11 июля, суббота 13:18
Bankir.Ru

Реклама

Онлайн-конференции

Он-лайн-конференция проводится совместно с порталами Ipocredit.ru и 123credit.ru.

Удар, нанесенный кризисом по ипотечному кредитованию, не стал смертельным. Российская ипотека оправляется от комы. Однако кризис придал ипотечным продуктам изрядную долю "осторожности"…

Дееспособна ли ипотека в 2010 году? Появились ли новации в ипотечном кредитовании? Кто и какие кредиты предлагает россиянам?

Надеемся, что по этим вопросам выскажутся не только участники конференции, но и посетители Bankir.Ru

Участники

Василий Мочалов
Начальник управления ипотечного кредитования АКБ МОСОБЛБАНК ОАО (Москва)
Андрей Мирошниченко
Главный редактор журнала "Банковское обозрение" (Москва)
Евгений Пен
Независимый финансовый эксперт (Петербург)
Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)
Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)
Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

 
Анастасия Косырева, Петербург
Складывается ощущение, что ипотечные программы во многих банках открыты для проформы, на деле же стоят либо "заградительные" ставки, либо "заградительные" требования к заемщикам. Зачем это делается
Василий Мочалов
Начальник управления ипотечного кредитования АКБ МОСОБЛБАНК ОАО (Москва)

Анастасия, добрый день! На самом деле можно говорить сегодня о том, что ставки снизились до докризисного уровня. Что касается требований, то здесь можно говорить о некоторых изменениях, направленных на снижение банковских рисков.

Евгений Пен
Независимый финансовый эксперт (Петербург)

Да. Действительно ряд банков держат ипотечные программы для поддержки продуктового ряда. И если в такой программе действуют заградительные ставки, то, просто, у банка отсутствует фондирование.

Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

Да, такое бывает. Многие банки, особенно - на пике кризиса, держали кредитные программы именно «для проформы». Тем самым обозначая: мы живы, мы действуем, мы есть. Безусловно, многих заемщиков, пытавшихся в таких банках получить кредит, это могло обескуражить. Сейчас подобная практика сходит на нет.

Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Здесь нет какого-либо заговора. Банки сами себе не враги и действуют по ситуации, соизмеряя возможные выгоды и риски, связанные с тем или иным вложением. Заградительные ставки были установлены в 1-м полугодии прошлого года, когда неопределенность относительно возможностей фондирования, объемов и сроков этого фондирования, надежности заемщиков и т. д. была очень высокой. С того времени ситуация постепенно начинает выправляться и банки существенно снижают ставки и требования к заемщикам, что отражается на объемах выдачи ипотечных кредитов. Более того, банки за последнее время накопили достаточно высокие объемы средств, которые могут быть пущены в том числе и на выдачу ипотеки, тем более существует отложенный спрос со стороны достаточно качественных заемщиков, по этой причине банки также активно возвращаются на данный рынок.  В 2010 году объем выданных ипотечных кредитов вполне может вырасти на 70-100%. По оценкам АИЖК в 1-м квартале было выдано порядка 50 млрд. ипотечных кредитов. Так что говорить о том, что банки продолжают выставлять заградительные ставки я бы не стал – есть немало банков, которые продолжают активно выдавать ипотечные кредиты. Другой вопрос в том, что далеко не для всех текущие ставки приемлемы.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Действительно, в течение долгого времени многие банки формально не закрывали ипотечные программы, но держали по ним «заградительные» ставки и не кредитовали заемщиков. Однако в первые месяцы 2010 года подобная практика, по нашим данным, практически сошла на нет.

Андрей Мирошниченко
Главный редактор журнала "Банковское обозрение" (Москва)

Во время кризиса слишком вырос риск, что заемщик не сможет отдать кредит. А изымать заложенную по ипотеке квартиру слишком тягомотно. Поэтому банки и подняли требования, которые, действительно, выполняют роль барьера. Банки верят тем, кто сможет преодолеть этот барьер. Но сам по себе барьер, конечно, делает кредит доступным далеко не для всех.

Это нормальное последствие кризиса. Больше того, оно в определенном смысле полезно и потенциальным заемщикам – чтобы они не попадали в критические ситуации. Представьте, сколько было бы драм, если бы получение кредита было бы более доступным, чем его возвращение.

