президент Института экономики города Надежда Косарева– Сейчас рынок аренды жилья существует в «сером» виде. Думаю, почти 99% квартир сдается нелегально. Возможно ли создание цивилизованных отношений, где права арендаторов и арендодателей будут защищены, а налоги – выплачены?

– Вопрос о необходимости развития рынка цивилизованной аренды жилья был поставлен сравнительно недавно. До этого в нашей жилищной политике делался акцент на приобретение жилья в собственность, активно развивалось ипотечное кредитование. На сегодняшний день в развитии механизмов, помогающих приобрести жилье в собственность, достигнут определенный результат: примерно 26–27% населения могут взять ипотеку и купить себе жилье. Это немного, но если сравнить с 2004 годом, когда этот показатель составлял 9%, то прогресс очевиден. Ипотечное кредитование продолжает развиваться. Сейчас по объемам выдачи жилищных кредитов мы не только вышли на докризисные объемы (на уровень 2008 года), но и превысили их: в прошлом году ипотечных кредитов было выдано больше, чем на 1 трлн. рублей.

Именно после кризиса на повестку дня стали ставить вопрос о развитии рынка арендного жилья. Это произошло по двум причинам.

Во-первых, очевидно, что необходимо продолжать развивать механизмы, повышающие доступность жилья. В том числе сегмент арендного жилья, который пока вообще не создан.

Во-вторых, уроки кризиса, особенно в Америке, показали, что нельзя до бесконечности повышать доступность приобретения жилья в собственность, поскольку это может плохо закончиться.

– Ипотека «сабпрайм» имеется в виду?

– Да. Если ипотека выдается на рыночных условиях, то это замечательно. Но то, что происходило в США – когда кредиты выдавались не на рыночных условиях, когда стали развивать целый сегмент ипотеки исключительно с целью повышения доступности жилья, когда в банки стали приходить люди, у которых нет доходов, и им все равно выдавали кредиты, – недопустимо. После кризиса стала понятна необходимость развития каких-то альтернативных механизмов решения жилищного вопроса.

Кстати, о возрастающей роли арендного жилья сейчас стали говорить не только у нас, но и во всем мире. Поддержать эту идею можно разными способами.

Например, в Америке используется механизм субсидирования арендных платежей – когда выдаются субсидии на аренду частного жилья, которое сдается по рыночным ценам. В Европе есть аналогичные программы субсидирования. В России такие субсидии предоставляются только нанимателям социального жилья – то есть они рассчитываются исходя из ставок социального найма. В результате если вы хотите снять квартиру на частном рынке, то этой субсидии вам явно не хватит. При этом во многих европейских странах получил существенное развитие сегмент некоммерческого найма (он там называется – социальное жилье). Такое жилье находится не только в собственности государства и муниципалитетов, как у нас, но и в собственности частных организаций, в том числе некоммерческих, и существенно субсидируется государством в различных формах.

– Есть ли задача по легализации существующего рынка аренды?

– Да, такая задача поставлена. Она имеет очень важное значение, например, для Москвы, где рынок аренды достаточно велик и при этом является «теневым».

Сейчас в столице сдается внаем частными лицами около 400 тыс. квартир и комнат. При этом подоходный налог платят не больше 3–4% собственников. Из-за этого бюджет ежегодно недополучает порядка 27 млрд. рублей.

– Как заставить платить? Как сделать так, чтобы люди добровольно теряли часть своего дохода?

– То, что плохо платятся налоги, является особенностью культуры нашей страны. Наверное, потребуется очень много времени, чтобы ее изменить. Нужно сделать так, чтобы люди понимали, что бюджет тратится честно, открыто, прозрачно, что средства расходуются на насущные социальные цели.

До этого в целях легализации рынка аренды применялись административные меры, в частности, обходы участковыми домов с целью выявления нелегально сдаваемых квартир. Но это не дало никакой отдачи.

В данном случае было бы правильнее использовать стимулирующие механизмы: когда люди будут получать какие-то преимущества, стимулирующие их на выход из «тени», на уплату налогов. Здесь мы предлагаем несколько мер.

Во-первых, необходимо повысить защиту прав нанимателей и наймодателей по договору найма. Сегодня даже если реально заключен договор, и уплачены необходимые налоги, наше гражданское законодательство все равно защищает права сторон очень слабо. В то время как в европейском законодательстве арендные правоотношения и механизмы защиты арендаторов и арендодателей детально прописаны.

