То, что ипотека остается единственным, более-менее доступным способом для значительной части россиян приобрести жилье, - стало прописной истиной. А критика в адрес «дорогой ипотеки» уступает место более трезвому взгляду на вещи. Как заметил на 4-м конгрессе «Финансовые институты и брокеры» начальник отдела развития бизнеса банка ДельтаКредит Александр Афанасьев, «ипотека-то в России вполне доступна, недоступны цены на жилье».

Более того, дороговизна цен на жилье, перестала быть исключительно столичной проблемой. По результатам исследования вторичного рынка жилья в российских регионах, проведенного в январе 2011 года специалистами портала «Мир квартир», цены на жилье в российских городах-миллионниках сегодня вполне сопоставимы, если не с Москвой, то с Московской областью или Петербургом.

Например, средняя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге в начале этого года составила 55 300 руб. (для сравнения: в Петербурге – 81 921 руб., а средний уровень цен в городах Московской области - 69 253 руб.). Выше 50 тыс. рублей за метр в среднем предлагается жилье и на вторичном рынке Ростова-на-Дону (50 463 рублей). Еще в двух городах-миллионниках – Новосибирске и Cамаре – цена превышает 45 тыс. руб. за метр.

Между тем, размер минимального первоначального взноса для тех, кто хочет приобрести жилье в кредит, сегодня в среднем, составляет 15% от стоимости залога. Год назад эта цифра была заметно выше – 30%. Можно найти программы кредитования и с более низким первоначальным взносом – 12% и 10%. Также первоначальный взнос может быть снижен для узкоспециализированных ипотечных программ: тех или иных категорий заемщиков – «зарплатных» клиентов, покупателей жилья у застройщиков из числа партнеров банка, по программам социальной ипотеки, которые финансируются государством, - «Молодая семья» и «Военная ипотека».

Идем далее. По данным демографов численность молодежи в возрасте от 16 до 30 лет с уровнем доходов ниже прожиточного минимума увеличилась с 1994 по 2008 год почти в 1,5 раза. Около 84% молодых людей постоянно или время от времени испытывают материальные затруднения. Примерно половина всех семей с двумя детьми и две трети семей с тремя и более детьми имеют среднедушевой доход ниже прожиточного минимума, то есть живут в бедности. Итак, «Молодая семья» далека от большинства молодых.

Что касается программы «Военная ипотека», она, по мнению Алексея Бойко заместителя председателя правления банка «Спурт», «это действительно доступный способ улучшить жилищные условия военнослужащих, предоставить им какие-то социальные преференции». Но эта программа узконаправленна изначально. А работает она, прежде всего, благодаря тому, что министерство обороны покрывает своими сертификатами, выдаваемыми военнослужащим, значительную долю стоимости квартиры…

Итак, ипотека доступна, но жилье слишком дорого, чтобы эта доступность была востребована. Есть ли выход? Возможны ли другие модели социальной ипотеки, способные действительно «сдвинуть» рынок?

Как показывает опыт Татарстана – есть.

И снова – «модель Татарстана»

«В рейтинге регионов России по объемам ипотеки Татарстан по итогам 2010 года занял первое место», - сообщил Bankir.Ru и TatCenter.ru Сергей Ануфриев, генеральный директор управляющей компании «Юграфинанс». - По итогам 2009 года Татарстан находился лишь на 7-й позиции. В Татарстане за прошлый год было выдано 18 864 ипотечных кредита. В результате рывка Татарстана с 1-го на 2-е место пришлось переместиться привычному лидеру — Москве, где выдано значительно меньше кредитов (13 510). Быстрая смена регионов-лидеров говорит о высоких возможностях стимулирования ипотечного рынка с помощью целенаправленных мер региональных властей. Считаю, что зачастую развитие рынка жилой недвижимости и ипотеки во многом зависит не столько от общего экономического развития региона, сколько от действий региональных властей по стимулированию застройщиков и ипотечных банков, созданию льготных программ кредитования».

Еще в 2004 году был принят закон Республики Татарстан № 69-ЗРТ «О государственной поддержке жилищного строительства в Республике Татарстан». С 2005 года некоммерческая организация  «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (ГЖФ) реализует программу социальной ипотеки.

Работа фонда строится на базе успешной реализации программы ликвидации ветхого жилья 1995-2004 годов, в период осуществления которой в Татарстане впервые в качестве основного источника финансирования государственной программы были привлечены внебюджетные средства. Тогда татарстанские власти «обложили» небольшим дополнительным сбором бизнес. Ворчания, разумеется, было не мало, но дело было сделано: трущоб в Татарстане практически не осталось, а объемы строительства жилья резко выросли. И стали базой для социальной ипотеки по-татарстански.

