polonski150x200.jpgПервые лица

После того как летом прошлого года Альфа-банк перекупил долги Mirax Group у Credit Suisse, многие на рынке почти похоронили компанию Сергея Полонского. Последовал арест главных проектов девелопера — башни "Федерация" и бизнес-центра Mirax Plaza, к тому же Mirax покинули трое миноритариев из числа основателей компании. О договоренностях с кредиторами, уходе старой команды и уроках, вынесенных за полтора года кризиса, председатель совета директоров Mirax Group СЕРГЕЙ ПОЛОНСКИЙ рассказал в интервью "Ъ".

— Как развиваются ваши отношения с Альфа-банком? Давление с их стороны не ослабевает?

— Во-первых, и это самое главное: Альфа-банку не принадлежит корпорация, также банку не заложены акции Mirax Group и комплексы "Федерация" и Mirax Plaza. Во-вторых, с этих двух объектов еще осенью 2009 года был снят арест. Сейчас мы остались должны Альфа-банку $155 млн (летом 2009 года — $331 млн.— "Ъ"). Под кредит заложен только наш основной офис, расположенный в стилобатной части башни "Федерация", где мы с вами сейчас находимся,— это около15 тыс. кв. м, и бизнес-центр на Брянской улице. В общей сложности — 40 тыс. кв. м. Также часть этой задолженности обеспечена моими личными поручительствами. Они были предоставлены еще весной 2009 года под кредит, полученный корпорацией в Альфа-банке до приобретения "Альфой" наших долговых обязательств у Credit Suisse (около $100 млн.— "Ъ").

Сложность ситуации состоит в том, что "Альфе" не нужна наша недвижимость. Мы расплачиваемся исключительно живыми деньгами, практически все финансовые потоки, которые есть, направляются на выплаты Альфа-банку. Надеемся, что в ближайшее время мы реструктурируем этот долг с помощью Сбербанка либо с ВТБ или с Альфой выработаем дополнительные договоренности, потому существующие условия для нас очень жесткие. Но там достаточно сложный узел: нам нужно получить финансирование для "Федерации" в размере $240 млн. И при этом банки, у которых мы просим финансирование, знают, что за малейшие просрочки в выплатах Альфа-банк имеет право закрыть наш офис и мы не сможем работать и строить. Поэтому Сбербанк ставит одним из главных условий выдачи кредита — вывод из-под залога Альфа-банка основного офиса компании.

— Говорят, что еще до "Альфы" пул дружественных вам инвесторов, среди которых были структуры Романа Троценко, направили Credit Suisse оферту. Почему не получилось?

— Да, действительно, структуры господина Троценко были в пуле инвесторов. Условия по выкупу долга с дисконтом были практически одинаковыми с теми, которые предлагала "Альфа". Комментировать выбор Credit Suisse я не могу. Но при передаче долгов "Альфе" ими был грубо нарушен ряд процедур.

— Правда ли, что часть долга перед Альфа-банком — около $81 млн — была списана?

— Когда это вы слышали, чтобы частные банки, особенно Альфа-банк, списывали своим должникам деньги?!

— Помимо "Альфы" у вас есть еще кредиторы. Когда с ними вы окончательно договоритесь по реструктуризации задолженности?

— Год назад в общем мы должны были $770 млн, на начало февраля — уже около $500 млн. Основная часть, конечно, Альфа-банк и держатели долговых бумаг — CLN и облигаций на сумму $298 млн. Кроме этого $83 млн мы должны банкам — МДМ банку, ЗАО "Кредит Европа банк" и прочим кредиторам. Основная задача, оставшаяся в рамках процесса реструктуризации,— решить вопрос с держателями облигаций и CLN. Этим сейчас занимается МФК (банк Михаила Прохорова.— "Ъ"). Пока у нас получается замкнутый круг: чтобы согласовать реструктуризацию, нужно запустить процесс строительства, чтобы генерировать выручку. Для этого нужно получить новые кредитные ресурсы, привлечение которых тоже завязано на успешности реструктуризации. К сожалению, так получилось, что мы не должны были ни Сбербанку, ни ВТБ ни одного доллара. Когда начался кризис, я говорил с руководством этих банков по поводу кредитования, и получил ответ, что сначала они должны разобраться со своими должниками. Но сейчас мы возобновили переговоры с ними. Еще год назад разговаривать с банками было невозможно, потому что предложений со ставками меньше 30% не было. Сейчас мы собираем предложения.

