Олег Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков РоссииОлег Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков России.

Банкиры никак не дождутся от правительства закона «О потребительском кредите». Согласование текста ответственными ведомствами завершилось еще в прошлом году, а воз не сдвинулся с места.

Одной из причин торможения, по-видимому, остается неопределенность с судьбой ипотеки. Следует ли относить ее к сфере потребительского кредита? Этот вопрос обсуждается не только в Минфине, но и среди участников рынка.

В Европейском союзе, например, ипотека исключена из сферы регулирования Директивы ЕС 2008/48 о потребительском кредите. Таким образом европейский законодатель признает существенные особенности ипотечных кредитных продуктов. Напомним, что в ЕС заемщик-потребитель наделяется дополнительными правами, не все их которых распространяются на ипотеку. Ему предоставляется большой объем предварительной информации в стандартной табличной форме (паспорт потребительского кредита). Он вправе отказаться от кредита в течение двух недель с момента заключения договора, а также может досрочно вернуть его в любое время, не спрашивая согласия банка. Более того, если кредит имеет целевой характер, то есть берется для покупки товара, то возврат товара (даже без объяснения причин) автоматически влечет отказ от кредита. Целевой договор купли-продажи считается связанным с кредитом.

За рубежом вопрос об особенностях ипотеки сводится к тому, какими из перечисленных прав заемщика-потребителя следует также наделить ипотечного заемщика. В Германии, к примеру, действует наиболее приближенный к потребительскому кредиту ипотечный стандарт. Законом предусмотрен даже паспорт ипотечного кредита. Важнейшим отличием является, пожалуй, лишь запрет на досрочный возврат ипотечного кредита без согласия банка.

Российская история выглядит иначе. Разбираться приходится не с правами заемщика, а с правами кредитора. И здесь оказывается, что в согласованной редакции законопроекта не разрешена (и даже не обозначена) ни одна из шести острейших задач, которые необходимо решить во благо российской ипотеки.

Во-первых, следует прямо закрепить право ипотечного кредитора устанавливать способ определения цены ипотечного кредита (банковский тариф), включая право на взимание комиссий за выдачу кредита, рассмотрение кредитной заявки, комиссии за резервирование денежных средств, комиссии за замену обеспечения и прочее. За рубежом свобода ценообразования в сфере ипотечного кредитования ограничивается минимальным образом. Так, американские ипотечные банки взимают до 30 различных видов вознаграждений (fees). Важно отметить, что взимание комиссии за выдачу кредита выгодно не только банку, но и заемщику. Например, на американском рынке полная стоимость кредита с комиссией (points), как правило, ниже, чем полная стоимость кредита без комиссии (под более высокую процентную ставку).

Во-вторых, право заемщика на досрочный возврат ипотечного кредита без согласия банка должно быть ограничено. В октябре 2011 года в статью 809-810 Гражданского кодекса были внесены изменения, которые предоставили заемщикам-потребителям право на безусловный досрочный возврат любого кредита. В рамках рабочей группы Минфина до экспертов было доведено, что данное решение не подлежит пересмотру. Хотя с точки зрения всех профессионалов ипотечного рынка оно является очевидной несуразностью и работает на увеличение ставок ипотечных кредитов.

В-третьих, необходимо установить право банка на взимание компенсации при досрочном возврате кредита. Во всех известных европейских и американских странах при досрочном возврате кредита (ипотечного или потребительского) банк вправе требовать с заемщика уплаты компенсации за досрочный возврат кредита (ст. 16 Директивы ЕС 2008/48). Расчет данной компенсации осуществляется банком, ее размер зависит от фактических потерь банка (например, при невозможности разметить досрочно возвращенную сумму с прежней доходностью в связи с падением процентных ставок). В рамках рабочей группы Минфина данное предложение также не получило поддержки.

