semenov_mihail150x200.jpg- Что происходит на строительном рынке сейчас? Как он видоизменился в ходе кризиса?

- Сразу хотелось бы разделись строительный рынок коммерческой и жилой недвижимости. На рынке коммерческой недвижимости не происходит каких-то кардинальных изменений. Арендные ставки там остаются низкими, предложение очень большое, оно сильно превышает спрос. Моментального толчка в экономике пока нет, чтобы спрос был таким взрывным как в 2007-2008 годах. В сфере торгово-развлекательных центров инвестиционных денег также пока не видно.

Что касается жилья, то в этом сегменте наблюдается сейчас всплеск активности. Количество сделок находится на уровне пикового 2008 года. Такой рост спроса на квадратные метры во многом связан с тем, что стала доступнее ипотека. Был принят ряд государственных мер по поддержке ипотечного рынка.

Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК)  тоже сказалась, да и со стороны банков увеличилось желание финансировать покупку жилья. К тому же, мы видим эффект отложенного спроса, который накопился за время кризиса. Люди копили на покупку квартиры, ожидая дальнейшего падения цен, но сейчас поняли, что далее ждать нецелесообразно. Рынок уперся в себестоимость процесса, что делает дальнейшее снижение цен маловероятным.

- Некоторые эксперты говорят, что цены уже растут.

- Цены немного ушли от кризисного уровня, но я бы не сказал, что это оформившаяся тенденция роста. Можно сказать, что сейчас произошла коррекция цен на жилье. Объемы вернулись, строители, увидев спрос, размораживают объекты.

- Рост спроса на жилье сейчас – это устойчивая тенденция?

- Да, такая тенденция, безусловно, есть. Но здесь очень трудно предсказать конкретные темпы роста спроса. Приведу пример. Допустим, в Екатеринбурге до кризиса в год продавалось 750 тыс. квадратных метров. Аналитики подсчитали, что рынок сузится в 2-3 раза. Мы могли, соответственно, прикинуть, исходя из своей доли на рынке, во сколько сократятся наши продажи. Но что, если рынок сузился в 5 раз? Да, конечно, аналитика может служить неким ориентиром, но на нее трудно опираться в смысле планирования.

Так и сейчас. Трудно предсказать спрос. Трудно оценить активность населения. Покупка недвижимости – это, в основном, достаточно спонтанное решение, несмотря на то, что покупка квартиры происходит по статистике в среднем раз в 4-5 лет. Так что мы стараемся консервативно планировать. Если рынок оказывается более платежеспособным, чем мы запланировали, – это хорошо. Мы перевыполним план по продажам.

- Хорошо, спрос растет, а является ли спрос платежеспособным? Банкиры говорят о том, что буквально ищут платежеспособных ипотечных заемщиков.

- В сегменте жилья эконом-класса присутствует именно платежеспособный спрос. Накопился отложенный спрос. Плюс у нас в стране фундаментально нехватка готового жилья - спрос превышает предложение.

- Какие основные проблемы на строительном рынке Вы бы отметили?

- Проблемы у всех уникальные, а у нас их нет. Во-первых, мы не обременены существенным долгом. Все наше финансирование находится в проектах. Особенность нашего бизнеса заключается в том, что мы не кредитовались в рамках консолидированной группы. Нам необходимо уложиться в сроки строительства, чтобы аккуратно выполнить госзаказ. Это не просто, но мы стараемся справляться.

Хотя, конечно, сотрудничество с государством, кроме очевидных плюсов, имеет ряд нюансов. В строительном бизнесе трудно гарантировать определенную себестоимость. Государство же задает фиксированные параметры. Есть риск выйти за пределы допустимых расценок.

- Что Вы можете сказать об ипотеке? Ожила ли она?

- За два года ипотека стала намного более доступна, чем раньше. Бесспорно, лидером по выданным ипотечным кредитам является Сбербанк, но этот вид кредитования интересен очень многим банкам. Я бы сказал, что у российских кредитных организаций есть стремление поместить туда деньги. Причем, в этом сегменте и со спросом все в порядке.

