Финансирование проектов стало одной из основных проблем развития строительной отрасли. Банки и рады бы предоставить деньги застройщикам, но их останавливают повышенные риски. Строительный рынок оживится, если главенствующую роль в продвижении этих проектов возьмут на себя совместно действующие муниципальные и региональные власти.

Привлечение средств для реализации проекта — хроническая головная боль застройщика. 

Применение существующих сегодня инструментов для привлечения инвестиций (кредиты, средства закрытых паевых инвестиционных фондов, прямые инвестиции банков, иностранные вливания) в полной мере пока невозможно. Причина — рынок недвижимости еще не пережил «детские болезни» роста: неясность законодательства, сложность прохождения разрешительной документации, непрозрачность работы строительных компаний. Пока можно говорить лишь о начальной стадии формирования связки инвестор-застройщик, однако положительные примеры такого взаимодействия уже есть. Об этом свидетельствует рост объемов строительных работ в 2007 году (см. таблицу). В этот процесс постепенно втягиваются региональные и муниципальные властные структуры. Им осталось лишь взять на себя роль драйвера развития строительной отрасли, который стал бы связующим звеном между проектом и инвестициями.

Большинство регионов показывают значительный рост объемов строительных работ

Регион Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» в 2007 году (млрд руб.) Рост по отношению к 2006 году (%)
Республика Татарстан 124,9 19
Нижегородская область 51,7 21,6
Самарская область 44,4 33,3
Саратовская область 31,6 8,3
Республика Чувашия 29,3 20,1
Ярославская область 23,3 88,6
Пензенская область 18,2 46,3
Ульяновская область 14,2 15,7
Кировская область 10,4 2,4
Мордовия 0,2 5,2

Боятся неизвестности

В Поволжье найдется не так много банков, которые могут предложить дешевые и достаточно «длинные» кредиты на  строительство. В любом отделении федерального банка с центром, удаленным от Москвы, могут пройти тест на состоятельность только проекты, подпадающие под разработанную в столице программу подобного сотрудничества. Но такие программы сталкиваются, как правило, с местной действительностью — в каждом регионе свои особенности отношений чиновников и строителей. При этом гибкие предложения практикуют небольшие банки, и, напротив, чем крупнее кредитная организация, тем более стандартизирован ее продукт.

Требования у финансовых институтов очень жесткие. Главное условие – наличие полного пакета разрешительной документации — для застройщиков и самое проблематичное.

К тому же специалисты банковской отрасли не знают всех тонкостей строительного бизнеса, которые, помимо прочего, в каждом регионе свои. Банк, как любой другой инвестор — «птица пугливая», и зачастую склонен верить больше информации собственной службы безопасности, нежели разъяснениям квалифицированного специалиста по недвижимости.

Один из выходов некоторые банки видят в сотрудничестве с аффилированными строительными компаниями. Именно через создание таких связок кредитные организации сейчас могут без опаски вливать инвестиции в строительный сектор. Контроль за целевым использованием средств здесь налажен автоматически. Строительная компания отслеживает в первую очередь интересы банка. Обеспеченность кредита в этом случае — 100%.

Одним из первых в Самарской области вкладывать деньги в строительство жилья начал АвтоВАЗбанк, работающий совместно с компанией «Эл-Траст». С его участием возводится в Самаре несколько жилых домов. Подобные программы были также у Поволжского банка Сбербанка России.

Банк «УралСиб» в основном инвестирует в  строительство техноторговых и развлекательных комплексов, например, в Тольятти и Чебоксарах, и ориентируется в основном на этот сегмент строительного рынка. Через свои дочерние структуры ведут строительство жилья и операторы федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — областные и республиканские фонды жилья и ипотеки. Однако построенные квартиры предназначаются для их же заемщиков и на рынок в целом не влияют.

Но все же на создание своих дочерних строительных компаний банки идут по необходимости. Надобность в них отпадет, когда отрасль стабилизируется и строители начнут работать с пулом кредитных организаций.

Уже есть примеры сотрудничества российских компаний с иностранными инвесторами. ГК «Пересвет-Групп» совместно с китайским Эксимбанком реализует проект микрорайона Новосоколовогорский в Саратове. Подрядчиком выступает китайская же строительная компания «Хэбэй-строй». На участке 22 га будет возведено 640 тыс. кв. м жилья и 60 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. На этой территории, по проекту, будет проживать девять тыс. человек. Общий объем инвестиций исчисляется 6,375 млрд рублей.

Проекты, которые реализуются при поддержке банковских структур, более выгодны и привлекательны. Банк предоставляет застройщику кредитную линию, и средства  предоставляются более гибко, по мере необходимости. При такой схеме проще выдерживать сроки строительства. Однако рассчитывать на средства кредитных организаций смогут лишь крупные, хорошо зарекомендовавшие себя на строительном рынке игроки. Им нет необходимости работать по серым схемам, а потому они не вызывают подозрений у банков.

