Кто в доме хозяин
       "За последний квартал темпы роста ипотечных кредитов по всей стране являются самыми высокими за все время развития ипотеки в современной России. Только объем кредитов, выкупленных по стандартам агентства, за последние три месяца вырос по отношению к предыдущему кварталу в полтора раза",– отмечает заместитель гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Черняк. Тем не менее, по словам председателя правления банка "Герд", который уже полгода пытается перерегистрироваться в Городской ипотечный банк, Николая Шитова, количество сильных игроков вряд ли заметно увеличится в краткосрочной и даже среднесрочной перспективе. Действительно, для того, чтобы успешно заниматься ипотекой, нужно накопить достаточный опыт, построить дистрибуторскую сеть, иметь доступ к долгосрочным финансовым ресурсам и создать профессиональную команду сотрудников. Таких банков немного, но они все-таки есть. Сегодня участников рынка ипотечного кредитования условно можно разделить на несколько групп.
       Самым старым ипотечным кредитором в России является Сбербанк. Он развивает жилищную программу еще с начала 90-х годов. Сейчас банк работает по трем программам, одновременно развивая новый ипотечный продукт "Молодая семья". Интересно, что Сбербанк – один из немногих банков, который выдает ипотечные кредиты и в рублях, и в иностранной валюте (долларах США и евро). Совокупный объем пула потребительских и ипотечных кредитов у Сбербанка самый большой среди российских банков – $600 млн.
       Крупнейшим "рублевым" ипотечным игроком на рынке является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По большей части к его услугам обращаются заемщики, не являющиеся жителями столицы. Ипотечный кредит у банка, работающего по программе агентства, можно взять практически в любом регионе страны. Стоит отметить, что на данный момент самый длинный кредит предлагают пока только банки–партнеры АИЖК. Кредитуя по стандартам агентства, банки выдают кредит на 27 лет. "С агентством работают около 50 банков, в основном региональных. Однако и в Москве у некоторых кредитных организаций подписано с нами соглашение",– рассказал Ъ Александр Черняк.
       Следующая группа участников ипотечного рынка – иностранные банки в лице банка "Дельтакредит" и Райффайзенбанка. Они предлагают собственные ипотечные программы на российском рынке уже не первый год. Отработанная скоринговая система оценки заемщика, а также довольно низкие процентные ставки дали свой результат – банки активно увеличивают свое влияние на рынке. "Дельтакредит" уже выдал кредитов на $130 млн, а Райффайзенбанк – около $55 млн. Также довольно широкий спектр программ и объем выданных ипотечных кредитов у Внешторгбанка (порядка $70 млн) и банка "Московское ипотечное агентство" (МИА) (более $60 млн). Нужно отметить, что только в ноябре прошлого года объем ипотечных кредитов у банка МИА не достигал даже $1 млн. Такими стремительными темпами выдачи кредитов не может похвастаться ни один другой банк. И это несмотря на то, что основным игрокам на рынке ипотеки о работе этого банка почти ничего не известно, кроме того что этот банк поддерживается правительством Москвы.
       Уверенно наращивают клиентскую базу, постепенно увеличивая ипотечный пул, такие банки, как Национальный резервный банк, недавно создавший Национальную ипотечную компанию, а также Абсолют-банк, банк "Первое ОВК", Собинбанк и банк "Герд". Как отмечает начальник кредитного управления банка "Дельтакредит" Николай Корчагин, "по тенденциям, которые я наблюдаю, у основных игроков ипотечного рынка объем выданных за год кредитов увеличился в 1,7-2 раза". Действительно, в среднем по статистике, которую предоставили вышеперечисленные банки, каждый из них увеличил объем выданных ипотечных кредитов до $10-12 млн.
       
Чего изволите
       Несмотря на столь оптимистические прогнозы для рынка в целом, круг ипотечных игроков остается довольно узок, как и набор ипотечных программ. Обычно в банке предлагают две основные программы – кредитование на покупку жилья на вторичном рынке и инвестиционная программа, рассчитанная на тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме. Такие банки, как банк "Сосьете Женераль Восток", Оргбанк и банк "Герд" утверждают, что наибольшей популярностью на рынке пользуется программа кредитования на приобретение готового жилья (вторичный рынок). "Это связано, по-видимому, с тем, что приобретение готовой квартиры – менее рискованное и более быстрое и простое предприятие, чем какого-либо другого объекта недвижимости. Да и процентные ставки по этому продукту самые низкие",– отмечает Николай Шитов.
