В первом полугодии 2012 года рынок ипотечного кредитования поражал оборотами: новостройки достраивались непривычно быстрыми темпами и тут же раскупались, банки шли на послабления по требованиям к заемщикам и понижение ставок и размера первоначального взноса, даже не очень активные в ипотечном направлении кредитные организации взялись наращивать портфели, на рынке недвижимости начался невиданный бум – сделки шли одна за другой. Но вот пришла вторая половина года, и рост замедлился: по оценкам аналитиков рейтингового агентства «Эксперт РА», сказывается исчерпание эффекта «низкой базы». Об этом, а также о том, как жить дальше банкам, девелоперам, страховщикам, непосредственно заемщикам и другим участникам рынка ипотечного кредитования говорили участники 3-й ежегодной конференции «Ипотека в России», организованной рейтинговым агентством «Эксперт РА».

Год баланса

В первом полугодии 2012 года объем ипотечного кредитования составил 430 млрд. рублей, что на 57% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По словам Михаила Доронкина, ведущего эксперта отдела рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА», по итогам года объем кредитования составит рекордные 1,1 трлн. рублей. В принципе, это неудивительно, все-таки 2012 год был хорошим и плодотворным в целом для банковского сектора и для сегмента жилищного кредитования в частности. «2012 год на рынке ипотечного кредитования наблюдался баланс: росло предложение жилья, в том числе на первичном рынке, при этом стоимость кредитных ресурсов для заемщиков оставалась привлекательной, – рассказывает Андрей Мальцев, заместитель председателя правления Нордеа-банка. – Рынок развивался, большинство российских банков активно наращивало кредитный портфель».

При этом стала снижаться просрочка банков по ипотечному портфелю. Конечно, как отметил Андрей Крысин, председатель комитета Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотеке,  во многом это заслуга роста объема совокупного ипотечного портфеля по отрасли. Но и в целом проблемных кредитов стало на порядок меньше. По словам Андрея Языкова, генерального директора СК «АИЖК» и председателя совета директоров АРИЖК, «сегодня агентство (имеется в виду АИЖК в целом) готово реагировать на возникновение проблемных ситуаций, однако пока ничего критического мы не отмечаем». Тут, конечно, вопрос интересный. По словам Андрея Семенюка, заместителя генерального директора АИЖК, в своих выводах ипотечный регулятор меньше ориентируется на такие макроэкономические показатели, как уровень безработицы (это показатель запаздывает, как показал опыт), и больше внимания придает обращениям на «горячую линию». Все-таки довольно сомнительный момент – кто его знает, насколько эта статистика правдива.

Все-таки просрочка снижается у игроков рынка, не склонных к рисковым настроениям. Госбанки, кстати, к таковым не относятся и довольно легко кредитуют россиян и при наличии непогашенных авто и потребительских кредитов. Впрочем, в ходе конференции было отмечено, что, несмотря на допустимый уровень коэффициента «обязательства/доход» = 40–50%, граница легко может двигаться к 70%, если доход потенциального заемщика, ну, скажем, миллион.

Ипотечная «неопределенка»

К концу года ситуация на рынке стала меняться, ипотечные ставки пошли вверх. «Это закономерная тенденция, так как инфляция стала расти, увеличилась стоимость привлечения ресурсов для банков, – говорит Андрей Мальцев. – Важным индикатором является и повышение ключевых ставок Центральным Банком РФ». Но это далеко не все. Так, добавим, по словам Сергея Постнова, вице-президента банка «Петрокоммерц», строительная отрасль находится в ужасном состоянии, практически ни один банк не готов кредитовать объекты напрямую. А если кто и готов, то только старые добрые госбанки, которым все риски по плечу.

Активация отдельных игроков во втором полугодии, по оценкам аналитиков «Эксперт РА», привела к тому, что состав Топ-10 существенно «перетасовался». Так, на 6-е и 7-е места вышли банки «Уралсиб» и Связь-банк, зато «вторую пятерку» покинули Райффайзенбанк и Абсолют-банк. Доля Сбербанка продолжила снижаться: за год она упала на 2,5 процентных пункта (до 44,8%). А вот максимальные темпы прироста ипотечного портфеля показал банк «Дельтакредит», исповедовавший в 2012 году очень агрессивную кредитную политику вплоть до ипотеки «по одному документу». Темп прироста этого игрока рынка, по данным «Эксперт РА», – почти 500% по сравнению с первым полугодием 2011 года.