По мнению технического директора ООО «Жилстрой-НН»Александра Собакинского   (Нижний Новгород), крупная строительная компания, а тем более холдинг, обладает достаточным резервом собственных денежных средств и возможностью привлечения кредитных. «А это значит, что фирма может выполнить все необходимые подготовительные работы и техусловия до начала привлечения средств дольщиков, — поясняет он. — У крупной компании больше шансов для участия и победы в земельных аукционах, где компании должны априори располагать достаточной суммой».

Мелким и средним предприятиям, которые в первую очередь рискуют стать банкротами и подвергнуться рейдерским атакам, на предоставление банковского кредита зачастую рассчитывать не приходится. Кроме того, вступление в действие в начале 2009 года закона о саморегулируемых организациях (СРО) может сократить число мелких и средних игроков.  Вести прозрачную деятельность для них проблематично, а именно в этом заключается основное условие вступления в СРО. 

Деньги есть, нужно их просто взять

Немаловажная проблема, на которую жалуются застройщики, — отсутствие подготовленных для строительства участков. В соответствии с Градостроительным кодексом, муниципалитет обязан освободить площадку от обременений, подвести все коммуникации и уже потом выставлять ее на аукцион. Но городские власти в ответ сетуют на отсутствие средств, чтобы провести столь масштабные и затратные работы. Но как нам представляется, причина кроется в устоявшейся психологии власть предержащих. Дескать, если в городском бюджете нет денег для проведения комплекса работ по подготовке территории, то, значит, и взять их неоткуда. Однако подходящие источники финансирования все же существуют: банковские кредиты, средства сторонних инвесторов и т.д. Но главное богатство муниципалитетов и областных властей — это земельные ресурсы, находящиеся в их распоряжении. Имея такой актив, вполне можно участвовать в реализации проектов строительства как коммерческих, так и жилых объектов и привлекать деньги частных инвесторов. Примеры тому уже есть. Чувашия совместно с Внешторгбанком неподалеку от Чебоксар строит новый город, рассчитанный на 30 тыс. человек. Республика вносит в проект земельный участок площадью 257 га, создание инфраструктуры будет финансироваться из средств федерального и местного бюджетов. Стоимость проекта оценивают в один млрд долларов (ВТБ привлечет 24 млрд руб., из них 2,5 млрд руб. уйдет на инфраструктуру).

В Саратове муниципалитет участвовал в совместных инвестиционных программах с бизнесом через МУП «Саратовстройкапкомплект». Через это предприятие частный застройщик фирма «Кронверк» получала в 2003−2007 годах земельные участки, разрешительную документацию и техусловия. В рамках такого сотрудничества было построено 13 жилых домов, в собственность муниципалитета передано 4,5 тыс. кв. м жилья.

Другим примером является проект микрорайона, реализуемый областными и муниципальными властями совместно с компанией «ППСО» АО «Авиакор» в Самаре. Планируемая площадь жилых помещений здесь составит 933 тыс. кв. м, торгово-офисных – 38 тыс. кв. м, парковок и подземных гаражей – 31 тыс. кв. м. Инвестором выступает «Авиакор».

Для привлечения застройщиков в муниципальные проекты, конечно же, придется пойти на некоторые уступки. И тут у градоначальников простор для «творчества». По договоренности с ресурсоснабжающими компаниями возможно предоставление льготных тарифов на подключение к сетям, выделение по более низким ценам площадок для строительства в престижных районах – при условии, что застройщик параллельно будет заниматься возведением дешевого жилья по городским программам и т.д.

Пора проснуться

При всем разнообразии источников финансирования строительных проектов создается впечатление, что участие муниципалитетов в этом процессе сведено к минимуму. В развитии отрасли их роль сейчас сконцентрировалась лишь в узком секторе разрешительной и надзорной деятельности. Между тем без непосредственного участия муниципальных чиновников вывести рынок недвижимости из кризиса не удастся.

В первую очередь муниципальные власти должны стать локомотивом инвестирования в строительные проекты. Тем более что способов привлечения средств в их руках достаточно. В случае финансирования возведения жилых домов по муниципальным программам возможен выпуск ценных бумаг, которые могут распространяться как среди юридических лиц, так и среди граждан. Тогда возможен расчет не только в денежном эквиваленте, но и жилой площадью. По словам заместителя главы администрации Саратова по экономике Татьяны Хомутовой, действительно, такая возможность существует, но пока скорее теоретически. При финансировании банками застройщиков жилой недвижимости либо общественных социально значимых объектов муниципалитет может выступать соинвестором либо поручителем по кредиту. Собственно говоря, городские власти могут самостоятельно выступать застройщиком и брать кредиты в банковских структурах для строительства.  

В подготовке материала участвовали Наталья Дядик и Наталья Маус, Саратов