Yazikov150x200-2.jpgПод «нажимом» АРИЖК и правительства большинство банков провели реструктуризацию проблемных ипотечных кредитов. Многие участники рынка предпочитали осуществлять подобные операции «неофициально», чтобы не отвлекать средства на формирование резервов. Однако скоро «долговые каникулы», предоставленные проблемным заемщикам, закончатся, и тогда банкам придется либо снова перетрясать свои портфели, либо придумывать новые обходные маневры для сохранения «положительной» бухгалтерской отчетности.

О том, как проходила реструктуризация ипотечных кредитов, и о том, какие проблемы банкам предстоит решить в ближайшее время, рассказал генеральный директор Агентства реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков.

Отчетность – понятие относительное

- Андрей Дмитриевич, по оценкам экспертов, с момента начала деятельности АРИЖК было реструктурировано около 40 тысяч кредитов. Какая доля из них была реструктурирована по программе АРИЖК?

- По нашим оценкам, сейчас действительно реструктурировано около 40 тысяч кредитов. Однако необходимо учесть, что объем проблемы был гораздо большим: примерно 25 тысяч заемщиков решили финансовые проблемы самостоятельно - через социальные сети, дела еще 20 тысяч заемщиков сейчас находятся на рассмотрении в суде. В результате с «активными» проблемами в период кризиса столкнулись примерно 80-90 тысяч заемщиков, из которых 40 тысяч, то есть фактически половина, получили реструктуризацию. С помощью АРИЖК были реструктурированы около семи тысяч кредитов.

Я считаю, что сейчас на рынке реструктуризации ипотечных жилищных кредитов сложилась образцовая ситуация. Напомню, что весной прошлого года АРИЖК начал проводить активную кампанию по реструктуризации кредитов ипотечных заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию. При этом мы шли навстречу заемщикам даже в том случае, если банк отказывался пересмотреть условия погашения ссуды.

Стоит признать, что кредиторы оказались в очень сложной ситуации. Во-первых, особенно в начале кризиса, эффективность принятия подобных мер была очень туманной, и многие банки придерживались мнения, что реструктуризация только продлит агонию заемщика, а кредитная организация в итоге понесет потери. Во-вторых, согласно нормативам Центрального банка, в случае проведения реструктуризации ссуды финансовая нагрузка на кредитора увеличивается, так как он должен наращивать резервы по проблемным ссудам. Согласно указанию Центрального банка №2156-У, при создании резервов банк вправе не учитывать качество обслуживания кредита, однако обязан учитывать финансовое положение заемщика. Таким образом, если клиент подает заявление о реструктуризации займа, то кредит автоматически исключается из портфеля однородных ссуд и по нему начисляются резервы, как минимум, в размере 51% от суммы кредита.

Для многих банков проведение масштабной реструктуризации было просто невозможно по причине невысокой капитализации, поэтому они начали разрабатывать собственные программы реструктуризации кредитов, которые позволяли им не отвлекать средства на создание дополнительных резервов. Например, изменяли график погашения задолженности без оформления официальной заявки.

Мы рады, что наши активные действия спровоцировали ответную реакцию банков. Хотя стоит признать: изначально с кредиторами у нас возник объективный конфликт. Сейчас, по нашим оценкам, банки реструктурировали около 5% ипотечных портфелей.

- 5% - это официальная цифра?

- Это наша «усредненная» оценка. Некоторые банки говорят, что они реструктурировали только 1% ипотечного портфеля. Те же банки, с которыми у нас налажен хороший информационный обмен, признаются, что этот показатель гораздо выше и составляет около 5%.

Сложность в оценке объемов реструктуризации возникает потому, что, как я уже говорил, банки используют часто «экзотические» схемы реструктуризации, которые позволяют сократить финансовую нагрузку на заемщика, не отражая это в своей бухгалтерской отчетности и, соответственно, не увеличивая объемов резервов. Поэтому, если в официальной отчетности объем резервов по реструктурированным ссудам составляет 0,1%, то банк не может в открытых источниках заявить, что этот показатель не соответствует действительности.