— Глава ВТБ Андрей Костин недавно заявил, что банк не собирается кредитовать вашу стройку.

— Это касалось только башни "Федерация". К тому же в "Федерации" ВТБ рассматривает для себя вопрос покупки дополнительных офисных площадей к уже имеющимся. Это тоже привлечение денег, которые пойдут на стройку.

— В декабре прошлого года вы говорили, что не станете достраивать до 94-го этажа башню "Федерация" и оставите ее на уровне 64-го, если не найдете кредит на хороших условиях. Как решается эта проблема?

— Решение должно быть в марте, и каким оно будет, тоже связано с результатами реструктуризации. Квадратных метров башни "Федерация" (около 150 тыс. кв. м.— "Ъ") хватит полностью, чтобы закрыть все наши долги по CLN и облигациям. Сейчас долговые бумаги являются необеспеченными. Мы хотим сделать фонд, в который будет переведено определенное количество площадей "Федерации". Будет определенная формула, по которой кто-то из держателей обменяет бумаги на метры, а кто-то будет ждать, пока офисные площади будут сданы, чтобы потом получить деньги.

— Держатели облигаций уже согласились на это?

— Они согласятся, потому что это комфортная схема. Мы же не предлагаем растянуть расплату на 15 лет, как некоторые.

— Как сильно по итогам прошедшего года упали продажи компании?

— По 2008 году объем продаж у нас был около $1,6 млрд (около 147 541 кв. м). Соотношение долг/EBITDA было около 0,5-0,6. Очень хороший показатель! По этому году объем продаж мизерный: $0,41 млрд — это чуть более 60 тыс. кв. м, из которых примерно 36 тыс. кв. м жилой недвижимости и 27 тыс. кв. м коммерческой. Отчасти это связано с тем, что "Альфа" в августе наложила аресты и у нас остановились все продажи. Как я уже говорил, сейчас рынок стал оживать, но чтобы давать точную оценку, надо дождаться конца первого квартала.

— При таких продажах и огромном долге не задумывались ли вы о переходе в сегмент эконом-класса: квартиры в панельных домах сейчас продаются лучше всего, и многие девелоперы жилья бизнес-класса серьезно рассматривают эту идею.

— Я считаю, на рынке сложилась совершенно неадекватная ситуация: готовая квартира в панельном доме в Бутово стоит $4,5 тыс. за 1 кв. м, а офисные площади в "Федерации" сегодня можно купить за $5-6 тыс.! Получается, что самое дешевое низкокачественное жилье стоит примерно так же, как площади в бизнес-центре класса А, который недавно получил международную премию как самое высокотехнологичное здание! Это же абсурд! Если же говорить о нашей позиции: эконом-класс — просто не наша тема, какой бы привлекательной с точки зрения заработка она ни была. Мы не хотим этим заниматься, хотя по некоторым нашим площадкам мы получали подобные предложения. Если бы оказалось, что Mirax Group сегодня не в состоянии решить проблемы с реструктуризацией, если бы нас приперли к стенке, мы, наверное, пошли бы на это. Но на данный момент у меня рука не поднимется строить панельный дом. Поймите, одна компания не может строить и панельные дома, и такие здания, как "Федерация". Я от сотрудников корпорации требую, чтобы они подходили к работе креативно, нестандартно, требую оптимальных и высокотехнологичных решений с точки зрения качества, архитектуры, дизайна. И вдруг я им скажу, что мы будем штамповать панельные дома. Поверьте мне, 90% напишут заявления и уволятся. Я вообще уверен, если бы не было luxury-товаров, мир бы остановился. Представьте себе, что нет Maybach, Mercedes, пятизвездных отелей, дорогих квартир и так далее, зачем тогда людям зарабатывать деньги?

