. Появились такие возможности, как рефинансирование кредита или кредитование с плавающей ставкой. О нынешнем состоянии российского ипотечного рынка и о способах сэкономить при покупке жилья в интервью «Профилю» рассказал заместитель председателя правления и руководитель розничного блока Нордеа Банка Андрей Мальцев.

- Что сегодня представляет собой российский ипотечный рынок?

- Российский ипотечный рынок находится в стадии активного развития. Темпы его прироста — 30—40% в год. В 2012 году российские банки выдали кредитов на покупку жилья более чем на 1 трлн рублей. По моему прогнозу, до конца 2013 года мы достигнем показателя в 1,3 трлн рублей. Говорить о закредитованности россиян ипотечными кредитами явно преждевременно, потенциал этого рынка очень высок. В США 80% недвижимости приобретается в ипотеку, у нас же этот показатель не превышает 30%. Сегодняшние высокие темпы роста ипотеки, если ничего непредвиденного в экономике не произойдет, сохранятся еще на протяжении как минимум нескольких лет.

- Не сдерживается ли развитие рынка высоким уровнем ставок?

- Проценты по ипотеке постепенно снижаются: в начале года средняя ставка по рынку была 12,9% годовых в рублях, сейчас она опустилась на 0,5 процентного пункта. По итогам года снижение достигнет 0,7 процентного пункта. При стабильной макроэкономической ситуации понижательный тренд, который мы наблюдаем в последние месяцы, сохранится. В дальнейшем ставки по рублевым кредитам могут опуститься до 11% годовых, и я считаю, что в нынешних экономических условиях это вполне разумная ставка для России.

- Заемщики могут с вами не согласиться. Если посмотреть на Европу, там наверняка ставки по ипотеке ниже...

- Все относительно. Если сравнивать ставки по кредитам в валюте, то разница будет не такой уж значительной. Ставки по валютным кредитам — 7—8% в России и 6,5%, например, в Испании. При этом также важно соизмерять уровень кредитных ставок с инфляцией, которая в России около 8%, а в Испании — 0,5% годовых. Я беру Испанию для сравнения как типичный и не самый экономически благополучный регион Европы. Конечно, ставки в Скандинавии или Германии ниже, но корректно ли сравнивать Россию с этими странами? Ни экономика, ни уровень развития ипотечного рынка у нас и у них несопоставимы. В Германии ипотечный портфель составляет порядка 70% ВВП страны, в России — около 3%.

- Некоторое время назад прозвучало предложение банкам снизить свою маржу, чтобы ставки по ипотеке снизились. Как вы на это смотрите?

- Не думаю, что это могло бы заметно повлиять на ставку, ведь ипотечное кредитование не самая высокодоходная сфера банковского бизнеса. В том же потребительском кредитовании, например, средняя ставка в два раза выше, чем в ипотеке, уровень маржи в среднем выше в 2,8 раз, притом что стоимость фондирования ипотечных кредитов не так сильно отличается от стоимости фондирования потребкредитов. Конечно, в ипотечном бизнесе у банков есть определенный потенциал повышения эффективности, но даже его реализация не приведет к кардинальному снижению ставок на рынке ипотечных кредитов в целом. Ведь ипотечные ставки зависят в первую очередь от макроэкономической ситуации. И только в случае ее кардинального улучшения, снижения инфляции и т.д. можно будет говорить о существенном снижении ставок.

- Кто сегодня главный игрок на нашем ипотечном рынке?

- Подавляющая часть совокупного ипотечного портфеля приходится на госбанки, портфели которых в среднем растут на 30—40% в год, как и весь рынок. Нордеа Банк входит сегодня в топ-15 игроков на этом рынке. За девять месяцев текущего года мы выдали на 71% больше ипотечных кредитов, чем в 2012 году. Прогноз по году у нас оптимистичный — вырасти не менее чем на 65%. За три года мы практически утроили свой портфель даже при сокращении сети продаж. Мы сконцентрировали свое присутствие на европейской территории страны. Надо фокусироваться на тех рынках и направлениях, где ты можешь успешно конкурировать. Мы определили для себя направления, где мы можем работать наиболее эффективно, и показатели последних лет подтверждают — решение было правильным.

- Чем вы можете привлечь клиентов — ставкой?

- Ставка в ипотеке, по моему мнению, не самое главное, хотя у нас она одна из самых низких на рынке. Но мы стараемся привлекать клиента не только этим, а более гибкими требованиями к заемщикам и интересными условиями. Ведь идеальная ипотека — это конструктор, который клиент может настроить с максимальным удобством для себя. И мы к этому идеалу стремимся. Кроме привлекательных ставок у нас очень низкий первоначальный взнос — 10% и длинные сроки кредитования — до 30 лет. Кроме фиксированной ставки мы предлагаем линейку комбинированных ставок с фиксацией от года до 10 лет. Мы предоставляем клиенту возможность выбрать способ погашения кредита — дифференцированными или аннуитетными платежами. Мы принимаем различные способы подтверждения дохода, а также при рассмотрении заявки мы можем учесть совокупный доход заемщика и его ближайших родственников. Мы не требуем у заемщиков постоянной прописки. Мы можем выдавать ипотечные кредиты без поручителей и проводим альтернативные сделки купли-продажи — многие наши конкуренты этого не делают. Мы предлагаем кредиты под залог имущества, записанного как на заемщика, так и на третье лицо. Это может быть квартира, земельный участок с домом или без дома. При этом не обязательно отдавать в залог тот объект, который заемщик приобретает, — мы рассматриваем все варианты. Мы сознательно достаточно давно отказались от всех дополнительных комиссий, тем более скрытых. У нас в банке нет никаких мораториев и штрафов за досрочное погашение кредита — мы были одними из первых на рынке, кто от них ушел. Наконец, мы готовы рефинансировать кредит заемщика, взятый на покупку жилья в другом банке, предложив ему деньги на более долгий срок, под меньшую ставку, под разные виды платежей и ставок.

