После множества доводов, высказанных в защиту или осуждение ипотечных программ, реализуемых банками на территории РФ, возникает желание ознакомиться с мнением самого ипотечного банка. Ведь одно дело наблюдать процесс со стороны соискателя кредита или инвестора-застройщика, которому хочется привлечь к своему проекту ипотечный банк. Совсем другое - услышать, что думает про нынешнее состояние российской ипотеки сам банк, который непосредственно выдает кредиты населению.

Для этой цели редакцией газеты "Квадратный метр" был выбран крупный, но сравнительно недавно вступивший в сферу ипотечного кредитования Импэксбанк. О сложностях и перспективах российских ипотечных программ газете М2 рассказала заместитель председателя правления Импэксбанка Эльмира Тихонычева.

- Эльмира, как давно ваш банк начал выдавать ипотечные кредиты и каков объем портфеля на сегодняшний день?

- Мы начали нашу ипотечную программу в прошлом году, как раз в апреле. Сейчас портфель ипотечных кредитов превышает $120 млн., что составляет примерно 13% общего портфеля кредитов, выданных частным лицам. Причем я уверена, что к концу 2007 года этот показатель возрастет до 20%.

- За счет каких клиентов сформирован ваш ипотечный портфель?

- Наш банк выдает кредиты не только в Москве, но и в регионах. Сейчас мы представлены кроме Москвы и Московской области в 62 городах в 44 регионах РФ. Поэтому, конечно, существенная часть портфеля сформирована за их счет. Региональные квартиры значительно дешевле московских и петербуржских. Возможно, уровень жизни в регионах и ниже, но квартиры тоже существенно дешевле. Про это не стоит забывать. Если по Москве средняя сумма кредита - $250-350 тыс., то в регионах она составляет $40-50 тыс. У нас единые программы для всех независимо от географического расположения. Единственное отличие столицы от других городов - это предпочтение кредитам в валюте, а не в рублях.

- Есть ли у вас уникальные кредитные программы?

- Я думаю, что на сегодняшний день в отношении кредитных программ сказано все и даже больше. Сейчас реализовано столько разных целевых кредитов и схем их погашения, что придумывать что-то свое не так актуально. Скажу только, что наш банк поддерживает все основные виды ипотечных кредитов. Мы кредитуем первичный и вторичный рынки жилья, а также предоставляем кредиты для покупки загородных домов. В наших программах присутствует и кредит под залог существующей недвижимости, который можно потратить по своему усмотрению для ремонта, улучшения жилищных условий и других нужд. Импэксбанк в прошлом году для Москвы и Санкт-Петербурга запустил программу кредитования без первоначального взноса.

- Как вы осуществляете работу по кредитованию объектов первичного рынка?

- С января 2007 года изменены условия по данной программе кредитования и во многом упрощены требования к объектам. Сейчас банк одобрил ряд новых застройщиков. В домах, которые возводят эти организации, можно приобрести квартиру в кредит, полученный в Импэксбанке .

В случае, если клиент выбрал квартиру застройщика другой компании, то также имеется возможность подобрать вариант кредитования. Например, при условии страхования финансовых рисков или предоставления поручителей физических лиц.

- В США процент квартир, купленных по ипотеке, достигает 90%, в РФ - не более 10%. С чем это связано, если смотреть с позиции банка? И что вас прежде всего интересует при выдаче ипотечных кредитов?

- В России ипотека существует не так давно, отсюда и сравнительно небольшой процент сделок. Между тем, по нашему мнению, этот рынок обладает очень высоким потенциалом, который можно развить, а значит, увеличить и число сделок.

Ведь что такое ипотека для банка? В первую очередь это инвестиционный проект на много лет вперед. Выдав человеку ипотечный кредит, банк планирует работать с ним долгое время. Немаловажно и то, что впоследствии этот гражданин станет покупателем и других продуктов банка, будь то кредиты или услуги. Ведь ставки по ипотечным кредитам не так велики, как по тем же потребительским. Поэтому в первую очередь человек нам интересен в качестве клиента, который будет пользоваться и другими услугами нашего банка.

- А каким вы видите своего клиента?

- Клиенты очень разные, и все они нам интересны. Если же говорить о неком усредненном значении, то сразу хотелось бы заметить, что ипотеку оформляют и мужчины, и женщины. В ходе работы мы не заметили преобладания какого-либо одного пола среди заемщиков. Обычно это семейные люди, около 35 лет, работающие менеджерами или имеющие свой бизнес.

Скорее всего, наши клиенты занимают верхнюю нишу среднего класса, потому что после сильного подорожания квартир значительная часть граждан вынуждена была отказаться от приобретения жилья в ближайшей перспективе. В частности, некоторые наши клиенты копили деньги для первоначального взноса на приобретение квартиры, но после скачка цен взяли кредит на покупку автомобиля.

С другой стороны, сегодня, даже получая около $3 тыс. в месяц, накопить на квартиру самостоятельно невозможно в принципе. Поэтому граждане, работающие менеджерами или имеющие свой малый или средний бизнес, идеально укладываются в современные ипотечные программы. Также для них специально разработаны схемы без первоначального взноса. До полной выплаты суммы, равной первоначальному взносу, предусмотрена дополнительная комиссия, а затем клиент платит по кредиту по общим правилам.