- Какие конкретно «экзотические» схемы применяли банки?

- Наиболее популярной «неофициальной» реструктуризацией является выдача нового кредита (с «облегченным» графиком) на погашение старого. Эта схема приобрела популярность, потому что формально проблемная ссуда при этом гасится, а по новой ссуде создаются минимальные резервы.

Интересным был случай, когда два региональных банка договорились между собой осуществлять перекрестное кредитование клиентов для погашения просроченных займов. Хитрость в данном случае состоит в том, что если ссуда выдается на обслуживание другой ссуды, то по ней создается стопроцентное резервное обеспечение. Чтобы обойти это требование Центрального банка, партнеры выдавали обычные потребительские кредиты проблемным клиентам, создавая минимальные резервы. Собственно, это было отмечено даже статистикой ЦБР: при снижении общего объема кредитования необеспеченные ссуды сроком до года странным образом выросли.

Однако мы закрываем глаза на подобные «хитрости», так как нашей целью является не вскрытие «серых» схем реструктуризации, а подключение банков к работе по стабилизации ситуации с проблемными кредитами вместе с государством. И у нас это получилось. 5% - это хороший показатель.

- Неохота банков идти на реструктуризацию была вызвана главным образом необходимостью создания дополнительных резервов?

- Я бы назвал необходимость создания дополнительных резервов ключевой проблемой. Но неправильно сказать, что кредитные организации не шли на реструктуризацию. Наоборот, они достаточно быстро включились в этот процесс. При этом у каждого из них была своя логика действий: кто-то пытался, создавая собственные программы реструктуризации, сэкономить на резервах, кто-то ставил перед собой цель сохранить клиентов, кто-то -«выправить» отчетность, а кто-то - даже получить дополнительный доход, так как реструктуризация делается на платной срочной основе.

Кроме того, мы стремились улучшить условия проведения банками «открытой» реструктуризации. Так, мы поддерживали активный диалог с Центральным банком и регулярно сообщали все данные о ходе реструктуризации. В результате Банк России принял Указание 2355-У по внесению изменений в положение №254-П, согласно которому регулятор разрешил включать в портфель однородных ссуд реструктурированные кредиты размером до 6 млн рублей, даже если финансовое положение заемщика ухудшилось. Таким образом, Банк России фактически узаконил реструктуризацию. Мы считаем это большим достижением.

Первый стандарт комом

- Вы пересматривали Стандарт реструктуризации несколько раз. Почему вам неоднократно пришлось пойти на его «смягчение»?

- Необходимо учитывать, что полтора года назад Россия впервые столкнулась с ипотечным кризисом. И на тот момент ни у кого не было готовых рецептов по устранению негативных финансовых явлений. «Списать» также было неоткуда, так как российский рынок в некоторых вопросах принципиально отличается от западных. Например, на зарубежных рынках существуют неофициальные доходы, но объемы «серых конвертов» гораздо меньше, и там, в принципе, не знакомы с таким понятием, как «справка о доходах по форме банка». Кроме того, на Западе уровень капитализации банковской системы гораздо выше, и кредитор может себе позволить продать кредиты с дисконтом другому, более эффективному игроку. Поэтому нам приходилось самостоятельно искать выход из сложившейся ситуации, двигаясь практически на ощупь.

Изначально у нас даже не существовало четкого портрета среднестатистического заемщика. Опираясь преимущественно на статистику и научную базу АИЖК, мы разрабатывали собственные стандарты и требования к заемщикам и типу жилья. Однако уже после проведения первых сделок мы поняли, что не учли многих факторов.

Например, средний размер кредита по стране составляет 1,5 млн рублей, а в АИЖК - 890 тысяч. Или площадь ипотечного жилья оказалась значительно больше, так как по ипотеке в коммерческих банках в основном приобретаются не «хрущевки», как в АИЖК, а современные квартиры в новостройках, имеющие совершенно другие параметры площади и цены.

- Но не только АРИЖК, но и банки, наверное, оказались не готовы к реструктуризации?

