С появлением в Подмосковье коттеджных поселков экономкласса, цена дома в которых сопоставима со стоимостью двухкомнатной квартиры в Москве ($200-250 тыс.), возник и спрос на кредиты для покупки загородного жилья. По мнению руководителя дирекции по работе с физлицами Райффайзенбанка Романа Воробьева, этот продукт набирает обороты и развивается с хорошей динамикой. "Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область -- это основные очаги развития на данный момент в силу того, что здесь сконцентрировано развитие рынка",-- говорит он.

Однако далеко не все банки при выдаче кредита на загородное жилье берут в залог дом. Ипотечные кредиты на загородную недвижимость, несмотря на огромный спрос среди населения, до сих пор большая редкость. Дело в том, что у многих банков заемщику предлагают кредит на покупку дома под залог городской квартиры. Такой ход можно объяснить значительными рисками при оценке загородного дома. Если обратиться в две оценочные компании и попросить их оценить один и тот же коттедж, то результат может значительно отличаться. Поэтому кредиторы опасаются, что продать коттедж за адекватную цену, если заемщик вдруг окажется некредитоспособен, будет нелегко. В результате банки берут в залог то, что могут более или менее точно оценить: квартиру в стандартном многоквартирном доме.

После обращения в оценочную компанию, где за $100-150 предоставят полный отчет о ценности отдаваемой в залог квартиры, банк решает, какую сумму он может дать за нее. Обычно это не менее 70% оценочной стоимости жилья. Кредит в долларах будет самым дешевым (в среднем 12% годовых), далее идет кредит в евро (12-14% годовых) и рублевый (в некоторых банках до 18%).

Поселковый кредит

У многих желающих приобрести загородный дом в кредит нет городской квартиры, чтобы отдать ее в залог банку. У других же могут возникнуть проблемы с документами -- например, в случае с незарегистрированной перепланировкой. Также банки не дадут кредит, если в доме деревянные перекрытия или жилье находится в старом доме с газовой колонкой. Часть клиентов просто не хотят подвергать даже потенциальной опасности продажи свою квартиру в случае финансовых проблем. Поэтому все чаще клиенты интересуются кредитами под залог именно покупаемого загородного дома.

Самое большое количество программ у банков в этом сегменте -- кредиты под залог готового коттеджа. Такие продукты предлагает около 20 банков. Если говорить о готовом загородном доме, то разницы, где он находится -- в организованном коттеджном поселке или в садовом товариществе, нет. "Если дом уже построен и за ним закреплен определенный участок, то считается, что это вторичный рынок. В этом случае совершенно не влияет на ипотечное кредитование даже тот факт, находится ли дом в новом поселке, в садовом товариществе или в любой другой зоне",-- говорит начальник отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка Денис Земан.

За рассмотрение заявки на получение кредита для покупки готового загородного дома банки, за исключением Газпромбанка, деньги не берут. В качестве первоначального взноса за загородный дом банки просят сегодня уже не так много, как год или два назад, но все же больше, чем при покупке городской квартиры. Без каких-либо накоплений можно купить недвижимость только через Банк Москвы -- там действует программа "Без первоначального взноса" как на квартиры, так и на загородные дома. Такие банки, как "Союз", Пробизнесбанк, МИА и Промсвязьбанк, просят в качестве первоначального взноса 10% стоимости коттеджа. У большинства же банков этот платеж составляет 30%.

Что касается процентных ставок за пользование кредитом, то в общей массе они ненамного, но отличаются от ставок по программам на покупку квартиры. "Если квартиру, находящуюся в залоге, легко реализовать в случае дефолта заемщика, то спрос на коттедж или таунхаус более локальный, а ценообразование на такую недвижимость не всегда понятно -- это зачастую осложняет оценку и затем реализацию залога. В этом случае кредиторы стремятся минимизировать риски через введение дополнительных требований к заемщику, например требования предоставить более обширный пакет документов, или через увеличение ставки",-- рассказывает гендиректор компании "Атта Ипотека" Александр Черняк. В среднем по долларовым загородным кредитам ставка выше городских на 0,5-2% и составляет около 11% годовых, а кредит в российских рублях обойдется в среднем в 13,5% годовых.

Основные проблемы загородной ипотеки заключаются в том, что, во-первых, довольно сложно найти продавца загородной недвижимости, который готов показать в договоре купли-продажи сумму, хотя бы приближенную к реальной. А ведь от этого напрямую зависит сумма кредита. Во-вторых, как подчеркивает Александр Черняк, сложности при кредитовании на покупку коттеджа, как правило, возникают из-за земли. "Вся территория, на которой расположен тот или иной поселок, принадлежит одному юрлицу -- владельцу этого поселка. При покупке какого-то участка этой территории собственность на участок сохраняет застройщик -- по крайней мере еще несколько лет, то есть на стадии кредитования заложить заемщику еще нечего",-- говорит он.