В-четвертых, банк должен получить право изменять процентную ставку по кредиту (банковские тарифы) в одностороннем порядке с некоторой, заранее определенной в законе периодичностью. Ведь ипотека является одним из самых долгосрочных кредитных продуктов. Например, германские ипотечные банки делают это раз в пять-семь лет в зависимости от изменения конъюнктуры рыночных ставок. При этом заемщик, несогласный с новыми условиями, должен иметь право досрочного погашения кредита в разумный срок.

В-пятых, следует прямо закрепить за кредитором право требовать страхования жизни и здоровья ипотечного заемщика, а не только страхования передаваемого в ипотеку недвижимого имущества. Сумма соответствующих страховых премий должна включаться в полную стоимость кредита. Данное правило является деловым обычаем на зарубежных рынках. Страхование жизни ипотечного заемщика выгодно прежде всего ему самому. В законе условие о страховании выведено в число необязательных (индивидуальных) условий договора, что может в очередной раз породить массу споров относительно «навязывания» банком страховой услуги.

В-шестых, необходимо предусмотреть в законе сходное регулирование тех ипотечных кредиторов, которые являются банками, и так называемых ипотечных компаний и региональных операторов АИЖК (их общее количество превышает 450). Последние не имеют лицензии кредитной организации. В предлагаемой редакции закона его сфера регулирования ограничивается кредитным договором (банковским кредитом), таким образом, деятельность ипотечных компаний законом вообще не затрагивается. Следовательно, сотни тысяч ипотечных заемщиков, которым эти компании предоставляют кредиты, будут лишены той защиты, которая выстраивается для банковских заемщиков. Возникающую дискриминацию значительной категории заемщиков сложно обосновать.

Таким образом, распространение сферы действия законопроекта на ипотечный кредит требует комплексного уточнения его формулировок. Принятие этих предложений, как представляется, не приведет к ущемлению прав и интересов ипотечных заемщиков, но в то же время станет серьезной предпосылкой для снижения процентных ставок по ипотеке.

В ситуации, когда перечисленные выше наиболее злободневные проблемы ипотечного рынка никак не решаются и даже не затрагиваются в законопроекте, вопрос о распространении или нераспространении его сферы действия на ипотечный кредит становится вторичным. К тому же в согласованной редакции законопроекта исключение ипотечного кредита из сферы действия сформулировано крайне противоречиво. Как сказано в статье 3 закона, под потребительским кредитом понимаются денежные средства, предоставленные заемщику … для … нужд, не связанных с …. приобретением недвижимого имущества (ипотечный кредит). Резонно задаться вопросом о том, «что такое нужды, связанные с приобретением недвижимого имущества?». Широкое распространение, например, получили кредиты, предоставляемые гражданам для участия в строительстве многоквартирных домов под залог инвестиционных прав. Эти кредиты обеспечены не ипотекой, но, очевидно, связаны с приобретением недвижимого имущества. Более того, всякий кредит на приобретение стройматериалов или домашней утвари можно рассматривать, как связанный с приобретением недвижимого имущества. Для того чтобы устранить указанную неопределенность, из сферы действия закона достаточно прямо исключить кредиты, обеспеченные залогом недвижимости (и, возможно, предоставленные для ее приобретения).

Однако, если это все-таки произойдет, критически возрастет неопределенность в регулировании ипотечного кредитования. Закон о потребительском кредите не будет применяться к ипотечному кредиту. Одновременно из закона о защите прав потребителей также изымается всякое упоминание о кредите (см. законопроект-спутник). Все это приведет к росту произвола и числа непредсказуемых решений судов и Роспотребнадзора. В лучшем случае суды по аналогии и собственному усмотрению будут применять отдельные нормы закона о потребительском кредите к ипотечному кредитованию.

Так кто же позаботится о правах кредиторов, пока правительство спорит о правах заемщиков и пытается классифицировать ипотеку? К сожалению, данный род споров ничуть не приближает эпоху «низких ипотечных ставок». И остается надеяться, что правительство понимает хотя бы это.