- О потребительском кредитовании сейчас много говорят. Некоторые банки уже начали наращивать кредитный портфель в этом направлении. А что с реальным сектором, в частности, со строительным рынком? Охотно ли банки кредитуют девелоперов?

- У российских кредитных организаций есть ликвидность, ее надо куда-то направлять. Но банки, напуганные кризисом и нарастающими плохими долгами, хотят выдавать средства исключительно в хорошие руки. То есть, желание кредитовать строительный сектор у банков есть, но мало осталось живых девелоперов, которым можно дать кредитные ресурсы. Банки ищут качественных заемщиков, а их очень мало. Если говорить о нашей работе, то нам сейчас стало легче. В кризисные 2008-2009 года приходилось долго и нервно согласовывать условия выданных нам кредитов, а сейчас мы видим возможности выбирать банк, которому дадим бизнес.

- По каким схемам происходит сегодня финансирование строительных проектов: строят на собственные деньги, по схеме долевого строительства или еще как-то?

- С точки зрения долевого строительства рынок не ожил. Стройка пошла, но неравномерно. Риск недостроя в долевом строительстве по-прежнему высок. Следовательно, для девелоперов опираться на долевое строительство время еще не настало. Хотя, безусловно, уже есть успешные примеры - в Московской области, например. Но, обратите внимание, государство тщательно отслеживает риски, связанные с дольщиками.

Есть такие застройщики, кто возводит объекты за собственные деньги. Но мы считаем, что нужно вести бизнес правильно. В этом смысле мы всегда будем пользоваться кредитным плечом. Мы не изобретаем велосипед. Соотношение до кризиса своих средств и денег банка было 30/70. В кризис банки пытались приблизить этот показатель к 50/50 и даже к 60/40. Но сейчас ситуация опять разворачивается в обратную сторону.

- С какими банками Вы работаете – крупными федеральными или региональными?

- Мы стараемся построить доверительные и длительные отношения с банками. И сейчас нам интересны гибкие банки, которые готовы конкурировать за наш бизнес. В нашем «портфеле» есть и кредиты крупных федеральных банков, но мы совсем не игнорируем маленькие банки. Нам важны кредитные организации, которые понимают специфику нашей деятельности.

- То есть сейчас пришло время выбирать банк клиенту, а не наоборот, как в кризис?

- Банк, выдавая кредит, берет на себя риск. Одно дело взять риск на людей, которые кризис прожили и не просрочили ни одного платежа в исторически сложном периоде. А совсем другое дело — взять риск на заемщика, в кредитной истории которого одни просрочки и реструктуризации.

Так что мы понимаем свою ценность для рынка и банков. На сегодняшний день «рулит» именно ситуация «клиент – банкир», а нам интересны кредитные организации, у которых наше обслуживание выстроено на высоком уровне. Мы вправе так позиционировать себя - как серьезный игрок в этом сегменте. Мы ведем себя адекватно как клиент. Да, деньги - это товар, их можно взять где угодно. Мы берем в зависимости от того, как у нас складываются взаимоотношения с тем, кто нас финансирует. Мы готовы дать бизнес правильному банку. Все зависит от качества оказываемых нам услуг.

Здесь важно все в комплексе: быстрота принимаемых решений, гибкость условий, быстрая обработка документов. Строительное направление у банка должно быть развито. У многих достаточно крупных кредитных организаций этого нет, а, в свою очередь, некоторые региональные банки средней руки под это заточены.

- Помогает ли Вам господдержка при получении кредитов?

- Конечно. Для банка лучше, когда он видит меньший риск и может отфондировать риск госконтракта в ЦБ. Такому заемщику можно и ставку ниже дать, и на своем балансе риск этот им проще показывать. Априори условия кредитования для застройщиков с господдержкой более конкурентны.

- Что строит сейчас РЕНОВА Строй Груп?

- Во-первых, идет строительство нового жилого района – Академический – в Екатеринбурге. Это для нас первый проект комплексного освоения территории. В рамках проекта может быть введено до 9 млн. квадратных метров жилья. Не факт, что столько и будет построено. Здесь вопрос функции рыночного спроса, и насколько мы его разовьем. В принципе, спрос можно и нужно развивать. В качестве примера могу назвать работу с большими объемами жилья для военных. Территориальная расположенность других наших проектов - Московская область, Краснодар, Пермь, Ярославль.

