В 2011 году экономика страны, а с ней и граждане, потихоньку оправились от последствий экономического кризиса и начали строить долгосрочные планы, в том числе и по приобретению жилья в кредит. Но ипотечное кредитование, как впрочем и другие виды кредитования, в значительной мере зависит от социально-экономической обстановки в стране. Каковы перспективы ипотечных программ в России в следующем году, обсуждали участники он-лайн-конференции «Ипотека-2012: все только начинается?», организованной порталом Bankir.Ru совместно с журналами «Ипотека и кредит», «Банковское обозрение», порталами 123Credit.ru, TatCenter.ru, Ipocredit.ru, Национальной ассоциацией кредитных брокеров и финансовых консультантов.

Понятию ипотеки в России чуть больше 10 лет, но она уже успела и стремительно взлететь, и почти рухнуть в 2009 году. Сейчас аналитики банковского рынка и кредитные брокеры вновь отмечают устойчивый рост спроса на долгосрочные кредиты под залог недвижимости. Но те же брокеры сетуют на общую финансовую неграмотность потенциальных клиентов, которые просто теряются в обилии предложений банков, не могут самостоятельно оценить и просчитать свое финансовое положение и решить, можно ли позволить себе купить квартиру в рассрочку или лучше ограничиться наймом.

Canon versus Nikon

Фотографы уже почти сто лет решают этот вечный вопрос, а потенциальные заемщики (или съемщики) все гадают: что же лучше – аренда квартиры или покупка по ипотечному кредиту?

Наши эксперты почти единодушны – ипотека однозначно выгоднее. Но при этом оговаривают, что обязательно нужно учитывать ваше реальное финансовое положение. Так, Василий Мочалов, заместитель председателя правления Мособлбанка, советует прежде всего определить, какую сумму из бюджета вы можете выделить на аренду жилья. «Если суммы будет достаточно, чтобы ежемесячно оплачивать платежи по ипотечному кредиту, то, безусловно, ипотечный кредит оформить выгоднее, чем снимать жилье».

Главный редактор журнала «Ипотека и кредит» Софья Ручко, шеф-редактор Ipocredit.Ru, выделяет следующие плюсы и минусы аренды: арендованную квартиру нельзя обустроить по своему вкусу без согласования с хозяином; арендная плата уходит «в песок», то есть арендодателю, арендатор ничего не приобретает, кроме временного права проживать в этой квартире; арендатора в любой момент могут выселить, если, конечно, срок аренды не оговорен в контракте.

Но все же, есть и плюсы: аренда ни к чему вас не обязывает. «Если у вас возникли материальные трудности, вы просто перестаете снимать квартиру, и всё. Выйти так легко из ипотеки не получится». К тому же аренда квартиры позволяет вести более мобильный образ жизни, менять районы проживания в зависимости от места нахождения работы, что особенно важно для жителей мегаполисов, подчеркивает Ручко.

Важно понять, что минусы аренды являются плюсами ипотеки, и наоборот. Какие же минусы у ипотеки? Шеф-редактор Ipocredit.Ru напоминает: при ипотеке заемщик, помимо погашения непосредственно самого кредита, несет затраты на оплату процентов, комиссий, страховки. И эти деньги в любом случае вам уже не вернут. «Поэтому, принимая решение об ипотеке, нужно учитывать стабильность своих доходов (и их величину, конечно) в долгосрочной перспективе, а также образ жизни».

Генеральный директор компании 123Credit.Ru Яков Лившиц отдает предпочтение ипотеке. И причин тому несколько. Во-первых, заемщик становится собственником некоего актива – жилья, которым может распоряжаться по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, переделывать. Во-вторых, размер и частота платежей по ипотеке предопределены графиком погашения кредита, а аренда зависит от конъюнктуры рынка. В-третьих, смена квартиры при аренде (вынужденная или нет) – это потеря времени и денег. В-четвертых, платежи по ипотеке когда-нибудь закончатся, а аренда – это вечное обязательство.

«Думаю, тут даже сравнивать нет смысла: ипотека выгоднее», – заключает он.

