«Генетические» проблемы ипотеки в России — недостаток ресурсов и дефицит качественных заемщиков с прозрачными доходами — сдетонировали в августе-сентябре «благодаря» американскому ипотечному кризису. Банки, у которых закончились деньги, были вынуждены отказаться даже от хороших заемщиков. Разумеется, их тут же разобрали более успешные конкуренты. И это значит, что структура российского ипотечного рынка начала необратимо меняться. Время ипотечной «самодеятельности» малых и средних банков заканчивается. На рынке останутся большие денежные мешки — генераторы ипотечных стандартов — и их партнеры на первичном рынке, которые согласны принять стандарты и довольствоваться одним комиссионным или сервисным вознаграждением.

Полсвета плачет — полсвета скачет, гласит старинная поговорка. Немудреное это наблюдение полностью описывает происходящее на российском ипотечном рынке. Проблемы с фондированием, то есть с ресурсами для дальнейшего развития ипотечного бизнеса, для поддержания набранных темпов выдачи кредитов разделили операторов российской ипотеки на два примерно равных лагеря: тех, кто вынужден публично или негласно сокращать свое присутствие на ипотечном рынке, повышать ставки по кредитам, отказывать в выдаче денег уже одобренным клиентам, — и тех, кто пошире открывает ворота для «отвергнутых» заемщиков, предпринимает какие-то маркетинговые усилия для увеличения привлекательности своих ипотечных продуктов и в целом для наращивания портфеля.

Собственно, с точки зрения негативного информационного фона в этом августе больше всего пострадал Москоммерцбанк. Он единственный честно признался, что несколько скорректировал свою рисковую политику на ипотечном рынке: устами председателя правления Алексея Годованца банк объяснил рынку, что повышение ставки на 0,5–1% для заемщиков, которые не могут подтвердить свой доход, — это не критично, и как только финансовые рынки успокоятся, банк вернется к прежней процентной политике; что увеличение сроков изучения крупных сделок на сумму более полумиллиона долларов — это ответственный подход. И что в целом это не привело к снижению объемов ипотечного кредитования в Москоммерцбанке.

Банк «Юниаструм», также ставший мишенью информационной атаки, объявил, что увеличение сроков рассмотрения ипотечных заявок связано с внедрением нового программного обеспечения. То есть рыночных причин для задержек в выдаче кредитов нет — есть только технические.

«Русский Стандарт» буквально перед выходом номера стал героем публикаций в СМИ, где говорилось о замораживании ипотеки до 1 октября. В пресс-службе банка «БО» пояснили, что ипотека вообще предлагается банком в тестовом режиме. У «Русского Стандарта» пока и портфеля ипотечного нет.

Наш российский «кризис» не имеет ничего общего с кризисом «плохого» заемщика, плохого портфеля, который постиг американцев.
Но истории только этих банков явно не хватило бы для того, чтобы весь рынок начал активную маркетинговую кампанию по привлечению «отвергнутых» заемщиков — клиентов, которые уже получили одобрение банка, но не получили денег. Очевидно, что тревогу может испытывать гораздо большее количество ипотечных операторов, небольших и не столь заметных игроков рынка, как тот же Москоммерцбанк или «Юниаструм», которые по итогам объемов выдачи в первом полугодии входят в первую десятку по размерам ипотечного портфеля.

Ситуация складывается уникальная и с точки зрения «кризисной» составляющей, и сугубо рыночной. Наш российский «кризис», постигший отдельных игроков ипотечного рынка, не имеет ничего общего с кризисом «плохого» заемщика, плохого портфеля, который постиг американцев. Заемщики в России расплачиваются, доверие игроков рынка друг к другу на прежнем уровне. И об этом неоднократно говорили эксперты различных уровней в течение всего августа-сентября. Просто у ряда банков, развивающих ипотеку на свой страх и риск, по своим собственным стандартам, без солидной финансовой базы в лице богатой материнской структуры, гарантированного иностранного фондирования, обнаружился дефицит ресурсов. Возможно, даже не реальный, а прогнозируемый, поскольку западные финансовые рынки захлопнулись для любых сделок, в описании которых появляется слово «ипотека».

Имущему да прибавится, у неимущего да отнимется

Для банков, которые не испытывают дефицита ресурсов, проблемы рынка стали неожиданным подарком — на российском рынке в силу низких доходов населения и «серых» зарплатных схем за хорошего заемщика уже начиналась нешуточная конкуренция. А тут целый слой операторов выбывает из игры!

И «богатые» ипотечные банки стали ковать железо, не отходя от кассы. Один за другим посыпались пресс-релизы, которыми банки сигнализировали: у нас все в порядке, мы готовы принять всех клиентов на лучших условиях, особенно заемщиков, одобренных другими банками. Вслед за ними пошли сообщения о стремительном росте объемов ипотечного кредитования в августе. То есть переток клиентов все-таки произошел.

