В конце 2010 и начале 2011 года многие эксперты прогнозировали бурный рост рынка недвижимости вслед или вкупе с рынком ипотеки. Рост действительно пошел во всех направлениях. Новостройки стали драйвером роста с подачи АИЖК и его программ развития рынка социального (недорогого) жилья.

Вслед за этим банки вовсю начали наращивать ипотечные портфели, развивать кредитование. Начались разнообразные акции с низкими ставками и небольшими первоначальными взносами, вплоть до нуля процентов. «Приходите к нам, и мы дадим вам больше и дешевле!», – вот лозунг 2010 и первой половины 2011 года.

Но затем вдруг пошли волнения и слухи о второй волне кризиса. И тут же громкие слоганы куда-то пропали, акции свернулись, а условия стали вдруг разумно продуманными и надежными. Это понятно, какой смысл банкам рисковать. Они хотят быть подготовленными на случай очередного обострения кризиса, а также к ужесточающимся требованиям со стороны регулятора. Потому кредитная политика становится все более осторожной, а рынок недвижимости вслед за этим резко затормозил рост.

Наступил ступор. За оживлением наступила тишина и неожиданные отказы по кредитам. Даже девелоперы затихли. Но перспективы, как водится, эксперты обещают неплохие. Новый год придет, а там посмотрим.

Рынок-2011

Вообще, 2011 год был богат на ипотечные события. Банки, один за другим, облегчали условия кредитования, вплоть до обнуления первоначального взноса и ставок от 8%. Здесь, помимо госпрограмм от АИЖК, моду задавал основной игрок рынка – Сбербанк. Он активно выдавал кредиты по программам «8-8-8» (8% годовых, действовала до 31.09.2011) и «В десятку!» – 10%. Последнее неплохое предложение также заканчивается, но в конце года (31.12.2011). «Так как один Сбербанк выдает кредитов больше, чем все остальные ипотечные банки, вместе взятые, такие действия были оценены аналитиками как рост ставок, и в результате более мелкие игроки ипотечного рынка заявили о конъюнктуре и подняли ставки», – комментирует Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».

И вот случилось страшное – ставки потихонечку стали расти вверх. При этом все продолжают твердить, что сейчас очень выгодно брать ипотеку – либо обманывают, либо дальше будет еще хуже. Последний вариант кажется более вероятным. Понятно, что для банков ипотека – одно из приоритетных направлений бизнеса. И то, что кто-то сворачивает ипотечные программы, а кто-то осторожнее относится к выдаче ипотеки, – это тревожный индикатор.

Есть и положительные тенденции. По словам Андрея Владыкина, в «НДВ-Недвижимость» доля ипотечных  сделок составляет 35%. И с каждым месяцем количество сделок с использованием ипотечных кредитов продолжает расти в среднем на 10–15%. По его словам, сейчас ситуация особенно интересна для тех, кто раздумывает над тем, брать ли кредит. За последние пару лет произошло несколько изменений в законодательстве,  упрощающих жизнь ипотечного заемщика. Признано незаконным брать с клиента дополнительные платежи при досрочном погашении кредита, а главное, банкам запретили повышать ставку в одностороннем порядке, если это прямо не прописано в кредитном договоре. Кроме того, по словам эксперта, на одной операции с квартирами в новостройках клиенты могут заработать по 18–37% годовых с учетом расходов на кредит.

Большинство розничных банков продолжают довольно активно кредитовать ипотечных заемщиков. Заемщики, в свою очередь, также весьма активны. Возможно, все дело в настойчивых советах аналитиков и экспертов, твердящих о буквально последних днях кредитов на выгодных условиях. При этом, по оценкам банковских экспертов, 70% заявок приходится на вторичный рынок, 30% – на новостройки.

«Количество ипотечных заявок в нашем банке с каждым месяцем заметно растет, – рассказывает Дмитрий Жуков, директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит». – Если говорить об ипотеке на вторичном рынке, то в октябре поступило вдвое больше заявок, чем в сентябре». Решение по кредиту обычно действует три месяца. За этот период заемщики, как правило, определяются с жильем. Если же клиент изначально выбрал квартиру, а уже потом обратился в банк, то у нас заключить сделку в «Стройкредите» можно будет уже через пять дней. 

