Основная тенденция 2011 года – продолжающийся рост рынка ипотечного кредитования. Объемы выдачи жилищных займов в первом квартале нынешнего года существенно превышают результаты за аналогичный период 2010 года. Также увеличивается средний размер ипотечного кредита, правда, в основном за счет роста цен на жилье. А вот процентные ставки по-прежнему снижаются, но невысокими темпами, заданными в прошлом году.

Кое-что, конечно, строится. Но нельзя сказать, что банки пылают интересом к строительным проектам, отсюда – растущий дефицит на рынке «первички». Квартиры в новостройках грубо можно разделить на три «очереди»: первая – на этапе котлована, вторая очередь – 50–60% готовности объекта, третья очередь – 90–100% готовности. Зачастую стоимость квартир на первичном рынке уже во второй очереди сравнивается с рыночными ценами на готовое жилье. Вряд ли в этом направлении индустрию ипотеки ждет планомерный рост.

Таким образом, после интенсивного восстановления 2010–2011 годов рынок российской ипотеки может столкнуться с торможением роста, который будет ощущаться как банками, так и заемщиками. Помочь разрешить эту грустную ситуацию может государство. Речь идет не только о продуктах страховой компании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (СК АИЖК), которые были предложены рынку в прошлом году. Здесь важную роль могут сыграть некие новые механизмы разделения рисков жилищного строительства между банками и государством.

Где собака зарыта

Есть статистика за 2008, 2009, 2010 и нынешний 2011 год. Берем, анализируем, делаем выводы. И что выходит? В 2008 году был кризис, а его результаты по ипотеке зашкаливают. Все просто: в этом году, до финансового краха, действовали максимально легкие условия для заемщиков и банки были радушны. 2009 год прошел грустно, статистика здесь ничего удивительного не показала – рынок ипотеки «просел».

Потом наступает новая эра. 2010 – год бурного роста и цветения. Все радуются и пляшут вокруг костра из сгоревших досок домов проблемных заемщиков. Этот рост культивируется повсеместным снижением ставок (в декабре они достигли докризисного уровня) и ослаблением требований к заемщикам. В результате рынок предвосхитил самые оптимистичные прогнозы: объем предоставленных в прошлом году ипотечных кредитов составил 380 млрд. рублей, что в 2,5 раза больше результатов 2009 года (см. график 1). Однако, по сути, расцвет выглядит таким чудным по причине низкой базы 2009 года. А вот в 2011 году ситуация будет тяжелая. Ведь эффект низкой базы иссяк, и нужно попотеть, чтобы показать активный рост.

График 1. По итогам 2010 года объемы ипотечного кредитования в 2,5 раза превысили результаты 2009 года.

Источник: «Эксперт РА» по данным Центробанка. 

Тем не менее в 2011 году ипотечный рынок продолжает расти. Объем выдачи в январе–феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель двух первых месяцев 2010 года, но эксперты уверены: катализаторы этого роста исчерпаны. «Пока в 2011 году сохраняются тенденции 2010 года: увеличение объемов ипотечного кредитования, усиление конкуренции между банками, – говорит Илья Зибарев, заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка. – При этом темпы уменьшения процентных ставок ниже, чем в 2010 году, так как уже к концу прошлого года ставки фактически достигли докризисного уровня».

В 2011 году, по разным прогнозам, также ожидается рост объема рынка ипотечного кредитования до 500–580 млрд. рублей. «По итогам первого квартала действительно наблюдаются положительные тенденции на рынке, на основании чего можно сделать вывод, что с высокой долей вероятности указанные прогнозы сбудутся», – считает Иван Веденисов, начальник управления ипотечного кредитования Юникредит банка.

Если говорить о правилах андеррайтинга кредитных организаций, то здесь, по словам банкиров, все остается в общем-то без изменений. По ипотечным продуктам требования к анализу платеже- и кредитоспособности клиентов всегда были и остаются на достаточно высоком уровне. Если же говорить о тенденциях, то можно отметить появление у банков продуктов со сниженным первоначальным взносом. Хотя он, как правило, компенсируется требованием к оформлению дополнительной страховки. Кроме того, банки стали возвращаться на рынок кредитования первичного жилья. Некоторые ведут себя на этом поле активно, но таких немного.

Аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА» заметили интересную тенденцию. По итогам 2010 года основные участники рынка продемонстрировали взрывные темпы роста, что привело к снижению уровня концентрации. Темпы прироста в 100% и более были характерны не только для средних и мелких банков с изначально низкой базой, но и для крупнейших участников рынка из топ-20 (см. таблицу 1). Ужесточение конкуренции вылилось в снижении общего уровня концентрации: доля лидера рынка – Сбербанка снизилась с 57,7% до 48,7%, а участие на рынке топ-3 опустилась с 68% до 61%.

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2010 году

Место на 1.01.2011

Наименование банка

Объем выданных ипотечных кредитов в 2010

Объем выданных ипотечных кредитов в 2009

Темп прироста объема выданных ипотечных кредитов, 2010/2009

Доля валютных кредитов в общем объеме выдачи в 2010 г

Остаток ссудной задолженности по ипотечным кредитам, на 1.01.11*

Остаток ссуд задолженности по ипотечным кредитам, на 1.01.10*

Темп прироста портфеля ипотечных кредитов, 2010/2009

1

Сбербанк

185 000 000

88 000 000

110,2%

0,5%

465000000

378000000

23%

2

ВТБ 24

29 304 115

11197168

161,7%

3,8%

140996923,2

132117304,6

6,7%

3

ГПБ (данные открытых источников информации)

16 677 000

4556557

366%

1,5%

н/д

н/д

-

4

Транскредитбанк

7 190 459

5363000

34,1%

2,7%

31287237

28156961

11,1%

5

Запсибкомбанк

6 718 470

273210

2359,1%

0%

13954338

10015433

39,3%

6

Юникредит банк

4 939 000

1011000

388,5%

12,8%

21956000

21358000

2,8%

7

БСЖВ

4518000

2 380 000

89,8%

100%

22 047 000

21 595 000

2,1%

8

Банк «ЖилФинанс»

4 381 105

1347782,781

225,1%

1%

6715892,455

7278434,373

-7,7%

9

Абсолют банк

4 231 122

91 134

4542,7%

0%

32 091 985

32 851 815

-2,3%

10

Банк «Возрождение»

4 149 087

458047

805,8%

0,4%

9591446

7253787

32,2%

11

Московский кредитный банк (данные открытых источников информации)

3 711 000

1484400

250%

10%

н/д

н/д

-

12

Автоградбанк

3 701 760

169 509

2083,8%

0%

1 055 078

302 823

248,4%

13

Росевробанк

3 415 179

273135

1150,4%

0%

6463069

3639971

77,6%

14

Нордеа банк

3 330 251

765553

335%

23,6%

6674889

4418544

51,1%

15

Банк ИТБ

3 240 870

1327706

144,1%

0%

349670

236954

47,6%

16

Райффайзенбанк

3 039 581

323 050

840,9%

10,3%

26 887 739

27 739 499

-3,1%

17

Росбанк

2 828 529

1 407 216

101%

5,1%

18 037 651

18 795 013

-4%

18

Банк «Открытие»

2 198 280

 95 531,08

2201,1%

5%

н/д

н/д

-

19

СКБ-банк

1 792 790

83655

2043,1%

0%

2402363

882651

172,2%

20

Связь-банк

1 765 795

9 088

19330%

0%

1 938 503

328 317

490,4%

Источник: «Эксперт РА» по результатам анкетирования и данным открытых источников информации.

При этом на рынке заметно возросла роль небольших банков (ниже 201 места по активам): их доля повысилась с 8% до 11% во многом благодаря активной работе АИЖК в регионах. Большинство крупных кредитных организаций не спешат рефинансировать выданные ссуды, а портфель ипотечных кредитов устойчиво растет. Логика банкиров понятна: недостатка в ликвидности на финансовом рынке нет, а ипотечный кредит на балансе – стабильный источник дохода при отсутствии достаточного спроса на заемные средства со стороны корпоративного сектора.