— То есть вы считаете, что доступное жилье — это плохо?

— Скажу одно: панель надо строить за МКАД, достаточно, что пол-Москвы в хрущевках. Ни в одной столице Европы не строят панельные дома. И в Москве, и в Питере надо запретить возводить панель.

— Как оцениваете перспективы роста спроса в сегменте, в котором вы работаете?

— В стране скоро будет очень серьезная просадка по объектам бизнес-класса. За время кризиса практически никто серьезные проекты, исключая эконом-сегмент, не запускал. В ближайший год-два будет дефицит по предложению на рынке качественных жилых площадей, чуть позже — офисных. На сегодня мы уже видим стабилизацию. Более того, у нас по офисным площадям "Федерации" на вторичном рынке цена вернулась на докризисный уровень: по последним сделкам, когда владельцы наших площадей перепродавали офисы, цены приблизились к $11,5-12 тыс.

— Это вы к тому, что галстук в апреле есть не будете? (Сергей Полонский пообещал сделать это, если к апрелю 2010 года цены на его офисы не вырастут на 25% по сравнению с осенью 2008 года)?

— Еще чуть-чуть — и, похоже, галстук есть не придется. Если цены еще немного вырастут в первом квартале. К тому же, если смотреть в рублях, то цены за прошедший год с лишним уже выросли.

— Что в реальности может восстановить спрос на рынке?

— Когда начался кризис, я первый начал говорить о том, что нужно снизить ипотечные ставки до 6-7% годовых. Даже 10% — очень много. И это реально. В июне на экономическом форуме в Петербурге я заявил, что к концу года ставка по ипотеке будет в районе 8-9%. Все смеялись, но уже сегодня ставка рефинансирования ЦБ снизилась с 13 до 8,75%. Считаю и готов подписаться под тем, что к концу этого года, максимум в середине следующего, стоимость денег для ипотечников будет 6-7%, даже не 8%. Объясню, почему это возможно. У всех банков сегодня сверхликвидность, а качественных заемщиков не осталось. То есть, когда начался кризис, банки, чтобы закрыть дырки в балансе, начали увеличивать стоимость привлечения депозитов от населения, и люди понесли свои деньги. Особенно этому способствовало то, что гарантом по вкладам выступало и выступает сейчас государство. Этим мы сами дестимулировали желание у людей тратить деньги. Задумайтесь: вы берете пятилетнюю зарплату, кладете под 18% и получаете годовую зарплату в виде процентов! При этом в случае, если что-то происходит с банком, государство вам возвращает ваши средства. Абсолютно безрисковая операция. В июне я отправил письмо, где просил и ФАС, и другие органы разобраться, каким образом банки собираются отдавать такой большой процент, и вообще насколько это все законно. В конце июля ЦБ, наконец, начал вводить ограничения по верхней границе ставки по привлечению депозитов от населения — на уровне 16,75%. Я вообще считаю, что если человек приходит в банк и кладет деньги больше чем под 10% годовых, то государство не обязано гарантировать ему возврат денежных средств. А если бы какой-то банк предложил 50%? Кроме того, когда банк привлекает под 18% деньги, то выдавать кредиты он может минимум под 24%.

— Как за эти полтора года кризиса изменилось ваше видение бизнеса?

