– Андрей Викторович, недавно состоялось очередное заседание профильного комитета АРБ. Какие актуальные вопросы были рассмотрены, какие решения приняты?

– Заседание прошло очень конструктивно. На нем присутствовали представители Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в том числе председатель наблюдательного совета – Илья Ломакин-Румянцев, который, я надеюсь, с интересом выслушал мнение банков о том, что происходит с ипотекой в России.

Хотя здесь открыть Америку нам не удалось: в этом вопросе вообще сложно придумать что-то новое. Мы еще раз обсудили возможные пути развития ипотечного рынка, которые во многом зависят не только от банковского сообщества, но и от институтов развития, соответствующих министерств и ведомств.

– Насколько я понимаю, сейчас выдавать ипотеку банки стали активнее. Это все же свидетельство развития рынка.

– К сожалению, качественно ипотека не развивается. Количественно – да, мы уже превзошли уровень 2007–2008 годов, а в этом году, я думаю, еще больше может быть выдано кредитов, чем в прошлом.

Но удручает то, что продолжается концентрация крупных игроков на этом рынке. К сожалению, малые и средние банки не могут рефинансировать ипотеку (Банкам невыгодно держать ипотечные кредиты на своем балансе, а нужно передать их другим организациям, например АИЖК, то есть рефинансировать. – Прим. авт.). Крупным же игрокам рефинансирование не нужно, и в результате несколько крупнейших игроков занимают три четверти рынка!

– Почему для банков столь важно рефинансирование?

– А куда средним банкам «складывать» эти ипотечные кредиты? У средних банков нет «длинных» денег, которые они могут выдать заемщикам на 30 лет, например, поэтому они и должны рефинансировать кредиты. К тому же через 10 лет ставка, по которой были выданы 30-летние кредиты, может быть уже ниже, чем ставка по депозитам.

Таким образом, для того чтобы рынок развивался качественно, должен быть не только рост количества выданных кредитов, но и их последующее рефинансирование; должна быть нормальная конкуренция на этом рынке, что впоследствии приведет к снижению процентной ставки по ипотеке.

– За счет чего ставка может понизиться?

– Если будет конкуренция, если будет спрос со стороны инвесторов на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, то процентная ставка будет снижаться. Понимаете, банкам ведь важна не сама по себе процентная ставка, а та маржа, которую они в итоге получают.

– Насколько я понимаю, рынок ипотечных ценных бумаг позволит банкам не держать кредиты на своих балансах и наращивать объемы кредитования. Вот только этот рынок у нас практически не развит. Можно ли изменить ситуацию?

– Да, и сделать это можно несколькими способами. Первый: повышение процентной ставки по ипотеке. Я думаю, надо поднимать ее как минимум до 13–14%. Это поможет сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными для инвесторов.

– На какой период времени необходимо принять столь непопулярное для заемщиков решение?

– Я думаю, на пару-тройку лет. Это будет способствовать созданию ликвидного рынка ценных бумаг. Маркетмейкеры – типа АИЖК – должны быть озадачены вопросами популяризации этих ценных бумаг. Чтобы повысить процентную ставку, нужно, чтобы команду сверху получили такие крупные игроки как ВТБ и Сбербанк. Но это вряд ли в ближайшее время пройдет. Сбербанк вообще все устраивает, это второй по доходности банк в мире, зачем ему нужны еще эти ценные бумаги.

Но если институты развития не будут предпринимать каких-то усилий, то все останется по-прежнему. Концентрация на ипотечном рынке будет только увеличиваться. Ведь малые и средние банки боятся кризиса ликвидности, и если крупным банкам государство всегда поможет, то коммерческие в случае какого-либо форс-мажора могут рассчитывать только на себя.

– Какие есть еще возможности для запуска рынка ценных бумаг?

Второй способ – это субсидирование процентной ставки. Это может произойти в том числе за счет инвестиций со стороны АИЖК. Возможности для этого есть. Вот, например, по результатам своей деятельности Агентство выплатило неплохие дивиденды государству – 25% прибыли. Но ведь данный институт развития появился для того, чтобы развивать ипотеку, а не получать прибыль! Поэтому, на мой взгляд, направлять прибыль здесь нужно не акционеру, а в ту отрасль, ради которой акционер создавал этот институт. Если АИЖК будет направлять эти деньги на субсидирование ставки купона по ипотечным ценным бумагам, то банкам станет проще рефинансировать кредиты.

Третий способ – повышение надежности ипотечных ценных бумаг. Для этого нужно, чтобы они были гарантированы государством. Здесь можно учесть опыт американского агентства Ginnie Mae. Его президент – Теодор Тозер – недавно приезжал в Россию, мы очень много полезного почерпнули из общения с ним. В Америке это агентство является институтом развития ипотечного рынка. Там создан специальный фонд, средства которого используются в случае дефолта для выплат держателям старших траншей ипотечных ценных бумаг. Помимо этого в США есть такие институты как Fannie Mae, Freddie Mac, которые занимаются исключительно вопросами ипотечного кредитования. Люди за рубежом тратят время, тратят деньги, какие-то законодательные инициативы выдвигают.

