Опубликованный недавно список регионов, где имеется просроченная задолженность по кредитам, сопровождаемым Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), претендовал на сенсацию, но оказался рядовым событием в жизни региональных операторов агентства. Есть другая, реальная причина для тревоги: ипотечное кредитование из-за ужесточения требований к заемщикам теряет свою популярность.

Согласно опубликованным данным АИЖК, сразу в пяти регионах Поволжья по состоянию на 1 мая 2008 года превышен считающийся критическим пятипроцентный порог величины просроченной задолженности. Костромская область стала лидером в этом списке: здесь долги превысили 24−процентный барьер (см. таблицу 1). Финансовый директор Кировской региональной ипотечной корпорации (агентская структура АИЖК в  Костромской области) Юрий Щекотов в интервью журналу «Эксперт Волга» сослался на масштаб бизнеса: местный портфель АИЖК составляет всего 76 млн рублей, и высокий процент просрочки возник из-за задержки платежей всего по четырем кредитам.

Однако в других регионах-должниках этот довод не работает – тут дело в другом. Банки, накопившие кредитные пулы на волне ипотечного бума без качественной проверки заемщиков, теперь сбрасывают рисковые кредитные портфели на АИЖК. Чтобы обезопасить себя, агентству остается ужесточать андеррайтинг, требуя подтверждения доходов по основному и дополнительному месту работы, решений органов опеки и попечительства в случаях, когда затронуты интересы несовершеннолетних, и т.д. Очередная волна таких мер прошла 15 мая 2008 года.

Методическая погрешность

Учет просроченных кредитов в российской банковской системе в корне отличается от мировой практики. Одна из существенных погрешностей заключается в том, что даже минимальная просрочка (например, 50 тыс. рублей при заемной сумме в 1,5 млн рублей) делает весь кредит дефолтным. Некоторые региональные операторы АИЖК и банки-агенты считают, что такой подход не отражает объективной картины задолженности. За рубежом принята другая методика: просроченной считается только та  сумма, которая не была внесена вовремя.

Кроме того, просрочка может быть и небольшой по времени. Ранее банки более мягко подходили к проблемным заемщикам, корректируя для них график платежей, но в нынешних ужесточившихся условиях они на это не идут. По словам Елены Битяй, руководителя самарского контрольно-кассового офиса Городского ипотечного банка (Москва), просрочка в выплате задолженности по кредитному договору сроком даже на один день уже является поводом для беспокойства. «При наличии трех и более просрочек по ипотечным кредитам в течение года, в соответствии с законодательством, ипотечный банк имеет право потребовать досрочного возврата кредита», — рассказала г-жа Битяй.

На практике банки начинают связываться с клиентом, чтобы напомнить ему о необходимости погасить просроченную задолженность, не позже чем через пять дней с даты ее возникновения.

В числе других причин задолженностей называют также технические просрочки, когда деньги зависают в кредитных организациях в выходные и праздничные дни.

Винят банки

Кроме необъективной системы подсчета, региональные операторы АИЖК признают наличие и других проблем. Так, Алексей Угаров, заместитель генерального директора Ипотечного агентства Республики Татарстан, объясняет рост объемов просроченных платежей в этом регионе увеличением общей массы выданных ипотечных кредитов. «Произошло затоваривание закладных на рынке. Вот их и стараются сбыть через регионального оператора АИЖК. Естественно, мы отслеживаем историю кредитов, но учитывая то, что работа в регионе ведется более чем с 50 банками, тщательную проверку каждого осуществить трудно», — посетовал Угаров.

Ипотека в России дело довольно новое, и когда она появилась, практически все банки выдавали кредиты, не затрудняя себя тщательной проверкой заемщика. В результате на рынке скопилось большое количество некачественных кредитов. Для банков, работавших с АИЖК и по его стандартам, выгодно было пропустить через себя как можно больше заемщиков, зная о том, что пулы кредитов в  любом случае будут выкуплены. С 1 февраля 2008 года, проанализировав ситуацию, АИЖК приняло решение об отказе в рефинансировании кредитов от 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20% — при одновременном сочетании этих двух параметров. Однако всех проблем данный подход не решил.