В частности, банк «КИТ Финанс» сообщил рынку, что количество кредитов, выданных в августе, приблизилось к 2 тыс. штук, в то время как в июле было выдано 1,6 тыс. «Сейчас рынок ипотеки меняется. Эти изменения для «КИТ Финанс» означают постоянный рост объемов заявок на кредиты и объемов выдачи, — говорит Анастасия Фролова, управляющий директор инвестиционного банка «КИТ Финанс». — Каждый день сейчас приносит нам со всей России более 200 заявок. И этот поток только растет. Со своей стороны мы готовы удовлетворить этот спрос и выдавать больше. Если в середине года «КИТ Финанс» выдавал примерно по 60 кредитов в день, то, к примеру, вчера (30 августа. — Прим. «БО») мы выдали уже 95 ипотечных кредитов».

Круг активных ипотечных игроков наглядно очерчен: иностранцы и «частно-государственные» российские структуры. Впрочем, и крупные частные банки тоже полны оптимизма.
Объем выдачи ипотечных кредитов ВТБ 24 за август составил 270 млн долларов, что на 20% выше показателей, достигнутых банком в предыдущем месяце, сообщает пресс-служба банка. ВТБ 24 утверждает, что готов и далее решать проблемы ипотечных клиентов других, менее успешных банков. Заявления заемщиков, имеющих положительное решение в любом другом банке и полный комплект необходимых документов, ВТБ 24 обещает рассмотреть в специальном режиме: решения по ним будут приняты в срок от двух до пяти дней. Как заявил Георгий Тер-Аристокесянц, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24, «для многих клиентов, попавших сейчас в непростую ситуацию с реализацией своих ипотечных сделок, наш банк готов выступить в качестве надежного и долгосрочного партнера».

Банки-лидеры вступили в гонку скорости и лучших условий для «отвергнутых» клиентов. Городской ипотечный банк обещает рассмотрение заявки и оформление сделки «буквально за 1 день», Национальная ипотечная компания, реализующая программы Национального резервного банка, поставила планку на уровне 8 часов, а «ДельтаКредит» вообще заявил, что сокращает процедуру рассмотрения заявки и принятия решения о выдаче ипотечного кредита до 3 часов. «Видя, что происходит сегодня на рынке, мы не можем спокойно сидеть и смотреть, как у людей срываются планы по покупке долгожданной квартиры. Поэтому примем всех, у кого возникли трудности с получением кредита в других банках», — пообещал Игорь Кузин, председатель правления «ДельтаКредит».

Среди тех, кто заявил о своей готовности развивать ипотечный бизнес без оглядки на кризисные явления, не только лидеры рынка, но и новички на рынке ипотеки, в основном иностранцы. Об улучшении условий, обновлении продуктов или просто о продолжении работы в нормальном режиме заявили ДжиИ Мани Банк и «Хоум Кредит».

Круг активных игроков рынка, таким образом, наглядно очерчен: иностранцы и «частно-государственные» российские структуры. Впрочем, и крупные частные банки тоже наблюдают приток клиентов и полны оптимизма. Как сообщил «БО» руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев, «в последние дни число клиентов в ипотечном центре Альфа-Банка значительно увеличилось. Мы понимаем, что сейчас многие сталкиваются с проблемами при получении займов в небольших банках, поэтому напоминаем, что Альфа-Банк готов выдавать ипотечные кредиты. Кризис ликвидности, который сейчас разразился в мире, не отразился на нашей работе, мы делаем все необходимое для привлечения новых заемщиков и партнеров».

Под чужим флагом

Приветствуя позитивный настрой и активность лидеров рынка, тем не менее, следует задаться вопросом: как скажутся августовские и сентябрьские события на дальнейшем развитии рынка? Какие рефлексы сформирует у банков второго эшелона неожиданно ухудшившаяся конъюнктура рынка? Какую соломку они себе постелют и как будет выглядеть рынок в лицах — ведь не могут же десять или даже двадцать успешных банков закрыть потребности российского клиента в ипотеке?

Власти помогают с ликвидностью
В начале сентября, встречаясь в Сиднее с австралийскими бизнесменами, Президент РФ Владимир Путин пообещал государственную помощь российским финансовым институтам в том случае, если у них возникнут проблемы с ликвидностью. Впрочем, Банк России еще до обещания поддержки от первого лица государства оперативно отреагировал на ресурсные проблемы отечественной банковской системы. Наряду с центробанками других стран, он осуществил серьезные финансовые вливания. По словам первого зампреда ЦБ РФ Алексея Улюкаева, ежедневный объем рефинансирования банковской системы в августе составил 200–300 млрд рублей. Такие же показатели на октябрь-ноябрь А. Улюкаев спрогнозировал на уровне 300–400 млрд рублей ежедневно.
В этом смысле интересно обратиться к таблице «Некоторые параметры деятельности лидеров ипотечного рынка», где, в частности, приведены данные о сети партнеров-агентов на первичном рынке.