       Действительно, банки, разрабатывающие программы по кредитованию населения на вторичном рынке, заявляют о минимальных фиксированных процентных ставках с отсутствием каких-либо дополнительных платных услуг. Средняя процентная ставка по таким программам колеблется от 10,5 до 16%. Каждый банк устанавливает лимиты процентной ставки исходя из нескольких критериев: в зависимости от формы подтверждения доходов и рода деятельности (2-НДФЛ либо свободная форма), от срока кредитования заемщика, от объема собственных средств, заплаченных за квартиру.
       Нужно отметить, что у каждого банка индивидуальный подход к оценке платежеспособности заемщика и, соответственно, определение процентной ставки для каждого отдельного потенциального клиента. Поэтому только после полного анализа кредитоспособности, оценки квартиры, на которую будет потрачен кредит, и определения срока выдаваемого кредита банк окончательно устанавливает процентную ставку, по которой будут рассчитаны фиксированные ежемесячные платежи для заемщика.
       Анализируя ситуацию на рынке, представители АИЖК говорят о смещении потребительского спроса в сторону строящегося жилья. "Только в портфеле агентства за последний год двукратно вырос объем ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке",– отмечает Александр Черняк. Подобную тенденцию отметили и представители банковского сообщества. "На сегодняшний день наиболее востребованы кредиты на покупку жилья в новостройках",– замечает заместитель председателя правления банка "Союз" Екатерина Демыгина. "Людей привлекают достаточно низкие цены на этапе строительства, а также качество жилья, зачастую гораздо более высокое, чем качество типового жилья на вторичном рынке",– говорит начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Анатолий Печатников.
       Однако есть банки, которые не так оптимистично относятся к ситуации со строящимся жильем. Банк "Дельтакредит" и Национальный резервный банк (НРБ) сегодня пересматривают свои позиции относительно так называемого инвестиционного продукта. Как считает начальник отдела маркетинга Национальной ипотечной компании Ольга Чугунова, "данный продукт достаточно рискованный и требует временных и трудозатрат, так что мы жестко контролируем количество таких кредитов и стремимся минимизировать их долю в кредитном портфеле". "Учитывая текущую ситуацию на строительном рынке и рынке недвижимости, а также несовершенство правовой базы, кредитные риски банка, связанные с выдачей кредитов на приобретение строящегося жилья, сейчас слишком высоки. Поэтому в настоящий момент наша программа кредитования заемщиков на цели приобретения строящегося жилья проходит процесс реинжениринга",– говорит Николай Корчагин.
       Основные проблемы по кредитованию населения на строящееся жилье – в отсутствии системы, позволяющей осуществлять государственную регистрацию данных сделок. Также отсутствует система контроля использования средств застройщиками. "Фактически единственной гарантией в этом вопросе сегодня является деловая репутация строительной компании",– говорит председатель правления Абсолют-банка Олег Капитонов. "Банк сталкивается с проблемой фактического отсутствия предмета залога на инвестиционный период (до момента получения права собственности на квартиру). Решить эту проблему может обсуждающийся в настоящее время проект создания единого реестра по учету инвестиционных прав на строящиеся объекты",– считает начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев.
       В связи с тем что многие банки относят инвестиционный ипотечный продукт к числу проблемных, можно не удивляться высокой процентной ставке по нему. Однако система снижения и вариаций процентной ставки у данного вида кредита, в отличие от кредита на готовое жилье, зависит только от одного фактора. После того как произошло оформление прав собственности на квартиру, заемщик начинает платить за кредит по стандартной процентной ставке, предусмотренной банком. Среднюю процентную ставку по инвестиционному продукту установить сложно. Так, по самой высокой ставке кредитуют МДМ-банк, НРБ и Фора-банк – до момента оформления права собственности заемщика на квартиру процентная ставка, по которой будут начисляться средства на этапе строительства дома, равна 18% годовых. После окончания строительства и оформления процент снижается у каждого банка по-своему – уже в соответствии с основной программой банка. Самые низкие ставки по инвестиционному продукту заявляют банк "Сосьете Женераль Восток" (от 10%) и Внешторгбанк (от 10,5%). Остальные кредитуют в среднем под 14-16% с последующим снижением ставки после оформления квартиры в собственность заемщику.
