4 апреля, суббота 04:22
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Продажа квартиры, купленной в ипотеку

    Добрый день!
    Сложилась такая ситуация - у меня квартира, купленная в ипотеку (банк ВТБ24). Квартира в Москве, в монолите, 130 метров, то есть дорогая. Кредит тоже был большой. Соответственно, большой ежемесячный платеж. В связи с тем, что наше финансовое семейное благополучие несколько пошатнулось после кризиса, мы решили квартиру продавать, отдавать долг банку, а на оставшиеся деньги покупать себе квартиру поменьше и попроще. Банк сказал - ок, только имейте в виду, что сделка должна будет проходить только у них, поэтому нашу квартиру не сможет купить человек, у которого ипотечный кредит не в ВТБ24. Потому что любой другой банк, выдавший кредит, также будет выставлять условие, чтобы сделака проходила у него.
    В результате мы теряем как минимум половину потенциальных покупателей, а то и больше, потому что квартира очень дорогая, и на рынке не так много людей, у которых такие деньги есть без всяких кредитов.
    Мы неделю как выставили квартиру на продажу, а у меня уже звонки от потенциальных покупателей, которые узнав, что сделка может быть только в ВТБ24, говорят - нам не подходит, потому что у нас тоже кредит, но в другом банке. Так что извините, до свидания.
    Я уже подозреваю, что из-за того что банк вот так связал мне руки, я эту квартиру сто лет буду продавать. А платить по кредиту нечем, с каждым месяцем пенни все нарастают.
    Я ведь не отказывают продать квартиру, ухудшить свои жилищные условия, но вернуть деньги банку. Однако получается, что банк своими действиями просто не дает мне это сделать. Ну вот как быть?
    Правомерны ли такие правила, которые банк устанавливает? Стоит ли как-то бороться с этим? Может, заявление какое на имя руководства написать? Или все это смысла не имеет?
    Ну и кто собирается брать ипотечный кредит, имейте в виду - сначала банк вас оближет с ног до головы, а потом, когда вы уже этот кредит возьмете, не дай бог что случится, банк сделает все, чтоб вам мало не показалось.

  • #2
    Елена Локтионова, Закладная была на квартиру? Согласие в письменном виде на продажу получено?
    По общему правилу предмет залога может быть продан при наличии согласия на это залогодержателя, т.е. кредитора (ФЗ Об Ипотеке).

    Комментарий


    • #3
      Возможно, я непонятно написала - банк не имеет ничего против продажи квартиры. Письменное согласие мы не получали, но по словам представителя банка, оно не нужно. Я позвонила в банк в ипотечный отдел, обрисовала ситуацию, представитель сказал - ищите покупателя, как найдете, сообщите нам, мы вышлем вам перечень документов, которые необходимо подготовить для продажи. И все.
      Вопрос в другом - по правилам банка сделка по продаже может проходить только в этом банке. То есть именно там мы будем подписывать документы, закладывать деньги в ячейку и т. д.
      Но если покупатель покупает квартиру не на собственные средства, если у него кредит в другом банке, не в ВТБ24, его банк тоже обязует покупателя, чтобы сделка была именно в его банке.
      Таким образом мою квартиру могут купить:
      1. Люди, у которых свои деньги
      2. Люди, у которых кредит в ВТБ24, как и у меня.
      По второму пункту - да, такие совпадения возможны, но чудес не бывает.
      По первому - моя квартира стоит 700 тыс. долларов. Много ли на рынке найдется людей, у которых есть столько денег? Логично предположить, что мои основные потенциальные покупатели - те, кто хочет купить квартиру в кредит, взяв ипотеку в каком угодно банке, совершенно необязательно, чтоб в ВТБ24.
      Банк своими правилами практически лишает меня покупателей.
      И я хотела спросить - правомочен ли банк требовать, чтобы сделка проходила только у него? Ведь банк прекрасно понимает, что так я имею 1 шанс из 100 на продажу этой квартиры. А так - нет проблем, банк обеими руками "за", чтобы я продала квартиру и вернула ему долг. Да только как это сделать, вопрос.

      Комментарий


      • #4
        Елена Локтионова, А, понятно теперь.
        Письменное согласие мы не получали, но по словам представителя банка, оно не нужно.
        Сотрудник банка не мог так сказать иначе он некомпетентен в вопросе или Вы что-то не поняли. Квартира в залоге - ее нельзя просто так взять и продать, для этого необходимо получить согласие.
        Требовать проведения сделки именно в помещении банка они не вправе конечно, но могут шантажировать этим не давая согласие на сделку. Плюс еще банк заявление должен дать на снятие записи об ипотеке в Росреестре.