С этим мнением солидарна Диана Маштакеева, президент Национальной ассоциации кредитных брокеров и финансовых консультантов, директор Института краткосрочных программ Финансового университета при Правительстве России (Москва): «Уверена, что ипотека однозначно лучше. Критерий тут самый простой: при ипотеке квартира становится вашей собственностью».

Ирина Градович, заместитель директора департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка, напоминает тем, кто стоит перед выбором, еще об одном нюансе, социальном: «Приобретая квартиру в ипотеку, заемщик становится ее собственником, что, в свою очередь, гарантирует прописку и социальную поддержку: детский сад, школа, бесплатная медицина». Излишне, наверное, говорить о том, что арендатор, проживая в квартире, как говорится, на птичьих правах, всех этих благ лишен.

Ждать или погодить?

Допустим, вы определились: будете брать ипотечный кредит. Но когда это лучше сделать, как выбрать оптимальный момент для этого: «подлавливать» снижение ставок или, очертя голову и не выгадывая, впрячься в ярмо многолетних выплат в надежде на светлое будущее? А может, подождать, вдруг какой-нибудь банк предложит какую-нибудь «вкусную» программу, вроде недавних сбербанковских «8-8-8» или «В десятку!»

Эксперты единодушны: ждать нет смысла, поскольку это долгосрочная сделка и предугадать, рассчитать конъюнктуру рынка невозможно. Яков Лившиц: «Лучший момент – когда вам действительно необходимо жилье, и когда вы понимаете, что в состоянии оплачивать этот кредит». Елена Карпова, генеральный директор компании «Финансовый консультант», также полагает, что ждать и выгадывать – это ошибочная тактика: «В настоящее время условия кредитования достаточно выгодные, цены на жилье стабильны. Ожидать, что ставки в краткосрочной перспективе, в свете происходящего на мировой финансовой и экономической арене, снизятся, не стоит. Необходимо ориентироваться на устойчивость своего финансового положения и наличие сбережений».

Диана Маштакеева напоминает, что на банковском рынке действует рефинансирование ипотечных кредитов. «Если вы взяли кредит, а через какое-то время ставки вдруг снизились, вы всегда сможете реструктурировать свой кредит под более низкий процент. Реструктуризацию может вам обеспечить либо сам банк-кредитор, либо наша Национальная ассоциация кредитных брокеров и финансовых консультантов». А Василий Мочалов предлагает для начала трезво оценить вашу платежеспособность с учетом того, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30–40% от общего дохода. Важное условие, о котором некоторые забывают: ипотечный кредит лучше брать в той валюте, в которой вы получаете заработную плату.

А вот Ирина Градович, пожалуй, наименее склонна в таком важном вопросе рубить сплеча: «Для каждого заемщика все индивидуально. Это зависит от множества факторов: финансовая стабильность, потребность в собственном жилье, либо улучшении жилищных условий. И, конечно же, наличие первоначального взноса на приобретение жилья». Не стоит забывать, что заявка на получение ипотечного кредита без первоначального взноса означает для потенциального заемщика дополнительные расходы на увеличенную ставку по кредиту, требования по страхованию финансовых рисков и прочие сложности. А если у клиента есть собственные средства в размере 20–30% от стоимости жилья, это послужит дополнительным плюсом в глазах банкиров и обеспечит лучшие условия получения и обслуживания кредита.

Что вам стоит дом построить

Вопрос, совершенно неактуальный еще два года назад, но с оживлением рынка вновь ставший насущным: кредитуют ли банки покупку жилья в новостройках?

Как говорил один сказочный персонаж, ответ положительный. По мнению Елены Карповой, банки сегодня стремятся использовать все имеющиеся возможности заработать в секторе розничного кредитования, в том числе предоставляя разрабатывать программы по кредитованию первичного жилья совместно с застройщиками. Среди первых – Газпромбанк, ВТБ24, Сбербанк России.

