24 февраля, понедельник 09:07
Bankir.Ru

Реклама

Онлайн-конференции

Совместная онлайн-конференция агентства Bankir.Ru, журнала «Банки и деловой мир», порталов 123Credit.ru, TatCenter.ru.

Несмотря на проблемы кредитного рынка России, в ипотеке многие эксперты видят драйвер будущего и сулят ей все большие перспективы. Что ждать от российской ипотеки в новом 2015 году?

Надеемся, что по этим вопросам выскажутся не только участники конференции, но и посетители Bankir.Ru

Участники

Анатолий Аксаков
Президент Ассоциации региональных банков России, депутат Государственной Думы России, к.э.н. (Москва)
Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)
Нонна Звягинцева
Заместитель председателя Среднерусского банка Сбербанка России, куратор розничного бизнеса банка (Москва)
Равиля Хасанова
Начальник Управления ипотечного кредитования ОАО "АИКБ "Татфондбанк" (Казань)
Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)
Тимур Аитов
Банковский эксперт (Москва)
Антон Павлов
Начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка (Москва)
Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)
Дмитрий Алексеев
Заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" (Санкт-Петербург)
Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)
Юлия Бабина
Операционный директор ОАО КБ "Акцепт" (Новосибирск)
Александр Абрамкин
Заместитель председателя Восточно-Сибирского банка – управляющий Головным отделением Сбербанка России по Красноярскому краю (Красноярск)
Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)
Игорь Жигунов
Первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (Москва)

 
Полякова Э.Е., РГЭУ (РИНХ) студент, Волгодонск
Здравствуйте. Мне интересен ответ на вопрос, как напряженная геополитическая ситуация, введние санкций против российской экономики, рост иностранной валюты повлияют на ипотечное кредитование? Какие новые ипотечные продукты будут предлагать банки? И какой рынок ипотечное жилья: первичный или вторичный будет популярен в перспективе? Развитие международной ипотеки - возможные перспективы развития. Заранее спасибо.
Александр Абрамкин
Заместитель председателя Восточно-Сибирского банка – управляющий Головным отделением Сбербанка России по Красноярскому краю (Красноярск)

В четвертом квартале прошлого года мы наблюдали резкое увеличение спроса на первичном рынке недвижимости. Значительная часть сибиряков, по-прежнему рассматривает недвижимость как самый надежный и выгодный объект для инвестиций, и наши клиенты активно покупали строящуюся недвижимость с близким сроком сдачи. Сейчас таких интересных предложений на местном рынке новостроек осталось не так много, а в «длинные» проекты люди вкладываться боятся. Покупатели хотят стать собственниками уже сегодня, не дожидаясь окончания строительства. Соответственно динамика спроса на первичное жилье начала снижаться, а на вторичное – расти. Думаю, эта тенденция будет сохраняться в ближайшее время.

Дмитрий Алексеев
Заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" (Санкт-Петербург)

В ближайшее время мы ожидаем большего внимания заемщиков ко вторичному рынку, в то время как последние четыре года доля первички неуклонно росла.

Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Увеличение стоимости пассива и снижение доступности ликвидности вообще сильно затормозят рынок ипотеки. Дополнительный фактор давления на рынок — негативная тенденция собственно на рынке недвижимости.

Юлия Бабина
Операционный директор ОАО КБ "Акцепт" (Новосибирск)

Рынок жилой недвижимости и ипотечного кредитования пережил в конце 2014г ажиотажный подъем, вызванный волной девальвации рубля. И хотя на сегодня ставки по жилищным кредитам достигли максимума за четыре года, а темпы роста выдачи существенно снизились, ипотека пока остается основным драйвером роста банковского кредитования населения. Рынок именно первичной недвижимости был наиболее популярен у ипотечников в последние 3 года. Основными аргументами приобретения строящегося жилья для покупателей были привлекательная стоимость кв.м. и эмоциональный мотив – квартира «с иголочки». К тому же, каждая строительная организация тщательно проверяется банком на предмет надежности и финансовой стабильности.

Но во время экономического спада строительный сегмент экономики испытывает наибольшие сложности, как следствие, доля новостроек в ипотечных портфелях уменьшится. Без прямой помощи государства, выраженной в субсидировании ставок по кредитам застройщиков и снижении процентов доступной ипотеки покупателям жилья, развитие позитивных сценариев невозможно.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

Сегодня ключевой фактор, влияющий на динамику ипотечного кредитования, - уровень кредитной ставки. После повышения Банком России ключевой ставки в декабре прошлого года до 17% банки стали резко увеличивать ставки по всем вновь выдаваемым кредитам, в том числе ипотечным. А история развития рынка ипотеки показывает, что спрос на ипотеку очень чувствителен даже к небольшому изменению ставок, а ставки более 15% фактически для большинства заемщиков являются заградительными. Поэтому в 2015 году мы прогнозируем сжатие ипотечного рынка просто вследствие отсутствия достаточного спроса. Давление на рынок окажет также снижение объемов нового строительства в связи с ухудшением экономической ситуации, это скажется и на росте цен на квартиры в проектах, начатых до 2015 года.

Игорь Жигунов
Первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (Москва)

В настоящий момент при росте ставок по кредитам снизится интерес к кредитам на покупку жилья. Что связано как причиной снижения суммы кредита на единицу дохода при высоких ставках, так и сильным удорожанием такого жилья при высокой ставке и кредите на годы. А вот для ипотечных кредитов «по залог имеющейся недвижимости» сейчас самое актуальное время. Поскольку средства таких кредитов заемщики могут использовать на различные крупные расходы: загородное строительство, ремонт купленной новостройки. Развитие бизнеса. В текущих условия сокращения программ кредитования МСБ, роста ставок по ним – залоговые ипотечные кредиты станут хорошей альтернативой таким программам.

Равиля Хасанова
Начальник Управления ипотечного кредитования ОАО "АИКБ "Татфондбанк" (Казань)

На текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования значительное влияние оказало увеличение ключевой ставки ЦБ. В условиях удорожания источников фондирования ставки по ипотеке существенно выросли, и при сохранении текущей ситуации, банки в основном в вопросе кредитования рассчитывают на поддержку со стороны государства. В перспективе ипотечный рынок сосредоточится на вторичном жилье ввиду более надежного обеспечения. Одновременно, для реализации строящегося жилья, застройщики будут вынуждены предлагать дисконт на стоимость квартир.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Волатильность курса рубля привела к тому, что спрос на недвижимость в качестве объекта инвестиций повысился. Дальнейшие же санкции и углубление экономического кризиса приведут к падению реального платежеспособного спроса, усугубляемого ростом ипотечных ставок на фоне антикризисной политики регулятора.

Мало кто сможет позволить себе в ближайшее время купить квартиру по предлагаемым сегодня банками ставкам. Многие ипотечные программы банков скорее всего будут заморожены или по ним произойдет серьезное ужесточение требований к заемщикам.

Усугубляющийся кризис скорее всего затормозит рынок первичного жилья, тк у строительных компаний уже наблюдается существенная нехватка средств на инвестиции в новостройки. Через какое-то время, вероятно, произойдет краткосрочное падение цен на вторичное жилье, связанное с необходимостью монетизаций инвестиций в недвижимость. В текущей ситуации без господдержки развитие ипотеки крайне маловероятно, т.к в стране очень небольшой ресурс долгосрочных вложений.