- Действительно, помимо названных мной проблем - недостаток капитализации и отсутствие готовых стандартов проведения реструктуризации - существовала еще одна: отсутствие инфраструктуры для сопровождения проблемных ипотечных кредитов.

Если у крупных игроков в потреб-кредитовании обеспечение системы поддержки и обслуживания кредитов стало составной частью процесса, то к ипотечному заемщику большинство кредиторов относились как к надежному клиенту, которому не требуется дополнительное сопровождение. Но практика показала, что ипотечный заемщик практически ничем не отличается от «потребительского» заемщика: ему также нужно ежемесячно напоминать о платежах, у него также могут возникнуть проблемы с платежеспособностью, и он также в случае возникновения серьезных финансовых проблем начинает скрываться.

Часто банки, не имея необходимой базы для работы с кредитами, по которым возникла просрочка на 91 день, подавали заявление в суд и ждали, когда правоохранительные органы «обработают» заемщика. Как правило, в суде должник согласится с любыми условиями погашения кредита. В таких случаях заключается «мировая», и банк реструктурирует кредит, выдав новую ссуду на погашение проблемной задолженности с учетом набежавших пеней и штрафов.

Но это было на первом этапе. К осени многие банки создали необходимую инфраструктуру для обслуживания ипотечных кредитов, которая включает подразделения коллекшн, а в некоторых случаях - кредитные фонды, различные ПИФы, куда «переливаются» проблемные активы для «расчистки» балансов.

- И насколько популярны были такие «свалки» в виде ЗПИФов и фондов?

- По некоторым статистическим данным, за год количество ЗПИФов выросло почти в три раза. Однако надзорные органы эффективно выявляют случаи проведения «очистных» работ и пресекают, так как «исправленная» бухгалтерская отчетность не снимает с банка кредитных рисков.

Резервы в ущерб налогам

- Банки активно манипулировали уровнем просрочки. Сейчас картина как-то прояснилась?

- Действительно, динамику изменения уровня просрочки и объемов созданных резервов порой трудно предугадать. Например, в конце прошлого года мы ожидали сокращения уровня просрочки по кредитам, так как ситуация на рынке начала стабилизироваться. Но этот показатель вопреки нашим прогнозам вырос. Изначально, увидев, что отчетность ухудшилась, мы испугались. Однако, проанализировав ситуацию, выяснили, что на отчетность повлияли не негативные кризисные явления, а абсолютно другие факторы. Как известно, Центральный банк в течение прошлого года несколько раз опускал ставку рефинансирования. Однако, несмотря на формальное снижение стоимости денег, ставки по кредитам для бизнеса и населения остались практически без изменения. Данный разрыв позволил банкам получить колоссальную прибыль, которой они, конечно, не спешили делиться. Для сохранения средств банки направили их в резервы. Однако для увеличения размера резервов по ссуде необходимо ухудшить ее категорию качества. Таким образом, качество портфеля ухудшилось, а резервы выросли.

Выявить подобные операции очень легко: достаточно сравнить отчетность по РСБУ и по МСФО. Если РСБУ показывает минимальную прибыль или даже убыток, а МСФО, напротив, высокую прибыль (хотя, замечу, МСФО гораздо строже относится к учету рисков и резервов, чем РСБУ), то, значит, банк использовал данную схему для сохранения избыточной прибыли. Поэтому статистика, которую мы видим сейчас во многих банках, к сожалению, не отражает реального состояния уровня просрочки в ипотеке.

- Но если данные операции легко вычисляются, то почему не применяются никакие «карательные» или «воспитательные» меры?

- Данное явление нельзя однозначно характеризовать как негативное. С одной стороны, «замораживание» средств отрицательно сказывается на налоговых поступлениях. Но с другой стороны, формирование сверхрезервов способствует повыше нию надежности банковской системы. Что в данной ситуации важнее: надежность системы или пополнение бюджета? Я бы выбрал стабильность банковской системы. К тому же необходимо учитывать, что по мере стабилизации ситуации резервы будут освобождаться, и тогда все налоги будут уплачены.

«Плохой» ипотечный банк особого назначения

- Объемы реструктуризации начали снижаться?