В большинстве банков, занимающихся ипотечным кредитованием, действуют специальные программы по кредитованию новостроек. Подобрать подходящую программу можно, например, при помощи сервиса он-лайн-заявок 123Credit.ru- Ipocredit.ru- Bankir.Ru (ССЫЛКА). Дмитрий Равкин, главный редактор журнала «Банковское обозрение», отмечает, что особенно охотно банки выдают кредиты на новостройки, которые сами финансируют, или когда застройщик с ними аффилирован. Иногда при этом могут быть снижены ставки. Ирина Градович дополняет, что такой кредит может быть предоставлен как под залог приобретаемой, так и под залог имеющейся в собственности недвижимости. Важный момент: квартира должна быть в аккредитованном банком объекте.

Также банки готовы кредитовать приобретение квартиры в доме, который еще находится на «на стадии котлована». Диана Маштакеева отметила, что банки вступают в такие программы с опаской, учитывая горький опыт 2008–2009 годов, и одобряют сделку, только если строительство ведет компания-партнер банка. А Ирина Градович дополнила, что, как правило, банки аккредитовывают объекты на стадии от 20–30% готовности дома, кредитование на нулевом цикле возможно лишь в случае длительного сотрудничества банка и застройщика, в том числе при участии банка в кредитовании строительства, «поскольку все строительные риски подробно изучены и оценены с точки зрения проектного финансирования».

Делайте ваши ставки

Нелишним будет еще раз напомнить, что согласно действующему законодательству (ч. 4 ст. 29 закона «О банках и банковской деятельности») банк не может в одностороннем порядке изменить ставку по кредитному договору. Но все же будущим заемщикам нужно внимательно читать кредитные договоры, чтобы исключить подобный риск. А если банк все же повысил ставку, то вы легко сможете оспорить это решение в суде, напоминает Диана Маштакеева. Стоит оговориться, что это ограничение действует, если мы рассматриваем программы с фиксированными ставками. Софья Ручко уточняет, что существуют ипотечные программы с плавающими процентными ставками, включающие базовый процент и «плавающий» индекс, который может изменяться. «Пользоваться такими продуктами я очень не советую». Наверное, имеет смысл прислушаться к совету главного редактора специализированного издания «Ипотека и кредит».

Повышения ставок неактуально для уже заключенных кредитных договоров. А если вы планируете взять ипотечный кредит в новом году, да еще в разгар слухов о грядущей «второй волне» кризиса, о крахе евро, о нестабильности российской банковской системы? Оправданны ли опасения роста ставок по ипотеке?

Яков Лившиц и Ирина Градович не считают, что в уровнях процентных ставок в 2012 году могут быть какие-то сколь либо значимые колебания. Максимум, в пределах – 0,5 процентных пункта. Софья Ручко полагает, что, вероятнее всего, ставки повысятся. Среди причин – ситуация на мировых финансовых рынках, намечающиеся проблемы с ликвидностью в банковской сфере (одно из доказательств тому – повышение ставок по вкладам), отмена штрафов за досрочное погашение кредита.

Коллективный Нострадамус

Конечно, и представителей банковского сообщества, и клиентов банков волнует вопрос: продолжится ли в России развитие ипотечных программ, не «свернут» ли банки свою деятельность в этом направлении в связи с неясными и, по большей части, неблагоприятными экономическими прогнозами для Европы в целом, и для России в частности. Не будем забывать также и о дефиците ликвидности, наиболее очевидно проявляющемся к концу года.

Диана Маштакеева уверена, что ипотека – один из магистральных векторов современного банкинга. «О серьезной банковской индустрии без масштабного ипотечного рынка говорить просто глупо и недальновидно. Поэтому обеспечение в России благоприятных условий развития ипотеки означает и обеспечение возможностей развития банкинга в целом». А дефицит ликвидности, конечно, может привести к заметному сворачиванию ипотеки. Ирина Градович полагает, что в этом вопросе многое зависит от ситуации на финансовых рынках и в макроэкономике в целом. «Если в экономике будут преобладать негативные тренды, с рынка уйдут только случайные игроки, с небольшими портфелями, так как средним и крупным игрокам выйти из ипотечных активов намного сложнее, и они будут стараться с целью снижения рисков на период ухудшения ситуации «закрутить» кредитные процедуры до лучших времен – повысить требование о минимальном первоначальном взносе, ужесточить требования к заемщикам».