Тимур Аитов
Банковский эксперт (Москва)

Думаю, надолго вперед прогнозировать трудно. "Дна" мы еще не достигли и рынок замер в ожидании. На уровень цен на рынке недвижимости влияет не только и не столько курс доллара, а скорее цена барреля нефти и общее ухудшение поступления доходов в бюджет. А цена нефти сегодня находится на уровне 2004 года, и особых перспектив ее роста нет. Удастся ли сохранить текущий уровень цен на недвижимость, удастся ли "пересидеть" низкие нефтяные цены и неразбериху с долларом, или вторичный рынок осенью провалится окончательно? Вот ключевой вопрос, волнующий банки, риэлторов и граждан. Ответ на него позволит определить оптимальные стратегии развития ипотеки.

Если провал рынка уже осенью будет значительным - например, на 30 % - то это, как ни странно, может подстегнуть спрос на ипотечные продукты даже в условиях кризиса. Это будет уже третья волна ажиотажного спроса. Напомню первые две были в январе и декабре 2014 года, когда граждане сбрасывали дешевеющие рублевые накопления. А нынешней осенью люди могут постараться выкупить уже сверхнедорогое жилье, надеясь, что после "ямы", все устаканится и рынок пойдет в рост. Кто-то поучаствует и в залоговых кредитах под свою недвижимость - сделает попытки выкупить обанкротившиеся бизнесы.

На все трансформации рынка ипотека повлияет опосредовано: ипотека - всего лишь инструмент, который никогда не формирует спрос граждан, а только поддерживает их желания и намерения. И даже ключевая ставка сегодня не столь критична: во время кризиса спрос на ипотечные продукты будет только спекулятивным - купить и рискнуть, чтобы потом выгодно продать. Увы. Девелоперам и банкам от всего этого, на первый взгляд, большой плюс, но, опять увы, только на время - спрос будущих периодов на недвижимость существенно упадет. Упадет потому - что деньги уже истратили, а новых поступлений нет. Те, кто хотел, ипотеку уже взяли. А тем, кто не смог, сейчас уже тем более, на первый взнос не набрать. Кризис, это кризис для всех.

 
Петрачкова Юлия Львовна, доцент, Курский институт кооперации, Курск, Россия
Добрый день! Разъясните пожалуйста, вернутся ли к заемщикам дифференцированные платежи. Насколько  законны аннуитетные платежи, ведь консультатны не раскрывают секрет сложного процента, который в них используется. Из-за этого процента многие люди не понимают почему платятся большие суммы на досрочное погашение, а основной долг снижается незначительно. Можно ли вернуть  дифференцированные платежи хотя бы в некоторых случаях, скажем при крупных или иных видах  кредитов. Было бы заманчиво их увидеть в Сбербанке. Заранее  спасибо
Александр Абрамкин
Заместитель председателя Восточно-Сибирского банка – управляющий Головным отделением Сбербанка России по Красноярскому краю (Красноярск)

Это законный и главное экономически обоснованный вид платежей. По нашим оценкам, потребность населения в дифференцированных платежах по ипотечным кредитам крайне мала. Поскольку для подавляющего большинства такая финансовая нагрузка в первые месяцы кредита просто неподъемна. В аннуитетных платежах соотношение основного долга и процентов является сбалансированным, к тому же никто не мешает заемщикам платить по кредиту с опережением графика, тем самым уменьшая «тело» долга и соответственно – сумму процентов.

Дмитрий Алексеев
Заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" (Санкт-Петербург)

Ряд банков, в том числе Банк «Санкт-Петербург», предлагает своим клиентам на выбор схему погашения кредита как аннуитетными, так и дифференцированными платежами. В обоих случаях применяется одна и та же схема начисления процентов – на остаток задолженности начисляется примерно 1/12 годовой (в январе 31/365, в феврале 28/365 и т.д.) ставки. Эти проценты клиент и должен уплатить за истекший месяц. Но, если в случае с дифференцированными платежами заемщик ежемесячно погашает одну и ту же сумму основного долга, то в аннуитетной схеме погашение основного долга нарастает от месяца к месяцу. Исходя из всего сказанного, заемщик сам по сути может перейти на дифференцированную схему, производя ежемесячное погашение основного долга досрочным платежом. Тем более, что у большинства банков сейчас нет штрафов и ограничений по сумме досрочного платежа.

Юлия Бабина
Операционный директор ОАО КБ "Акцепт" (Новосибирск)

Не все банки отказывают клиентам в возможности дифференцированных платежей. До конца 2014г. Банк «Акцепт» оставлял этот выбор клиенту, многие наши заемщики по ипотеке выбрали этот вариант и сейчас гасят кредит по графику с дифференцированными платежами. В настоящее время мы формируем новые программы по ипотеке, будем рассматривать все конкурентные возможности для банка в целях удовлетворения потребностей клиентов.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

Аннуитетные платежи являются полностью законными, по большей части кредитных продуктов предлагается именно такой типа платежа по двум причинам: 1) удобство - заемщикам проще каждый месяц вносить одинаковую и неизменную сумму платежа; 2) возможность одобрения кредита даже при небольшой зарплате, поскольку долговая нагрузка по кредиту распределяется равномерно. Дифференцированный платеж предполагает более высокую долговую нагрузку в первые несколько лет и ее уменьшение в последующие. Соответственно выбирая такой тип платежа, заемщику могут просто не одобрить кредит, ведь отношение платеж/доход в первые несколько месяцев (лет) будет очень высоким. Соответственно вероятность неисполнения своих обязательств заемщиком возрастает.

Важно понимать, что зачастую разница в переплате по кредиту в случае дифференцированных и аннуитетных платежей практически отсутствует, это касается небольших по объему либо сроку кредитов. Поэтому, делая выбор между двумя типами платежей, обязательно попросите Банк рассчитать итоговую сумму переплаты. По закону каждый Банк обязан предоставить вам расчет полной стоимости кредита и график платежей, откуда становится понятен принцип начисления процентов. Да и любой квалифицированный банковский сотрудник сможет пояснить это. Если у вас нет возможности выбрать дифференцированный платеж, то вы можете погашать часть кредита досрочно, уменьшая либо срок кредита (предпочтительно, так как переплата меньше) либо ежемесячный платеж. Только важно это делать в первые годы, пока вы выплачиваете значительную часть процентов.

Игорь Жигунов
Первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (Москва)

Вид платежа по кредиту устанавливается условиям программ каждого кредитора индивидуально. При аннуитетном платеже нагрузка распределяется на клиента равномерно. И сумму кредита на единицу дохода можно получить больше чем при дифференцированном платеже, поскольку первые платежи по «дифференцированной схеме» очень высоки. Возвращение «дифференцированных» платежей зависит в любом случае от каждого конкретного кредитора на рынке по его программам.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Законодательно предусмотрено предоставление графиков платежей с разделением платежей на оплату процентов и основного долга. Начисление процентов по кредиту - процедура максимально прозрачная и незатейливая. Ее легко рассчитать самому с помощью обычного калькулятора. Никаких сложных процентов в кредитовании не применяется. Аннуитетные платежи гораздо удобнее для заемщиков, т.к. заемщик, ежемесячно получая один и тот же доход, тратит одну и ту же сумму на платежи по ипотечному кредиту.

Для ипотеки, особенно долгосрочной, дифференциированные платежи скорее проблема, чем решение, тк принимая решения о возможности предоставления кредита, банк будет исходить из возможности клиента оплатить первый самый большой платеж, который может достигать 160% аннуитетного платежа по аналогичным условиям.

 
Юлия Уханова, ведущая онлайн-конференций Bankir.Ru, Москва
Напряженность вокруг ситуации с валютной ипотекой продолжается, найти решение, более-менее приемлемое как для кредиторов, так и для заемщиков, пока не найдено. Ваше видение возможных сценариев решения этой проблемы?
Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Единого, приемлемого для всех решения этой проблемы не существует. Для кого то выходом будет рефинансирование кредита в рублевый, для кого то — и личное банкротство (с 1 июля 2015г).