- Безусловно, новых заявлений на проведение первичной реструктуризации поступает меньше. Однако проблема заключается в том, что летом у многих заемщиков завершится льготный период, предоставленный в ходе реструктуризации. И понятно, что далеко не все заемщики успеют исправить свое финансовое положение за это время. Западная практика говорит, что хорошим считается результат, если восстанавливается хотя бы половина реструктурированных кредитов. Сейчас, по нашим данным, число восстановившихся заемщиков (то есть заемщиков, которые самостоятельно сделали в банк первый платеж) по реструктурированным кредитам в рамках программы АРИЖК составляет 65%.

- Какой объем заявок вы ожидаете в этом году?

- Статистика показывает, что сейчас ситуация развивается по оптимистичному сценарию, который мы разработали в своем бизнес-плане. В нем мы предполагали, что за первичной реструктуризацией к нам обратятся 4,2 тысячи заемщиков. Повторная реструктуризация потребуется примерно 5 тысячам заемщиков.

- Почему все-таки было принято решение проводить повторную реструктуризацию? Изначально такая возможность не предусматривалась.

- Решение о возможности проведения повторной реструктуризации мы приняли, проанализировав перспективы изменения доходов заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию. Известно, что при выдаче ипотечного кредита любой кредитор обязательно рассчитает два параметра: соотношение кредит/залог и платеж/доход. Соотношение показателей кредит/залог в среднем по стране составляет около 67%, а платеж/доход - 45%.

Заемщик обращается в АРИЖК в том случае, если его доходы значительно сокращаются. В этом случае мы принимаем на себя его кредитные обязательства перед банком, а он платит нам только проценты за фактически выданные средства. В результате нагрузка на заемщика в среднем снижается в 20 раз. Но проблема заключается в том, что рано или поздно льготный период заканчивается, и тогда заемщику придется платить не только как и прежде, но еще и возвращать заем АРИЖК. В результате нагрузка становится выше той, которая была до реструктуризации, в среднем на 15%. Доходы же заемщика, как показывает статистика, восстанавливаются на отметке на 20-30% ниже докризисных. Поэтому если раньше соотношение платеж/доход составляло 45% и заемщик мог платить по кредиту, то после окончания периода реструктуризации этот показатель вырастает до 70% и выше. Понятно, что при таких условиях плата оказывается непосильной. При этом необходимо учитывать, что примерно в половине семей после получения ипотеки появляются дети.

Проанализировав эту статистику, мы решили предоставить заемщикам при необходимости возможность проведения повторной реструктуризации, чтобы обратившиеся граждане могли укрепить свое финансовое положение и твердо встать на ноги. При этом при проведении повторной реструктуризации увеличение долговой нагрузки происходить не будет. Мы понимаем, что в случае начисления процентов при повторной реструктуризации стоимость кредита станет слишком высокой. А так как получение дохода не является нашей целью, то мы стараемся смягчать условия проведения реструктуризации. Если раньше наша ставка по Стабилизационному займу была равна ставке по основному ипотечному обязательству заемщика (в среднем это 13,4%), то с марта 2010 года ставка для тех, кто шесть месяцев не выбивался из графика платежей, становится равной 2/3 действующей ставки рефинансирования ЦБ. Также ставка по вновь выдаваемым стабилизационным займам равняется 2/3 ставки ЦБ. Это значит, что в итоге нагрузка на заемщика возрастет не на 15%, а всего лишь на 8%.

- Программы по реструктуризации второго и третьего уровня до сих пор работают в пилотном режиме?

- Да. Задержка у нас возникла на третьем уровне, так как согласовывалась форма и разрабатывалась документация по взаимодействию с регионами. Сейчас нам кажется, что наиболее гибкой в работе является форма создания фонда арендного жилья. Регионы на основе этого фонда смогут достаточно эффективно создавать и развивать свои собственные программы по использованию недвижимости, находящейся на балансе региона.