Ставки не вниз

Ипотечный «регулятор» АИЖК заявил: в 2011 году потенциальным желающим взять ипотеку не стоит ждать кардинального изменения ситуации по ставкам. Прогнозы агентства таковы: до конца года средневзвешенные ставки по рублевым кредитам (при условии благоприятного развития рынка) снизятся менее чем на 1% — до 11,8%. Отметим, что по статистике Центробанка, на 1 марта 2011 года выдано около 40 тыс. кредитов общей суммой 55,2 млрд. рублей (в рублях и валюте). Средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке составила 12,5% (10,7% в валюте).

В последнее время многие банки вопреки глобальным настроениям заявляли о снижении ставок. Вспомним, к примеру, ипотечную программу Сбербанка под 8%. Кроме основного игрока рынка снижали ставки и его собратья – банки «Возрождение» и «Дельтакредит», Росевробанк, банк «Уралсиб». Также происходит повсеместная отмена комиссий за выдачу жилищного кредита. Законодателем моды, как мы помним, здесь стал опять же Сбербанк. Остальные радостно последовали за ним. Нельзя не вспомнить и о новой для рынка программе ВТБ24, в рамках которой в первоначальный взнос можно зачесть средства материнского капитала.

Приятными бонусами для заемщиков могут стать льготные условия аренды банковских ячеек, возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, зачет стоимости имеющейся в собственности заемщика квартиры в качестве первоначального взноса, льготные условия оплаты обязательной страховки. «Существенных изменений в требованиях к заемщикам на рынке ипотечного кредитования не наблюдается, – поясняет Илья Зибарев. – Однако многие банки возобновили кредитование заемщиков, подтверждающих свой доход справкой по форме кредитной организации».

Основная волна снижения ставок прошла еще в первой половине 2010 года. Тогда в течение первого полугодия банки роняли проценты чуть ли не раз в месяц. Далее тенденция была уже не так заметна, поскольку уровень ставок в конце 2010 года приблизился к докризисным. «Даже сейчас основные игроки продолжают играть с финансовыми условиями: предлагают еще более низкие ставки, отменяют комиссии, делая это в качестве временной акции, либо постоянного предложения, – рассказывает Иван Веденисов. – Например, Юникредит банк в ближайшее время также намерен снизить ипотечные ставки».

Итак, в течение 2010 года банки активно «играли» с процентами, поэтому во многом исчерпали возможность к дальнейшему их снижению. «Можно сказать, что на данный момент размер ставок минимально возможный, – продолжает Светлана Сурина, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Абсолют Банка. – Более существенное снижение ставок в настоящее время имеет место в рамках специальных предложений для отдельных категорий клиентов, кредитов с определенными параметрами и типов обеспечения».

Тенденция к улучшению условий ипотечного кредитования напрямую связана со стабилизацией экономической ситуации. Спрос на жилищные ссуды растет. Это дает банкам возможность предлагать клиентам ипотеку на более выгодных условиях, в том числе и по пониженным ставкам. Однако, по словам Андрея Степаненко, руководителя дирекции обслуживания физических лиц, члена правления Райффайзенбанка, размер процентов напрямую зависит от стоимости ресурсов, привлекаемых кредитными организациями. Чем стабильней экономическая ситуация в стране, тем дешевле ресурсы, а следовательно, меньше размер процентных ставок для клиентов.

Сегодня мы наблюдаем рост кредитных портфелей, что говорит о позитивных тенденциях на ипотечном рынке. Однако на возобновление спроса на ипотеку со стороны населения повлияло не только улучшение экономической ситуации, но и тот факт, что у многих заемщиков пропал психологический барьер, связанный с боязнью брать на себя длительные долговые обязательства. «Скорее всего, прогнозы, которые были сделаны на 2011 год, сбудутся – ожидается рост рынка на 35–50%», – считает Иван Веденисов. Он уверен, что «до конца года мы еще увидим некоторое снижение, хотя уже и не столь значительное».

Стоимость привлекаемого фондирования должна позволять банкам снизить ставки до указанного уровня. Для этого нужны ощутимые макроэкономические улучшения. По мнению экспертов, без дополнительного стимулирования со стороны государства 6% уровень ставок, провозглашенный главой российского правительства Владимиром Путиным, является недостижимым.