Анатолий Аксаков
Президент Ассоциации региональных банков России, депутат Государственной Думы России, к.э.н. (Москва)

Несомненно, проблема заемщиков валютной ипотеки имеет социальное значение и мы должны участвовать в ее решении. Однако было бы незаконно, аморально и нелогично искать это решение исключительно в том, чтобы переложить все проблемы на плечи кредиторов. Валютные риски не могут быть зоной ответственности кредитора, поскольку являются независящим от него фактором. Сегодня предлагается несколько вариантов решения.

Один из них – субсидирование со стороны государство, как то делалось в Венгрии. Другой – поиск разумного компромисса, при котором часть издержек от девальвации рубля ложится на плечи банков, часть – на плечи заемщиков. Продолжаем оценивать – все варианты трудные, простого решения нет. Мы не можем лишить жилья людей, но не должны и вводить банки в состояния дефолта выданных ими валютных кредитов.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

Можно сколько угодно говорить о том, что валютные заемщики сами виноваты, они знали, на какой риск идут. С другой стороны, посмотрите на какие меры идет государство ради поддержки банковского сектора: регулятор разрешает банкам временно рассчитывать обязательные нормативы, исходя из курса доллара на 1 октября, позволяет не делать переоценку ценных бумаг, более того, выделен 1 трлн. руб. на докапитализацию банков. В связи с этим полагаю, что государство вполне могло бы компенсировать банкам их расходы на переоценку валютной ипотеки по «старому» курсу, тем более, что далеко не все валютные кредиты (из примерно 140 млрд. руб. на 01.01.2015) являются проблемными. Однако это должно распространяться только на тех заемщиков, для которых данная квартира является единственным жильем, а стоимость квадратного метра не должна превышать определенного максимума (с учетом региональной специфики, естественно).

Нонна Звягинцева
Заместитель председателя Среднерусского банка Сбербанка России, куратор розничного бизнеса банка (Москва)

Прием заявок на розничные кредиты в валюте в Сбербанке был приостановлен с 1 апреля 2014 года.

При этом банк предварительно проанализировал потребности своих клиентов и выявил, что текущий спрос на кредиты в валюте может быть полностью удовлетворен предложениями со ставками в рублях. При этом с сохранением всех преимуществ продуктов Сбербанка, включая предложения по акциям.

То есть доля таких кредитов от общих выдач - менее чем 0,05%.

К настоящему моменту большинство ипотечных кредитов валюте погашены.

При этом в рамках стандартных процедур в Сбербанке предусмотрена возможность изменения валюты кредита через процедуры реструктуризации долга при соблюдении определенных критериев.

Также мы можем рефинансировать кредиты в валюте из других банков в рубли в нашем банке по ипотеке.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Параллельно с внесенным предложением о реструктуризации желательно четко сформулировать правила ее проведения. Текущие варианты реструктуризации невыгодны для банков, тк требуют создания большего объема резервов, вплоть до 100 процентов задолженности. Окупить такие затраты зачастую невозможно. Необходим пересмотр требований к резервированию в рамках программ реструктуризации. возможно, целевое фондирование для банков на реструктуризацию.

Неплохой идеей является создание банка плохих долгов.

На будущее также было бы неплохо включить в ипотечный договор обязательную норму о валютных рисках.

 
Абдуллова Фарида, Казань
Уважаемые эксперты, хотелось бы получить практическую рекомендацию. Имею ипотечный кредит, относительно посильный, три года уже оплачено. На ваш взгляд – стоит ли попытаться пойти на досрочное погашение или продолжать платить по кредиту в рабочем режиме?
Александр Абрамкин
Заместитель председателя Восточно-Сибирского банка – управляющий Головным отделением Сбербанка России по Красноярскому краю (Красноярск)

Конечно, досрочного погашение – это всегда экономия. Снижается сумма платежа, итоговая сумма переплаты, поскольку расчет процентов идет на остаток основного долга, за фактический период пользования кредитом. Хотя надо понимать, что если до окончания срока выплат осталось два-три года, эта экономия не будет существенной. Еще один важный вопрос – а есть ли у клиента возможность направить эти свободные деньги в более доходные финансовые инструменты? Лично я считаю, что вкладывать средства в досрочное погашение имеет смысл, если у семьи есть хороший резервный фонд, который может пригодиться в кризисные времена. В любом случае, выбор всегда остается за заёмщиком.

Дмитрий Алексеев
Заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" (Санкт-Петербург)

Досрочное погашение, особенно в первые годы погашения кредита, существенно снижает общую переплату по процентам. Впрочем, сейчас возможно рассмотреть и третью схему – сбережение потенциальных сумм на досрочное погашение на депозитах, с последующим погашением кредита суммой депозита с начисленными процентами. Вполне возможно, что ставка по депозитам в текущей ситуации окажется выше, чем ставка по Вашему кредиту, таким образом, Вы получите дополнительную выгоду.

Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Ответ на вопрос зависит от прогноза Ваших доходов: чем меньше уверенность в их стабильности — тем оправданнее досрочное погашение.

Антон Павлов
Начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка (Москва)

Многое зависит от ваших собственных планов. Если в ближайшее время вы планируете расширить жилплощадь и думаете о покупке квартиры большего метража, то досрочное погашение действующего кредита выглядит разумным решением. Если же нынешняя финансовая нагрузка вас устраивает и в ближайшие 5-10 лет вы не планируете менять жилье, то имеет смысл погашать кредит по графику, а дополнительные доходы направить на другие цели – личные или инвестиционные.

Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

Думаю, что есть два правильных варианта. Первый – пойти на частичное досрочное погашение с тем, чтобы снизить размер ежемесячного платежа. Тогда и без того посильная для вас сумма станет еще более «легкой», у вас появится пространство для финансового «маневра». Второй – начать «лишние» деньги аккумулировать на депозите с капитализацией процентов в том же банке, где вы брали ипотеку. То создаст вам «подушку безопасности». В идеале, на мой взгляд, – достичь размера депозита, равного сумме платежей по кредиту за год.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

Все зависит от срока вашего кредита, процентной ставки и типа платежей. Если срок кредита составляет 5-7 лет, ставка докризисная и фиксированная, а платеж аннуитетный, то значительную часть процентных платежей вы уже выплатили. Поэтому в текущих условий выгоднее «лишние» деньги положить на депозит под высокий процент – тем самым вы даже можете немного заработать. В случае долгосрочных кредитов (более 10 лет) досрочно погашать можно еще пару лет. Предпочтительнее в этом случае просить пересчитать не ежемесячный платеж, а уменьшить срок кредита (если условия банка это позволяют), так итоговая переплата будет меньше. Опять же многое зависит от ставки, если вы брали под 11-12 и ниже, то можно год подержать средства на депозите под 18-20% - в текущих условиях «подушка ликвидности» может очень пригодиться.

Игорь Жигунов
Первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (Москва)

Все зависит от текущих финансовых возможностей заемщика. Если появись свободные денежные средства, то конечно логично частично погасить кредит и при этом снизить размер ежемесячного аннуитетного платежа, чтобы сократить «нагрузку» на семейный бюджет. Во-вторых, снижение суммы долга будет способствовать и снижению процентных выплат.

