В таких местах все «дышит историей», однако время беспощадно к зданиям, и чтобы сохранить шедевры архитектуры для будущих поколений, сегодня необходимо вмешательство современных технологий. Рынок исторической недвижимости имеет свои особенности, но это всегда уникальные штучные объекты с собственной историей, неповторимой атмосферой и потрясающей отделкой.

В свете последних кризисных явлений на вопрос «Историческая недвижимость: антикризисное решение или бремя?» попытались ответить участники пресс-конференции, которая прошла 19 марта 2015 года в Москве, в пресс-центре РБК.

Задал тон беседе модератор Игнат Бушухин, главный редактор РБК-Недвижимость. Он представил специалистов по исторической недвижимости, которые не понаслышке знакомы с этим видом лакшери-сегмента.

Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties представил два проекта: «Галерея Жиро» и «Усадьба Всеволжских». «Галерея Жиро» – уникальный объект культурного наследия, расположенный на территории делового квартала «Красная Роза» в центре Москвы. Этот проект завершен в декабре 2014 года и стал дважды победителем конкурса на лучший объект в области сохранения и популяризации объектов культурного наследия «Московская реставрация». Здания достались компании в сильно обветшавшем состоянии, и была проведена огромная работа по восстановлению и скрупулезной реставрации конструктивных элементов здания и фасадов, а также ремонтно-реставрационные работы по внутренним интерьерам особняка. Фасады памятника восстановлены в полном соответствии с историческими чертежами. Часть комплекса занимает уникальное пространство, в котором ранее функционировала частная картинная галерея. Здесь восстановлена роспись потолков в технике «венецианского гротеска», отреставрированы элементы внутреннего убранства, в том числе двери, лепные карнизы и наборные паркетные и мраморные мозаичные полы.

В настоящее время KR Properties рассматривает различные варианты дальнейшего использования пространства, соответствующие его уникальному статусу. Также компания сдала в аренду еще один уникальный объект, входящий в состав Делового Квартала «Красная Роза», – представительский особняк класса А «Усадьба Всеволожских» – одну из усадеб, переживших пожар во время войны 1812 года с Наполеоном. Арендатором исторического здания является Концерн «Калашников» – легендарная российская оружейная компания. Планируется разместить в здании штаб-квартиру официального представительства в Москве. «Усадьба Всеволожских» это двухуровневый представительский особняк площадью около 1000 кв. м. Историческое здание, восстановленное компанией KR Properties, в 2013 году стало победителем конкурса «Московская реставрация» в номинации «Лучший проект реставрации/приспособления к современному использованию».

Борис Азаренко, генеральный директор компании Vesper, представил плоды относительно недавно начатой деятельности в области реновации исторических зданий. «Дом Гельриха» сдан в конце 2013 года – это 8-этажный особняк 1912 года, площадь около 6000 кв. м, с 11 апартаментами и пентхаусом в Пречистенском переулке. Почти закончен проект St.Nickolas – апартаменты в историческом доме у стен Кремля. Это 5-этажный дом 11 000 кв. м с 41 апартаментами в памятнике истории и культуры, изначально был в удручающем состоянии. «Шереметьевское подворье» на Никольской улице. Спустя более чем сто лет в здании снова разместятся апартаменты, а на первом этаже – магазины, рестораны и галереи. Таким образом, зданию будет возвращен не только внешний облик, но и функциональное назначение. Все эти проекты комплексной реновации особняков с историей осуществляются с поправкой на время и актуальные интерьерные формы, но с неизменно бережным отношением к первоначальному замыслу автора. На начальной стадии бюджеты трудно прогнозируемы, так как шаг за шагом происходит восстановление зданий по историческим чертежам, с интегрированием современных систем для комфортного проживания. При этом очевидно преимущество таких работ для города, ведется поэтапное восстановление архитектурного облика, а также дается импульс для развития прилегающих территорий. Изучался опыт зарубежных стран, таких как Франция, Германия, Голландия, Дания, Британия. Конечно, рынок формируется не только когда есть предложение и спрос, а особенно когда есть понятные правила игры. Например, в Лондоне существует четкая градация, из которой понятно, можете ли вы конвертировать приобретенное здание или как-либо его изменять. Некоторое время назад было престижно размещать офисы корпораций в Центре, но сейчас многие уходят от этого в сторону удобства парковок, транспортных развязок и прочих факторов. Поэтому на смену офисным локациям придет элитное жилье. Конечно, в таких проектах много сложностей, в том числе на этапе согласований, совершенно другие условия инвестиций, однако компания смотрит вперед с оптимизмом.