Это сделано для граждан, которые в силу тех или иных причин не могут накопить первоначальный взнос, но имеют достаточно стабильный источник дохода. При этом очень важно правильно оценить кредитоспособность каждого клиента и понять, сумеет ли он расплатиться. Банк в первую очередь заинтересован в возвращении своих денег, а не в каких-то дополнительных действиях по реализации залога.

И тем не менее поток заявок на ипотечные кредиты постоянно растет, даже несмотря на сегодняшнюю стоимость жилья.

- Как вы относитесь к стабилизации цен на квартиры?

- Это скорее плюс, нежели минус. Ведь ипотека для клиента по сути своей - не инвестиционная сделка, а приобретение жилья для непосредственного проживания. Нам намного проще работать в стабильных условиях, когда человек берет кредит и спокойно покупает то жилье, которое выбрал, а не приходит к нам снова с просьбой увеличить кредит, потому что выбранная квартира выросла в цене на 10%.

Надо понимать, что выдача каждого ипотечного кредита - это серьезная работа с клиентом. Она должна включать в себя и консалтинг, и проверку платежеспособности, и выбор оптимальной программы.

- Насколько сложно согласовываются объекты первичного рынка?

- Дело не столько в сложности, сколько в сложившихся отношениях и в уникальности каждого объекта. Надо сказать, что практически каждый банк уже работает со своим инвестором-застройщиком. Вполне естественно, что новые предложения, поступающие от других компаний, рассматриваются долго и тщательно. В первую очередь это связано с кредитными рисками.

Тем не менее мы хотим расширять список этих компаний. Сейчас есть уже несколько компаний в регионах, которые подали соответствующие заявки; в данный момент проходит их рассмотрение. По Москве тоже планируем рассматривать новые компании, но это действительно связано с достаточно серьезными оценками рисков и коммерческой привлекательности. Намного проще, если этот застройщик уже кредитуется в нашем банке. Например, компания "МИЭЛЬ". Вопрос с ней решился так просто именно потому, что она является нашим корпоративным клиентом. Вполне естественно, что рассмотрение их заявки на ипотеку строящихся объектов не вызвал у нашего банка никаких возражений.

С другой стороны, гражданин, желающий купить квартиру по ипотечной программе в строящемся доме, вполне может это сделать. Ведь у любой крупной компании есть свои договоренности с банком. Единственное, в чем будет ограничен клиент - в выборе самого банка.

Если же речь идет о неких уникальных сделках (в том числе об элитном жилье или класса бизнес-премиум), то к таким вопросам наш банк подходит индивидуально. По каждому такому заявлению проводится отдельное рассмотрение, выясняется, кто застройщик, на каком этапе строительства находится объект, и после этого выносится заключение.

- Есть ли законодательная помощь в деле развития ипотеки?

- Да. Например, сейчас действует законопроект, согласно которому пенсионным фондам позволят вкладывать определенную часть своих денежных средств в ипотечные ценные бумаги. Это позволит пенсионерам получать определенный доход, а банкам наращивать объемы выдачи кредитов за счет рефинансирования.

- Не считаете ли вы, что увеличение кредитования первичного рынка существенно увеличит процент ипотечных сделок?

- Действительно, покупать квартиры дешевле именно на первичном рынке, к тому же они более высокого качества, что выгодно и нам. В этом смысле банкам и застройщикам надо двигаться по направлению друг к другу, и это уже происходит. Ведь если в Москве эта проблема более-менее решена и у человека есть возможность купить строящуюся квартиру по ипотеке (пусть и без свободы выбора банка), то в регионах с этим несколько сложнее. Причем в отдельных городах вторичный рынок представлен жильем такого уровня, которое просто не проходит по стандартам (старая одноэтажная застройка, частные дома) и не может быть оформлено в качестве залога.

- Что вы можете сказать про основные проблемы ипотеки?

- На сегодняшний день проблема ипотечных банков не в отсутствии каких-либо программ. Здесь создано уже практически все. И даже не в процентных ставках, хотя их, наверное, реально опустить еще где-то на 1%. Скорее всего основная проблема - в качестве сервиса и сроках рассмотрения заявок.

В частности, на одной из конференций были озвучены материалы на тему "Что мешает получить ипотечный кредит? ", и очень много претензий у потенциальных заемщиков было к качеству сервиса. Доходит до того, что в некоторых банках плохо объясняли клиенту, что от него требуется. В итоге он считал, что по его вопросу уже принимается решение, а банк ждал от клиента дополнительные справки. Пока это недоразумение разрешалось - проходило две-три недели. Или же идет очень долгое рассмотрение заявки, особенно если доход подтверждается не справкой по форме 2-НДФЛ, а каким-нибудь другим документом.

Мы стараемся минимизировать пакет документов. Также еще до рассмотрения заявки Импэксбанк рассчитывает для клиента, исходя из выбранной ипотечной программы, сколько времени и какие суммы он должен будет платить, чтобы человек сразу понимал, подходит ли ему этот вариант.

Я думаю, что если в ближайшее время будет решена проблема качества сервиса и информационного сопровождения клиента, то у ипотеки не останется существенных проблем для развития.