Равиля Хасанова
Начальник Управления ипотечного кредитования ОАО "АИКБ "Татфондбанк" (Казань)

При наличии средств, досрочное погашение ипотечного кредита можно было бы рекомендовать при нестабильном финансовом положении для уменьшения долгового бремени. В случае если кредит посильный, на наш взгляд более выгодным является размещение свободных денежных средств на депозит, учитывая, что сейчас во многих банках действуют специальные предложения по депозитам с повышенными процентными ставками.

Нонна Звягинцева
Заместитель председателя Среднерусского банка Сбербанка России, куратор розничного бизнеса банка (Москва)

В случае, если Ваш кредит оформлен в Сбербанке России, то у Вас есть возможность не только полного досрочного погашения, но и частичного, то есть Вы можете погашать Ваш долг по ипотеке более быстрыми темпами. Вам необходимо вносить больше денежных средств, чем установленный ежемесячный платеж и вся сумма сверх установленного платежа будет уходить в счет погашения основного долга, соответственно будет уменьшаться размер переплаты за пользование кредитом.

Для частичного досрочного погашения Вам необходимо внести денежные средства на счет и обратится в банк за пересчетом графика платежей. Более подробную информацию о порядке частичного досрочного погашения Вы можете узнать в отделении Сбербанка.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

В настоящий момент досрочно погашать ипотечный кредит не рекомендуем. Если у вас есть свободные средства, то их разумнее размещать во вклады, проценты по которым значительно выше ставок по ипотеке.

 
Елена Старенко
Сколько примерно игроков, по вашим ощущениям, останутся на российском ипотечном рынке после всех начавшихся в прошлом году экономических, финансовых и конкретно банковских пертурбаций? Не возникает ли риск критичного снижения уровня конкуренции?
Дмитрий Алексеев
Заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" (Санкт-Петербург)

Рынок в настоящее время достаточно концентрирован, около 90% ипотечного рынка покрывается десятью крупнейшими банками, которые сохраняют ипотеку в своем продуктовом ряде. Менее крупные игроки могут уйти с рынка, но значительного влияния на ситуацию это не произведет.

Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Конкуренция и так не очень высока, но до монополизации рынка ситуация явно не дойдет.

Антон Павлов
Начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка (Москва)

Стоит заметить, что сама по себе конкуренция на рынке ипотечного кредитования – это вопрос очень сложный. С одной стороны, чем больше банков предлагает жилищные кредиты, тем выгоднее условия для заемщиков, но при этом нужно понимать, что ипотека – системно значимый продукт для всей экономики. Сегодня основной объем ипотечных кредитов на рынке выдают 10-15 крупнейших банков, такое положение сложилось не вчера и об отсутствии конкуренции речи не идет. При этом участники рынка, работающие с ипотекой не первый год, прекрасно понимают особенности продукта и серьезно подходят к оценке клиентов.

Анатолий Аксаков
Президент Ассоциации региональных банков России, депутат Государственной Думы России, к.э.н. (Москва)

Такой риск существует по всем сегментам банковской системы России. Считаю этот риск очень значимым. Именно поэтому наша ассоциация настаивает на другом подходе к докапитализации банков – с тем, чтобы ресурсы получили не только крупнейшие, но и региональные участники банковского рынка. За последнее десятилетие несомненным достижением нашей банковской системы стало то, что ипотечные программы могли осуществлять многие банки. В лучшие годы число банков, выдающих ипотеку, достигало 500 – это создавало конкуренцию и в сфере цены кредита, и в условиях его выдачи. Нам нужно поддерживать высокий уровень конкуренции – только так мы можем обеспечить максимально возможный комфорт условий ипотеки для конечного потребителя.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

Безусловно, доля ключевых участников рынка – банков с госучастием – по итогам 2015 года заметно вырастет. Уже сегодня эти банки имеют возможность предложить ставки заметно ниже многих частных банков, а в случае ипотеки разница даже в 1 п.п. имеет критическое значение. Возможно, число ипотечных банков не особо изменится за год, но вот активность большинства участников на рынке будет минимальной.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Реальных игроков, которые содержат портфель ипотечных кредитов, на рынке немного – около 10. Большинство банков выдают ипотеку по их стандартам либо выдают краткосрочные ипотечные кредиты с целью их последующей перепродажи.

 
Юлия Уханова, ведущая онлайн-конференций Bankir.Ru, Москва
На ваш взгляд, при каком уровне ключевой ставки можно ожидать некоторое оживление кредитного рынка, в том числе – рынка ипотечного кредитования?
Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Желательно снижения ставки, как минимум, до уровня ниже 12%.

Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

Мне кажется, что снижение ключевой ставки с нынешних 17% хотя бы на 2-3 процентных пункта уже даст рынку очень действенный и позитивный сигнал и рынок ипотеки начнет оживать. Центробанк осознанно «замораживает» рост беззалогового, более рискового кредитования. ОК, логично, но дайте банкам другой, интересный канал вложения ресурсов. Ипотека – самый полезный для государства в целом канал, поскольку становится драйвером и рынка стройиндустрии, и производства стройматериалов и т.п. Ипотека, по сути, создает в стране рабочие места. Очень печально, что сегодня она «приморожена» ключевой ставкой.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

На мой взгляд, для заметного оживления ипотечного рынка и восстановления нормальной конкуренции между банками необходимо снижение ключевой ставки хотя бы 4-5 п.п. В таком случае средняя ипотечная ставка может опуститься ниже уровня 15%, который является своеобразной психологической отметкой для многих заемщиков.

Игорь Жигунов
Первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (Москва)

Если говорить о кредитовании на покупку жилья, то есть «некий психологический» уровень, к которому российский потребитель уже привык за последние годы – кредиты под 10-11%%. Но важно понимать, что доступность ипотеки, желание брать кредит будет еще зависеть от реальных доходов населения, которые сейчас снижаются, и от цен на жилье.

Равиля Хасанова
Начальник Управления ипотечного кредитования ОАО "АИКБ "Татфондбанк" (Казань)

Считаю, что снижение ключевой ставки ЦБ должно быть не менее чем на 4%, в этом случае, банки могли бы предложить относительно доступные для населения ипотечные кредиты.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Для развития ипотеки важна не столько ключевая ставка, сколько реальное наличие на рынке долгосрочных пассивов. Оживление возможно при уровне ставки в 12-13%.

 
Орловская Юлия Евгеньевна, аудитор, Cанкт-Петербург
Добрый день. Хочется услышать прогнозы экспертов по поводу возможного изменения цен на недвижимость в 2015-2016 годах с учетом существующей экономической ситуации? Возможен ли рост цен на квартиры, учитывая, что уже на сегодняшний момент цены являются завышенными? Какие перспективы у ипотечного кредитования? Буду благодарна за ответ.
Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Общий уровень цен в РФ выше соответствующих показателей Германии в 2..4 раза (!!). Соответственно, рынок все еще остается сильно перегретым. По мере снижения российской экономики и падения располагаемых доходов граждан рынок недвижимости будет приходить к более адекватным уровням. Но произойдет это не быстро.

Юлия Бабина
Операционный директор ОАО КБ "Акцепт" (Новосибирск)

Ипотека - единственный вариант приобретения квартиры для большинства граждан, поэтому необходимо рассматривать комплексный вариант ее поддержки, на всех уровнях, в том числе – со стороны государства. Нет прежних перспектив развития рынка. Рост ставок по корпоративному кредитованию приведет к тому, что девелоперы будут меньше строить.

Повышение ставок по ипотеке и ужесточение требований, которые банки предъявляют к заёмщикам, будет способствовать снижению активности на рынке ипотечного кредитования. Как следствие, сокращение платежеспособного спроса приведет к уменьшению количества сделок с недвижимостью. Однако стоимость квадратного метра может дополнительно вырасти в 2015 году. Показательным будет уже 1 полугодие 2015 года. Например, в настоящее время в Новосибирске объективно наблюдается определенный дефицит качественного жилья, хотя последние 3 года строители стали более активны, этим и обусловлен рост их доли в портфелях банков, и ипотека росла опережающими темпами.