Фото: Альберт Тахавиев, Bankir.Ru

Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Intermark Savills Анатолий Довгань рассказал о действующих открытых лотах. Это особняки от 200 кв. м до 5000–6000 кв. м. В основном эти здания находятся в Замоскворечье – на Якиманке, Остоженке, Пречистенке и других исторических районах Москвы, а также имеются загородные владения. Стоимость таких объектов различная. Например, минимальная стоимость особняка в Среднем Кисловском переулке составляет $2,7 млн., а особняк на Волхонке под представительские цели, площадью 6000 кв. м – $100 млн. Стоимость $10–20 млн. занимает 30% предложений, $5–10 млн. – 24%, более $50 млн. – 7%. Цены остаются долларовые по разным причинам, в основном материалы отделки, участие западных специалистов и прочее. Те, кто перешел в рублевые исчисления, сильно поднялись в цене. Такие покупки осуществляются не эмоционально, а взвешенно, принимая во внимание сложности, связанные с уникальными свойствами исторических объектов. У банков сейчас наблюдается некий спад активности в приобретении такого рода объектов. Однако у частных лиц сохраняется интерес в приобретении недвижимости в одном из излюбленных российской элитой районов Лондона – Найтсбридж, который является одним из самых респектабельных мест, предлагая дорогие викторианские или георгианские особняки.

Первый заместитель председателя правления Росэнергобанка Марк Шрайбер представил «Усадьбу Прохоровых-Хлудовых», которая принадлежит банку и сейчас, после реставрации, открыта для экскурсий в выходные дни. Этот объект куплен у западного банка, он состоит из комплекса зданий, два из которых являются объектом федерального значения, а другое – построено для банковских нужд с клиентским залом, офисными помещениями и хранилищем. У двух других особняков интересная судьба, которая видела пристройки и перестройки, и даже какое-то время они стояли заброшенные. Банку здания достались в хорошем состоянии фасада, и приобретались они как инвестиционно привлекательные, а также для расширения, возросших потребностей банка. Желание было купить не только офисное, но и представительское здание. Уникальность ситуации в том, что при всей закрытости банка было принято решение открыть доступ для «посетителей с улицы». При реставрации открылись прекрасные фрески, изумительные чугунные лестницы, печи в подвале, также был восстановлен полностью бальный зал. Сейчас предстоит сделать многое с точки зрения инженерных коммуникаций, не повреждая при этом исторических ценностей. От изучения здания плавно перешли к изучению семьи.

К дискуссии присоединился Андрей Ивлиев, реставратор, председатель совета директоров РСК «Возрождение». На сегодняшний день не разрешается менять фасад и подкровельную часть зданий, однако разрешено разрабатывать подвалы до исторической отметки с учетом прохождения метро. Там можно размещать необходимые в современных условиях системы отопления и кондиционирования и даже подземные стоянки, при условии получения разрешений. Такой опыт есть у Лондона, Парижа, Рима, Мюнхена и других городов. Точно сказать, сколько будет стоить проект, сложно, в среднем от $200 за кв. м – проектные работы, производственные работы – от $3500–5000 и выше за кв. м. Отрадно видеть, что в процессе реставрации хозяева проникаются историческим духом здания и хотят сохранить его как памятник архитектуры.

Еще один уникальный объект с историей представил Денис Солопов, арт-директор «Усадьбы Зубовых». Это одновременно и культурный объект со своей историей, в котором сейчас живет и работает хозяйка – наследница Мария Васильевна Зубова, и современная площадка для выступления музыкальных коллективов, а также проведения частных мероприятий, фотосессий, показов модной одежды, конференций. Такого рода мероприятий стараются проводить немного, так как это серьезная нагрузка на интерьер, в роскоши которого каждый посетитель может ощутить дух ушедшей дивной эпохи. Также в «Усадьбе Зубовых» ценителям прекрасного доступно посещение галереи современной скульптуры, размещенной на цокольном этаже здания. Реставрационные работы шли около 6 лет, сохранены лепнина, интерьеры, и все это с любовью даже к мелочам. В 2011 году состоялось долгожданное открытие.

Продолжил тему москвовед, историк архитектуры Денис Ромодин, который очень часто проводит экскурсии по таким особнякам, которые привлекают москвичей, туристов, в том числе иностранных. К сожалению, многие особняки являются закрытыми, часть из них отдана посольствам различных стран, а часть находится в частной собственности. К счастью, есть хорошие предложения от собственников, которые разрешают прикоснуться к истории. Люди после экскурсии находятся под впечатлением от увиденного. На Западе собственники исторической недвижимости гораздо легче идут на контакт с общественностью, включаясь в городские программы. Это довольно распространенная практика.

Гости дискуссии не обошли вниманием положение Правительства Москвы о предоставлении в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном (руинированном) состоянии, по льготной цене 1 рубль за квадратный метр в год. Договор аренды заключается на 49 лет. Одновременно инвестор подписывает охранные обязательства. В течение 5 лет он берет на себя ответственность провести полный комплекс ремонтно-реставрационных работ. На сегодня эта программа работает, к сожалению, не так активно. Однако есть позитивные подвижки.

Несомненно, покупка исторической недвижимости в бизнес-целях может стать выгодной инвестицией, однако эксперты считают, что рынок исторической недвижимости непредсказуем, поэтому заработать на этом сложно, но возможно, особенно в долгосрочной перспективе.

Москва.