Что же собой представляет татарстанская модель социальной ипотеки?

Условием постановки физического лица на учет в рамках этой программы является необходимость в улучшении жилищных условий. Согласно постановлению правительства Татарстана, совокупный уровень обеспеченности общей площадью на одного члена семьи должен быть менее 18 кв.м.

Срок кредита в рамках программы - до 28,5 лет, процентная ставка - 7% годовых. При определенных условиях первоначальный взнос может отсутствовать.

Программа предусматривает возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом (sic!) и продукцией личного подсобного хозяйства.

Если заемщик не справляется с платежами – ему предоставляют ипотечное жилье в наем (то есть на улицу никого не выселят). При этом, если финансовое положение заемщика поправилось, он вправе возобновить процесс выкупа жилья.

Если после принятия на учет у молодой семьи, взявшей такую социальную ипотеку,  рождается ребенок, она получает государственную поддержку (направляемую на оплату стоимости жилого помещения) в размере 200 тысяч руб., но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка.

Вот и вся формула татарстанского успеха. Плюс – постоянный контроль со стороны государства

Правительством республики утверждены нормативные акты, определяющие механизм взаимодействия участников программы, порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, порядок предоставления жилья и проч. Ежегодно утверждаются целевые программы «Обеспечение жильем граждан в Республике Татарстан по социальной ипотеке». Итоги такого подхода: четверть жилья в Татарстане реализуется по программе социальной ипотеке. Как недавно сообщил министр строительства  архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана Ирек Файзуллин на республиканском совещании по вопросам строительства и ввода жилья, ожидаемый ввод жилья по итогам января-февраля 2011 года прогнозируется в объеме около 250 тыс. кв. метров, в том числе по социальной ипотеке 60 тыс. кв. метров. Общий объем финансирования татарстанской программы социальной ипотеки в 2011 году составляет 7,2 млрд. рублей.

Причем Татарстан заметно расширил «входной ценз» программы. Как заявил первый заместитель руководителя Исполнительного комитета по вопросам градостроительной политики Казани Азат Нигматзянов, «в самом начале программа охватывала только бюджетников и работников предприятий, вносящих вклад в ее финансирование. Сегодня это всеобъемлющий механизм, позволяющий реализовать право на доступное жилье большому количеству льготных категорий. Это и ветераны, и молодые семьи, и погорельцы. А в ближайшем будущем – жители ветхих и аварийных домов».

Удар по пузырям рынка недвижимости

Теперь – о цене вопроса. В интервью Интерфаксу в минувшем январе президент Татарстана Рустам Минниханов  сказал, что стоимость одного квадратного метра жилья по социальной ипотеке в Татарстане в 2011 году составит 24 тыс. рублей. При средней рыночной стоимости, по оценкам портала ТАТRE.RU на февраль 2011 года – 41680 рублей за квадратный метр на первичном рынке и 43550 рублей за квадратный метр на вторичном рынке. Иными словами, Татарстан обеспечил «жилые метры» доступные большинству. Даже обладателям не самых великих доходов: по оценкам Татарстанстата, средняя заработная плата в Татарстане к концу прошлого года составляла 17863,2 рубля. Как отмечали многие эксперты, ипотека становится реальной, как цена одного метра сопоставима с размером одной месячной зарплаты.

Успех социальной ипотеки в Татарстане обусловлен не только ценовыми льготами, но качеством жилья, предоставляемого по этой программе. Как правило, ипотечные квартиры сдаются с черновой отделкой и без газового и сантехнического оборудования. Квартиры по ипотеке в городе Казань имеют газовые плиты, всю сантехнику, хорошие входные и межкомнатные двери и «чистовую» отделку. Это означает, что приобретя квартиру в ипотеку в Казани, вы можете сразу въезжать в нее и жить.

Небольшое, но знаменательное дополнение. «Как и требовал президент Татарстана, к соципотеке на пушечный выстрел не подпущена ни одна компания, имеющая проблемы с репутацией, - те, кто сорвал план, или имеет невыполненные обязательства перед дольщиками. Нет среди подрядчиков и фирм-однодневок, созданных, как это было раньше, в год участия в программе социальной ипотеки», – заверяет Азат Нигматзянов.

Следующий пункт – влияние на рынок жилья. На заре российской ипотеки предполагалось, что она оживит оный рынок. Оживила, но не совсем в ту сторону. Объемы строительства выросли, но ценовая гонка продолжилась: ипотека худо-бедно повысила объемы спроса на жилье. А так как на цену метра она никоим образом не влияла, получалось, что каждый шаг в сторону снижения стоимости ипотечного кредита перекрывалась шагом в сторону увеличения стоимости жилья.

