Рост цен на недвижимость продолжается и продолжится: к такому выводу пришли участники пятой ежегодной всероссийской конференции «Инвестиции в московскую недвижимость».

Даже московское правительство, самый консервативный из всех московских риэлтеров, поднимает цены: например, 17 марта стоимость 1 кв. м в Куркинe вырастет на $200 и составит $1100, а в Жулебинe с $950 до $1182.

В ходе встречи риэлтеры давали радужные прогнозы о том, что цены на столичное жилье будут расти как минимум два года, а может быть, и все семь. На самом же деле ситуация на рынке очень непростая. Цены, по мнению экспертов, хоть и продолжают ползти вверх, но темпы их роста существенно замедлились по сравнению с прошлым годом.

Сейчас стоимость московского жилья бизнес-класса и в домах панельной застройки близка к предельной, отмечает пресс-секретарь строительной компании «Проминдустрия АГ» Алексей Хайков. Предложение в этих сегментах рынка уже превышает платежеспособный спрос – по крайней мере, со стороны лиц, имеющих белые зарплаты.

На спрос не повлияли даже супернизкие проценты – от 0,5 до 3,5%, которые сейчас предлагают клиентам в ЖСК «Строим вместе», поскольку в этой компании требование об официальном подтверждении заработков остается в силе.

К тому же уже в прошлом году снизился интерес населения к ипотечным кредитам: их стали брать значительно меньше, в то время как предложение со стороны застройщиков все увеличивается.

Те, у кого были белые зарплаты, уже вложились в недвижимость.Среди риэлтеров существует понимание того, что без усилий с их стороны на затоваренном рынке начнется кризис. И они вместе с банкирами нашли выход: выдавать ипотечные кредиты на квартиры под серые и черные зарплаты.

Кредит под честное слово получить просто, если, конечно, за желающего поручится его начальство: подтвердит, что у него есть такой подчиненный и он работает на высокооплачиваемой должности.

Банк сравнивает сведения о должности и заработке, которые предоставляет потенциальный клиент, с теми зарплатами, которые существуют на рынке. В расчет принимаются также образование заемщика, его трудовой стаж и послужной список, собственность, которой он владеет. Более того, учитываются даже поездки потенциального клиента за рубеж. Если банк удовлетворяет собранная таким образом кредитная история, кредит ваш и не нужно никаких официальных поручителей.

Банки, которые оказывают такого рода услуги, свои успехи не афишируют. И просят их не называть.

Этот вид услуг появился в начале текущего года, и количество выданных ипотечных кредитов сразу увеличилось. По свидетельству заместителя гендиректора риэлтерской компании «Старгородъ» Екатерины Варшавчук, за последние три-четыре месяца спрос на ипотечное кредитование вырос на 15–20%. Но все же он отстает от предложения весьма существенно: за тот же период количество свободных квартир выросло на 60%. Таким образом, рынок продолжает перегреваться.

Но риэлтеры довольны тем, как развиваются события. «Если бы смягчения требований по отчетности по зарплате не произошло, спрос остался бы на прежнем уровне, а предложение выросло гораздо существеннее», – сказала Екатерина Варшавчук.

На рынке понимают, что черные кредиты – мера действенная, но рано или поздно рынок ими насытится. Невзирая на совместные усилия банкиров и риэлтеров, ситуация с типовым столичным жильем остается нестабильной, и неблагоприятная внешнеэкономическая конъюнктура может привести к очень серьезным проблемам на российском рынке недвижимости. И в этом случае владельцы квартир, купленных на такие неофициальные кредиты, пострадают гораздо сильнее, чем те, кто приобрел недвижимость в рассрочку легально.

Черные кредиты предоставляются под значительно большие проценты, нежели официальные, и на гораздо более длительный срок. Процентная ставка по долларовым займам не ниже 15%, по рублевым – до 18%, деньги выдаются сроком не менее чем на десять лет. По легальным ипотечным кредитам ставки составляют от 10% в валюте до 13% в рублях.

Квартиры, купленные при использовании черных и серых схем, находятся в 100-процентном залоге у банков, выдавших кредит, до момента полного его погашения, заявил вице-президент Национальной ипотечной компании Дмитрий Жуков.

В случае локального кризиса в недвижимости клиенты будут вынуждены платить по докризисным счетам. А таких проблем на рынке ждут. Александр Баранов, вице-президент ИГ «Русские фонды», полагает, что через два года рынок обвалится и те, кто набрал кредитов, вынуждены будут платить за собственность вчетверо дороже ее реальной стоимости. У официальных заемщиков есть шанс урегулировать взаимоотношения с банком, а вот владельцы черных займов совершенно не защищены.

В случае экономического кризиса в России те, кто набрал кредиты, но не сможет их обслуживать, лишатся своего жилья, считает Дмитрий Жуков. Жильцов выселят, а квартиры продадут – естественно, по текущей рыночной цене, которая будет значительно ниже, чем изначальная. Образовавшуюся при продаже положительную разницу между суммой, за которую квартиру продали, и суммой долга выплатят заемщику. Но в большинстве случаев клиент ничего не получит, считает эксперт. По словам Александра Баранова, для риэлтеров сейчас главное – вытолкнуть на рынок как можно больше новых клиентов, готовых подписать договор ипотечного кредитования. Это позволит рынку не только не стагнировать, но еще пару лет расти. Таким образом, риэлтеры, прекрасно понимая, что создают очередную пирамиду, толкают граждан к тому, чтобы они набрали как можно больше кредитов

Источник: http://www.gazeta.ru