        Остается тогда только договариваться с банком. Попробуйте провести сделку не через ячейку, а к примеру через аккредитив. При безналичных расчетах банк скорее пойдет навстречу наверно.

        Комментарий


        • #5
          ну как же можно чего-то не понять, если тебе говорят - ничего не надо, просто ищете покупателя, когда найдете, звоните нам, и мы говорим для вас все документы. Возможно, под всеми документами предполагается и вот это согласие на продажу?
          Насчет того, что не имеют права - так а где это прописано, что не имеют права? Если я буду настаивать, что я хочу проводить сделку в любом банке, я могу опираться на какой-то документ, закон, что-то еще? Просто так сказать им - вы не имеете права - смысла никакого.
          А что касается аккредитива - я не специалист в банковском деле, поэтому не могли бы вы разъяснить мне, что это такое. Спасибо!

          Комментарий


          • #6
            Елена Локтионова
            Попробуйте посмотреть на ситуацию с другой стороны.
            Банк УЖЕ пошёл Вам навстречу, выразив готовность совершить сделку, как только Вы найдёте покупателя.
            Многие банки отказываются это делать вообще. Причины: нужно тщательно контролировать содержание документов и последовательность действий всех трёх сторон (кстати, чтобы соблюсти интересы ВСЕХ сторон). А для этого нужны специалисты, которые в состоянии такой контроль обеспечить. В ВТБ24 такие есть.
            Требование банка провести сделку на их территории обусловлено тем, что банку необходимо обеспечить самим себе гарантию того, что после совершения сделки деньги в размере суммы кредита сразу же попадут на ваш текущий счет и ТУТ ЖЕ будут списаны в счет погашения кредита. Если закладывать деньги в ячейку другого банка, по разным причинам они могут "не доехать" до ВТБ24.

            Аккредитив вряд ли спасёт ситуацию. ВТБ24 скорей всего будет настаивать, чтобы он был открыт у него. Тогда на это не согласиться (тоже скорей всего) банк-кредитор покупателя.

            Таким образом, получается, что чем больше сумма кредита, тем банк более заинтересован в скорейшем погашении. Но чем больше сумма кредита - тем и риски выше, значит, сделка на 99% будет на территории ВТБ24.

            Каких-то нормативных документов, по которым можно заставить банк пойти на ваши условия, нет.

            Комментарий


            • #7
              Mirandella, я не очень поняла вот эту фразу:

              Банк УЖЕ пошёл Вам навстречу, выразив готовность совершить сделку, как только Вы найдёте покупателя.

              Что значит пошел мне навстречу? Я ни о чем не просила банк. Я поставила его в известность, что больше не могу платить по кредиту, поэтому, очевидно, квартира должна быть продана, чтобы кредит был погашен. Банк что, должен был сказать - нет, не продавайте квартиру? Я правда не поняла, что вы имеете в виду.
              Почему банк требует, чтобы сделка состоялась у него - это очевидно. Но также очевидно и то, что банк выставляет такие условия, при которых продать квартиру нереально. Возникает замкнутый круг. С какой стороны не пробовать взглянуть на эту ситуацию.
              И что делать в такой ситуации? Вот реально - какой выход?
              А насчет специалистов - да, они должны быть в банке, но они и так там есть. Ведь при покупке квартиры в ипотеку сделка совершается в банке-кредиторе же. И поэтому подобного плана специалисты в банке должны быть. Никаких дополнительных специалистов на то, чтобы сопровождать сделки по продаже залогового имущества, банк не нанимает.

              Комментарий


              • #8
                Елена ВТБ24 не хочет рисковать своим правом залога (ипотеки), поэтому все действия именнов этмо банке.
                Как только Банк увидит деньги на своих счетах, сразу снимет залог с вашей квартиры, поэтому Вам и говорят, приводите покупателя в ВТБ24, они просто перевидут залог с одного физика на другого... А разницу Вам отдадут.

                Комментарий


                • #9
                  Nicola, извините, вы о чем?
                  Вы быть хоть топик прочитали, прежде чем комментить
                  Или у банкиров это не принято?