— Сегодня нет формулы, с которой можно было хотя бы примерно спрогнозировать развитие бизнеса, в частности, нашего, на пять лет и более. Мир изменился глобально и еще будет меняться. Все математические и экономические модели, которые работали до кризиса, оказались полностью неработоспособными. Очень много "открытых параметров", из-за чего нельзя сегодня писать бизнес-план. За последний год мы видим увеличение стоимости денег от 9 до 30%. Это 300-процентная разница. Второй параметр — курсовое соотношение рубля к иностранным валютам и соотношение евро/доллар: за последний год колебания были от 25-26 руб. до 35 руб. за $1. Девелоперы в среднем рассчитывают на доходность 10-12% в год, но как ей следовать, если у вас только одно колебание курса евро/доллар составляет больше 20%? Спрос упал в два-три раза. Считается, если больше четырех параметров открытые, то есть их изменение в течение года больше чем 20%, то система полностью дестабильна. А это делает невозможным реализацию проектов с большими горизонтами планирования. Поэтому я уверен, что в ближайшее время все уйдут в краткосрочные проекты и масштабными и долгосрочными никто заниматься не будет.

— Какие задачи сейчас стоят перед Mirax Group?

— Конечно, достроить незаконченные проекты — "Федерацию", Mirax Plaza, Well House на Дубровке, "Форт Кутузов", Mirax Park. Это наша задача на ближайшие полтора года. Сегодня в Mirax Group фактически каждый месяц утверждается бюджет на следующий месяц. Для нас максимальный горизонт планирования сузился до не более чем двух-двух с половиной лет. Через полтора года мы думаем, что в России уменьшится стоимость денег и ипотечных кредитов, и таким образом вся система стабилизируется. Если нет, будем работать в тех условиях, которые выставит рынок. Главное быстро принимать решения, а это мы умеем. Помимо достройки, мы ведем проектирование и занимаемся выпуском документации по новым проектам, чтобы к часу Х у нас уже был задел для запуска новых проектов. Если компания не думает, как она будет выглядеть завтра, она умрет сегодня. Параллельно мы сдаем площади в аренду в объектах, на месте которых планировалась реализация девелоперских проектов: завод имени Казакова, помещения "Дизайнмаша", "Фили-кровля".

— В прошлом году вы растеряли почти всю команду, с которой с нуля создавали Mirax Group. Почему ушли ваши партнеры — Алексей Адикаев, Максим Привезенцев и Дмитрий Луценко?

— Компания последние полтора года находится в трудном положении. Было психологически очень тяжело работать, поэтому я своих ушедших партнеров понимаю. Основная проблема, с которой столкнется страна после выхода из кризиса,— проблема психики людей. 80-85% моих знакомых из бизнес-среды говорят, что кризис закончится и они больше бизнесом заниматься не будут.

— Ваши партнеры владели небольшими пакетами акций Mirax Group и долями в проектах компании, которыми управляли. На каких условиях они ушли?

— Алексею Адикаеву принадлежало 3% акций компании, Дмитрию Луценко — 5%, у Максима Привезенцева последние два года не было акций, была доля в сервисной компании, управлявшей построенной жилой недвижимостью,— "Миракс-Сервис" и процент от доходов корпорации. На данный момент с Алексеем Адикаевым полностью решен вопрос — его акции вернулись в Mirax Group, у него осталось 25% в киевском проекте компании. В этом проекте также участвует и AEON Романа Троценко. Два других партнера не так давно ушли (сентябрь—декабрь), поэтому процесс еще не завершен. В частности, решается вопрос по доле Максима Привезенцева в "Миракс-Сервисе", и там есть сложности. Дмитрий Луценко остался партнером компании в проекте строительства вилл в Майами, где у него 35%.

— Пришли новые люди. Как вы планируете выстраивать управление Mirax Group дальше?

— Мы завершаем процесс "перезапуска", перезагрузки полностью всей команды. Мы даже такую хотим разрабатывать рекламу: "Mirax — перезагрузка". Николай Кошман, первый зампред правления, возглавит управление строительства, Олег Витько — управление и эксплуатацию недвижимости, Олег Косован — инвестиционные проекты, Алексей Куницын — административные вопросы, Кирилл Маслиев — продажи недвижимости. Максим Темников, единственный из моих партнеров и членов совета директоров, который остался в компании, становится на этот год председателем правления и будет отвечать за оперативное управление компанией. Я остаюсь председателем совета директоров, займусь стратегическими задачами. В новом совете директоров у нас будет шесть человек из состава правления, и будут два независимых директора. Через год решим, кто из них займет постоянное место в совете директоров, также будет разработана опционная программа.