По нашему мнению, это является очень важным и перспективным направлением. Дело в том, что в России очень высокий процент собственников жилья, в то время как во всем мире соотношение арендного и собственного жилья составляет приблизительно 50/50. Арендный фонд может стать альтернативным вариантом ипотеки. При этом мы понимаем, что сейчас многие регионы испытывают дефицит средств и у них нет возможности внести уставные средства на развитие фонда. Поэтому мы готовы ре-ализовывать жилье в эти фонды, предоставив хорошую отсрочку и составив «мягкий» график платежей. Сейчас этот механизм мы прорабатываем в том числе и с АИЖК.

Вторая проблема заключается в механизме оценки активов. Понятно, что проблемные активы не могут стоить 100%, а потому к ним должны применяться дисконты. Именно на этом этапе у нас с банками и возникли разногласия. По нашему мнению, размер дисконта в среднем должен составлять 20-25% на втором уровне реструктуризации и 40-50% на третьем. Кредиторы, в свою очередь, заявляют, что не могут реализовать актив по такой стоимости, так как в этом случае у них возникнут проблемы с капитализацией. Чтобы урегулировать эту проблему, мы решили попробовать использовать английский механизм реализации активов: применять только экономический, а не бухгалтерский дисконт.

t1.jpg

Для этих целей нам придется выпустить специальные ценные бумаги с нерыночными купонами: для второго уровня - бумаги с купоном примерно 2/3 действующей ставки рефинансирования ЦБ, а для третьего - 1/3 ставки рефинансирования ЦБ. Таким образом, мы выкупаем актив по номиналу 1:1, и у банка не возникает убытка в бухгалтерской отчетности. Конечно, при переоценке несколько ухудшатся финансовые результаты. Однако если бумаге поставить «статус» «удержана до погашения», то убыток можно списывать долями на весь срок. Тогда проблема большого дисконта исчезает.

- Одной из причин, по которой так и не был создан «плохой» банк, стало то, что регуляторы и участники рынка не смогли договориться о размере дисконта, применяемого к проблемным активам. В данном случае ситуация, наверное, может повториться.

- Как я уже сказал, мы расходимся с банками в вопросе стоимости проблемных активов: мы двигаем банки к 25%-ному дисконту, а они справедливо говорят о 20%-ном дисконте.

Я признаю, что справедливый дисконт сегодня должен быть несколько ниже того, который предлагаем мы. Во-первых, коэффициент соотношения кредит/залог по ипотечным портфелям, которые к нам приходят, в среднем составляет 67% - это достаточно высокий уровень обеспеченности по кредиту. Во-вторых, как показывает практика, платежеспособность заемщиков постепенно восстанавливается. Поэтому вероятность того, что мы вернем деньги, достаточно высокая.

Сегодня банки готовы обсуждать возможность продажи активов с дисконтом в 20%. Но и нам, и участникам рынка понятно, что при покупке портфелей должен использоваться дифференцированный подход. Дело в том, что индекс цен на недвижимость совершил за последние несколько лет дугу. И сейчас цены находятся на уровне середины 2007 года. Таким образом, кредиты «старше» 2007 года имеют не хорошее, а очень хорошее обеспечение, так как недвижимость, которая находится по ним в залоге, можно реализовать по заложенной в договоре цене. Поэтому позиция банкиров, которые говорят, что даже «плохой» кредит, выданный в этот период, стоит 100%, вполне справедлива. Кредиты 2008-2009 года, наверное, имеют худшее обеспечение, так как цены опустились, а потому их стоимость должна быть ниже. Поэтому дисконт в 20%, который я называю, - это средний показатель по рынку. Замечу, что до 15% от стоимости актива мы можем заплатить «живыми» деньгами. То есть чем выше качество кредита, тем лучшее денежное предложение получает от нас кредитор.

Жизнь после кризиса с новым именем

- Большинство экспертов сходятся в том, что такой антикризисный инструмент, как санация, должен существовать всегда. По вашему мнению, институт реструктуризации - это механизм антикризисный или «повседневный»?