Также есть сложности в подготовке документации на объект: пакет документов хоть и стандартный, но довольно обширный, и заемщик не всегда может предоставить его в банк в полном объеме. По словам Романа Воробьева, в первую очередь это правоустанавливающие документы на дом и участок. Дальнейший список документов зависит от недвижимости. Если это домовладение, то необходим его техпаспорт, который содержит в себе информацию БТИ и т. д. "Кроме него нужен кадастровый план земельного участка и выписки из Единого госреестра об отсутствии обременения на земельный участок и дом. Если это просто жилой дом, то документы также подразделяются на два вида: первое -- документы на землю, второе -- непосредственно на дом",-- уточняет Денис Земан.

На земельный участок нужны либо договор купли-продажи, либо другой документ, удостоверяющий право приобретения участка, кадастровый план и выписка из ЕГРП об отсутствии обременения на него. А на дом соответственно поэтажный план, справка из БТИ с характеристиками дома, а также выписка из ЕГРП об отсутствии обременения. "Проблемы возникают не с документами как таковыми и не со сроками их оформления. Проблема может заключаться в том, что очень часто на земельном участке есть незарегистрированные объекты. Как результат получается несовпадение фактов между кадастровым планом и фактическими постройками на земельном участке",-- говорит Денис Земан.

В этом случае все зависит от продавца недвижимости: если он своевременно регистрировал все хозпостройки, то проблем не будет. Если же на какие-либо постройки не оформлено право собственности, но они внесены в кадастровый план участка, то банк не сможет выдать кредит на строение, которое не принадлежит потенциальному заемщику. Банк просто не будет принимать такие постройки во внимание. "Проблему несоответствия кадастрового плана и документов на право собственности необходимо решать еще до совершения сделки, поскольку банк не сможет никаким образом провести ипотеку",-- рассказывает Денис Земан.

Продукты будущего

Банки до сих пор неохотно предоставляют кредиты на покупку строящегося загородного дома -- инвестиционные контракты на строительство коттеджей берут в залог единицы. В рамках общих программ, когда заемщику предоставляется неограниченный выбор коттеджных поселков, предоставляют кредиты Банк Сосьете Женераль Восток, Пробизнесбанк, Промсвязьбанк и Росевробанк. "Отправной точкой для нас является наличие регистрации права собственности в Федеральной регистрационной службе, будь то готовое здание или коттедж с незавершенным строительством. Земельный участок, на котором расположен загородный дом, являющийся залоговым обеспечением, должен принадлежать к категории земель поселения или к землям сельскохозяйственного назначения и при этом должен быть предназначен для целей овощеводства, фермерства и садоводства с разрешением на строительство садового дома",-- поясняет Роман Воробьев. В этих банках перед выдачей кредита на строящийся дом обязательно тщательно изучают документацию застройщика поселка.

Другое дело, если у банка с застройщиком есть договор или же банк является непосредственным кредитором строительства поселка. В этих случаях документы на поселок собирать не нужно. "Тяжелее взять ипотечный кредит как раз на этапе строительства, поскольку могут быть сложности в предоставлении документов на коттедж непосредственно и по поселку в целом. Банки, как правило, финансируют строительство всего поселка в целом, поэтому по окончании строительства, когда новый поселок сдан определенному собственнику, пакет документов тот же, что и в других случаях",-- поясняет Денис Земан.

Например, Международный московский банк сотрудничает с девелопером поселка "Дубровка" и предоставляет кредиты на покупку объектов в нем. Газпромбанк может дать деньги на покупку дома либо в поселке "Чигасово-2", либо в "Зеленом оазисе". Росбанк выдает кредиты для покупки строящегося дома в поселках "Павлово" и "Пестово". Домик в "Истра Кантри Клаб" можно купить через Собинбанк.

Один из новых, но, по мнению участников рынка, перспективных продуктов -- кредитование покупки земельного участка. Это чрезвычайно хлопотный и рискованный вид кредитования, поскольку без стоящего на участке дома объектом залога земля становится с трудом. Из-за отсутствия отлаженной системы ценообразования участок сложно адекватно оценить, отсюда вытекает проблема с его последующей продажей в случае дефолта заемщика. Однако такой залог сегодня все-таки принимают Банк Москвы, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Банк Сосьете Женераль Восток.

Банки с большим удовольствием возьмут в залог землю и предоставят кредит, если участок находится на популярном направлении. Также согласие банка на выдачу кредита будет зависеть от наличия на участке коммуникаций. По мнению участников рынка, этот продукт будет востребован среди заемщиков, но произойдет это только через несколько лет. А сегодня такой продукт популярен в регионах, где оформление земельных участков в собственность проходит с меньшими сложностями, чем в Москве, да и культура строительства собственного дома за городом более распространена и необходима, чем в столице.

Банк
Название программы
Размер
первоначаль
ного взноса
(% от
стоимости)

Валюта
кредита

Процентная ставка по
кредиту (% год.)