Проблемы в экономике, влекущие за собой кризис на рынке труда, напрямую влияют на перспективы развития ипотечного кредитования. Правительство продумывает меры для поддержки жилищного кредитования, но надо будет думать не только о развитии, но и о поддержке имеющихся ипотечных заемщиков, которым будет не под силу гасить эти кредиты. В кризис 2008-2009 годов было создано государственное Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которое активно помогало ипотечным заемщикам. Господдержка крайне необходима для развития ипотеки, особенно в текущей экономической ситуации.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Мне кажется, особых колебаний на рынке недвижимости в ближайшее время не будет, так как в экономике сейчас явно действуют разнонаправленные факторы – одни вроде бы стимулируют рост цен, но другие, наоборот, активизируют понижательные тенденции. Так что в итоге, полагаю, будет некое равновесие.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

Думаю, что в 2015 году рост цен на квартиры продолжится, прежде всего, в сегменте новостроек эконом-класса. Причина проста – снижение объема предложения квартир как вследствие активной «скупки» недвижимости во второй половине прошлого года, так и в результате снижения числа строящихся объектов (очевидно, что в 2015 году запускаться будут единичные строительные проекты, слишком возросла стоимость их финансирования). Думаю, небольшой рост мы увидим и на «вторичке».

Равиля Хасанова
Начальник Управления ипотечного кредитования ОАО "АИКБ "Татфондбанк" (Казань)

На наш взгляд рост цен на недвижимость замедлится, и мы ожидаем снижение цен на 10-20%. Также с учетом экономической ситуации в стране, мы ожидаем падения рынка ипотеки на 30-40%.

Нонна Звягинцева
Заместитель председателя Среднерусского банка Сбербанка России, куратор розничного бизнеса банка (Москва)

Есть мнение, что в ближайшие годы цена в рублях на недвижимость будет расти, однако отдельные застройщики, для сохранения темпов продаж увеличат различные предложение по скидкам.

Рост цен на квартиры обусловлен ростом затрат на материалы и повышение процентных ставок по кредитам. По словам одного из ключевых партнеров Среднерусского банка Сбербанка России, спрос со стороны населения всё-ещё высок. И хотя сейчас нет повального желания "купить хоть что-нибудь", необходимость в улучшении жилищных условий осталась.

Наши партнеры придерживаются мнения, что негативно на спрос может повлиять фактическая неспособность приобрести жилье тех, кто на покупку уже решился, из-за отсутствия подъемной по платежам ипотеки. В этой ситуации застройщики развернут программу явного и скрытого стимулирования к покупке: скидки, рассрочки. Клиенты до сих пор проявляют заинтересованность в ипотеке, даже не смотря на высокие ставки. Можно сказать, что объем продаж прямопропорционально зависит от ставки по ипотеке.

К тому же Сбербанк по сравнению с рынком предлагает привлекательные ставки ниже ключевой ставки ЦБ, которая составляет 17%.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

После ажиотажного спроса в декабре сегодня на рынке спад, в продаже находится небольшое кол-во квартир и в ближайшее время вполне вероятно некоторое повышение рублевых цен на фоне устойчивого спроса.

Однако уже во втором квартале 2015 года мы можем увидеть снижение и платежеспособного спроса, и цен. На новые проекты девелоперы предоставят скидки, по старым будут проводиться акции с дисконтом до 20%. Таким образом, одновременное снижение платежеспособного спроса и увеличение объемов предложения предположительно приведут к снижению цен при относительно стабильной ситуации в экономике в целом.

В случае же если кризисная ситуация в экономике будет накаляться по нарастающей, мы увидим другую картину.

Во –первых, на фоне падения цен на недвижимость владельцы начнут избавляться от инвестиционных квартир. Во-вторых, в связи с падением реальных доходов населения и невозможностью оплачивать ипотечные взносы заемщики вполне вероятно могут начать массово продавать ипотечные квартиры, в случае срочной продажи – по ценам ниже рынка. И наконец, в третьих, в случае углубления кризиса застройщики не смогут перекредитовываться в банках. И чтобы расплатиться по старым кредитам, начнут избавляться от имеющихся объектов, что приведет к резкому падению цен.

При этом, конечно важно понимать разницу тенденций в десятке крупных городов и прочих населенных пунктах.

 
Юлия Уханова, ведущая онлайн-конференций Bankir.Ru, Москва
Насколько, на ваш взгляд, возросли риски увеличения «плохих долгов» в области ипотеки? Не являются ли они критичными?
Дмитрий Алексеев
Заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" (Санкт-Петербург)

Уровень просроченной задолженности сейчас на минимальном уровне за последние годы, в первую очередь благодаря опережающему росту кредитного портфеля. Рост просроченной задолженности возможен, но мы не ожидаем его роста выше плановых показателей.

Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Для большинства банков эта проблема (пока?) не очень критична.

Анатолий Аксаков
Президент Ассоциации региональных банков России, депутат Государственной Думы России, к.э.н. (Москва)

По последним данным, объемы плохих долгов в сфере ипотеки не только не критичны, но и находятся на уровне, очень далеком от критичного. Однако беспокоит, что резко возрс объем плохих долгов по валютной ипотеке.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

Риски увеличения объем проблемных активов в последние несколько месяцев возросли на всех кредитных рынках, ипотека не является исключением. В зоне особого риска, конечно же, валютные кредиты. Тем более, что с учетом переоценки их доля в совокупном ипотечном портфеле выросла примерно до 4% (до роста курса доля была около 2%). Если хотя бы половина этих кредитов выходит на просрочку. Это окажет заметное влияние на уровень просрочки по ипотеке в целом (на конец года составлял около 1,5-1,7%). Проблемы могут возникнуть и по отдельным рублевым кредитам, в первую очередь, это может затронуть кредиты, выданные в октябре-декабре прошлого, когда населения массово скупало недвижимость даже при растущих ценах. Такие решения могли приниматься спонтанно даже без понимания дальнейшей ситуации с доходами.

Игорь Жигунов
Первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (Москва)

За последние месяцы наблюдается как растущие риски сокращения производства, объема бизнеса в целом ряде отраслей и конечно то может привести к росту безработицы, сокращения доходов населения. Таким образом, риск роста «нарушения платежной дисциплины» по кредитам – он растет. Пока показатель просроченной задолженности в системе еще не столь велик, но дальнейшее развитие ситуации в экономики по сценарию «сокращение бизнеса и высвобождение рабочей силы» будет вести к росту «плохих долгов».

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Пока что нет оснований говорить о существенном, в разы, увеличении плохих долгов. Так как при оформлении ипотеки суммы выплат обычно оценивается исходя из 40-ного уровня реальных доходов. В случае усугубления кризиса в экономике падение доходов населения в любом случае не будет столь значимым.

 
Сергей Жика, Новосибирск
Депутаты от «Справедливой России» внесли законопроект о реструктуризации жилищных кредитов, взятых в валюте, в рубли по фиксированному курсу на 1 октября 2014 год. Насколько, на ваш взгляд, возможно, чтобы законодательно устанавливались условия рыночных сделок? Не является ли это абсурдом?
Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Яркий пример типичного популизма.