По оценкам ТКБ «Капитал», годовой рост объемов введенного в эксплуатацию жилья составит не более 2–3%. «Несмотря на то, что первая половина года была позитивной для строительного рынка – цены плавно росли, появлялись новые строительные объекты, – говорит Анатолий Высоцкий, аналитик ТКБ «Капитал». – Нестабильность в Европе, в частности финансовые проблемы в Греции, негативно отразились на финансовых рынках».

Российский рубль показал свою несостоятельность на негативных новостях из Европы и за короткий срок значительно уступил другим мировым валютам, даже несмотря на дорогую нефть. Внутренний курс валюты является одним из основных показателей стабильности в стране для потребителя. «В результате, во втором полугодии мы увидели снижение спроса на жилье и остановку роста цен; оба этих фактора не способствуют росту инвестиций в сектор, – продолжил эксперт. – Что касается цен, то в среднем с начала года в столичном регионе стоимость квадратного метра в среднем в рублевом выражении выросла на 12–14%». Вероятно, по его словам, до конца года цены значительно не изменятся.

По итогам 2011 года аналитики банка «ДельтаКредит» повышают прогноз объема выданных ипотечных кредитов до 681 млрд. 217 млн. рублей. Относительно 2010 года, когда было выдано 380 млрд. 61 млн. рублей, рост составит 79%. Таким образом, в 2011 году объем выданных ипотечных кредитов превысит максимальный результат, достигнутый в 2008 году. По прогнозу экспертов банка, остаток ссудной задолженности по ипотеке в России на конец 2011 года составит 1 трлн. 520 млрд. – 1 трлн. 530 млрд. рублей.

Нестандарт

По словам Дмитрия Жукова, кредиты на покупку жилья в новостройках пользуются спросом, особенно в регионах. Причем, как правило, банки кредитуют только покупку квартир «своих» застройщиков. Получить кредит на покупку недвижимости у неаккредитованного застройщика тоже реально, однако на это потребуется больше времени, поскольку банку необходимо будет провести соответствующую проверку. Заемщику придется предоставить определенный пакет документов от застройщика.

До регистрации прав собственности ставки могут отличаться на  3–5 процентных пунктов от тех условий, которые предлагаются по ипотеке на вторичном рынке. После регистрации прав собственности ставки находятся примерно на одном уровне. Некоторые банки, правда, отменяли на период ипотечных акций подобные ограничения по ставкам, но в большинстве случаев все происходит именно так.

Интересно, что в 2011 году неплохие темпы роста демонстрировал не только рынок жилья эконом-класса, но и сегмент элитной недвижимости. По данным компании Knight Frank, в 2011 году на рынке элитной недвижимости Москвы были открыты продажи в четырех проектах, шесть комплексов находится в активной фазе строительства. Наибольшим спросом на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы пользовались квартиры стоимостью до $3 млн. На сегодняшний день на городском рынке элитного жилья присутствует около 20 девелоперов, хотя размер портфеля проектов у всех разный, есть компании, которые уже реализовали множество комплексов, а есть и те, в портфолио которых всего один–два проекта. При этом привлечение ипотечного кредитования при покупке объектов элитной загородной недвижимости было достаточно популярно. Скажем, в среднем из трех сделок, проходящих через компанию Knight Frank, одна была ипотечной.

Что касается загородного жилья, то объемы строительства в 2011 году также отнюдь не снизились. Хотя активность на загородном рынке Подмосковья проявляли только те девелоперы, которые знали, что именно строят, были уверены в том, что это продастся и имели достаточное финансирование за счет собственных или заемных средств. Остальные покинули рынок. По словам Андрея Соловьева, руководителя отдела загородной недвижимости компании Knight Frank, по итогам трех кварталов в 2010 году на рынок вышло 33 проекта, а в 2011 году – 35 проектов. Принимая во внимание количество проектов, выход которых запланирован на четвертый квартал 2011 года, можно говорить о том, что динамика выхода новых проектов в 2011 году сохраняется на уровне прошлого года.

В начале 2011 года были популярны участки без подряда, однако к концу года эта тенденция пошла на спад. Сохранили популярность таунхаусы в бюджете до $500 тыс. Наиболее востребованными объектами элитного загородного рынка остаются предложения домовладений, состоящих из небольшого участка в организованных поселках и дома площадью 300–500 кв.м, расположенного на нем, со свидетельством о собственности, центральными коммуникациями, наличием качественной управляющей компании и возводимые надежным застройщиком, а также находящиеся в рамках бюджета до $3 млн.