 
Пономарев Игорь Николаевич, Москва
Появились новые участники ипотечного рынка - так называемые небанковские кредиторы (не путать с пресловутыми "частными инвесторами", которые, пользуясь моментом, предлагают деньги под 5% в месяц, при этом оформляя недвижимость на себя). Ряд крупных компаний, желая разместить временно свободные средства под доходность выше банковских депозитов, предлагает крупные суммы денег в долг на приемлемых условиях. При этом не требуя документального подтверждения финансового положения заемщика. Так что определенные новации есть, но, к сожалению, они не связаны с ипотечными банками...
Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

Дай бог, чтобы такие «новации» никогда не были связан с ипотечными банками. Подобные «новации» существуют с 90х годов. Называются они просто: ростовщичество. Как правило, полукриминальное или околокриминальное. При всех минусах и недостатках банков остается надеяться, что значительная часть подобных «небанковских кредиторов» найдет себе собеседников в лице следователей.

Хотя, разумеется, в этом море ростовщической шпаны встречаются и реально работающие цивилизованные финансовые компании. Но встречаются они здесь примерно с такой же периодичностью, как жемчуг в навозе.

Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Ипотечный кредит, как правило, рассчитан на достаточно длительные сроки, поэтому компаниям просто не выгодно вкладывать свои временно свободные средства в подобные активы. Тем более, через некоторое время, не более 1-1,5 лет, эти деньги могут понадобиться для развития бизнеса, что также определяет отсутствие желания данных компаний размещать эти средства в ипотечные кредиты. Также не стоит забывать, что подобные действия для компаний несут в себе относительно высокий риск: одно дело, когда банк специализируется на выдаче ипотечных кредитов и за счет большого количества выдаваемых кредитов и существенно снижать для себя риски дефолтов отдельных заемщиков. И совсем другое дело, когда компания, желающая заработать доходность выше, чем по депозитам, размещает свои деньги, допустим, среди 10 заемщиков, 3 из которых допускают дефолт – вряд ли в конечном итоге эта компания существенно выиграет по сравнению с размещением всех своих средств на депозите в банке. Поэтому ипотекой и занимаются специализирующиеся на этом компании, причем далеко не все из них активно вернулись на рынок.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Во всем мире небанковское микрокредитование – довольно распространенный институт. Однако в России долгое время этот бизнес оставался либо в «серой», либо в «черной» зоне. Я бы советовал осторожно пользоваться услугами небанковских кредиторов и досконально изучить репутацию компании, которая предлагает подобное финансирование.

 
Олег Иванов, Самара
Ипотечные программы каких банков на сегодня можно считать самыми интересными?
Евгений Пен
Независимый финансовый эксперт (Петербург)

На сегодняшний день, самые интересные программы по стандартам АИЖК.

Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

На мой взгляд, сегодня интересны ипотечные программы Райффазенбанка, Абсолют Банка, Мособлбанка, ряда региональных банков.

Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Этот вопрос сугубо индивидуальный. Ипотечный кредит – это не только процентная ставка, но и множество других параметров: минимальный первоначальный взнос, страховка и ряд других ограничений и расходов. Есть смысл рассмотреть предложения нескольких банков, выдающих ипотечные кредиты, и выбрать для себя наиболее приемлемое предложение.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Мне не хотелось бы быть субъективным и называть конкретные банки, но я вижу, что как минимум два десятка российских розничных банка предлагают сегодня достаточно интересные ипотечные программы по вполне умеренным для нынешнего состояния рынка ставкам.

 
Мона Платонова, Москва
Могу ли  рефинансировать ипотечный кредит и как и где это возможно?
Евгений Пен
Независимый финансовый эксперт (Петербург)

Рефинансировать ипотечный кредит имеет смысл, если разница по ставкам составит более 5%, если меньше, то Вы больше потеряете в ближайшей перспективе.

Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

Сегодня это практически невозможно. Вообще институт рефинансирования ипотечных кредитов стал более-менее зарождаться буквально накануне кризиса, в 2007 году. Помнится, ВТБ24 открыл такую программу и брокерская компания «Фосборн Хоум» создала Центр обмена ипотечных кредитов. По понятным причинам, подобные инициативы сошли на нет. Не думаю, что в 2010 году рефинансирование ипотечных кредитов всерьез реализуемо. Но в 2011-2012 годах это вполне реально. Во многом, это плюс в пользу того, что ипотеку выгодно брать даже сейчас, при высокой ставке годовых. Если рынок существенно снизится – рефинансирование ипотеки стопроцентно начнется и вы сможете «обменять» свой кредит.

Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Можно это сделать в своем банке или обратиться к банку-конкуренту. Однако необходимо просчитывать все плюсы и минусы решения по рефинансированию своего ипотечного кредита – далеко не всегда рефинансирование будет однозначно выгоднее. Допустим, не все программы рефинансирования в кризис позволяли заемщику уменьшить свое кредитное бремя. Также можно рефинансировать свой кредит и через АИЖК (АРИЖК)– для этого нужно обратиться к региональным операторам/агентам АИЖК. Подробности реструктуризации от АИЖК (АРИЖК) можно посмотреть на сайте http://www.arhml.ru/

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Сейчас, увы, это практически невозможно. К тому рефинансирование кредита имеет смысл, по моей оценке, только если ставка по новому кредиту более чем на 2 процентных пункта отличается от ставки по старому.

 
Сергей Гаврилов, Казань
Считаете ли вы реальным, что программы социальной ипотеки смогут принять массовый характер в ближайшее время? И чем принципиально он отличаются от коммерческой ипотеки?
Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

Не думаю, что это возможно. Военная ипотека, ипотека для молодых семей – пока это, судя по объемам, скорее некие упражнения власти в новых схемах работы с жильем, нежели массовое явление.

Хотя в идеале социальная ипотека может стать, на мой взгляд, радикальным средством решения жилищных задач, стоящих перед российскими властями, а заодно и инструментом развития стройиндустрии и смежных рынков.

Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Социальная ипотека – это все-таки кредиты на покупку жилья/улучшение социально не защищенных групп граждан с использованием государственной поддержки, поэтому массовый характер она приобрести не может: социально не защищенная группа граждан по определению не должна быть массовой. Принципиальное отличие от коммерческой ипотеки – поддержка государства, которая выражается в субсидировании процентной ставки и/или субсидии на часть стоимости жилья и/или продажи гос. жилья в кредит по льготной цене и т. д.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

К сожалению, не думаю, что это возможно. Причина та же – необходимость огромного фондирования. Причем в случае с социальной ипотекой фондирования фактически дотируемого, иначе социальная ипотека по своим условиям не будет принципиально отличаться от коммерческой. Полагаю, было бы более правильным поддержать на государственном уровне сначала коммерческую ипотеку и за счет рефинансирования добиваться от банков низких и подъемных для людей ставок.

 
Самохин Владислав Геннадьевич, Санкт-Петербург
Здравствуйте, уважаемые участники конференции! Чем объясняется столь пристальное внимание государства, включая первых лиц, к развитию ипотечного кредитования? Складывается ощущение, что ипотечное кредитование рассматривается не как инструмент, направленный на решение проблемы доступности жилой недвижимости для населения и развитие жилищного строительства, а как некая самоцель. Не приведет ли развитие ипотечного кредитования, не подкрепленное коренным пересмотром законодательства в области строительства, снижением коррупционной составляющей и услуг монополистов в цене 1 кв.м. к очередному надуванию пузыря на рынке? Насколько эффективен месседж власти по снижению ставок ипотечных кредитов без реального дешевого целевого фондирования банков на эти цели со стороны ЦБ и недоразвитого рынка секьюритизации? 
Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

В принципе, вполне логично, что тема ипотеки часто поднимается топ-менеджерами госвласти. Жалко, что пока больше лозунгов, чем реального дела. Но самое отношение властей к ипотеке обнадеживает. «Месседж власти», о котором вы говорите, действительно, без целевого фондирования неэффективен и пока похож на шаманские камлания. Что касается угрозы «пузыря» - не согласен. Сама по себе ипотека не является причиной финансовых «пузырей» Часто соломинкой, через которую такие «пузыри» надувались, становились вторичные и третичные инструменты ипотеки. О том, что такое может быть в России, я за полтора года до кризиса уже писал «Покер лжецов» по-русски». Помню тогдашнюю реакцию многих: фантазии и очернительство банковской действительности. Так что не будем очернять нашу ипотеку! Тем более, что пока о ней приходится говорить только хорошо – как о покойнике. Слава богу, покойник начинает подавать признаки жизни: смерть оказалась клинической.

Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Я бы не был столь пессимистичным с точки зрения того, что ипотека является самоцелью. В последнее время для развития ипотеки делается достаточно много: создание АИЖК, попытки развития рынка секьюритизации и т. д. Но акценты вы в своем вопросе расставили абсолютно правильно: в текущих условиях (прежде всего проблемы с адекватным предложением жилья по адекватным ценам) активное развитие ипотеки приводит к надуванию пузырей. В некоторых регионах (отдельные не очень большие города) с приходом ипотеки цена жилья за короткое время вырастала в разы из-за того, что строительства попросту не было. Проблема адекватного предложения на рынке жилья является очень острой: мы строим ипотечный рынок по «американскому» пути, который предполагает развитие пузырей на рынке жилья даже в условиях высокой конкуренции на рынке строительства жилья (у нас с этим есть определенные проблемы), что и показал последний ипотечный кризис. Так что решение вопроса доступности жилья (соотношение цены жилья и доходов домохозяйства, в РФ сейчас в большинстве регионов выше, чем в развитых странах даже на пиковых уровнях) для активного развития рынка ипотеки стоит весьма остро.

Ставки, думаю, продолжат снижаться, однако 6% - это на данный момент, даже в случае достаточно длинного временного горизонта, 4-5 лет, выглядит популизмом.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Ипотечный рынок во всем мире является объектом внимания властей, тем более финансовых. Это естественно, учитывая как социальную значимость ипотеки, так и ее глобальное влияние на любой национальный финансовый рынок. Не вижу тут ничего предосудительного.

Андрей Мирошниченко
Главный редактор журнала "Банковское обозрение" (Москва)

Владислав Геннадьевич, это одна из ключевых проблем развития рынка ипотеки. Действительно, до кризиса основные усилия пропаганды всех этих инициатив с доступным жильем сосредотачивались на ипотечных механизмах. Тогда как надо было улучшать не спрос, а предложение жилья, то есть увеличивать объемы строительства и т.п. Но как можно увеличить предложение жилья? Снизить административные барьеры, удешевить строительство. А любое удешевление чего-либо в корне противоречит принципам Эффективного Менеджмента – на чем тогда деньги делать?

Тут еще такой эффект: ипотека помогала направить все больше денег на покупку жилья. На фоне того, что не очень-то росли объемы строительства, рост ипотеки косвенно поддерживал высокие цены.

Конечно, снижение ставок ипотечных кредитов приведет к некоторому оживлению рынка ипотеки. Немного больше семей смогут взять жилье в кредит. Но ключевой проблемы с доступностью жилья это не решает, Вы правы. Надо больше и дешевле строить, а ипотека приложится. Просто про ипотеку большим чинам легче рассказывать, чем про проблемы строительного комплекса.

 
Алексей Д., Москва
Когда и какие банки начнут выдавать ипотечные кредиты под 11% годовых в рамках небезызвестной программы АИЖК и ВЭБ? В прессе говорилось об апреле, насколько это реально?
Какие требования будут предъявляться к жилью (заемщикам), приобретаемому по данной программе с учетом того, что программа создана под новостройки?
Евгений Пен
Независимый финансовый эксперт (Петербург)

Программа работает давно, кредиты выдают банки работающие с АИЖК. Список банков можно посмотреть на сайтах региональных подразделений АИЖК.

Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

В ипотеку под 11% годовых верю как в ближайшее (год примерно) будущее. Особенно, если государство перейдет от слов (о которых говорилось выше) к делу (целевому дешевому фондированию). А вот ответ на вопрос, какие требования будут предъявляться к заемщикам, думаю тот же, что и прежде. Главное требование, которое российские банки предъявляют к своим заемщикам: у них должно быть столько денег, чтобы им вообще не нужна была никакая ипотека. Недавний пример из личной практики (правда, не по ипотечному, а по потребительскому кредитованию). Один банк. в котором у меня счет, предлагает мне потребкредит. Спрашиваю у менеджера: почему вы вдруг мне его предлагаете? Ответ: «А на вашем счету в нашем банке лежит сумма, в три раза превышающая тот кредит, который мы вам предлагаем». На вопрос «Зачем мне тогда ваш кредит?» внятного ответа не последовало… Думаю, комментарии излишни. К сожалению, российские банки до сих пор не смирились с простой мыслью: кредиты в банках будут ВСЕГДА брать не те, кто нравится банку, а те, кто НУЖДАЕТСЯ.

Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Мне кажется, что эти кредиты можно получить у региональных операторов/агентов АИЖК, см. на их сайте http://ahml.ru/loan/where.shtml. Ставка, по крайней мере по расчетам сайта АИЖК, может быть и меньше, но все зависит от условий кредита: первоначальный взнос, стоимость залога, срок кредита и т. д. – см. все подробности на сайте АИЖК в разделе «Заемщикам»

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Не думаю, что в апреле или в мае это реально.

 
Наталья, Москва
В мировой практике существует обратно-пропорциональная зависимость между процентами по кредиту и сроком займа (чем больше срок, тем ниже %%) в России же все наоборот. Банки готовы снять с заемщика 3 шкуры, да еще и обязали заемщика оплачивать за банк страховку!!! Ни в одном НОРМАЛЬНОМ государстве не приходится, покупая одну квартиру в кредит, оплачивать 2-3 квартиры. Можно ли надеяться на установление в РФ приемлемых ставок по ипотеке?
Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Мне кажется, Вы не совсем правы: обычная практика, когда с ростом срока кредита, растут и ставки по нему из-за того, что риски в случае длинного кредита выше (в теории это называется «теория предпочтения ликвидности»). Может быть обратная ситуация (перевернутая кривая доходности), но такие случаи очень редки. Например, сейчас в США ставки по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой на 15 лет составляют 4.34%, а на 30 лет 5.04% (Данные Mortgage Bankers Association на 26/03/10)

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Да, действительно, это так. Ипотечный рынок в России по большому счету только зарождается, банкам непривычно и страшно кредитовать россиян на долгие сроки. Поэтому вполне естественно они стараются простимулировать короткую ипотеку.

 
Лосев Ярослав, Екатеринбург
Предоставляется ли ипотека на покупку квартиры в малоэтажном доме у частного застройщика (в т.ч. и до сдачи дома)? Как регулируются правоотношения собственников в этом случае?
Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

Такой кредит получить сложно, но возможно, если банк согласится с оценкой этой недвижимости.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Да, такая ипотека возможна, если банк сочтет объект правильно оцененным и подходящим для залога. Регулирование правоотношений собственников в этом варианте ничем не отличается принципиально от стандартного.

 
Валентина Мальцева, Ростов-на-Дону
Может ли человек продать квартиру, которая в ипотеке, а с проведенной сделки разом погасить кредит (или продолжать по нему платить)?
Василий Мочалов
Начальник управления ипотечного кредитования АКБ МОСОБЛБАНК ОАО (Москва)

Валентина, добрый день! Продать квартиру, находящуюся под залогом сложно, но возможно. Первый вариант: Ваш покупатель «закрывает глаза» на то, что квартира обремена, проводится сделка, после чего снимается обремение, и регистрируется новое свидетельство уже без обременения. Второй вариант, банк-залогодержатель снимает обременение и проводит сделку под своим контролем.

Евгений Пен
Независимый финансовый эксперт (Петербург)

Большинство банков пойдет на сделку под своим контролем, т.е. покупатель оплачивает на текущий счет продавца (заемщика) в банке-кредиторе.

Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

Продолжать платить – нет. Продать, чтобы разом погасить кредит, может, но только с согласия банка.