Игорь Жигунов
Первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (Москва)

При решение вопроса по реструктуризации валютных кредитов важно учесть как интересы населения, с точки зрения адекватного курса и ставки , которая должна быть «посильна» для исполнения долга далее, анне «текущая по рынку (которая сейчас порой 23-25%%), так и кредиторов (банков), которые просто так «не могут получить убыток на баланс» из–за переоценки. Здесь необходима помощь в виде государственного субсидирования разницы. В абсолютном выражении это суммы гораздо меньшие, чем за последнее время было «истрачено» на поддержание «валютного рынка» и абсолютно не критичные для бюджета страны.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Озвученные меры по реструктуризации задолженности имеют свои плюсы и минусы.

С одной стороны, у банка и заемщика не возникнет дальнейших проблем, связанных с возникновением просроченной задолженности.

С другой стороны, в случае перевода долга в рубли по курсу на день получения кредита у банка, безусловно, сформируется убыток, учет которого в настоящий момент четко не описан. И здесь задача ЦБ - не просто обязать банки заниматься реструктуризацией, а четко сформулировать правила ее проведения.

В любом случае, данная инициатива нуждается в серьезное проработке и внесении изменений в целый ряд нормативных документов, связанных с процессами деятельности банковской организации. которая потребует времени.

На будущее же стоит задуматься о внесении в договор условий, связанный с возникновением валютных рисков.

Анатолий Аксаков
Президент Ассоциации региональных банков России, депутат Государственной Думы России, к.э.н. (Москва)

Думаю, что оптимальный вариант решения проблема ипотечных заемщиков – действовать через специальные институты, заточенные на эту тему. Реанимировать антикризисную работу АРИЖК или поручить поиск решения АИЖК. Сегодня уже выделено на эти цели 4,5 млрд. рублей. Вопрос в том, хватит ли.

 
Корниенко Александр Сергеевич, машинист паровых котлов, Омск
Стоит ли ожидать в ближайшие полгода/год снижения резко подскочивших процентных ставок по ипотеке или наоборот нужно брать ипотеку немедленно, а ставки будут только расти?
Александр Абрамкин
Заместитель председателя Восточно-Сибирского банка – управляющий Головным отделением Сбербанка России по Красноярскому краю (Красноярск)

Ситуация со ставкой по ипотеке сейчас не рыночная, поэтому делать долгосрочные прогнозы – дело неблагодарное. На нее влияет множество факторов, начиная с макроэкономической ситуации в стране и заканчивая индивидуальной стратегией каждой финансовой организации. В декабре Сбербанк поднял ставки по ипотеке, но только на 2 процентных пункта, и продолжает удерживать их ниже ключевой ставки ЦБ. Как будет меняться ситуация – зависит от позиции Центробанка.

Дмитрий Алексеев
Заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" (Санкт-Петербург)

На сегодняшний день мы ожидаем снижения ставок во втором полугодии, но ситуация развивается весьма динамично, поэтому прогноз вполне может быть скорректирован.

Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Решение по ставкам будет зависеть от выбора стратегического направления развития финансовых рынков:
- если приоритет будет отдан рыночным механизмам — ставки будут снижены.
- если будет доминировать государственное финансирование — ставки останутся высокими для снижение давления на валютный рынок.

Юлия Бабина
Операционный директор ОАО КБ "Акцепт" (Новосибирск)

Несмотря на то, что ставки по жилищным кредитам достигли максимума за четыре года, а темпы роста выдачи существенно снизились, - рынок останется на плаву. Банк «Акцепт» также пересмотрел ставки по ипотеке, в связи с меняющейся ситуацией на рынке. Новые ценовые условия применяются в отношении только новых кредитов. Выдачу кредитов и прием заявок не приостановили, но спрос изменился.

Если есть острая потребность в улучшении жилищных условий и первоначальный взнос, нет смысла откладывать решение этого вопроса.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Представляется, что ставки по ипотеке станутся либо на нынешнем уровне, либо будут незначительно снижаться.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

Все будет зависеть от развития экономической ситуации и, прежде всего, уровня инфляции. Ожидается, что инфляция продолжит расти и выйдет на некий максимум в 15-16% весной. В связи с этим снижение ставки в ближайшие пару месяцев не стоит. ЦБ пойдет на снижение ставки в том случае, если будет уверен, что инфляции либо стабилизировалась либо есть основания для снижения ее уровня. Однако даже в таком случае понижение ставки будет постепенным – на 0,5-1 п.п., при этом до конца года суммарное снижение может достичь 3-4 п.п. Поэтому если нет срочной необходимости в покупке жилья, то стоит подождать хотя бы полгода-год. А пока имеющиеся деньги разместить на депозит в банке под достаточно привлекательные сейчас ставки – этим вы сможете компенсировать ожидаемый рост рублевых цен на жилье.

Игорь Жигунов
Первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (Москва)

Рыночных предпосылок для снижения ставок в ближайшее время пока нет. В части развития ситации далее – полагается, что развитию бизнеса в стране и экономике необходимо снижение ставок однозначно.

Нонна Звягинцева
Заместитель председателя Среднерусского банка Сбербанка России, куратор розничного бизнеса банка (Москва)

Размер процентных ставок по ипотечным кредитам напрямую зависит от размера установленной в стране ключевой процентной ставки.

16.12.2014 ЦБ повысил ключевую процентную ставку до 17% (+6,5 п.п.), что увеличило стоимость фондирования для банков, в связи с этим банки были вынуждены изменять условия предоставления ипотечных кредитов.

С 22 декабря 2014 года Сбербанк повысил процентные ставки по ипотеке на 2,00 п.п. по новым и одобренным, но не выданным заявкам на базовые продукты ипотечного кредитования на приобретение готового и строящегося жилья.

Сбербанк не повышал процентные ставки по уже заключенным кредитным договорам.

Теперь они составляют от 14,5% годовых в рублях. Также пересмотрены в сторону увеличения ставки акции для молодых семей и акции на новостройки. При этом ставки Сбербанка остаются ниже ключевой ставки ЦБ и являются одним из самых привлекательных на рынке. Также до 28.02.2015 продлены акция для молодых семей и акция на приобретение жилья у партнеров банка.

В целом Сбербанк занимает лидирующую позицию на рынке ипотечного кредитования, доля Среднерусского банка занимает более 55% рынка. На сегодняшний день средний процент одобрения по жилищным кредитам в Среднерусском банке составил 76%, средний срок рассмотрения заявки составляет 3-4 дня.

Сбербанк, в первую очередь, это широкая сеть филиалов – практически в каждом населенном пункте есть наш офис. Но мы стремимся быть рядом с клиентом везде и всегда, поэтому мы расширяем рамки нашего взаимодействия.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Ставки по ипотеке будут снижаться в случае снижения ключевой ставки в рамках стабилизации ситуации или открытия доступа к рынку долгосрочных заимствований.

 
Юрий Кригоров
Как вы оцениваете перспективы ипотечного рынка на период в три-пять лет?
Дмитрий Алексеев
Заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" (Санкт-Петербург)

Механизмы ипотечного кредитования продолжат функционировать, в 2015 году мы ожидаем снижения на несколько десятков процентов, после чего объемы кредитования стабилизируются и будут планомерно расти.

Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Перспективы ипотечного рынка сильно зависят от собственно рынка недвижимости и динамики экономики РФ в целом. Именно эти факторы являются ключевыми.