В татарстанском варианте цена на метры в рамках программы социальной ипотеки фиксирована. В итоге те, кто входит в программу, не только не увеличивают потенциальный спрос на более дорогое жилье, но и, наоборот, снижают его.

Тем паче, что, по данным министерства строительства Татарстана, анализ форм приобретения жилья показывает, что почти 90% семей приобрели жилье в рамках, реализуемых в республике жилищных программ.

По оценкам экспертов, в частности директора одной из крупнейших риэлторских компаний Казани «Авангард-Риэлт», Вячеслава Егорова, «программы ликвидации ветхого жилья и социальной ипотеки существенно повлияли на цены на вторичном и первичном рынках недвижимости Татарстана. Продажа в рамках этих программ по значительно более низким, по сравнению с рынком, ценам, является сильным сдерживающим фактором. Поэтому цены у нас, несколько ниже, чем в соседних регионах. Правда, в данное время идет плавный рост за счет планируемых спортивных мероприятий».

Г-н Егоров напоминает о предстоящей в Татарстане всемирной универсиады 2013 года и матчах чемпионата мира по футболу 2018 года.

Однако, как заявили в интервью Bankir.Ru и TatCenter.ru компетентные представители министерства строительства Татарстана, строительство объектов в рамках подготовки к Всемирной Летней Универсиаде в 2013 году, не оказывает существенного влияния на ход строительства жилья по программе социальной ипотеки. Программу социальной ипотеки в республике планируется реализовывать с ежегодным объемом ввода жилья не менее 400 тысяч квадратных метров.

Аналогичного мнения придерживаются и представители банковской сферы. Директор департамента розничного бизнеса  Ак Барс Банка  Марат Ганеев в интервью Bankir.Ru и TatCenter.ru также констатировал, что «реализация социальных программ является фактором, не позволяющим рынку перегреваться. В настоящее время в условиях, когда застройщики практически приостановили возведение нового жилья, а если и продолжают строить, то объекты, которые заложены еще в 2008 году, реализация первичного социального жилья не позволяет допустить взвинчивания цен, прежде всего на строящееся и вновь возведенное жилье».

Удар по спекулянтам состоялся.

Банковская специфика

Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и прочее. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки. Однако банки стали более лояльно подходить к этому вопросу. 

По утверждению Алексея Бойко, «продуктовая линейка Спурт Банка в настоящее время предусматривает варианты выдачи кредита как со страхованием жизни заемщика и титула, так и без него». Марат Ганеев рассказывает, что в Ак Барс Банке «заемщик вправе на добровольной основе выбирать продут с наличием требования по обязательному страхованию или без него, в отношении страхования титула - банк не применяет данный вид страхования как условие выдачи ипотечного кредита». 

Одновременно реализуются и программы рефинансирования кредитов. По данным  научно-исследовательского центра семьи и демографии Академии наук Татарстана в качестве формы государственной помощи, в которой нуждаются пострадавшие от кризиса жители Татарстана, большинство указало отсрочку от выплаты кредитов. Ипотечное агентство Республики Татарстан сообщает, что 2010 год стал рекордным по количеству рефинансированных ипотечных кредитов. Всего в 2010 году с участием ИАРТ рефинансировано 1017 закладных на сумму более 980 млн. руб., что вдвое раза превышает показатели 2009 года.

Банки не оставили без внимания и небывалый всплеск рождаемости, зафиксированный в прошлом году в Татарстане. Количество рожденных в 2010 году в Казани детей - рекордное за последние 20 лет, более 16 тысяч. Соответственно, в Ак Барс Банке внедрен отдельный порядок направления средств материнского капитала на погашение кредитов, не предусматривающий ограничений по досрочному возврату кредита и составленному с клиентом графику.

«Решение вопросов доступности ипотечного кредитования для бюджето-зависимого населения решается за счет активной реализации программ социальной ипотеки, – отмечает Марат Ганеев. - Учитывая планы по активизации социальных ипотечных программ и наращивания темпов строительства жилья, возводимого в рамках социальных проектов в республике, можно с уверенностью говорить о доступности ипотеки именно для таких категорий заемщиков. Рынок ипотечного кредитования развивается существенными темпами. За истекший год многие кредитные организации Татарстана увеличили свои ипотечные портфели более чем в три раза».

Казнить нельзя помиловать

Вернемся на общероссийскую почву. Эксперт департамента оценки «2К Аудит – Деловые консультации»/Morison International Петр Клюев выразил сомнение в том, что ипотека станет популярной в 2011 году: «Кардинальных изменений в ипотеке, скорее всего, не будет. Отсутствие запаса прочности у потребителей и сохраняющиеся посткризисные явления не будут способствовать росту спроса на ипотеку в ближайшей перспективе. Для изменения ситуации ввиду не очень благоприятных внешних условий необходимы искусственные стимулы». Тем более, что, как заметил недавно директор по прямым продажам и маркетингу банка «Хоум Кредит» Денис Власов, «в России есть колоссальный отложенный спрос на жилье, активизация которого на фоне глобального дефицита жилых квадратных метров в стране будет стимулировать жилищное строительство».