       Перечень банков, выдающих кредит на покупку квартиры в строящемся доме: Абсолют-банк, Внешторгбанк, Европейский трастовый банк, МДМ-банк, МИА, НРБ, "Первое ОВК", Райффайзенбанк, банк "Сосьете Женераль Восток", Союз, Фора-банк.
       
Сезонное обострение
       Летний дачный сезон, по мнению банковских аналитиков, вызвал заметный, но вполне объяснимый интерес к загородной недвижимости. Отсюда и увеличение спроса на ипотечные программы, предлагающие кредит на покупку загородных домов. Как отмечает Анатолий Печатников, "в настоящее время существует достаточно большой объем сделок на рынке загородной недвижимости. Вместе с тем этот рынок, обладающий огромным потенциалом, остается практически не освоенным большинством ипотечных программ банков". По мнению Ивана Лебедева, сегодня бурно развивается сегмент загородного жилья мидл-класса – это коттеджные поселки с развитой инфраструктурой. "Думаю, в ближайшем будущем мы будем наблюдать рост предложения со стороны банков по программам кредитования под загородное жилье",– прогнозирует господин Лебедев.
       Пока же кредит на покупку загородного жилья предлагает очень маленький сегмент рынка. Процентная ставка по этому продукту, как правило, гораздо выше, чем по любой другой программе. Так, в Абсолют-банке и Европейском трастовом банке процентная ставка по загородным ипотечным продуктам колеблется от 16%. Внешторгбанк, банк "Сосьете Женераль Восток" и Райффайзенбанк предлагают самые низкие процентные ставки, но и они выше, чем кредиты на покупку квартир,– в среднем 11% годовых. Кроме того, собственные средства, которые заемщик должен внести за приобретение загородного дома, в среднем составляют не ниже 30%. Тогда как по другим ипотечным продуктам первоначальный взнос у большинства банков давно снизился до 10-20%.
       Перечень банков, выдающих кредит на покупку загородной недвижимости: Абсолют-банк, Внешторгбанк, Европейский трастовый банк, Райффайзенбанк, банк "Сосьете Женераль Восток".
       Оформление дома с земельным участком через договор ипотеки достаточно сложен. И, по оценкам банкиров, именно из-за этого спрос на данный вид продукта пока минимален. "Ситуация объясняется существующими противоречиями в законодательстве. По оценкам банка, после внесения соответствующих изменений в ст. 446 ГПК РФ и федерального закона 'Об ипотеке (залоге)' следует ожидать существенного роста рынка ипотечного кредитования загородной недвижимости",– говорит Анатолий Печатников. Председатель правления банка "Сосьете Женераль Восток" Мишель Брику также прогнозирует увеличение числа банков в этом сегменте рынка: "Безусловно, с принятием закона о собственности на землю, число банков, предлагающих такую ипотечную программу, увеличится, а количество выданных кредитов возрастет".
       
Мы ждем перемен
       Условия ипотечного кредитования у каждого банка неизбежно пересматриваются. Сегодня, вопреки ожиданиям относительно снижения процентной ставки, реально банки только упрощают процедуры рассмотрения заявок на кредит, удлиняют срок кредитования, изменяют отношение к форме подтверждения доходов. Как считает Олег Капитонов, ипотечные программы развиваются в двух направлениях. С одной стороны, улучшаются условия предоставления кредитов – увеличиваются сроки, уменьшается сумма первоначального взноса. С другой – в будущем банки будут предоставлять больший спектр дополнительных услуг и льгот. По мнению замдиректора Оргбанка Александра Фаткина, "фактически изменения могут коснуться только параметров кредита – скорее всего, снизятся ставки (на 2-3%), возможно также уменьшение первоначального взноса". Мишель Брику также настаивает на том, что в ближайшем будущем процентная ставка будет снижена. "С принятием закона 'Об ипотеке' снизятся ставки по ипотечным кредитам (во многом за счет снижения косвенных расходов) и увеличатся сроки кредитования (в среднем до 15-20 лет)",– говорит он. "Если брать ипотеку в целом, то особое развитие может получить коммерческая ипотека, что связано с большим ростом рынка коммерческой недвижимости",– считает Николай Шитов. Однако, судя по развитию уже существующих ипотечных программ, можно сказать, что в ближайшее время основные изменения будут носить в большей степени сервисный характер, а не долгожданное снижение процентной ставки по кредиту.