Прогнозы грядущего

По прогнозам «Эксперта РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 600–620 млрд. рублей, вплотную приблизившись к результатам 2008 года (656 млрд. рублей). «Текущая макроэкономическая ситуация говорит о маловероятном сценарии снижения в ближайшие 1–2 года ставок по ипотеке до 6–7%. Несмотря на достаточно низкую сейчас стоимость денег, дорогая нефть толкает вверх инфляцию, а ЦБ начал повышать учетные ставки, – поясняет Иван Пятков, директор департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка. – Возможно, мы сейчас наблюдаем минимум ставок на ближайшие год–два».

По мнению заместителя генерального директора «Эксперт РА» Павла Самиева, в отличие от 2010 года, основной стимул рынка сформируется со стороны спроса. К весне 2011 года подошли к концу сроки по большинству «кризисных» вкладов с повышенными процентными ставками. Поэтому, на фоне растущей инфляции, а также ожиданий роста цен на недвижимость, многие направят средства с этих депозитов на первоначальный взнос по ипотеке. Остальные возможности банков стимулировать спрос почти исчерпаны. При текущей динамике инфляции значимое снижение процентных ставок маловероятно, а дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента.

Эксперты банка «Дельтакредит», в свою очередь, в качестве рыночных причин увеличения выдачи ипотеки отмечают рост кредитования на первичном рынке недвижимости; поддержку этого сегмента рынка со стороны государства; либерализацию требований к заемщикам; снижение первоначального взноса у основных игроков рынка. Также важным позитивным фактором является отсутствие резкого роста цен на рынке вторичной недвижимости, где показатели, начиная с 2010 года, продолжают оставаться достаточно стабильными. «Общий тренд объема ипотечного рынка положительный, – отмечается в исследовании банка, – а индекс его состояния показывает ежеквартальный рост».

После 2011 года высока вероятность замедления темпов роста ипотечного кредитования вследствие исчерпания эффекта низкой базы и дефицита нового жилья. В 2011 – начале 2012 года будет введена в эксплуатацию подавляющая часть жилых домов, строительство которых было «разморожено» в 2009–2010. Проекты с «нуля» за последние два года практически не запускались. Перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков вообще выглядят туманными.

Как показал опрос банков, проведенный «Эксперт РА» совместно с АИЖК, после кризиса число банков, готовых кредитовать жилищное строительство, существенно сократилось, а оставшиеся участники ужесточили требования к заемщикам и качеству проектов (см. таблицу 2). Высокие риски жилищного строительства (см. таблицу 3) вынуждают банки нести ощутимые затраты на оценку строительных проектов и контроль над их исполнением.

Таблица 2. Основные изменения в подходах российских банков к минимизации рисков кредитования жилищного строительства

Переход банков от модели кредитования под залог к проектному финансированию.

Переход от залога строящегося жилья к залогу построенного и эксплуатируемого недвижимого имущества, в том числе в рамках сдачи его в аренду.

Ужесточение контроля за строительным проектом и обоснованностью затрат, в том числе с привлечением либо созданием специализированных (инжиниринговых) компаний (агентов).

Выделение в рамках организационной структуры банков специального подразделения, ответственного за работу со строительными проектами (оценка, контроль).

Приоритет в кредитовании отдается отдельным проектам, нежели крупным компаниям, имеющим множество проектов.

Переход от оценки финансового положения строительной компании к оценке рисков и перспектив реализации (окупаемости, маркетинговой привлекательности) конкретного проекта.

Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами.

Большее внимание к источнику погашения кредита, то есть более глубокий анализ устойчивости спроса на жилье в конкретном жилом доме или комплексе.

В качестве источника погашения все больше рассматривается доход от сдачи в аренду недвижимости, а не выручка от продажи жилья.

Повышение требований банков к внутренней системе планирования проектов со стороны заемщика.

Повышенный контроль качества подготовки проектной документации.

Все больше банков отдает предпочтение строительным компаниям, работающим в соответствии с 214-ФЗ.

Большее внимание уделяется анализу взаимодействия заемщика с контрагентами (требование банковских гарантий возврата авансовых платежей).

Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами.

Источник: Эксперт РА совместно с АИЖК по итогам опроса банков.

Таблица 3. Ключевые факторы, ограничивающие кредитование банками жилищного строительства

Низкое качество потенциальных заемщиков. Неопределенность относительно обслуживания долга заемщиками в будущем.

Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье. Невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога.

Частые переносы сроков по завершению строительства и необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы.

Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний. Наличие многочисленных неформальных расходов. Сложности в оценке качества проектов и заемщиков.

Как следствие предыдущего фактора – нежелание большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности, 214-ФЗ) и подвергаться повышенному контролю со стороны банков (кредиторов).

Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования.

Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство. Риск утраты залога в случае смены местной администрации.

Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов.

Незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек. Низкая эффективность строительной отрасли в целом.

Практически полное отсутствие новых проектов в сфере жилья. Недостаточная поддержка государства в освоении новых территорий под строительство жилья.

Отсутствие у банков доступного фондирования соответствующей срочности.

Источник: Эксперт РА совместно с АИЖК по итогам опроса банков.

Если говорить о продуктах, то, по словам опрошенных нами экспертов, одним из таких продуктов, которые будут развиваться далее, является предоставление кредитов со сниженным первоначальным взносом при наличии ипотечного страхования. Оно покрывает риск того, что в случае дефолта клиента, при реализации недвижимости цены обеспечения будет недостаточно для покрытия обязательств перед банком. «Стоимость такого страхования, правда, все еще велика. Тем не менее, сама по себе идея введения такого продукта уже достаточно интересна», – заключает Иван Веденисов.

Необходимые меры

Возможно, на недоступность ипотеки жалуются те заемщики, которые не обладают достаточной информацией о рынке: на данный момент ставки по жилищным кредитам соответствуют докризисному уровню. Минимальный первоначальный взнос составляет в среднем 20%, но многие банки разрабатывают программы с первоначальным взносом от 10% или даже такие продукты уже запустили. Поэтому ипотека сейчас доступна настолько, насколько была доступна и до кризиса.

На жесткие условия по ипотеке жалуются те люди, доход которых не позволяет обслуживать кредит на приобретение желаемого жилья. Но здесь, скорее, вопрос не в доступности ипотеки, а в разрыве между стоимостью квадратного метра недвижимости и средней заработной платой в нашей стране, который продолжает оставаться огромным, несмотря на существенное снижение цен на жилье во время кризиса.

Но факт остается фактом: ипотека доступна немногим. Безусловно, основная причина такого явления, прежде всего, заключена в стоимости недвижимости – потенциальным заемщикам необходимо значительное количество средств на первоначальный взнос, да и ежемесячный платеж получается достаточно ощутимым для семейного бюджета. К сожалению, ни банки, ни заемщики на данную проблему не могут оказывать непосредственное влияние. Значительное снижение банками процентных ставок по ипотечным кредитам также не применимо в связи со стоимостью заимствования. «В настоящее время государство применяет активные меры по повышению доступности ипотечных кредитов», – уверена Светлана Сурина.

Чтобы цены на квартиры стали ниже, нужно всячески стимулировать жилищное строительство, в том числе и через кредитование девелоперов. Для этого необходимо разделить риски строительной отрасли между банками и государством. Существующие программы поддержки кредитования застройщиков, реализуемые через АИЖК и ВЭБ, не избавляют банки от риска незавершенного строительства и повышенных расходов на контроль исполнения проектов. В условиях избыточной ликвидности подобные программы интересны лишь отдельным участникам рынка с дорогим фондированием. Повысить интерес банков возможно за счет предложения государством инструментов по разделению специфических рисков строительной отрасли и защите прав кредиторов в судах. 

«В среднесрочной перспективе придать стимул ипотечному кредитованию поможет развитие каналов продаж ипотечных продуктов за пределами банков, – уверен Павел Самиев. – Высокая популярность потребительских и автокредитов обеспечивается широкой сетью их продаж через торговые точки и автосалоны». По его мнению, предложение ипотечных продуктов сконцентрировано в банках, а не на «местах» (агентства недвижимости, строительные компании). Отсюда невысокая доля ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью.

Решением этой проблемы может стать более активное взаимодействие банков и риэлторских агентств, а также развитие института кредитных брокеров и финансовых консультантов. Это позволит сместить предпочтения части граждан в пользу ипотечных кредитов и нарастить объемы ипотечного кредитования даже при неизменных объемах жилищного строительства.