- В большинстве западных стран механизм реструктуризации действует на постоянной основе. Например, в Англии ипотечный заемщик может в любой момент взять себе платежные каникулы. Понятно, что за 10–20 лет нельзя исключать вероятности, что в определенный момент у человека могут возникнуть финансовые сложности. Так, существует три основные причины, из-за которых заемщик может «выбиться» из графика платежей. Первая - развод супругов, оформивших ипотечный кредит. Вторая причина - смена заемщиком места работы, так как иногда может возникнуть временной разрыв в доходах. Третья причина - декретный отпуск, в период которого доходы семьи сокращаются.

Таким образом, в мировой практике реструктуризация давно стала постоянно действующим инструментом. И на мой взгляд, у нас также целесообразно внедрить его на постоянной основе.

- А что будет с АРИЖК, когда ситуация на рынке стабилизируется? Как известно, Центральный банк и правительство начали активно сворачивать антикризисные меры.

- АРИЖК, согласно определенной миссии, должно «оживить» реструктурированные кредиты, чтобы они вернулись в стандартный график платежей, а потом реализовать их рыночным кредиторам.

Закрытие или ликвидация АРИЖК не является проблемой. Однако за время деятельности агентства у нас было разработано и реализовано много перспективных рыночных технологий. Например, технологии удаленного розничного кредитования. Вероятно, эти инструменты будут востребованы не только в период «падения», но и в период развития рынка. АРИЖК может быть хорошей площадкой для отработки каких-то новых рисковых механизмов, которые нельзя реализовывать на базе высокорейтингового АИЖК

Сейчас мы не ставим себе широкие горизонты планирования. Так как со временем если не во всем АРИЖК, то в некоторых его блоках необходимость может отпасть.

- То есть структура АРИЖК в посткризисный период может измениться?

- Пока рано об этом говорить, но может измениться не только структура, но и наименование.

- Вы неоднократно говорили о том, что получение прибыли не является целью АРИЖК. Однако прошлый год вы закончили в большом плюсе. Каких результатов вы ожидаете в этом году?

- Действительно, прошедший год мы завершили с достаточно высокой прибылью - 274 млн рублей, которая объясняется избыточным уставным капиталом. Однако я повторюсь, что избыточным капитал оказался не потому, что наши расчеты оказались неточными (мы изначально говорили примерно о такой же цифре), а потому что нам удалось запустить рыночные механизмы и значительную часть нагрузки кредиторы приняли на себя. Вся прибыль, которую мы получили по итогам прошлого года, будет направлена в резервы, поскольку следующие два года будут для нас очень сложными с точки зрения работы с нашим портфелем.

Если говорить о показателях текущего года, я не берусь прогнозировать результаты, хотя в бизнес-плане мы поставили себе цель выйти в ноль.

- Учитывая, что при реструктуризации средства предоставляются на возвратной основе, вероятность того, что вы уйдете в минус, наверное, достаточно низкая.

- Это не совсем так. Согласно нашим расчетам, при соотношении кредит/залог 71% при реализации объекта недвижимости (в том случае, если заемщик так и не смог войти в график) денег хватит и кредитору, и нам. При соотношении кредит/залог 84% мы несем 100%-ные убытки. При этом напомню, что в среднем по стране этот показатель сейчас составляет 67%.

- По вашему мнению, ипотечный рынок изменится после кризиса?

- Я смотрю на будущее ипотечного рынка с оптимизмом. Кризис имел не только негативные, но и позитивные последствия для нас. Во-первых, кризис показал заемщикам, что ипотека - это не страшно. Сначала, конечно, по рынку ходили страшилки, что заемщики могут всего лишиться. Однако государство заняло активную позицию по спасению ипотечных заемщиков, а вслед за ним и банки начали предпринимать меры по поддержке своих клиентов.

Во-вторых, для восстановления и развития ипотеки в период кризиса появилось много хороших инструментов, которые позволили снизить ставку по кредитам. Прежде всего это механизм ипотечного страхования и участие ВЭБа в ипотечном кредитовании как крупнейшего инвестора. Поэтому я считаю, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе у ипотеки хорошее будущее. Однако на очереди стоят еще несколько проблем, которые необходимо решить. Это, прежде всего, ввод нового жилья и, соответственно, снижение цены за квадратный метр, а также повышение доходов населения.