 
Татьяна Степановна, Москва
Какие ипотечные программы предлагаются в настоящее время молодым семьям и можно ли получить молодой семье жилищный кредит на льготных условиях?
Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

http://www.akdi.ru/gd/jil/82_4.htm - информация по подпрограмме Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы

http://www.ohome.ru/ - портал «Молодая семья», где вы сможете найти дополнительную информацию по данной программе, в т. ч. и банки, участвующие в ней (см. раздел кредитование)

 
Татьяна Степановна, Москва
Можно ли провести параллель между рынком ипотеки в России и США, и какие существенные различия наблюдаются в сфере ипотечного кредитования этих двух стран?
Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Рынок российской ипотеки развивается по «американской» модели, поэтому постепенно, вместе с развитием ипотечного кредитования в России, наблюдается все больше сходств между двумя странами. Основное отличие США – более развитый рынок ипотеки в силу более длинной истории его развития: активное развитие данного рынка в США началось после «Великой депрессии», в то время как в России достаточно активное развитие этого рынка началось лишь в 2000х годах. Допустим, создание АИЖК (аналог американских Fannie Mae и Freddie Mac) – это шаг направленный на развитие вторичного рынка ипотеки, для выкупа ипотечных закладных под государственные гарантии. И т. д. и тому подобное: более развитый рынок секьюритизации (В России, можно сказать, что он на данный момент отсутствует). Поддержка ипотечного рынка США в значительной мере опирается на государство: страхование кредитных рисков государственной организацией Federal Housing Administration (эта же организация достаточно активно вовлечена в социальную ипотеку, наряду с ней существуют и другие организации, помогающие тем или иным менее защищенным слоям населения, например Veterans Administration) – в России подобные программы лишь начинают действовать. В США более развитое законодательство в данном вопросе, которое позволяет более уверенно себя чувствовать и заемщикам и кредиторам. Например, четко прописан процесс потери права выкупа по закладной, в случае если заемщик перестает платить по кредиту – банк в относительно короткие сроки может изъять у заемщика залог и реализовать его на рынке – причем в случае относительно консервативных стандартов выдачи кредита банку удается избежать потерь, что изначально предполагает более низкие риски для банка, соответственно возможность выставлять более низкие ставки для заемщиков. В принципе, если копать глубже, то можно и диссертацию написать на тему того, в чем рынок ипотеки США более развит, чем рынок ипотеки России.

Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

Параллель провести можно. Примерно такую же как между ниткой и магистральным трубопроводом. Существенное различие номер один – объем. Номер два – степень социальной защищенности граждан США и их уверенности в завтрашнем дне. Номер три – уровень доходов среднего американца в сравнении со средними ипотечными платежами.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Параллель проводить было бы неправильно. Суть ипотечного кредита и в России и в США одна. Но все обстоятельства резко отличаются. Американская ипотека – отлаженный в течение полувека механизм, привычный среднему американцу с детства. Очень низкие ставки по ипотеке позволяют иметь больший маневр в применении ипотеки. Кроме того, американская ипотека органично встроена в финансовую систему страны в качестве одного из краеугольных камней. Другое дело, что это привело к значительной зависимости американского финансового рынка от рынка ипотеки и недвижимости вообще.

 
Андрей Николаевич, Москва
Добрый день! Я военный пенсионер 47 лет, работаю. Получаю пенсию в Сбербанке. Планирую взять ипотечный кредит на строительство индивидуального жилого дома (Чуть более 1,2 млн. руб.) Часть собственных средств уже освоил, неделю назад залил фундамент. Ищу варианты ипотеки. Везде довольно высокие ставки. Например, Сбербанк при оформлении жилищного кредита не применяет для указанной категории граждан не применяет пониженную ставку, как для участников зарплатных проектов. Мне не понятно почему такая дискриминация, ведь в Сбербанк стабильно иду значительные средства, а зарплата - "вещь" переменная (сегодня человек работает, на зарплатном проекте, а завтра нет). Не известно где риск для Банка выше. Второе. Почему государство не применяет для указанной категории граждан субсидии , аналогичные автокредитам ( оплата части процентной ставки и т.д.) Это бы послужило бы хорошим стимулом для восстановления активности малого и среднего бизнеса, занимающихся малоэтажным строительством и т.д.и нам помощь. Ваше мнение по данным вопросам и если у Вас есть конкретные предложения прошу сообщить. С уважением, Андрей.
Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Действительно, вы правы, практика пониженных ставок для постоянных клиентов банка увы, почти не применяется. И с вопросом о субсидиях вы правы – другое дело, что этот вопрос следует адресовать властям. Вам же я могу посоветовать дать заявку на ипотечный кредит на нашем сайте 123Credit.ru или на Ipocredit.ru и выбрать наиболее приемлемый для вас вариант ипотечного кредита.