                  Комментарий


                  • #10
                    Mirandella, я не очень поняла вот эту фразу:
                    Банк УЖЕ пошёл Вам навстречу, выразив готовность совершить сделку, как только Вы найдёте покупателя.
                    Чтобы стало понятней, обрисую ситуацию, в которую попадают другие заёмщики, которым повезло гораздо меньше
                    За последние 2 года некоторые банки, которые ранее активно выдавали ипотечные кредиты, продали свои ипотечные пулы либо оказались проданными сами. Для конечного потребителя – заёмщика , это означает, что новый кредитор, как правило, заинтересован лишь в получении процентного дохода от кредита, но не вкладывает никаких средств в обслуживание кредита. То есть в них вообще нет специалистов по ипотеке. Оптимизация персонала, который был в состоянии провести ипотечную сделку, сделать продажу из-под залога, стала массовым явлением. То есть в этом банке можно позвонить только на горячую линию, а не в целый ипотечный отдел. Там скажут примерно следующее: "Вы можете оставить ваше заявление, в течение месяца мы его рассмотрим". А потом скорей всего откажут, потому что проще такой кредит пустить на просрочку и вывести на стандартную процедуру взыскания, чем давать поручение своим юристам разработать индивидуально под заёмщика и его покупателя схему сделки. Вам любой риэлтор скажет, что каждая сделка индивидуальна, а альтернативная – тем более. Никто ради одного-двух заёмщиков, которые хотят продать квартиру из-под залога , не будет нанимать ради этого новый персонал. В таких сделках принимают участие несколько разных подразделений банка, их действия нужно заранее согласовать, чтобы сделка прошла для клиента наиболее комфортно.
                    Классический ответ в таком случае – "ищите деньги, делайте полное досрочное погашение. Можете это сделать за счёт аванса покупателя".
                    По закону кредитор либо даёт согласие на продажу, либо не даёт. Если даёт, то выставляет свои условия, чтобы минимизировать риски.
                    Я ни о чем не просила банк. Я поставила его в известность, что больше не могу платить по кредиту, поэтому, очевидно, квартира должна быть продана, чтобы кредит был погашен.
                    Совершенно не очевидно )) С тем же успехом банк имеет право поставить в известность заёмщика о начале процедуры обращения взыскания.

                    Комментарий


                    • #11
                      Сообщение от Елена Локтионова Посмотреть сообщение
                      Nicola, извините, вы о чем?
                      Вы быть хоть топик прочитали, прежде чем комментить
                      Или у банкиров это не принято?
                      Елена Локтионова,

                      Nicola Вам ответил по существу вопроса. Ещё немножко, и Вы тоже будете "в теме".

                      Комментарий


                      • #12
                        Mirandella, я все прекрасно понимаю про взыскание и т. д. Но для того я и кредит брала в ВТБ, а не в каком-нибудь последнем замухрышном банке, чтобы в результате столкнуться с проблемой, о которой вы пишете.
                        И, кстати, просто интересно - а куда выписывают-прописывают людей, у которых отбирают квартиру по взысканию? В случае, когда клиент хочет продать квартиру, продает ее, возвращает деньги, а на оставшуюся сумму покупает что-то себе, пусть хижину, но все же некую недвижимость, куда можно прописаться, - это понятная мне схема. А в случае если квартиру забирают по взысканию, люди-то куда деваются? Не в физическом плане, а в смысле прописки? Ведь у нас же по закону нельзя выписаться в никуда?

                        Комментарий


                        • #13
                          Ну по какому существу вопроса?
                          Мой пост был про то, что поскольку банк требует, чтобы сделка проводилась в нем, я не смогу продать квартиру людям, у которых ипотека в других банках. Условно, мою квартиру хочет купить человек, у которого кредит, допустим, в Сбербанке. Но сделать этого он не сможет, потому что его банк будет требовать, чтобы сделка проходила у него, а мой банк - чтобы у него. Таким образом, автоматически отваливается большинство потенциальных покупателей. И я спрашивала, есть ли какие-то нормативные акты, согласно которым можно доказать банку, что его требование неправомерно. Потому что если я смогу продавать квартиру абсолютно любому покупателю - с собственными деньгами, кредитом ВТБ, кредитом в другом банке - я продам ее гораздо быстрее. Вот, собственно, и весь был вопрос.
                          Nicola мне отвечает:
                          "Как только Банк увидит деньги на своих счетах, сразу снимет залог с вашей квартиры, поэтому Вам и говорят, приводите покупателя в ВТБ24, они просто перевидут залог с одного физика на другого"
                          С какого физика на какого? С меня на покупателя? А на фига ему этот залог, если у него кредит в другом банке?
                          Схема, про которую говорит Nicola, работает тогда, когда и я, и покупатель - заемщики одного банка. Или я заемщик, а покупатель только собирается взять кредит, и ему так понравилась моя квартира, что он ради ее покупки готов взять кредит именно в моем банке. Что, кстати, нереально просто потому, что большинство людей сначала получают одобрение кредита в каком-то банке, а потом начинают искать квартиру.
                          Иными словами, схема про перенос залога с одного физика на другого возможна только тогда, когда кредит у человека в том же банке, что и у меня. И это, в общем-то, понятно и без комментариев. Скажите, какой шанс, что у моего потенциального покупателя кредит будет именно в ВТБ? По-моему, не очень высокий. Если только завтра вдруг не окажется, что кроме ВТБ в России больше нет банков
                          Иными словами я не спрашивала, что будет, если я буду продавать квартиру заемщику моего же банка. Ибо это и так понятно, что все будет хорошо Для этого необязательно быть "в теме".
                          А вот для того чтобы отвечать человеку именно на его вопрос, все же, мне кажется, вопрос-то надо прочитать для начала. Иначе смысл?