В этой сфере договорных отношений очень серьезную защиту должна получить еще одна сторона – другие собственники, люди, которые проживают в том же многоквартирном доме. Сегодня тема «резиновых» квартир, когда арендодатели бесконечно кому-то сдают свое жилье, не особо занимаясь вопросами, связанными с поведением квартирантов, соблюдением ими общественного порядка, весьма актуальна. Эти моменты также должны быть отрегулированы.

Если в договоре найма у нас будет создана соответствующая правовая конструкция, то это станет преимуществом для всех сторон арендных отношений.

Кроме того, нужно применять меры налогового стимулирования. Сегодня наймодатели должны платить налог по ставке 13% (за исключением тех, кто перешел на патентную систему налогообложения, но она мало для кого привлекательна по многим причинам). Было бы рационально ввести ставку подоходного налога наймодателей, например, в размере 6%.

Третий инструмент – установить обязательную регистрацию договоров найма, заключаемых на срок более одного года.

Только в сочетании таких мер можно достичь положительного результата.

– Когда перечисленные меры начнут действовать?

– Налоговые поправки пока еще только обсуждаются. Мы сейчас готовим проект закона о защите прав нанимателей и наймодателей. Что касается регистрации договоров, заключенных на срок более года, то этот момент включен в закон о некоммерческом найме жилья, который принят Госдумой в первом чтении.

– Могут ли в ближайшем будущем появиться доходные дома, которые строились бы исключительно для сдачи в аренду?

– На сегодняшний день строительство доходных домов как инвестиционные проекты неинтересно ни инвесторам, ни застройщикам. Ведь у них есть более выгодная форма инвестиций – строительство домов, в которых квартиры тут же продаются. Особенно интересно, если это происходит путем долевого участия – когда застройщик даже не инвестирует средства (инвестируют «дольщики»), а просто получает прибыль.

Доходные дома, скорее всего, были бы неинтересны и потенциальным арендаторам. Потому что для того, чтобы стать инвестиционно привлекательной для собственников, арендная ставка в таких домах, например, в Москве, была бы раза в два выше, чем на «теневом» рынке частной аренды. Поэтому такие дома должны существенно конкурировать по качеству.

Так что пока реальных перспектив для появления доходных домов я не вижу. Хотя единичные примеры подобных проектов есть. Например, в Москве частные инвесторы построили несколько таких домов, но квартиры в них сдаются по очень высокой цене для граждан с высокими доходами.

Сейчас АИЖК пытается реализовать одну идею в сфере строительства доходных домов, заключающуюся в разделении интересов застройщика и инвестора. Застройщику интересно построить и быстро продать. После реализации объекта нужно найти такой механизм, который был бы интересен покупателям-инвесторам. Предлагается попробовать такую форму, как ПИФы. Участники паевых фондов недвижимости имеют свою долю, у которой есть определенная цена. При этом держатели паев хотят получать доход (по крайней мере, такой, который будет несколько выше, чем по депозиту в банке), но им не нужно ежемесячно получать возвратность своих инвестиций. Они вернут их, когда продадут свой пай. Получается, что, инвестируя в доходные дома средства пайщиков, в арендную плату нужно будет вкладывать только текущую доходность, а не полную возвратность инвестиций. Плата за наем таких квартир может быть приближена к существующей на рынке.

Но, повторюсь, на «теневом» рынке аренды сейчас присутствует дисконт за «тень». Конкурировать с «тенью» очень сложно.

– Если рынок аренды выйдет из «тени», то арендная плата повысится?

– Это палка о двух концах. С одной стороны, в этом случае аренда должна подорожать. С другой стороны, при выходе сегмента из «тени», на него появится дополнительный спрос и дополнительное предложение тех, кто сегодня, в условиях «тени», на рынке аренды не присутствует. А это уже ведет к снижению стоимости аренды.

– Прошел год с момента появления «новой Москвы». Как вы оцениваете этот проект? Оправдались ли ожидания?

– У меня никогда не было никаких ожиданий.

– Почему?

– Я не считаю, что административные решения об изменениях границ города решают проблемы этого города. Пока эти административные меры демонстрируют слабость нашей системы устройства, показывают, что субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления не умеют договариваться между собой, не могут строить совместных планов, программ, реализовывать что-то совместно.

Тема развития Москвы требует гораздо более сложных мер. Вообще агломерации развиваются по своим собственным закономерностям, часто вопреки управлению, и искусство управления состоит именно в том, чтобы понять агломерационные процессы, попытаться сгладить их негативные стороны и поддержать развитие позитивных. Это достаточно сложный процесс.