- Услуги по рефинансированию кредитов в последнее время оказывают и другие банки...

- Да, есть банки, которые тоже предлагают рефинансирование, но при этом большинство предлагает сначала погасить кредит в другом банке и только потом открывают кредитную линию. Мы же выдаем человеку кредит, даже если объект еще не выведен из-под залога у первого кредитора. Мы принимаем на себя этот риск, и я не вижу в этом ничего страшного. Ипотека — это очень качественный рынок, здесь достаточно несложно просчитать риск заемщика. Постепенно и другие банки придут к этому, поняв, что это не те риски, которых надо бояться.

- Один из продуктов, который вы продвигаете, — это ипотека с комбинированной ставкой. Какой резон клиенту брать такой кредит?

- Преимущество комбинированной ставки очень простое — экономия средств. Мы говорим клиенту, подумайте, за какой срок вы планируете погасить кредит. На длинный срок ставка по кредиту выше, чем на короткий срок, — это простая экономика. Обычно люди берут кредит на максимальный срок, но отдают его гораздо раньше. Около половины заемщиков гасят всю сумму кредита в течение пяти лет. Мы предлагаем клиенту зафиксировать ставку на эти пять лет или на любой удобный для него срок от года до 10 лет на более низком уровне, чем при условии фиксации ставки на весь срок кредита. По истечении срока фиксации начинает действовать плавающая ставка, которая привязана к рынку — к ставкам MosPrime или LIBOR в зависимости от валюты кредита.

- Вы одни из немногих на рынке, кто предлагает заемщикам схему дифференцированных платежей по ипотеке. Не считаете ли вы ее более рискованной, чем классический аннуитет?

- Здесь нет риска ни для клиента, ни для банка. Нам просто важно предоставить клиенту максимально широкие возможности выбора. Да, дифференцированный платеж по сравнению с аннуитетом чуть более выгоден для клиента и чуть менее — для банка. Но пытаться из-за этого ограничивать клиента и не давать ему возможности использовать такую схему погашения я считаю неправильным.

- Предлагаете ли вы своим клиентам какие-то бонусы?

- У нас действует программа лояльности, идеологию которой мы позаимствовали у материнской группы Nordea. У нас она носит название «Домашний банк». Ее суть: чем больше продуктов вы покупаете у банка, тем дешевле они вам обходятся. Всем клиентам в рамках программы присваиваются разные статусы. К примеру, клиент с серебряным статусом может получить скидку на ипотеку в размере 0,1% годовых от ставки, с золотым — до 0,2%, на длинных сроках получается серьезная экономия. При этом статус, дающий право на скидку, получить довольно легко — для серебряного достаточно пользоваться двумя услугами и иметь общую сумму накоплений и кредитов в банке в размере 200 тыс. рублей, для золотого — четыре услуги и 1 млн рублей суммарных накоплений и кредитов. Кроме того, у нас есть привилегии для сотрудников компаний, которые имеют расчетный счет или зарплатный проект в банке — для них скидка по ипотеке также может составлять до 0,2% годовых.

- Какие выгоды вам дает наличие западного акционера?

- В первую очередь тот факт, что мы являемся «дочкой» столь мощного европейского финансового института, позволяет нам иметь наивысший из возможных на российском рынке рейтинг надежности и дешевле привлекать фондирование как в России, так и на внешних рынках. Для наших клиентов это также является подтверждением нашей стабильности и устойчивости. Кроме того, мы имеем возможность заимствовать технологии и практики работы, многие из которых для России инновационны.

Вместе с Nordea мы развиваемся в рамках единой для всех банков группы стратегии. В частности, стратегия повышения эффективности, которую в последние три года группа Nordea реализует во всех странах присутствия, позволила нам существенно сократить издержки и направить высвободившиеся ресурсы на развитие бизнес-технологий. Например, в ипотеке мы сейчас заканчиваем проект, цель которого — сократить сроки выдачи. Еще недавно про нас говорили: «Хочешь самый дешевый и лучший по условиям кредит, но готов ждать — иди в Нордеа Банк». Быстрые, но высокорисковые ипотечные кредиты не наш путь. Увеличение скорости выдачи кредита за счет снижения внимания к рисковой составляющей не вписывается в концепцию развития скандинавской банковской группы. Но при этом мы активно работаем над сокращением времени выдачи кредита не в ущерб риску: за последнее время мы увеличили скорость принятия решения по заявке на ипотечный кредит в два с половиной раза. Везде, где это от нас зависит, мы существенно сократили сроки обработки документов. Сейчас мы полностью автоматизируем свой ипотечный процесс. Так что наши клиенты уже в ближайшее время смогут оценить не просто удобную и выгодную, но и быструю ипотеку в Нордеа Банке.