Этой осенью об ипотечных вкладах вспомнил ВТБ 24. Однако другие банки вряд ли последуют его примеру – по крайней мере в ближайшее время.

С начала осени банки стали смягчать условия кредитования. По ипотеке, например, процентные ставки снизились в Банке Москвы, Газпромбанке, банке «Возрождение», Московском кредитном банке (МКБ), Нордеа банке и «Дельтакредите». Естественно, снижение стоимости кредитов связано со снижением стоимости ресурсов для самих банков. А значит, продолжает снижаться и доходность депозитов.

Перед банками встает вопрос: возможно ли одновременно стимулировать клиентов брать кредиты и поддерживать энтузиазм вкладчиков? И здесь на выручку может прийти полузабытый инструмент, похожий на Тянитолкая: специальный вклад для потенциальных заемщиков, который позволяет накопить на первоначальный взнос и получить кредит по льготной ставке. В середине сентября два таких депозита открыл ВТБ 24.

Вечером – деньги. Стулья не гарантируем

До кризиса этот продукт разрабатывали и вводили многие – в разное время ипотечный вклад числился в депозитной линейке Абсолют банка, «Российского капитала», БалтИнвестБанка, Локо-Банка, «Юниаструма» и других банков. Будущему заемщику предлагалось стать вкладчиком и разместить в банке определенную сумму, которая в дальнейшем могла быть использована в качестве оплаты первоначального взноса по ипотечной программе. Специальный целевой вклад работал в режиме «до востребования» и мог пополняться в любое время.

Важно отметить, что после прохождения сберегательной стадии вкладчик был вправе не обращаться за кредитом, точно так же, как банк не гарантировал, что он этот кредит обязательно выдаст. В то же время если кредит все-таки оформлялся, то происходило это на льготных для заемщика условиях. Некоторые банки ограничивались тем, что не брали со своих бывших вкладчиков комиссии за рассмотрение кредита. Самые великодушные снижали ставки по кредитам – при этом размер льготной процентной ставки определялся индивидуально для каждого заемщика. В Абсолют банке при досрочном закрытии вклада все проценты, начисленные за фактический срок вклада, выплачивались клиенту полностью при условии, если средства этого вклада шли на первоначальный взнос. В противном случае – если вкладчику так и не суждено было стать заемщиком, – проценты пересчитывались по ставке «до востребования». В целом в тот период банки не были щедры на льготы для заемщиков.

Что касается доходности таких вкладов, то и она не поражала воображение – процентная ставка чаще всего была ниже, чем по другим депозитам в банке. К тому же, по мнению экспертов, многим заемщикам в качестве эффективного средства накопления денег ипотечные вклады были неинтересны – до кризиса депозитам далеко не всегда удавалось выдерживать конкуренцию с другими финансовыми инструментами. Год назад ипотечные депозиты приносили в среднем 10% годовых, что даже не покрывало инфляцию.

Сейчас рынок ипотеки сократился до минимума. Естественно, пропали и сопутствующие продукты вроде ипотечного вклада. В то же время, если прогнозировать возможный рост интереса к ипотечным кредитам – когда-то же такой интерес восстановится, то в преддверии такого роста, вполне логично, можно предложить населению вклады, переходящие потом в ипотечные кредиты. При сроке такого вклада один-два года его завершение как раз может совпасть с оживлением интереса граждан к ипотечным займам.

Об эффективности и «безотзывности»

tyanitolkai3.jpgО том, как сделать ипотечные вклады более востребованными среди россиян, в Агентстве по страхованию вкладов задумывались еще в прошлом году. На заседании экспертно-аналитического совета АСВ вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов отметил, что в целях наибольшей эффективности системы жилищных накоплений государству необходимо увеличить страховое возмещение для данного вида вкладов до 3 млн рублей. Это позволит вкладчику накопить в банковской системе денежную сумму, достаточную для уплаты первичного взноса (около 30–50% стоимости жилья). Другой вопрос, над которым задумались в АСВ и Ассоциация «Россия», – возможно ли существенно снизить риски ликвидности для кредитных организаций, а также избежать злоупотреблений, связанных с необоснованным отнесением иных видов вкладов к категории жилищных накопительных вкладов с целью увеличения размера страхового возмещения. Выход, по мнению Олега Иванова, очевиден: условия вкладов должны предусматривать отсутствие у вкладчика права требовать у банка выдачи суммы вклада по первому требованию. Другими словами, в идеале ипотечный вклад должен быть безотзывным. Таким образом, что хорошо заемщику, не всегда выгодно вкладчику.