На сегодняшнем рынке загородной недвижимости Подмосковья присутствуют крупные игроки – это, прежде всего, коммерческие банки с большой долей государства в уставном капитале. В том числе сохраняется и частный коммерческий девелопмент. Так, нельзя не отметить компанию «Инком-недвижимость», которая входит в сотню крупнейших девелоперских компаний России.

Что касается рынка загородного жилья, то, по словам Андрея Соловьева, на данный момент лишь некоторые банки готовы кредитовать строящиеся объекты (без наличия свидетельства на право собственности). Речь идет о кредитовании отдельных проектов, при условии, что руководство банка и девелопера связывают какие-то отношения, что делает возможными личные гарантии со стороны девелопера. «Банки более охотно кредитуют проекты, уже имеющие правоустанавливающие документы, а именно свидетельство собственности на землю и дом, – рассказывает эксперт. – При этом спрос со стороны покупателей на ипотеку при приобретении объектов вторичного и первичного рынка распределяется примерно равномерно».

Рынок-2012

Эксперты боятся загадывать на завтра. Оценки и на сегодня-то даются приблизительные. Вроде бы все хорошо, но как-то непонятно… Вроде бы рынок растет, но все же есть тревожные тенденции. В общем, вроде бы, перспективы на 2012-й год остаются нерадужными. Проблемы в Европе продолжаются, а возможно, они еще только в самом начале. Пока рынок недвижимости стоит на паузе и ждет стабилизации ситуации – как в России, так и в мире.

«Если ситуация в ближайшее время не изменится, то вполне вероятно, что в следующем году мы увидим очередное замедление темпов строительства и возможное снижение цен, – рассказывает Анатолий Высоцкий. – Хотя, принимая во внимание 2008-й год, на сильное падение цен я бы не рассчитывал». По его словам, если ситуация улучшится, и мировые рынки стабилизируются, вполне вероятно, что цены на недвижимость могут подрасти на уровень рублевой инфляции, то есть 7–8%. А объемы строительства все же останутся слабыми и если и вырастут, то не более чем на 3%.

«Сейчас еще слишком рано заглядывать на год вперед, – соглашается Андрей Владыкин. – Ситуация на рынке похожа на затишье перед бурей – банки стараются не повышать ставки, одобряют заявки, выдают кредиты, но смотрят на ситуацию на западных рынках». В любом случае, по его мнению, если ставки по межбанковскому кредитованию в Европе и в Америке возрастут, то большинству банков придется повышать ставки по всем кредитным продуктам. Пока есть возможность поймать момент и купить недвижимость на волатильном рынке по низкой цене и взять кредит с низкими ставками.  После окончания периода нестабильности цены начнут расти высокими темпами, а если ставки еще упадут, то можно будет перекредитоваться под более низкий процент.

По словам Андрея Соловьева, оценки по рынку загородной недвижимости оптимистичны. Они основаны на том, что в 2011 году общий объем предложения вторичной и первичной загородной недвижимости сократился, а спрос сохраняется на прежнем уровне. Это обусловлено наличием регулярного спроса со стороны семей, принимающих решение поменять городскую квартиру на загородный дом. Владение домом и землей можно отнести к естественным потребностям человека, поэтому мы не ожидаем серьезных колебаний спроса по сравнению с 2010 годом и допускаем некоторый его прирост в рамках 2–5% в год.

Интересно, что в таких вот неопределенных условиях АИЖК, как главный институт развития рынка ипотеки и важный институт развития рынка недвижимости в целом, определился с приоритетами на 2012 год. В ноябре состоялось заседание наблюдательного совета ОАО «АИЖК» в новом составе, и было вынесено много важных решений. В частности, АИЖК собирается реализовать четыре программы развития ипотеки в следующем году.