Игнорируя региональную специфику

Стандарты АИЖК по выдаче и сопровождению кредитов едины для всех российских регионов — как для относительно благополучных (таких как Самарская и Нижегородская области или Республика Татарстан), так и для менее успешных (Республики Марий Эл, а также Ульяновской и Костромской областей). А потому наши сомнения, стоит ли создавать в отдельных регионах разные условия кредитования, озадачили Нину Ванину, исполнительного директора Фонда жилья и ипотеки Республики Марий Эл, где величина просрочки достигла 9%. «Темпы роста жизненного уровня у нас не ниже, чем в Татарстане или в Самарской и Нижегородской областях, — говорит она. — За 2007 год только в отделениях Сбербанка по различным программам получены кредиты на сумму около 1,5 миллиарда рублей. Те, кому необходимо жилье, изыскивают пути, чтобы на него заработать, и не только в нашей республике. Многие выезжают на заработки в Казань, Москву и другие города». При этом г-жа Ванина признает, что объем выданных кредитов в Марий Эл все же очень мал. 

По словам Елены Силенко, руководителя пиар-направления АИЖК, вместо региональных различий в условиях кредитования для заемщиков предусмотрена достаточно гибкая и дифференцированная система, которая зависит, во-первых, от размера первоначального взноса (от 20% суммы кредита), а во-вторых, от срока предоставления ссуды. При этом г-жа Силенко ссылается на то, что для привлечения финансирования с долговых рынков и выпуска ипотечных ценных бумаг необходимо иметь стандартные закладные, имеющие общие характеристики независимо от региона, в котором они выпущены. «Это позволяет сформировать однородное ипотечное покрытие и провести секьюритизацию», — утверждает она.

АИЖК положительно относится к тому, что региональные операторы сотрудничают с местными властями и реализуют отдельные социальные программы кредитования, к примеру, молодых семей. Но при рефинансировании агентство проводит проверку их соответствия  стандартам в тот момент, когда единовременные субсидии от региональных администраций уже получены и включены в сумму первоначального взноса. Стоит отметить, что потенциальные субсидии не учитываются при расчете суммы кредита.

Отсутствие дифференцированной региональной политики АИЖК, с одной стороны, облегчает секьюритизацию, но с другой – снижает привлекательность его ипотечных кредитных продуктов.    

В ущерб популярности

Судить, насколько сократится просроченная задолженность после ужесточения с 15 мая 2008 года требований АИЖК, еще рано. Заемщики, получившие ссуды по новым правилам, первые полгода стараются, как показывает опыт, платить исправно. «Проблемы начинаются обычно через шесть-семь месяцев, когда клиент успокаивается. Но можно уже сейчас сказать: поскольку андеррайтинг стал жестче, неплатежеспособных заемщиков будет меньше», — считает Алексей Угаров.

Политику сотрудничества с коммерческими банками операторы  АИЖК менять не будут. Уже выделена группа низколиквидных закладных, которые к рефинансированию не принимаются. Это те кредиты, где первоначальный взнос был 10%. И это уже дало первые положительные результаты в виде сокращения времени просрочек до 180 дней, поделилась приятной новостью г-жа Силенко.

Цифры, опубликованные АИЖК, действительно тревожные, но опасение вызывают не столько они, сколько постоянное снижение доступности ипотеки. Банки, работающие по стандартам АИЖК, сами перешли на 30−процентный авансовый платеж, хотя допустимый порог — 20%. В первом квартале 2008 года объемы выданных ипотечных кредитов не снизились (см. таблицу 2), но уже отмечается уменьшение потока клиентов.

Более мягких условий по ипотеке — снижения ставок, уменьшения первоначального взноса — ожидать не стоит. Банки не имеют для этого достаточно дешевых и длинных ресурсов из-за кризиса ликвидности. Поэтому в ближайшей перспективе нам предстоит наблюдать сжатие рынка ипотечного кредитования.