Ликвидность – ничто, имидж – все

Создавать такую «базу для роста», похоже, начал ВТБ 24. Этот банк запустил накопительную программу ипотечного кредитования, в рамках которой предложил два новых вклада – «Ипотечный накопительный» и «Ипотечный индекс». Предусмотрены депозиты сроком на 732 дня, 1100 дней и 1830 дней. Условия вклада (см. таблицу), предложенные ВТБ 24, мало отличаются от банковских предложений годичной давности. Несомненный шаг вперед – предоставление заемщику скидки по процентной ставке будущего ипотечного кредита. Справедливости ради, отметим, что и до кризиса, и сейчас на такие преференции для вкладчиков соглашаются немногие. Причина в том, что для банка снижение ставки по ипотеке слишком дорогое удовольствие.

«Сам по себе ипотечный продукт достаточно сложен и имеет внутренние ограничения. Поэтому банк не может предложить клиенту ставку по данному продукту значительно ниже рынка, – поясняет аналитик рейтингового агентства «РусРейтинг» Александр Пономарёв. – В дополнение к вопросу о цене заемных средств существует вопрос рисков: риски ликвидности, кредитные и процентные риски при фондировании ипотечных ссуд трехлетними средствами. В текущий момент на рынке невозможно привлечь средства срочностью 10–15 лет».

Поскольку существенное преимущество по ставке для ипотечного кредита банку предложить слож­но, эксперты делают вывод, что такой продукт, как ипотечный депозит, носит имиджевый характер. «Любой положительный информационный повод, тем более такой, как расширение продуктовой линейки, может оказать положительное влияние на информационный облик банка», – говорит Александр Пономарёв («РусРейтинг»). Специалисты склоняются к мнению, что ВТБ 24 заинтересован в эффекте «первопроходца» и «пионера» рынка.

Представители самого ВТБ 24 напоминают, что для банка ипотечный вклад – это прекрасная возможность достаточно хорошо узнать потенциального заемщика и понять все особенности его финансовых потоков. Вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц отметил: «Поскольку программа является долгосрочной и предполагает предоставление ипотечного кредита по завершении периода накопления клиентом первоначального взноса на накопительном депозите, то к моменту получения кредита у банка и клиента сформируется длительная история взаимоотношений, что позволит сделать более правильный вывод о финансовом положении клиента».

Таким образом, программа позволяет начать формировать долгосрочные отношения с потенциальным заемщиком задолго до оформления им ипотечного кредита. Например, если клиент уже представляет параметры будущей сделки (стоимость квартиры, размер первоначального взноса, срок кредита) и планирует накопить необходимую сумму для получения кредита в определенный период, то представитель банка может рассчитать ориентировочный размер ежемесячных взносов. Соответственно, регулярность в пополнении вклада и выполнение рекомендаций банка могут выступить в качестве одного из показателей платежной дисциплины будущего заемщика и добавить ему «баллов» при рассмотрении заявки на кредит.

Перечисляя плюсы ипотечных вкладов, нельзя не напомнить, что для банка они могут стать дополнительным источником ликвидности. Причем ликвидность эта, скорее всего, будет долгосрочной, поскольку ипотечные вклады предполагают длительный срок размещения (в случае с ВТБ 24 срок составляет два или три года). При этом процентные ставки по таким вкладам преимущественно выплачиваются ежегодно – другими словами, в случае досрочного отзыва банк выплатит только часть начисленных процентов. «Ставка по такому вкладу обычно ниже ставки по прочим депозитам банка. При этом срок накопления средств на первоначальный взнос достаточно длительный. В результате подобный вклад позволяет формировать длинные пассивы по более низкой цене», – рассказывает Иван Ивкин, начальник департамента розничного бизнеса Локо-Банка.

Впрочем, вряд ли объемы ликвидности, привлеченной таким образом, будут существенными. «Вопрос пополнения ликвидности в случае ВТБ 24, да и вообще всей группы ВТБ, не столь уж актуален, считает Михаил Доронкин, ведущий эксперт службы рейтингов кредитных институтов (Эксперт РА). – Но, конечно, это четко продуманное решение, основанное, очевидно, на определенных соображениях и прогнозах развития ипотечного рынка. Скорее всего, это своеобразная проба пера, желание нащупать потенциальных клиентов и занять интересную нишу в случае устойчивого роста спроса. Не думаю, что первые вкладчики в последующем станут реальными заемщиками, однако, по крайней мере, банк познакомит рынок с данным продуктом».

Условия накопительной ипотечной программы

Предложение, которое банк ВТБ 24 сделал своим вкладчикам

Вкладчик выбирает удобный для себя срок накопления (от двух до пяти лет) и вносит средства на специальный депозит. После того как накопится сумма, достаточная для первого взноса по кредиту, вкладчик может стать «привилегированным» заемщиком – оформить ипотеку и получить льготную процентную ставку. Правда, чтобы воспользоваться банковскими льготами по кредиту, вкладчик должен забрать средства не ранее чем через год с момента открытия депозита.