 
Кирилл Седов, Раменское
Вопрос к Мособлбанку. У вас есть ипотечные программы и каковы их условия?
Василий Мочалов
Начальник управления ипотечного кредитования АКБ МОСОБЛБАНК ОАО (Москва)

Добрый день, Кирилл! МОСОБЛБАНК готов предложить Вам услуги по ипотечному кредитованию. Информация есть на нашем сайте http://www.mosoblbank.ru/naselenie/kreditovanie/ipot_kredit/, а также Вы можете позвонить специалистам ипотечного центра и получить консультацию.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Сегодня, насколько мы можем судить, Мособлбанк начинает активно работать на рынке и его программы довольно интересны для клиентов.

 
Михаил Лопатин, Санкт-Петербург
Считаете ли вы кредитный брокеридж наиболее цивилизованным (и выгодным в конечном итоге для заемщика) подходом к оформлению ипотеки? Спасибо
Евгений Пен
Независимый финансовый эксперт (Петербург)

Кредитный брокеридж в ипотеке это неэффективно. На рынке ипотеки, в частности в Санкт-Петербурге, работают не более 10 банков. Я думаю, что адекватный заемщик может собрать информацию по предложениям и оценить преимущества той или иной программы самостоятельно. При существующих процентных ставках и комиссиях при оформлении и получения кредита, комиссиях по совершению сделки купли-продажи квартиры, платить еще и брокеру, который не несет никакой ответственности и не участвует в сделке, нет никакого смысла.

Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

Я, будучи вице-президентом Ассоциации кредитных брокеров России, разумеется, считаю путь через брокера самым логичным, удобным и правильным путем к ипотеке. Но при одном условии: брокеры должны научиться обслуживать клиента «под ключ» и одновременно умудрятся блюсти интересы банка-контрагента, а не просто приторговывать знаниями о том, где можно «содрать кредит».

Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Ипотечный брокеридж, в особенности если клиент очень занятой человек или ему трудно разобраться в хитросплетении ипотечных программ различных банков, думаю, может в конечном итоге оказаться выгоднее для заемщика, чем личное обращение в банк за ипотечным кредитом: брокер находится в рынке, обладает более полной информацией относительно условий кредитов в различных банках, информацией о том какой банк с большой вероятностью не откажет потенциальному заемщику (отсутствие потерь времени (иногда это позволяет избежать роста цены недвижимости, особенно на «горячем» рынке вследствие потери времени на неудачное для заемщика рассмотрение заявки на кредит), зачастую денежных потерь – рассмотрение заявки на кредит не всегда бесплатна), брокер может иметь определенные скидки и преференции как в банках, так и у риэлтеров, что также снижает возможные издержки потенциального ипотечного заемщика. Поэтому достаточно активное развитие данного вида услуг в последнее время совсем не удивительно.

Яков Лившиц
Генеральный директор компании 123Credit.Ru (Бостон-Петербург)

Да, это так. Пока, к сожалению, институт ипотечных брокеров в России развит слабо. Но это несомненно один из магистральных путей развития.

Андрей Мирошниченко
Главный редактор журнала "Банковское обозрение" (Москва)

Вряд ли можно говорить о каких-то глобальных преимуществах брокерского посредничества, чтобы считать их признаком высокой цивилизованности.

Во-первых, нужно быть до конца уверенным, что кредитный брокер выступает, действительно, брокером, а не агентом ограниченного пула банков. Ведь у нас часто путают брокерские и агентские функции. Брокер действует в интересах клиента, анализирует индивидуальные потребности заемщика и собирает с рынка все предложения, удовлетворяющие этим потребностям, а потом помогает выбрать. Агент же действует в интересах продавца и продает услуги нескольких банков, с которыми состоит в специальных отношениях. Покупателя при этом старается убедить, что предложения именно этого банка – наилучшие. Так вот нередко фактические агенты, работающие от нескольких банков, выставляют свои услуги как брокерские. Конфликт интересов налицо.