– Для рынка основная задача сейчас – найти инвесторов, которые стали бы покупать ипотечные ценные бумаги. Но чем их заинтересовать?

– Их можно заинтересовать доходностью, надежностью, ликвидностью.

На заседании профильного комитета АРБ мы обсуждали и другие инструменты развития ипотечного рынка. Например, ипотечные сертификаты участия, так называемые ИСУ.

Еще в 2003 году наш комитет активно участвовал в заседаниях Государственной Думы, где был принят закон, который позволил в том числе законодательно определить ИСУ, определил порядок их выпуска и обращения, но до сих пор не решен вопрос о налогообложении эмитентов. По инициативе нашего комитета разговор возобновился в 2008 году – в период кризиса ликвидности, когда банкам нужно было срочно рефинансировать пулы закладных. Для банков выпуск ИСУ обходился бы значительно дешевле, чем выпуск ценных бумаг.

– В чем специфика сертификатов участия, их отличия от ипотечных ценных бумаг?

– Ипотечные сертификаты участия определены как один из видов ипотечных ценных бумаг. Выпуски ИСУ теоретически проще структурировать, требуется меньше материальных и временных затрат, эмитенту легче соблюсти все законодательные ограничения, нежели для выпуска облигаций с ипотечным покрытием.

– Исходя из вашего рассказа, можно сделать вывод, что российский рынок ипотеки находится в самом начале своего развития. Каков прогноз на ближайшее будущее?

– На рынке продолжится концентрация крупных игроков. Малые и средние банки будут уходить. Как видите, валютный рынок сильно волатилен, в Европе – кризис, в Америке – тоже. А мы являемся частью мировой экономики. Покупательная способность россиян растет медленно, есть также определенные проблемы с экономическим ростом. В силу этого ставки по кредитам будут слегка повышаться.

Я думаю, что продолжится рост стоимости недвижимости. Это произойдет за счет реализации отложенного спроса со стороны населения.

– В то же время очень мало людей считают для себя возможным взять ипотеку.

– Мне кажется, что многие просто не пытались это сделать.

Сейчас проходит организованный по инициативе АРБ второй этап телемарафона финансовой грамотности населения, в котором принимает участие и Европейский трастовый банк. Очень важно доносить до людей мысль о том, что можно жить в долг, как это принято во всем мире; что можно брать ипотеку, и в течение жизни отдавать деньги за квартиру.

Ипотека не так сложна, как некоторые себе ее представляют. Также в свое время было с рынком автокредитования – раньше никто не покупал машину в кредит, а сейчас это обычная практика. То же самое произошло и с потребительскими кредитами – люди больше стали брать кредиты, активно пользоваться кредитными картами. То есть популяризация жизни в кредит растет, и за счет этого, я думаю, объемы ипотеки тоже будут продолжать расти. Если раньше всего 5% сделок купли-продажи недвижимости совершалось с использованием ипотечного кредита, то сейчас уже 15%. Я уверен, скоро этот показатель достигнет и 20, и 30%.

Во время кризиса государство через Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) помогло заемщикам, которые оказались временно не в состоянии обслуживать кредит (особенно это было характерно для моногородов). Люди увидели, что в случае кризиса государство их поддержит, это тоже позитивно повлияло на психологический климат, на людей, принимающих решение об ипотеке.

Все, казалось бы, радужно. Но это не так. Сейчас мы исчерпаем возможности роста ипотечного рынка за счет привлечения новых заемщиков. А что потом?

Нам нужно, чтобы на рынок пришли деньги, чтобы снизились процентные ставки по кредитам и чтобы как можно больше людей могли воспользоваться ипотечным кредитованием. Сейчас средствами для предоставления ипотеки располагают, по сути, три крупнейших банка. А надо, чтобы деньги пришли на рынок и от зарубежных, и от российских инвесторов, и от пенсионных фондов. Во всем мире так, и мы должны тоже стремиться к этому.

– В общем, ипотека – это не так страшно?

– Да. И нужно убедить людей в этом. Тем более сейчас многие банки идут навстречу заемщикам. Например, они понижают первоначальный взнос: есть программы с 10% взносом, что также увеличивает аудиторию потенциальных клиентов.

– Отмена некоторых банковских комиссий, с которыми давно – и не безуспешно – борется Роспотребнадзор, упрощает жизнь заемщикам?

– Роспотребнадзор превратил борьбу с комиссиями в борьбу с банками. А ведь без комиссий банк не может жить, потому что при рефинансировании кредитов он не получает никакую процентную маржу. В классической модели на рынке инвесторов банки выступают как организаторы ипотечного процесса, и за это имеют свою комиссию.

Борьба Роспотребнадзора носит больше политический характер. В итоге, защищая заемщиков, чиновники своими действиями делают им только хуже, потому что банки вынуждены повышать процентные ставки по кредитам. Даже появились рекламные слоганы, такие, как «Вас банк обманул, взял комиссию?! Тогда приходите к нам!». Возникла целая юридическая индустрия «защиты» заемщиков. И очень плохо, что Роспотребнадзор «льет воду на их мельницу», тем более, что банки в России работают так же, как и во всем мире. Поверьте, эта борьба ни к чему хорошему не приведет.