Анатолий Аксаков
Президент Ассоциации региональных банков России, депутат Государственной Думы России, к.э.н. (Москва)

Если говорить о среднесрочной перспективе, то я уверен в росте ипотечного рынка. При всем довольно энергичном развитии российской ипотеки, наш рынок далек от уровня как самых развитых стран мира, так и сравнимых по уровню доходов населения и другим индикаторам стран Восточной Европы. Полагаю, что в идеальных условиях потенциал роста ипотеки в России – в 4-5 раз.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

По итогам года мы ожидаем сокращение объема выдачи ипотечных кредитов примерно на 50-60% по сравнению с 2014 годом. Дальнейшее развитие рынка во многом зависит от экономической ситуации и уровня ключевой ставки, поведение которых в настоящий момент предсказать крайне сложно, поскольку их определяют многие непрогнозируемые факторы (в частности, цены на нефть, геополитическая ситуация). Ипотека крайне чувствительна даже к небольшому снижению ставок, поэтому если ставки в экономике будут устойчиво снижаться, мы увидим постепенное восстановление ипотечного рынка. «Разморозка» рынка возможна в случае снижения ключевой ставки Банка России хотя бы до 13-14%.

Игорь Жигунов
Первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (Москва)

При продолжении текущей ситуации на рынке – в течение 2015 года вполне стоит ожидать его сокращение втрое по сравнению с 2014 годом. Далее – все будет зависеть еще и от доходов населения, «качества» уже сформированной задолженности.

Равиля Хасанова
Начальник Управления ипотечного кредитования ОАО "АИКБ "Татфондбанк" (Казань)

Дальнейшая процентная политика банков напрямую зависит от действий регулятора, поэтому трудно делать прогнозы в текущей ситуации.

Нонна Звягинцева
Заместитель председателя Среднерусского банка Сбербанка России, куратор розничного бизнеса банка (Москва)

С учетом текущей экономической ситуации мнения экспертов о перспективах рынка ипотечного кредитования расходятся. По данным АИЖК при сохранении текущей ситуации и отсутствию государственной поддержки, в 2015-2016 гг. ожидается крупное сокращение объемов ипотечного кредитования в несколько раз, в основном за счет повышения процентных ставок по кредитам для населения, а также за счет снижения ипотечного кредитования на жилье на первичном рынке.

 
Никита, Уфа
Здравствуйте, у меня вопрос к Анатолию Аксакову - подскажите, пожалуйста, почему так долго в нашей стране не может внедриться система жилищных строительных сбережений? Я знаю, что в недрах Гос. Думы давно лежат материалы на эту тему. Неужели государству не выгодно привлекать свободные средства населения, стимулируя процесс накопления за счёт субсидий? Вместо этого мы видим закачивание огромных средств в развитие классической ипотеки, которое не даёт нужного результата - жильё не становится доступнее, как и ипотека. Как Вы считаете есть будущее у систем жилищных строительных сбережений в нашей стране?
Анатолий Аксаков
Президент Ассоциации региональных банков России, депутат Государственной Думы России, к.э.н. (Москва)

Идея жилищных строительных сбережений – очень здравая, но есть несколько «но». Во-первых, важно гарантировать, застраховать эти сбережения в полном объеме, а не только на уровне нынешней планки страхования обычных сбережений. Так как это инструмент накопления на приобретения жилья, то очевидно, что люди будут аккумулировать намного более значимые суммы, чем на депозитах. Во-вторых, стоит вопрос – как защитить эту систему от инфляции? Индексировать? Но за счет чего?

Система жилищных строительных сбережений отлично показала себя, например, в Германии – стране с очень низким уровнем инфляции. В российских же реалиях есть риск, что мы не сможем пока придумать, как защитить эти сбережения от обесценивания.

 
Кирилл, Москва
Уважаемые эксперты, на ваш взгляд, как изменится востребованность ипотеки в текущем году? Застройщики обещают рост цен на недвижимость, банкиры жалуются на слишком высокую ключевую ставку ЦБ - может ли ситуация на рынке привести к тому, что ипотека в стране практически умрёт?
Дмитрий Алексеев
Заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" (Санкт-Петербург)

Механизмы ипотечного кредитования продолжат функционировать, в 2015 году мы ожидаем снижения на несколько десятков процентов, после чего объемы кредитования стабилизируются и будут планомерно расти.

Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Как минимум — до снижения ставки рынок ипотеки очень сильно сократится.

Юлия Бабина
Операционный директор ОАО КБ "Акцепт" (Новосибирск)

В 2013-2014 годах ипотека развивалась более высокими темпами, чем ожидалось. В 2015 году ипотека, конечно, не умрет, но дальнейший рост ипотечного кредитования и перспективы снижения ставок зависят от целого ряда факторов развития экономической ситуации.

Кроме того, рост сектора тормозится высокой стоимостью жилья по отношению к уровню доходов основной массы заемщиков и лишь отчасти — высокими ставками. Основное ограничение— не процентные ставки и сроки ипотеки, а несоответствие стоимости квадратного метра реальным и подтвержденным доходам населения. Основная часть потенциальных заемщиков не проходит банковские требования по доходам. Для выхода из этой ситуации банки предлагают более длинные сроки кредита, но у этой «медали» есть обратная сторона - в суммарных выплатах по ипотеке большую долю начинают занимать банковские проценты.

Антон Павлов
Начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка (Москва)

Слухи о смерти ипотеки слишком сильно преувеличены. Как мы помним, в 2009 году рынок жилищного кредитования тоже переживал не самое лучшее время, однако он довольно быстро восстановился. Сегодня спрос на ипотечные кредиты в связи с ростом ставок действительно несколько замедлился, но это – нормальная реакция на ситуацию на рынке и в экономике. К тому же стоит помнить, что на сегодняшний день в банках размещено более 17,6 трлн рублей на депозитах физических лиц. Часть этих денег, вероятнее всего, будет инвестирована в рынок жилья, поскольку недвижимость традиционно считается одним из надежных способов вложения денег. Это смягчит эффект от замедления спроса.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

Уже понятно, что объемы выдачи ипотеки в 2015 году заметно снизятся. Остановки кредитования мы не ожидаем, но, по нашим прогнозам, объем выданных ипотечных кредитов сократится на 50-60%. Скорее всего, первое полугодие будет «провальнее» второго – многие заемщики предпочтут дождаться улучшений на рынке и снижения ключевой ставки. А вероятность этого будет выше ближе к середине года. Вместе с тем активно продолжат выдавать ипотеку банки с госучастием – даже сегодня они имеют возможность предложить ставки ниже рынка. Еще возлагаем надежды на АИЖК, которая по практике кризиса 2008-2009 гг. способна предложить адекватные меры по поддержке рынка, прежде всего, в регионах.

Нонна Звягинцева
Заместитель председателя Среднерусского банка Сбербанка России, куратор розничного бизнеса банка (Москва)

В конце 2014 года в связи с повышением Центральным банком ключевой ставки, произошел рост процентных ставок по ипотечным кредитам, так Сбербанк повысил ставки по ипотеке в среднем на 2 п.п., однако несмотря на это повышение, условия Сбербанка остаются одними из самых привлекательных на рынке.

Согласно консенсус – прогнозу АИЖК и крупных банков при отсутствии господдержки в 2015 году ожидается 4-кратное сокращение объемов ипотечного кредитования - до уровня 425 млрд. рублей. При этом ипотечное кредитование на жилье в новостройках может сократиться в 10 раз – до 80 млрд.рублей.

Есть мнение, что в 2015 году жилищное строительство может оказаться под двойным ударом – резкое сокращение выдаваемых ипотечных кредитов на первичном рынке сократит платежеспособный спрос, а высокий уровень процентных ставок (25-30% годовых) по строительным кредитам делает экономически нецелесообразным начало новых проектов.

В любой ситуации Сбербанк будет стремиться решать совместно с застройщиками и агентствами недвижимости главную и общую задачу – обеспечить население доступным и комфортным жильем.