- Каковы стратегические планы?

- У нас разрабатывается стратегия компании до 2015 года. И основой нашей деятельности будет комплексное освоение территорий. У нас за плечами есть один успешный проект, который подарил нам колоссальный опыт взаимодействия со всеми органами власти – федеральными, региональными, муниципальными; понимание того, как работать с государством; опыт выстраивания мега-проектов.

- Где планируется далее брать средства на строительство?

- Недвижимость, особенно комплексное освоение территорий, — изрядно капиталоемкий процесс. Своих ресурсов даже у крупной группы на это не хватит. Причем, данный продукт имеет возможность быть масштабированным – например, в странах ближнего зарубежья.

В связи с этим, мы предполагаем, что выстроим некую комплексную модель, при которой источники финансирования будут диверсифицированы. Деньги начнут поступать от широкого круга инвесторов – это и средства группы, и фонд прямых инвестиций, и банковские кредитные средства.

- А IPO РЕНОВА Строй Груп не планирует?

- Публичное размещение на открытом рынке (IPO), размещение облигаций, банковские кредиты – это все инструменты привлечения финансирования. Фонды прямых инвестиций, на наш взгляд, гораздо более привлекательный механизм, чем IPO. Да, IPO позволяет гораздо быстрее продать будущий денежный поток. Я не верю, что рынок будет платить сейчас те мультипликаторы, которые были до кризиса.

Если будет благоприятная рыночная конъюнктура, то не исключено, что мы выйдем на IPO. Но для успешного бизнеса это не является необходимостью. Если честно, IPO - это сказка, рассказанная банкирами. Я, вообще, считаю, что когда проводят IPO – как правило, значит, выходят из бизнеса или хотят разделить риски. Тогда может быть интересно IPO.

- Сотрудничаете ли Вы с АИЖК? В Агентстве рассказывали, что они способствуют сведению надежных на их взгляд заемщиков и банков.

- Да, конечно. АИЖК, к примеру, разработали хорошие программы для разных категорий заемщиков, помимо стандартного ипотечного кредита, – «Новостройка», «Материнский капитал», «Военная ипотека», «Переменная ставка». Для банков у АИЖК функционирует программа «Стимул».

Застройщики, в том числе и мы, и банки участвовали в консультациях для того, чтобы сделать ипотеку доступнее общими силами. Невозможно сделать какую-то ипотечную программу в отрыве от реального сектора. Все вместе мы изыскивали возможности для снижения ипотечных ставок для определенных категорий граждан, например, молодых семей с детьми.

- Как Вы оцениваете эффективность программы «Стимул» от АИЖК?

- Пройдет какое-то время, прежде чем банки нормально воспримут этот «Стимул». Сейчас уже некоторые кредитные организации увидели в программе источник снижения своих рисков, так как в схеме реализации программы присутствует гарант выкупа. В принципе, это и является ключевым моментом для изменения взгляда банков на программу.

- Покупали ли Вы какие-то активы в кризис?

- По логике жанра мы присматривались к активам на рынке в ходе кризиса, но так и не увидели хороших предложений по приобретению стрессовых активов. Происходили разовые сделки, которые, по большому счету, несли в себе проблемы реструктуризации плохих долгов. Кредиторы, которые, собственно, на балансе и несли эти плохие долги, заняли позицию ожидания, считая, что это как-то решится само собой. Таким образом, многие стрессовые активы так и остались в руках прежних владельцев.

Но я смотрю в будущее с оптимизмом. Когда на рынке улучшается ситуация, она полезна, в том числе для держателей стрессовых активов, а сейчас именно так и происходит. У владельцев стрессовых активов, несмотря на позитивные настроения, ресурсов нет, поэтому сейчас они будут более сговорчивы. Возможностей по приобретению активов в ближайшем будущем станет больше. Ведь вечно «сидеть» на активе без средств для его обслуживания никто не станет.