Несмотря на присоединение новых территорий, Москва и московская агломерация в целом будет жить своей жизнью, она будет развиваться по своим законам.

Пока же мы видим огромные транспортные проблемы, отсутствие конкурирующих мест приложения труда на периферии города. Что происходит с развитием жилищной сферы? Мы видим, что вся периферийная зона Москвы и вокруг Москвы застраивается все выше и выше! Думаю, не нужно, чтобы жилищное строительство и дальше развивалось в такой же форме.

Выходом может стать создание в стране еще одной центральной территории вокруг Москвы, которая конкурировала бы с территорией современной Москвы. Ее развитие представляется более рациональным, чем концентрация всего развития в одном месте. Если бы вокруг Москвы развивали полицентричную схему с совершенно новой системой застройки – с качественным малоэтажным жилищным строительством, хорошей городской средой, с местами приложения труда, и с усилением хордовых передвижений по этой территории – то это было бы более рациональным, чем то, что есть сейчас.

– Какими методами можно стимулировать развитие малоэтажного строительства? Ведь если застройщик строит один огромнейший многоэтажный дом, то инвестиции отбиваются очень быстро.

– Застройщик ведет себя вполне рационально. Он так и должен себя вести, поскольку для него главное – это получить прибыль.

Единственный способ, который существует, – это градостроительная политика. Сейчас у нас градостроительная политика не жесткая, она никогда не доводится до конца. Любой крупный застройщик, который имеет серьезную лоббирующую силу, всегда может пролоббировать изменения разрешенных параметров строительства, он в состоянии согласовать любые изменения под свой проект.

Это, конечно, не градостроительная политика, это некая публичная видимость, которая в конечном итоге все равно меняется в угоду экономическим интересам того или иного девелопера. Градостроительная политика должна быть рациональной и строго проводимой.

Фонд «Институт экономики города» проводит исследования о барьерах в жилищном строительстве. Так какие основные препятствия существуют в этой сфере?

– Мы начали проводить это исследование с НОСТРОЙ в 2001 году в 43 городах России (Москва не входила в их число). Сейчас проводим второй этап этой работы. Выяснилось, что в среднем при строительстве одного многоквартирного дома застройщик должен пройти сто процедур, потратить три года и 25 млн. рублей (существенная доля средств идет на подключение к инженерной инфраструктуре).

Если разделить все административные процедуры на те, которые установлены на федеральном уровне, и те, которые действуют на региональном и местном уровнях, то увидим, что их основная часть принята именно на региональном и местном уровнях (около двух третьих), и в 99% случаев они противоречат федеральному законодательству.

Основные барьеры – процентов 60–70 – присутствуют на начальной стадии до получения разрешения на строительство. Могу только предположить, что так происходит по причине теневого характера всей административной системы.

По результатам исследования мы подготовили описание нормативного города – это набор процедур, который установлен на федеральном уровне. Идея была в том, чтобы принять его на уровне правительства и добиться того, чтобы все процедуры, действующие на региональном и местном уровнях, по крайней мере, не противоречили бы федеральному законодательству.

Но до сих пор такой перечень федеральных процедур так и не принят.

– В начале беседы вы упомянули об активном развитии ипотечного рынка. Но здесь по-прежнему многое упирается в фондирование банков. Одно из недавних предложений АИЖК – секьюритизировать ипотечные кредиты любой категории качества. Не приведет ли это к ухудшению кредитных портфелей банков?

– Я считаю, что нельзя включать в ипотечное покрытие любые кредиты. Существуют стандарты АИЖК в отношении первичного рынка. Нужно использовать аналогичные стандарты для вторичного рынка и впоследствии включать в ипотечное покрытие только те кредиты, которые отвечают стандартам Агентства. При секьюритизации каких-то нестандартных продуктов это обязательно должно указываться в проспекте эмиссии, чтобы инвесторы понимали свои риски.

Если АИЖК реализует предлагаемый сейчас подход, то слишком сильно качество ипотечного портфеля банков вряд ли понизится. Ведь объемы секьюритизируемых активов еще очень низкие. Однако в случае существенного развития секьюритизации ипотечных кредитов такое снижение качества их портфеля может произойти, ведь младший транш (куда кредиторы смогут сбрасывать «все, что угодно») будет оставаться у банков на балансе.