Срок
кредита
(лет)

Стоимость
рассмотрения
заявки (руб.)
АЙСИАЙСИАЙ БАНК На покупку готового 25 Руб., $ 9,75-11 ($), 12-13,5 До 20 Бесплатно
ЕВРАЗИЯ загородного дома (руб.)
АЛЬФА-БАНК На покупку готового От 35 Руб., $ От 10 ($), от 12 До 15 Бесплатно
загородного дома (руб.)
БАНК МИА Спецпредложение на
покупку готового
загородного дома
От 10 Руб. 11 До 30 Бесплатно
На покупку готового
загородного дома
От 10 $ 10 До 30 Бесплатно
БАНК МОСКВЫ На покупку готового От 0 Руб., $, От 10 ($, €), от 11, До 25 Бесплатно
загородного дома 9 (руб.)
БАНК СОСЬЕТЕ На покупку готового, От 30 Руб., $, От 12 ($), от 14 До 15 Бесплатно
ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК строящегося коттеджа,
земли в Москве или МО
(€), от 16 (руб.)
ГАЗПРОМБАНК На покупку загородного От 30 Руб., $, От 11 ($, €), от 16 До 15 3560
дома в поселке "Зеленый
мыс"
(руб.)
На покупку строящегося От 30 Руб., $, От 11 ($, €), от 16 До 15 3560
загородного дома в
поселке "Чигасово-2"
(руб.)
На строительство и От 30 Руб., $, 13,5 ($, €), 17 До 15 3560
покупку загородного дома (руб.) на этапе
в поселке "Зеленый строительства, 11,5
оазис" ($, €), 15 (руб.) --
после
ГОРОДСКОЙ На покупку готового От 30 ($), Руб., $ От 9,9 ($), от 12,25 До 25 Бесплатно
ИПОТЕЧНЫЙ БАНК загородного дома от 25 (руб.
)
(руб.)
ИМПЭКСБАНК На покупку готового От 20 Руб., $ От 10 ($), от 12 До 25 Бесплатно
загородного дома (руб.)
МДМ-БАНК На покупку загородного От 30 Руб., $, От 10,9 ($, €), от До 25 Бесплатно
дома или таунхауса 12,5 (руб.)
МЕЖДУНАРОДНЫЙ На покупку таунхауса в От 15 Руб., $, От 9 ($, €), от 10,5 До 20 Бесплатно
МОСКОВСКИЙ БАНК поселке "Дубровка" (руб.)
МОСКОВСКИЙ На покупку готового От 20 Руб., $ От 10,4 ($), от 12,5 До 20 Бесплатно
КРЕДИТНЫЙ БАНК загородного дома (руб.)
ПРОБИЗНЕСБАНК На покупку строящегося
загородного дома
От 10 $ От 9,9 До 20 Бесплатно
На покупку готового
загородного дома
От 10 $ От 9,9 До 20 Бесплатно
ПРОМСВЯЗЬБАНК На покупку готового
загородного дома,
таунхауса, земельного
участка
От 10 Руб. От 13 До 20 Бесплатно
На покупку строящегося От 15 Руб. От 15 на этапе До 20 Бесплатно
загородного дома, строительства, 13 --
таунхауса после оформления
права собственности
РАЙФФАЙЗЕНБАНК На покупку готового От 15 Руб., $ 9-12 ($), 11-13,5 До 25 Бесплатно
АВСТРИЯ загородного дома (руб.)
На покупку земельного От 25 Руб., $ 11-12 ($), 13-14 До 15 Бесплатно
участка (руб.)
РОСБАНК На покупку готового От 40 Руб., $, 12,5 ($, €), 17 До 15 Бесплатно
загородного дома в
поселках "Павлово" и
"Пестово"
(руб.)
На покупку строящегося От 40 Руб., $, 13,5 ($, €), 18 До 15 Бесплатно
загородного дома в
поселках "Павлово" и
"Пестово"
(руб.)
РОСЕВРОБАНК На покупку готового От 20 Руб., $ От 10,5 ($), от 12,5 До 30 Бесплатно
загородного дома с
участком
(руб.)
На покупку строящегося От 20 Руб., $ От 12,5 ($), от 14,5 До 30 Бесплатно
загородного дома и (руб.) на этапе
участка строительства, от
10,5 ($), от 12,5
(руб.) -- после
оформления
собственности
РУССКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ На покупку готового От 30 Руб., $ 10,75-12 ($), 11, До 25 Бесплатно
БАНК загородного дома 75-13 (руб.)
СОБИНБАНК На покупку загородного
дома в поселке "Истра
Кантри Клаб"
От 25 Руб. 13 До 10 Бесплатно
На покупку готового От 30 Руб., $ 10,75-12 ($), 11, До 25 Бесплатно
загородного дома 75-13 (руб.)
СОЮЗ На покупку готового
загородного дома
От 10 $ 11-12 До 30 Бесплатно
СОЮЗ На покупку готового
загородного дома
От 10 Руб. 13-14 До 30 Бесплатно