Тем не менее основное количество активных ипотечных игроков не были готовы на подобные «подвиги». Ставки поднимались, минимальные первоначальные взносы в 10% практически пропали с рынка, а скидки и бонусы свелись к облегчению процедур ипотечного кредитования и другим неценовым параметрам. Ставки в первую очередь повысили госбанки (Сбербанк, Газпромбанк). За ними потянулись и  частные игроки (МКБ, банк «Уралсиб», и др.).

Странные инициативы

По мнению участников рынка, некоторым образом на развитие рынка ипотечного кредитования влияют и законодательные инициативы, и странные новшества. Например, поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которым все ипотечные сделки подлежат нотариальному заверению. При этом ипотечная закладная становится ордерной бумагой. По словам Анатолия Аксакова, президента Ассоциации региональных банков России (АРБР), такие «странные» законодательные инициативы способствуют повышению стоимости кредитных ресурсов. Андрей Крысин поддержал позицию Анатолия Аксакова, отметив, в частности, что  признание закладной ордерной ценной бумагой приведет к увеличению операционных издержек и будет препятствовать внедрению электронного документооборота.

А некоторые регуляторные предложения, в общем, уже доказали свою «недееспособность», например, страховка от потери работы (так называемая страховка от риска неплатежеспособности заемщика).  Среди банков она не пользуется особой популярностью, да и страховщики говорят о том, что продукт сырой, сколько бы его ни навязывали представители ипотечного регулятора. Оно и понятно. В ипотечном кредитовании банки традиционно применяют страхование имущества, титула, личное страхование (жизни и здоровья). Но вот риск платежеспособности заемщика – это все-таки конек банков, а не страховщиков. «Мы же сами оцениваем заемщиков, выбираем качественных клиентов, – говорит Андрей Мальцев. – На мой взгляд, позиция у банка, который хочет переложить все риски на кого-то  другого, как минимум неэффективна и как максимум безответственна».

Тревожные перспективы

По оценкам «Эксперт РА», в ближайшие 1–1,5 года поддержку развитию рынка ипотечного кредитования может оказать строительная отрасль, все-таки там наметились позитивные явления. Это и будет сдерживать рост цен на жилье параллельно с удорожанием кредитных ресурсов для заемщиков, что уже является для рынка аксиомой. В качестве ключевого ограничителя роста ипотечного кредитования аналитики агентства называют тенденцию к повышению процентных ставок по жилищным ссудам, в том числе, по программам с госучастием. В частности, во втором полугодии уже повысило ставки большинство из активных ипотечных банков в среднем на 1–3 процентных пункта. В основном это коснулось взносов менее 50%.

«Мы считаем, что ценовая доступность ипотеки продолжит снижаться, – говорит Станислав Волков, руководитель отдела рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА». – Регулятор уже повысил ключевые процентные ставки, до конца года большая вероятность очередного витка повышения ипотечных расценок».

По мнению Анатолия Аксакова, процентные ставки по ипотечным кредитам в ближайшей перспективе вряд ли будут снижаться. С тем, что в ближайшие 6 месяцев ставки по ипотечным кредитам вырастут на 0,5–2%, согласились 70% участников проведенного на конференции «Эксперт РА» интерактивного опроса. На процентную политику банков влияют такие факторы, как стоимость привлечения ими ресурсов, в том числе, рефинансирования Банка России, ситуация с кредитными рисками, и макроэкономические показатели, прежде всего – уровень инфляции. При этом инфляция, по оценкам экспертов, будет выше прогнозной, а стоимость привлечения ресурсов растет – на рынке вкладов средневзвешенная ставка по десяти крупнейшим банкам выросла за год с 8% до 10,6%. «На межбанковском рынке ставки выросли более чем в 1,5 раза», – отметил Анатолий Аксаков.  

Госбанки традиционно занимают около 70% рынка, скорее всего ситуация сохранится. Однако, по словам Андрея Мальцева, частные банки могут конкурировать с государственными игроками и ценовыми параметрами, и неценовыми преимуществами ипотечных программ. По мнению Анатолия Аксакова, для стимулирования конкуренции на ипотечном рынке, которая способствовала бы снижению ставок, необходимо продолжать активную работу АИЖК с региональными частными банками, а также создать эффективный механизм рефинансирования ипотечных кредитов – для этого банкам предстоит внедрить стандарты кредитования, за основу которых можно, к примеру, взять стандарты АИЖК.

Москва.