 
Кирилл, Москва
-Уважаемые эксперты, насколько серьёзна ситуация с валютными ипотечниками? Их вроде бы не так много, около 25 тыс. чел., но какие ресурсы потребуется привлечь государству для решения их проблем? И не случится ли так, что возникнет ещё какая-нибудь категория заёмщиков, которая также потребует помощи от властей?
Анатолий Аксаков
Президент Ассоциации региональных банков России, депутат Государственной Думы России, к.э.н. (Москва)

Выше я уже обозначил свое отношение к проблеме валютной ипотеки.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

По состоянию на 01.01.2015 мы оцениваем объем задолженности по ипотеке в иностранной валюте примерно в 140 млрд. руб. С точки зрения масштабов ипотечного рынка (3,4 трлн. руб.) – это всего 4%, но в абсолютном выражении – это очень большая цифра. Конечно, не весь объем данной задолженности является (либо станет) проблем. Часть заемщиков получает доход в валюте, и в их случае никаких проблем не будет. Основные риски у тех заемщиков, которые получают доходы в рублях. Есть все основания полагать, что государство все-таки вмешается в данную ситуацию и не ограничится только рекомендациями для банков сделать переоценку кредита по курсу на начало октября. Все-таки ипотека в России изначально развивалась с подачи государства – АИЖК многое сделало для того, чтобы повысить популярность данного продукта и сделать его массовым. Это приоритетный для государства рынок, поэтому, на мой взгляд, власти найдут варианты решения проблемы ипотечных заемщиков, приемлемые и для самих заемщиков, и для их кредиторов.

 
Кирилл, Москва
Как изменятся требования банков к потенциальным заёмщикам? Они серьёзно ужесточатся или финансисты будут готовы пойти на определённые уступки ввиду того, что спрос на кредиты падает?
Александр Абрамкин
Заместитель председателя Восточно-Сибирского банка – управляющий Головным отделением Сбербанка России по Красноярскому краю (Красноярск)

Формальные требования к заемщикам в Сбербанке не изменились – у нас по-прежнему минимальный пакет документов на оформление ипотеки. Но в новой экономической реальности мы, безусловно, будем более осторожно подходить к выбору заемщиков. Наш банк всегда отличался взвешенной кредитной политикой, и соответственно – уровнем просрочки ниже общерыночного. Банкам не нужны проблемные активы так же, как и людям не нужны «финансовые удавки» – кредиты, которые они попросту не смогут обслуживать.

Дмитрий Алексеев
Заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" (Санкт-Петербург)

После кризиса 2008 года требования утвердились на определенных уровнях и не претерпели значительных изменений в последние годы. Возможны корректировки риск-моделей отдельных игроков, но значительным ужесточением я бы это не назвал.

Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Скорее произойдет ужесточение требований к заемщикам.

Анатолий Аксаков
Президент Ассоциации региональных банков России, депутат Государственной Думы России, к.э.н. (Москва)

Определенное ужесточение требования к заемщикам мы наблюдали начиная с 2009 года. Не думаю, что дальнейшее ужесточение логично. Впрочем, на этот вопрос лучше отвечать банкирам-практикам – в конечном счете, решать им.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Мы по ходу своей работы видим, что де-факто банки ужесточают требования к заемщикам, более дотошно оценивают их кредитоспособность.

Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

Требования к ипотечным кредитам в 2014 году и так значительно ужесточились, прежде всего, это касается первоначального взноса . Ужесточения могут коснуться только тех банков, кто не сделал этого ранее. Каких-то движений в сторону либерализации условий я тоже не ожидаю, по крайней мере в условиях тяжелой экономической ситуации и снижения реальных доходов населения.

Игорь Жигунов
Первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (Москва)

Качество «заемщика» и залога - всегда в основе кредитования. Поэтому «снижение требований» при оценке кредито- и платежеспособности ожидать не стоит.

Равиля Хасанова
Начальник Управления ипотечного кредитования ОАО "АИКБ "Татфондбанк" (Казань)

На наш взгляд требования к заемщикам будут адекватны сложившейся ситуации. Ослаблять требования не представляется логичным, так как это повлечет рост просроченной задолженности. Решения будут приниматься в привязке к каждой заявке.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Безусловно, ужесточатся требования к доходам, к стабильности отрасли, в которых работают заемщики. Более лояльно будут относится к клиентам, занятым в сфере производства, с/х и импортозамещения. Наиболее сложно будет получить кредит работникам финансовой сферы, линейным руководителям и ИП.

 
Всеволод, Москва
А может нынешнее бедственное положение заёмщиков привести к появлению на рынке заложенных в банках квартир? Вообще, как обычно банки поступают с недвижимостью, которая оказывается в их распоряжении? 
Михаил Доронкин
Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» (Москва)

Такую ситуацию мы ранее видели в 2009-2010 гг., когда на сайтах банков появлялись предложения о продаже заложенной недвижимости со скидкой. Я не исключаю, что такая ситуацию повторится в 2015 году. Но, конечно, она не будет носить массовый характер, поскольку качество ипотечного портфеля останется достаточно высоким.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Как правило, банки стараются не изымать квартиры, а искать способы преодоления временной сложной ситуации у заемщика. Например, есть практика, когда заложенная квартира сдается, а доход от аренды идет в погашение кредита. При этом заемщик живет у родственников или в более дешевом жилье.

В залоге у банков оказывается обычно минимальное количество квартир, ведь для банков квартира в залоге – это, в первую очередь, проблемы в с переоформлением, последующей продажей и т.д.

 
Всеволод, Москва
А существуют ли какие-нибудь данные о том, какой процент населения способен купить жильё в желаемом месте, не прибегая к ипотеке?
Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

По некоторым данным, это может себе позволить не более 3-5% населения России.

 
Сергей Шитов, Москва
На днях несколько сотен заемщиков валютной ипотеки бросили ключи у резиденции Центробанка. Будет ли государство как-то решать вопрос с их жильем?
Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Пытается. В активной стадии обсуждения вопрос реструктуризации подобных кредитов.

 
Загидулин Ильнар, Казань
Почему так и не получила распространение коммерческая ипотека для бизнеса? Малый и средний бизнес России поголовно сидит «на птичьих правах», в то время как обретение им недвижимости не только сделало бы его более «оседлым» и устойчивым, но и обеспечило бы прекрасно залоговой базой на будущее.
Дмитрий Алексеев
Заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" (Санкт-Петербург)

В нашем банке действует предложение коммерческой ипотеки как для сегмента малого и среднего бизнеса, так и для физических лиц. Ставки по ней немного выше уровней стандартной ипотеки на жилую недвижимость, но получение кредита вполне возможно.

Сергей Хестанов
Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» (Москва)

Владение коммерческой недвижимостью — самостоятельный вид бизнеса. Для большей части малого и среднего бизнеса приобретение недвижимости не оптимально.

Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

На мой взгляд, это важнейшая тема. Коммерческая ипотека – стратегический вопрос, поскольку выведет малый и средний бизнес на принципиально новый уровень – как экономически, так и эмоционально. По сути, малый бизнес в России перестанет «сидеть на чемоданах», он станет собственником, он получит «привязку к земле» и он получит «подушку безопасности» в виде недвижимого актива.

Александр Фалев
Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА (Москва)

Я бы не согласился. В РОСГОССТРАХ БАНКЕ достаточно популярна программа кредитования на покупку недвижимости. Просто в таких городах, как Москва и СПб, приемлемой коммерческой недвижимости для бизнеса не так уж и много. В основном, некоммерческая недвижимость сосредоточена в руках очень крупных владельцев, которые имеют возможность организации ее бесперебойной аренды.