Описание ситуации

На балансе Банка числятся внеоборотные активы (земельные участки сельхозназначений площадью 36 га и стоимостью 27 732,0 тыс.руб., полученные по договору отступного.

Банк заключил с контрагентом договор, предметом которого является изменение целевого назначения земель, раздел земельных участков, получение кадастровых паспортов для дальнейшей реализации указанных участков физическим лицам.

Как необходимо учитывать указанные затраты в бухгалтерском учете? Могут ли эти затраты увеличивать стоимость земли?

Мнение консультантов

Рассматриваемые затраты не подлежат отражению в бухгалтерском учете путем увеличения стоимости земельного участка, учтенного на балансовом счете 61011.

Предлагаемые варианты бухгалтерского учета приведены в разделе «Обоснование мнения консультантов».

Обоснование мнения консультантов

Согласно пункту 5.3 Приложения 10 к Положению № 302-П (далее по тексту – Приложение 10) до принятия кредитной организацией решения о реализации или использовании в собственной деятельности имущества, полученного по соглашению об отступном, оно учитывается на счете 61011 «Внеоборотные запасы».

Нормы Приложения 10 не предусматривают случаев изменения стоимости имущества, полученного по отступному, в случаях осуществления затрат, связанных с таким имуществом.

Отсутствуют аналогичные нормы и в Указании № 1007-У, согласно пункту 7 которого имущество, приобретенное банком - кредитором в результате осуществления сделок по договорам отступного, при постановке на учет в балансе банка - кредитора отражается в сумме прекращенных обязательств заемщика (должника) по договору на предоставление (размещение) денежных средств в соответствии с пунктом 5 [1] настоящего Указания.

В соответствии с пунктом 4.1 Приложения [2] к Указанию № 1007-У операция получения кредитором в качестве отступного финансовых активов, товарно - материальных ценностей и нематериальных активов в бухгалтерском учете [3] отражается в соответствии с пунктом 1 настоящего Приложения.

В сложившейся ситуации, по мнению консультантов, возможны следующие варианты действий Банка и, соответственно, бухгалтерского учета затрат, связанных с изменением правового режима земель сельскохозяйственного назначения путем изменения вида их разрешенного использования, разделом земельного участка и получением кадастровых паспортов на участки, образованные при разделе земельного участка (далее по тексту – затраты), поскольку в нормативных актах Минфина РФ, Банка России и других исполнительных органов отсутствует классификация указанных затрат на текущие затраты и затраты капитального характера.

Единственным нормативным документом, где упоминаются затраты, связанные с земельным участком, является Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденная Постановлением Государственного комитета Российской федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004г. № 15/1 (далее по тексту – Методика).

В Главу 1 «Подготовка территории строительства» Методики включено затраты на оформление земельного участка и разбивочные работы, в том числе по отводу земельного участка, выдаче архитектурно-планировочного задания и выделению красных линий застройки, которые с большой долей предположения возможно признать некоторой аналогией рассматриваемых затрат.

1 вариант.

Банк принимает решение о том, что затраты несет Банк, а в дальнейшем, при реализации, они будут учтены при установлении рыночной цены каждого из реализуемых участков таким образом, чтобы компенсировать понесенные затраты.

В этом случае Банк вправе согласно пункту 3.5 [4] Приложения 3 к Положению № 302-П (далее по тексту – Приложение 3) отнести затраты на балансовый счет 70606 по символу 26412 «Другие организационные и управленческие расходы» раздела 6 «Расходы, связанные с обеспечением деятельности кредитной организации» главы II «Расходы» Отчета о прибылях и убытках в соответствии с пунктом 5.11 Приложения 3 как расходы, связанные с обеспечением деятельности кредитной организации, носящие общеорганизационный характер и, в целях настоящего Приложения, не идентифицируемые (не сопоставляемые) с каждой конкретной совершаемой операцией и (или) сделкой.

2 вариант

Банк принимает решение, что при реализации участков затраты Банка, в доле, приходящейся на каждый из участков будут возмещаться покупателями.

Если Банк примет решение в пользу указанного варианта, на наш взгляд, поименованные в тексте вопроса затраты возможно учесть на балансовом счете 60312 «Расчеты с поставщиками, подрядчиками и покупателями» на основании пункта 3.5.3 Приложения 3, согласно которому «Затраты и издержки, подлежащие возмещению, расходами не признаются, а подлежат бухгалтерскому учету в качестве дебиторской задолженности».

В связи с тем, что, как указано выше, в нормативных актах отсутствует классификация рассматриваемых затрат на текущие затраты и затраты капитального характера, нельзя исключить, на наш взгляд, используя аналогию с затратами, перечисленными в вышеуказанной Методике, и вариант их учета или на балансовом счете 607 «Вложения в сооружение (строительство), создание (изготовление) и приобретение основных средств и нематериальных активов».

При этом, в случае учета затрат и на балансовом счете 60312 и на балансовом счете 607 впоследствии, при реализации земельных участков они подлежат отнесению на балансовый счет 612 «Выбытие и реализация» в доле, приходящейся на каждый из реализуемых земельных участков.

Косвенно, в пользу учета рассматриваемых затрат на балансовом счете 607, свидетельствуют и нормы Земельного кодекса, согласно которому:

«Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (пункт 1 статьи 11.2).

«Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (пункт 3 статьи 11.2).

Иными словами, в результате осуществления мероприятий по изменению правового режима земель сельскохозяйственного назначения путем изменения их целевого назначения и вида их разрешенного использования целевого назначения [5], разделению земельного участка и регистрации прав собственности на отдельные земельные участки, образовавшиеся в результате раздела, изменяется сущность земельного участка, полученного по отступному, то есть вместо одного земельного участка в собственности у Банка появляются несколько земельных участков с иным целевым назначением и разрешенным использованием.

Документы и литература

  1. ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ;
  2. Положение № 302-П – Положение Банка России от 26.03.2007г. № 302-П «О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;
  3. Методика – Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденная Постановлением Государственного комитета Российской федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004г. № 15/1;
  4. Указание № 1007-У Указание Банка России от 27.07.2001г. № 1007-У «О порядке отражения в бухгалтерском учете операций, совершаемых кредитными организациями при прекращении обязательств, обеспечении исполнения обязательств и перемене лиц в обязательствах по договорам на предоставление (размещение) денежных средств».

 


[1] «По соглашению сторон первоначальное обязательство может быть прекращено полностью или частично одним или несколькими способами, предусмотренными действующим законодательством в качестве оснований для прекращения обязательств» (пункт 5 Указания № 11007-У).

[2] Приложение к Указанию № 1007-У «Порядок отражения в бухгалтерском учете банка-кредитора операций, связанных с исполнением и прекращением обязательств должников по договорам на предоставление (размещение) денежных средств путем применения отдельных норм Гражданского кодекса Российской Федерации».

[3] Указанный порядок применяется с учетом изменений, внесенных действующей редакцией Положения № 302-П.

[4] «Расход признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

а) расход производится (возникает) в соответствии с конкретным договором, требованиями законодательных и иных нормативных актов, обычаями делового оборота;

б) сумма расхода может быть определена;

в) отсутствует неопределенность в отношении расхода» (пункт 3.5 Приложения 3).

[5] В данном случае категория земель не меняется — земли остаются сельскохозяйственного назначения, а происходит смена вида разрешенного использования. К примеру, разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства изменяется на ведение дачного хозяйства (садоводства) с правом возведения жилых строений.