Во-первых, развитие первичного рынка ипотеки – программа, реализуемая в интересах заемщиков и предполагающая комплекс мероприятий по увеличению объемов и повышению качества предоставления ипотечных кредитов. В рамках реализации данной программы планируется рефинансирование рыночных ипотечных продуктов. Во-вторых, развитие инфраструктуры рынков ипотеки – программа, реализуемая в интересах кредиторов и предполагающая комплекс мероприятий по повышению надежности и конкурентности инфраструктуры рынка ипотеки для роста его эффективности и снижения транзакционных издержек. В-третьих, развитие вторичного рынка ипотеки – программа, реализуемая в интересах кредиторов и инвесторов и предполагающая комплекс мероприятий для повышения уровня насыщения рынка долгосрочной ликвидностью. В рамках реализации данной программы АИЖК продолжит работу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, а также будет реализовываться программа выдачи поручительств по ипотечным ценным бумагам.

И, наконец, нас ждут специальные ипотечные программы АИЖК. Например, работа Агентства по поддержке отдельных категорий населения или сегментов рынка жилья в рамках специальных поручений Правительства России и специально предоставленного на их исполнение финансирования. В рамках реализации данной программы запланировано рефинансирование специальных продуктов, в том числе по продукту «Военная ипотека». В рамках программы «Стимул», направленной на стимулирование кредитования строительства (завершения строительства) и приобретения жилья эконом-класса, планируется заключить дополнительно контрактов на сумму не менее 30 млрд. рублей.

По базовому сценарию бизнес-плана общий объем рефинансирования Агентством ипотечных активов в 2012 году составит порядка 65,9 млрд. рублей. АРИЖК в 2012 году,  кроме деятельности по сопровождению ранее реструктурированных ипотечных кредитов, будет реализовывать программу активной реструктуризации, а также программу «Переезд». В 2012 году в рамках деятельности по развитию ипотечного страхования как меры по обеспечению доступности ипотеки и эффективного распределения рисков между участниками рынка в системе ипотечного страхования будет работать порядка 100 кредитных и некредитных организаций. А финансироваться деятельность АИЖК в 2012 году будет из средств от размещения корпоративных облигаций, обеспеченных госгарантиями, целевого кредита Внешэкономбанка (ВЭБа), а также средств от размещения собственных ипотечных ценных бумаг.

Количество кредитных организаций – участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования

  Количество действующих кредитных организаций Количество кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредиты Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты Количество кредитных организаций, приобретающих права требования по ипотечным жилищным кредитам Количество кредитных организаций, осуществляющих перекредитование ранее выданных ипотечных жилищных кредитов Количество кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования
2009 год
01.01 1 108 729 602 108 25 204
01.07 1 083 695 571 110 5 139
2010 год
01.01 1 058 699 584 117 5 167
01.07 1 038 692 588 120 12 131
2011 год
01.01 1 012 723 631 134 22 175
01.07 1 000 718 638 137 17 145

Источник: ЦБ РФ

Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федерации
на конец периода; в % к концу предыдущего периода

  2008 2009 2010
Все квартиры 115,3 89,0 102,7
    в том числе:      
квартиры среднего качества (типовые) 115,0 87,5 103,3
квартиры улучшенного качества 115,2 89,9 102,8
элитные квартиры 113,5 92,2 102,2
квартиры низкого качества 114,7 90,4 102,3
Источник: Росстат

Индексы цен на первичном рынке жилья по Российской Федерации
на конец периода; в % к концу предыдущего периода
  2008 2009 2010
Все квартиры 110,3 92,4 100,3
     в том числе:      
квартиры среднего качества (типовые) 113,2 91,7 99,2
квартиры улучшенного качества 111,4 92,8 101,3
элитные квартиры 105,4 93,1 99,0

Источник: Росстат

Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам, и приобретенных правах требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях

  Количество предоставленных кредитов, единиц Объем предоставленных кредитов, млн. руб. Задолженность по предоставленным кредитам, млн. руб. Средневзвешенный срок кредитования, месяцев Средневзвешенная ставка, % Справочно: Приобретенные кредитными организациями права требования по ипотечным жилищным кредитам, млн. руб.
ВсегоВ том числе просроченнаяпо выданным с начала года кредитам по кредитам, выданным в течение месяца по выданным с начала года кредитам по кредитам, выданным в течение месяца
2010 год
01.01 128 004 142 968 812 775 18 526 197,5 194 14,3 13,7 83 075
01.02 7 354 8 016 810 660 19 099 194,9 194,9 13,9 13,9 82 606
01.03 20 827 23 154 812 733 19 858 196,1 196,7 13,7 13,6 82 290
01.04 39 795 46 163 819 567 20 773 196,6 197,1 13,6 13,4 81 147
01.05 61 322 72 265 828 811 21 593 196,8 197,3 13,5 13,4 81 486
01.06 81 715 97 227 834 515 22 414 197,5 199,4 13,5 13,4 79 501
01.07 105 624 125 900 841 468 22 279 197,8 198,8 13,5 13,3 84 419
01.08 131 331 157 548 856 291 23 358 196,8 193 13,4 13,2 84 091
01.09 156 876 188 524 868 978 24 427 196,7 195,8 13,4 13,3 83 322
01.10 185 016 222 960 884 305 25 026 197,3 200,7 13,4 13,2 82 440
01.11 215 522 260 473 900 597 25 348 196,6 192,3 13,3 12,8 82 159
01.12 247 797 301 479 918 967 26 075 195,9 191,4 13,2 12,6 86 433
2011 год
01.01 298 213 364 634 949 247 23 564 196,3 198,2 13,1 12,5 83 198
01.02 15 130 19 841 957 914 24 333 196,8 196,8 12,6 12,6 83 234
01.03 40 415 54 219 969 685 24 221 196 195,5 12,5 12,4 83 070
01.04 74 740 101 836 993 751 24 476 194,4 192,5 12,4 12,4 83 390
01.05 111 503 152 345 1 019 919 24 586 194 193,1 12,3 12,1 78 214
01.06 151 775 204 745 1 049 338 25 007 191,6 184,7 12,3 12,2 77 720
01.07 195 780 265 163 1 083 764 25 462 188,4 177,6 12,2 12,1 78 912
01.08 238 929 323 084 1 112 937 25 369 187,8 185,3 12,2 11,8 79 567
01.09 286 315 386 084 1 149 848 25 497 186 176,7 12,1 11,9 75 630
01.10 337 036 452 358 1 181 594 25 583 184 172 12,1 11,6 74 168
01.11 390 266 521 170 1 216 803 25 821 182,1 170,2 12 11,7 70 395

Источник: ЦБ РФ

Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам, и приобретенных правах требования по ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте

  Количество предоставленных кредитов, единиц Объем предоставленных кредитов, млн. руб. Задолженность по предоставленным кредитам, млн. руб. Средневзвешенный срок кредитования, месяцев Средневзвешенная ставка, % Справочно: Приобретенные кредитными организациями права требования по ипотечным жилищным кредитам, млн. руб.
Всего В том числе просроченная по выданным с начала года кредитам по выданным с начала года кредитам
2010 год
01.01 2 081 9 533 198 114 12 505 139,5 12,7 25 926
01.02 94 414 197 924 13 048 132,8 11,6 24 795
01.03 349 1 438 193 025 13 178 150,4 11,5 25 594
01.04 630 2 795 187 410 13 315 155,4 11,1 24 713
01.05 958 4 025 185 010 13 751 166,1 10,9 24 409
01.06 1 261 5 203 190 604 15 638 169,9 11 24 938
01.07 1 600 7 464 192 435 16 316 164,8 11,1 24 109
01.08 1 897 8 681 185 962 16 575 165,4 11,2 23 778
01.09 2 129 9 761 187 097 17 276 163 11,1 24 068
01.10 2 372 11 120 185 420 17 638 162,6 11,1 23 558
01.11 2 666 12 480 185 771 18 092 161,4 11,1 23 558
01.12 2 906 13 803 186 529 18 618 159,2 11,1 26 662
2011 год
01.01 3 220 15 427 180 126 18 068 155,3 11 25 910
01.02 132 548 174 786 17 988 143,9 11 23 893
01.03 340 1 714 168 957 17 854 140,8 10,7 34 463
01.04 569 3 053 164 682 17 719 146,2 10,6 33 884
01.05 836 4 293 158 531 17 378 153,4 9,8 32 119
01.06 1 072 5 822 159 614 17 604 157,8 9,7 31 512
01.07 1 380 7 788 159 176 17 785 158,5 9,6 32 814
01.08 1 674 9 252 155 628 17 389 159 9,6 32 062
01.09 2 033 11 436 161 390 18 205 162,4 9,6 32 653
01.10 2 292 14 950 173 252 19 581 154,9 9,5 35 904
01.11 2 486 15 749 159 765 18 548 154,4 9,4 33 645

Источник: ЦБ РФ