Но даже если брокер – это честный брокер, он ведь, по сути, восполняет некие недостатки заемщика и банка. Ведь если у банков хорошие и ясные предложения, если клиент способен сам найти, сравнить и понять предложения, а потом собрать документы, то брокер не очень-то и нужен.

Кому-то помощь в поиске и выборе кредита, в оформлении бумаг нужна. Эти люди пользуются брокерскими услугами. Пожалуй, бесспорно то, что когда качественные посреднические услуги на рынке представлены, то этот рынок более цивилизованный. А пользоваться ли брокерскими услугами – это выбор клиента. Но вряд ли можно признать, что люди, справившиеся с ипотечным кредитом без услуг брокера, действуют нецивилизованно.

 
Кирилл, Москва
Насколько вероятно, что динамику ставки по ипотечным кредитам последует за ставкой рефинансирования ЦБ?
Ян Арт
Главный редактор агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, к.э.н. (Москва)

А хороший вопрос! Его же год назад задавал президент Медведев. Наши власти очень хотели снизить ставку рефинансирования на копейку, а от банков ожидать отдачи на рубль. На самом деле, все происходит с точностью до наоборот. Устойчивое (именно не любое, а устойчивое) снижение ставки рефинансирования вызывает и снижение ипотечных ставок, но это снижение не прямо пропорционально. Вопрос ведь не в самой ставке рефинансирования, а в доступности фондирования для банков по этой ставке.

Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Динамика на снижение ставок наметилась и по ипотечным кредитам. В этом плане, можно сказать, что ипотечные ставки следуют за ставкой рефинансирования. В дальнейшем, думаю, снижение ставок по ипотечным кредитам продолжится.

Андрей Мирошниченко
Главный редактор журнала "Банковское обозрение" (Москва)

Все ставки так или иначе следуют за ставкой рефинансирования. Куда она, туда и они. Но с определенным лагом – задержкой. Да еще с поправкой на собственные обстоятельства, влияющие на поведение именно этой ставки, в данном случае ипотечной. Поэтому вероятность такая есть, но автоматизма нет.

Да тут же еще Сергей Игнатьев в пятницу, 9 апреля, на съезде АРБ дал понять, что политика по снижению ставки рефинансирования может быть уже исчерпана. Более того, осенью, если начнется слишком быстрый рост цен и кредитования, ЦБ может вернуться к политике повышения ставки рефинансирования.

Кроме того, действительно, сейчас ставка рефинансирования уже достаточно низкая. И об этом на том же съезде говорил президент АРБ Тосунян: важно, чтобы остальные ставки, реальные ставки кредитования подтянулись на сопоставимые уровни. Для этого нужно время, нужны более длинные и более дешевые источники ресурсов. Так что не все сводится к базовой ставке, хотя и она важна.

 
Аксенюк Кристина, Кемерово
Установлено ли законодателем соотношение (основной долг/проценты) в гашении ежемесячного платежа по ипотечному кредиту? Правомерно ли с меня взимают ежемесячно платеж, в котором погашаются проценты по сумме в три раза больше, чем сумма основного долга?
Михаил Завараев
Ведущий аналитик Арбат Капитал (Москва)

Нет. Не установлено. Обычно ипотека погашается по аннуитетной системе: платежи до конца срока одинаковы и в первые годы кредита расходы на погашение процентов занимают львиную долю месячного платежа. Например, при стоимости жилья 4000000, первоначальном взносе 30%, сроке кредита 10 лет, ставке 11,56% (АИЖК для Кемеровской области выдает такую ставку) в первый год погашение процентов составляет порядка 66-69% ежемесячного платежа, а на 9-м году кредита уже от 11% (в конце 9го года) до 21% (в начале 9го года).

При дифференцированной системе расчета платежей можно изменить соотношение между выплатой процентов и тела кредита в платеже, однако в начале срока платежи будут выше, чем по аннуитетной системе, зато в конце срока их размер уже будет меньше.