Двухуровневая система ипотеки в России так или иначе начала развиваться на государственных деньгах (государственные агентства АИЖК, «Совфинтрейд», ныне ГПБ-Ипотека, проект Газпромбанка). Затем появился первый частный опыт банка «ДельтаКредит». Теперь о намерении скупать портфели заявил и ВТБ 24. В настоящее время ВТБ 24 приобретает закладные по ипотечным кредитам и займам, предоставленным по стандартам АИЖК, хотя декларирует готовность рассмотреть и портфели, сформированные по другим стандартам. До конца года ВТБ 24 планирует запуск принципиально новой программы, целью которой является рефинансирование ипотечных кредитов, предоставленных банками по стандартам ипотечного кредитования самого ВТБ 24. Это означает, что в распоряжении партнеров ВТБ 24 окажется вся его продуктовая ипотечная линейка, а также правила предоставления ипотечных кредитов, используемые самим банком ВТБ 24. В самом конце августа о достаточно резвом старте еще одной системы стандартов «Русская ипотека» заявил Русский ипотечный банк, проект Собинбанка.

Простым подсчетом получаем, что число кредитных (и некредитных) организаций, выдающих ипотечные кредиты по «чужим» стандартам, примерно равно трем сотням. По данным Игоря Кузина («ДельтаКредит»), в России на текущий момент действуют около 600 игроков ипотечного рынка, из них 200 в Москве и 400 — в регионах. Получается, что количество «стандартизированных» сетевых ипотечных операторов и «автономных» приблизительно одинаково. Исходя из логики развития рынка банки, которые в состоянии генерировать ипотечные стандарты, и банки, встроившиеся в разные системы стандартов, останутся на рынке. Что будет с остальными?

Дарвин говорит: приспосабливайся или уходи

Наиболее полный ответ на поставленный вопрос дал руководитель проекта IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» Андрей Милютин. С его точки зрения, мы наблюдаем нормальный рыночный процесс. Доступность денег иногда меньше, иногда больше. В 2004 году деньги были достаточно дорогими, последние два года — дешевыми, а сейчас опять подорожали. Банки с лучшим кредитным качеством, банки с иностранным капиталом или крупные российские кредитные организации ощущают наступившие изменения менее остро. А бизнес мелких и средних банков всегда реагировал на ухудшение конъюнктуры болезненнее.

«Вследствие того, что для некоторых банков пассивы (заимствования) стали дороже, они, возможно, будут менять свои планы по производству активов. Ипотечное кредитование наряду с другими видами бизнеса может попасть в число активов, от которых банки решат отказаться», — резюмирует эксперт IFC.

По мнению А. Милютина, сегодняшний кризис наиболее жестко бьет по некому «среднему слою», по той модели, которая уже, может быть, отживает свое — по модели универсального банка, небольшого, регионально не диверсифицированного, который достаточно медленно накапливает портфель, имеет невысокий кредитный рейтинг. «Будущее портфелей таких банков я считаю туманным, — размышляет А. Милютин. — Держать большие портфели они не в состоянии в силу нормативных требований. Продавать-таки портфели в режиме разовых сделок можно, но делать это систематически выгоднее. Выходить за фондированием на внешние рынки, проводить секьюритизацию для таких банков тоже сложно, поскольку нет опыта подобных сделок, нет достаточного кредитного рейтинга, да и просто дорого».

Если на местах, в регионах кто-то умеет работать с заемщиком на этапе выдачи и обслуживания кредита, то имеет смысл профинансировать эту специализацию.
Поэтому хорошо, что подобный кризис ликвидности заставит кого-то задуматься о том, какая модель работает лучшим образом. Некоторые небольшие банки могут пересмотреть по результатам этой осени свою стратегию, откажутся от ипотеки или оценят перспективы встраивания в систему АИЖК или других операторов вторичного ипотечного рынка.

Процесс стандартизации рынка последние год-полтора шел достаточно активно, и очень хорошо, если проблемы фондирования станут дополнительным стимулом для встраивания банков-операторов в некие цепочки, утверждает эксперт. Модель, предполагающая выдачу стандартизированных кредитов, единственная масштабируемая. В условиях, когда надо быстро и много влить денег в систему, массово выдавать кредиты на огромных пространствах, американская система ипотеки наиболее подходящая. Частные и государственные системы рефинансирования стандартизированных кредитов, которые сегодня работают на российском пространстве, показывают, что такая модель взаимодействия и предоставления финансирования для многих, особенно региональных банков — первичных кредиторов, успешна и позволяет различным первичным игрокам использовать свои сильные стороны. Если на местах, в регионах кто-то умеет работать с заемщиком на этапе выдачи и обслуживания кредита, то имеет смысл профинансировать эту специализацию. Создаваемая система более устойчива к кризисам, чем отдельные банки с индивидуальными подходами к фондированию.

Конечно, из тех 300 небольших банков, которые не примкнули ни к какому стандарту, достаточно операторов с небольшим ипотечным портфелем на собственном удержании. Они продают ипотеку «для ассортимента» или поддавшись всеобщему ажиотажу. Каких-то особых планов на этот рынок они не строят, потому и особого дефицита средств не ощущают. Но рано или поздно им тоже придется определиться.

 
Некоторые параметры деятельности лидеров ипотечного рынка