Современное состояние спроса на ипотеку эксперты оценивают двояко. Яков Лившиц: «Спрос есть, намного выше уровня 2009–2010 годов, но меньше, чем в 2006–2008 годах. Спрос стал более осторожным, более осмысленным и более ответственным». Дмитрий Равкин: «Состояние спроса определенно могло бы быть лучше». На взгляд Софьи Ручко, сдерживающим фактором являются и слухи о «второй волне» кризиса, и низкий уровень зарплат россиян, не дающий возможности не только сделать первоначальный взнос, но и впоследствии погашать ипотечный кредит.

По мнению Равкина, развитие ипотеки сдерживают факторы как макроэкономические, так и связанные с особенностями самой российской банковской системы, ее проблемами. Это и уровень ставок по кредитам, и вопросы источников фондирования для длинных кредитов, ликвидность самих объектов, сложности с их оценкой, в том числе юридического и законодательного характера. «Особенно это характерно для индивидуального строительства, земель и коммерческой недвижимости, где ипотека развита очень слабо или ее практически нет. Это все также влияет на развитие рынка, особенно в этих сегментах. А вот сдерживающие факторы у самих потенциальных заемщиков (риски потери дохода, увеличения расходов на другие цели, валютные риски и т. п.), думаю, будут на одном из последних мест, сдерживающих ипотечное кредитование в России».

К сожалению, в нашей стране пока не получили распространения такие программы как «обратная ипотека» – альтернатива пожизненной ренты, которую выплачивает заемщику-пенсионеру банк; коммерческая ипотека (кредит под залог приобретаемого объекта коммерческой недвижимости), хотя соответствующие программы есть уже во многих банках, да и социальная ипотека, например, широко разрекламированная государственная программа «Молодая семья» осталась, скорее, громким проектом. Единственная на сегодняшний день реально работающая программа, это военная ипотека – предоставление социального жилья военнослужащим, действующая в России с 2005 года под контролем федерального государственного казенного учреждения «Росвоенипотека». О своем участии в этой программе заявили крупнейшие российские банки. 2011 год для военной ипотеки стал рекордным по объему выданных целевых жилищных займов: около 13 тыс. Всего с начала работы системы из 190 тыс. участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих квартиры по военной ипотеке приобрели более 20 тыс. человек.

Причины неразвитости социальной ипотеки в нашей стране: высокие риски для банков, непроработанность законодательной базы (если говорить об обратной ипотеке); для коммерческой ипотеки сложностей еще больше – ограниченный спрос, высокий уровень цен на объекты, требования банков по первоначальному взносу (предприниматель не всегда располагает достаточной суммой, чтобы заплатить, например, 20% стоимости объекта), более сложный пакет документов по сравнению с жилой недвижимостью, отметила представитель Промсвязьбанка Ирина Градович. Дмитрий Равкин напоминает, что России, в сегменте МСБ (которому и нужна коммерческая ипотека) в России принято работать в основном на арендных площадях. «Здесь нужна гибкость, а собственная площадь может этому мешать».

Подводя итоги, Диана Маштакеева отметила, что перспективы развития ипотеки в России напрямую связаны принятием закона о секьюритизации. Соответствующий законопроект уже прошел первое чтение в Думе. Ожидается, что он будет принят в 2012 году. «Национальная ассоциация кредитных брокеров и финансовых консультантов всецело поддерживает усилия Ассоциации региональных банков России по продвижению этого закона».

Если на Западе источником «длинных денег» являются средства пенсионных и страховых фондов, то в России эти источники фондирования развиты слабо и такой функции выполнять не могут. Наличие «длинных денег» придает устойчивость банковской системе, и до тех пор, пока вопрос с секьюритизацией не решен законодательно, говорить о радужных перспективах ипотеки в России нельзя.