Возможно ли внедрить эти самые «искусственные стимулы» по всей России? Первые шаги в этом направлении уже делаются. Сбербанк и ВТБ24 запустили программу кредитования «Ипотека с государственной поддержкой». Сбербанк России до конца года переведет ипотечные займы в режим «кредитной фабрики», сообщил его глава Герман Греф на встрече с премьер-министром России Владимиром Путиным.

Однако, «нас настораживает, что объем сделок с новым построенным жильем в 2010 году был в три раза меньше по сравнению с 2008 годом», - сообщил глава Агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Семеняка. По-видимому, предпринимаемых мер недостаточно. Может быть, стоит воспользоваться успешным опытом регионов и хотя бы попытаться перенести "татарстанскую модель" в вопросе социальной ипотеки на всю Россию? Разумеется, не забыв два момента. Первый – фиксированную цену на жилье, реализуемой по программа соципотеки. И второй (см. выше) – «к соципотеке на пушечный выстрел не должна быть подпущена ни одна компания, имеющая проблемы с репутацией».

Казань.

 

Для сравнения: поволжская ипотека

Приволжский федеральный округ занял первое место в России по количеству выданных в 2010 году ипотечных кредитов.

Сергей Сипатов, специально для Bankir.Ru

В ряде городов Поволжья произошло увеличение цен на жилье, в ряде - понижение. Кроме того, отмечается рост стоимости определенного жилья – квартир, имеющих среднюю площадь. Что не скажешь про постройки советских времен или элитные квартиры в новостройках с большой площадью. Средняя стоимость вторых в Поволжье упала даже в большей степени.

Средний возраст заемщика  на территории ПФО мало чем отличается от среднего возраста заемщика по этому типу кредитов в других регионах России – граждане до 35 лет. Аналитиками отрасли, отмечается, что наибольшей популярностью  в Поволжье пользуются однокомнатные квартиры на вторичном рынке. Стоимость квадратного метра в ПФО за прошедший год снизилась в среднем на 1850 рублей, и составила к декабрю 43185 рублей за квадратный метр. Учитывая,  что основное снижение цен на недвижимость произошло в начале осени, предполагается связь с влиянием крупномасштабных пожаров в областях. Что касается ставок по ипотеке в Поволжье, то они имеют диапазон  9,34-29,05% годовых по рублевым кредитам и 6,23-26,0% годовых по валютным кредитам. Хедлайнерами по количеству выданных кредитов выступают банки с государственным участием – Сбербанк и ВТБ24 а также Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

По оценке аналитика банка «Зенит» Елены Емельяновой, сегодня в Поволжье спрос и предложение достаточно сбалансированы,  а условия предоставления ипотечных кредитов, вполне позволяют семье с 50-тысячным ежемесячным доходом погашать кредит, что абсолютно соизмеримо со средним доходом на семью в этом регионе.

Ипотечные кредиты в Нижнем Новгороде и области представляют 35 банков, которые предлагают  244 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

В Казани ипотеку предоставляют 29 банков, которые предлагают 144 ипотечные программы для приобретения квартиры.

В Самаре ипотечные кредиты представляет 41 банк, которые предлагают 303 ипотечные программы для приобретения жилья.

Ипотеку в Волгограде же представляют 29 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 216 ипотечных программ.

На конец прошлого года средний размер ипотечного кредита в общем по России составил 1,35 млн., что почти на 6,8% выше среднего размера кредита, зафиксированного по итогам 2009 года. Ипотечный рынок Поволжья в целом отражает динамику российского рынка. Если по итогам 2009 года средний размер кредита, составлял 0,71 млн. рублей, то в конце 2010 года «средний» ипотечный кредит на Волге увеличился до 0,82 млн. рублей. Многие эксперты отмечают большую доступность ипотечных кредитов для жителей региона, нежели в докризисный период.

В целом, по мнению экспертов, рынок ипотеки региона продолжит восстановление и в этом году.  Ключевые показатели превзойдут докризисные значения. Стратегия, утвержденная правительством России, ставит целью обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60% российских семей. Но представители банковского сектора Поволжья сомневаются в данной цифре, поскольку тогда такими же темпами должен расти и средний доход региональной семьи, что не прогнозируется и не включено в стратегию правительства. Если только не будут регулироваться цены на жилье, реализуемое по программам социальной ипотеки.

Нижний Новгород.