Спрос будет, надо только подождать

Несмотря на все плюсы ипотечных вкладов, эксперты полагают, что введение этого продукта не станет массовым: скорее всего, подобные программы будут предлагать преимущественно универсальные банки с достаточно большой долей депозитов физических лиц в пассивах, нежели узкопрофильные кредитные организации, ориентированные на рефинансирование уже выданных кредитов. Михаил Доронкин («Эксперт РА») не сомневается, что данный продукт будет пользоваться спросом, однако, его появление в линейках банковских продуктов можно ожидать весной-летом 2010 года. «Первыми, как мне кажется, подобные программы могут ввести крупные частные банки, а также небольшие региональные банки, активно сотрудничающие с АИЖК», – отмечает эксперт.

Что касается интереса к новому продукту со стороны потенциальных вкладчиков, то тут мнения банкиров и аналитиков сходятся: если будет адекватное предложение, будет и спрос. Начальник управления розничных пассивных и комиссионных продуктов Абсолют банка Елена Новикова отмечает: «Спрос на депозиты, особенно с возможностью досрочного снятия средств без потери процентов, будет всегда. Кроме того, размещенные во вклад средства, которые планируется потратить на первый взнос, в любом случае легче перенесут рост инфляции, чем просто спрятанные под подушкой, матрасом или где-либо еще». Иван Ивкин (Локо-Банк) резюмирует: «Люди так или иначе будут накапливать средства на первоначальный взнос по ипотеке. Вопрос в том, на каких именно вкладах». Если ипотечный вклад будет давать достаточное количество бонусов для вкладчика по сравнению с остальными вкладами – этот инструмент будет востребован. Однако способность банков предложить заемщикам привлекательные бонусы в такой «деликатной» сфере, как ипотека, пока вызывает сомнения.

О депозите

Согласно условиям депозита проценты уплачиваются ежемесячно и капитализируются. Минимальный первоначальный взнос по вкладу – 50 000 рублей. В течение срока вклада клиент пополняет его по своему желанию и возможностям – дополнительный взнос при этом должен составлять не менее 3 000 рублей. Доходность вклада «Ипотечный накопительный» зависит от срока размещения и суммы взноса:

Первоначальный взнос, в рублях

Доходность вклада, % годовых при сроке

732 дня

1100 дней

от 50000

8,60

8,65

от 100001

8,65

8,70

от 300 001

8,70

8,75

от 1000001

9,25

9,35

от 5000001

9,65

9,70

Источник: ВТБ24

У вклада «Ипотечный индекс» система начисления процентов сложнее – доходность зависит от ставки рефинансирования:

Первоначальный взнос, в рублях

Доходность вклада, % годовых при сроке

732 дня

1100 дней

1830 дней

от 50000

СР –2,75

СР –2, 5

СР –2,25

от 1000001

СР –2, 5

СР –2,25

СР –2

от 3000001

СР –2,25

СР –2

СР –1,75

СР – ставка рефинансирования Банка России.

Источник: ВТБ24

Если вкладчик передумает становиться заемщиком, ему будут дополнительно (к уже начисленным процентам) выплачены 2% годовых по вкладу в расчете за полное количество месяцев нахождения средств во вкладе.

О льготах по ипотеке

Преференции, которые получит заемщик, зависят от его поведения в качестве вкладчика. Консультанты ипотечной «горячей линии» ВТБ24 настоятельно советовали автору статьи как можно чаще пополнять вклад – чем больше средств накопит заемщик, тем больше льгот по кредиту получит. Сумма льготного ипотечного кредита определяется как средний остаток по вкладу в течение фактического срока накопления, при этом минимальный/максимальный размер ипотечного кредита ограничивается минимальной/максимальной суммой кредита, установленной для соответствующего вида кредита, а также доходами заемщика.

Размер скидки к процентной ставке льготного ипотечного кредита зависит от срока размещения депозита:

Фактический срок накопления

Срок ипотечного кредита

до 7 лет, %

до 15 лет, %

до 25 лет, %

до 30 лет, %

1–1,5 года (365–550 дней)

1,53

1,28

1,22

1,21

1,5–2,5 года (551–915 дней)

2,07

1,57

1,44

1,43

2,5–3,5 года (916–1280 дней)

2,61

1,85

1,66

1,64

Более 3,5 лет (более 1280 дней)

3,16

2,14

1,89

1,85

Источник: ВТБ24