— А представители кредиторов войдут в совет директоров?

— Представитель кредиторов обязателен в совете директоров, когда компания банкротится. У нас такой необходимости нет, и акции наши по кредитам не заложены. Пока от "Альфы" таких предложений не поступало. Будут — обсудим.

— Помимо ухода ваших партнеров на рынке много говорили об огромном числе людей, уволенных из Mirax Group...

— Мы сократили не больше, но и не меньше, чем другие компании: в пределах 35-50% по разным подразделениям. Но, что меня радует, многие из людей, которых пришлось сократить, или которые ушли сами из компании, хотят вернуться. Мы всегда много сил вкладывали в людей, тратились на обучение, тренинги. Мы много чем отличаемся от всех остальных компаний, например, мы два года работали без единого приказа, мы уничтожили все факсы, потому что это прошлый век. Тогда говорили, что я сошел с ума, а теперь посмотрите, все компании закрывают производства факсов!

— После того, как Mirax первой объявила о заморозке проектов, другие застройщики обвиняли вас в том, что вы негативными прогнозами обрушиваете рынок. Кризис не сделал вас более осторожным?

— Врать тогда я был не готов, а правда в этот момент была таковой. Мы делали пресс-конференцию 17 сентября 2008 года, и уже к тому моменту объемы продаж упали в пять-десять раз. В мире бушевал кризис, за день до нашей пресс-конференции рухнул Lehman Brothers. Чтобы не замечать этого, надо было быть самоубийцей. Мы видели на наших заграничных проектах, что происходит, какая сложилась ситуация в Англии, Франции, Америке, Швейцарии к лету 2008 года. Нам удалось предугадать кризис на три месяца раньше и за счет этого удалось собрать подушку безопасности суммой около $207,9 млн, которая позволила нам полтора года спокойно жить и работать. Вы сейчас спросите, а как же там Альфа-банк? Ну "Альфа" — это нештатная ситуация. Вернемся к сентябрю: даже после нашей пресс-конференции и большого числа публикаций с реальной статистикой о падении продаж со стороны правительства — никакой реакции. Только через неделю после нашего открытого письма, подписанного мною и главой Ассоциации строителей России Николаем Кошманом, первый раз кабинет Игоря Шувалова собрал антикризисное совещание. И после этого начали обсуждаться госгарантии, хоть какая-то пошла работа.

Весь негатив, вылившийся на нас за последние год-полгода в прессе, все равно не заставит меня отказаться от идеи открытой компании. Когда мы запускали до кризиса рекламную кампанию "Мстите лично мне", мы исходили из мнения, что девелопер, как и банк, должен раскрывать своих акционеров, так как люди должны знать, кому они несут свои деньги. В этом смысле девелопер не очень отличается от банка. Сейчас уже принято решение о том, что банки обязаны раскрывать бенефициаров, девелоперы, я уверен, тоже должны это делать. Я не хочу судить коллег по цеху, которые предпочитают иную политику, но я считаю, что у девелоперских компаний должна быть прозрачная структура собственников, должна быть финансовая отчетность по международным стандартам.

— Эти публикации, история с Credit Suisse не повлияли ли негативно на ваши отношения с западными банками, ведь у вас очень много проектов за рубежом?

— Никаких проблем с репутацией на Западе у меня нет. Мы же расплачиваемся по кредитам. Еще до кризиса мы получили £60 млн у консорциума банков во главе с The Royal Bank of Scotland на 18 месяцев под проект "Риджент-парк" в Лондоне. Задумайтесь только, изначально процентная ставка по этому кредиту составляла 5,5%, а потом, в кризис, они вместо того, чтобы ее повышать, как это у нас делают, снизили ее до 3,5%. Как только лондонский рынок начнет восстанавливаться, а это уже происходит, мы запустим этот проект.