                          Комментарий


                          • #14
                            Ведь у нас же по закону нельзя выписаться в никуда?
                            Можно. Выписывают "в никуда".

                            Комментарий


                            • #15
                              а почему мне тогда в ВТБ сказали, что нельзя, и что если что, мы должны прописаться или к родственникам, или купить себе на оставшиеся от продажи деньги хоть что-нибудь, хоть 10 метров в тайге, условно говоря?
                              Кстати, насчет процедуры взыскания. Насколько я понимаю, все же банки идут на это в крайнем случае, а сначала дают возможность людям продать квартиру. Потому что взыскание - это суд. А суд - это не три секунды и готово. По этой процедуре, как я понимаю, решение вопроса может затянуться на год. Плюс сама процедура взыскания может быть запущена только после того, как заемщик три месяца не платит. Итого уже 1 год и 3 месяца. Плюс волокита, да и специалистов требуется, наверное, не меньше, чем для оформления сделки. А тут заемщик может все продать, и может быть даже буквально за пару месяцев. Что, плохо банку в этом случае?
                              И, кстати, большая судебная практика в России уже сложилась по взысканию квартир у заемщиков-частных лиц? Что-то сомневаюсь в этом.
                              Так что я не стала бы все-таки идеализировать наши банки, которые ах как прямо идут нам навстречу (за три года обслуживания в ВТБ я что-то этого ни разу не заметила ни в одном вопросе).
                              В общем, самым главным результатом нашего обсуждения для меня стало то, что мне стало совершенно понятно - пойду-ка я в какую-нибудь юридическую контору, да и проконсультируюсь там. Чтоб уже точно было понятно, кто кому и чего должен, и кого куда выписывают в случае чего

                              Комментарий


                              • #16
                                Ок Елена тогда по существу.
                                1. ВТБ 24 это ОГРОМНАЯ гос. структура!! ЭТО почти ГОСБАНК!!! там очень серьёзная бюрократия!! ЭТО ГОС машина!!!! и РИСКОВАТЬ там НИКТО РАДИ Вашего кредита НЕ будет. А риск заключается в том, чтоб снять залог с Вашей квартиры и ждать деньги от ЧУЖОГО банка, а вдруг деньги НЕ придут!!!! Сначала гасится кредит , а потом снимается ЗАЛОГ!!!!! А не наоборот!!!!
                                2. поиск покупателя это Ваша головная боль, опускайтесь ниже рынка.... (по рынку Вашу квартиру никто не купит, рискуя....) покупатель НЕ хочет прогибаться под ваши условия!! а если он это сделает, значит цена должна быть чуть ниже рынка ( этоя вам как оценщик говорю).
                                3. ваша процедура продажи заложенной квартиры это НЕОТРАБОТАННАЯ практика!(у юриков есть такая процедура, но там и суммы другие)!!!! Она только обкатывается!!! Когда автокред, там все проще, там все делается в один день, а тут есть ФРС и время от момента проплаты до момента снятий обременений это несколько дней!!
                                Поэтому или просите Банк пойти на Ваши нестандартные условия или снижайте цену квартиры, чтоб покупатели шли на Ваши условия!! При Вашей сложной ситуации!!

                                Есть ещё вариант, одолжите деньги у знакомых, гасите кредит и продавайте Вашу квартиру кому угодно.
                                Банк Вам ничего не должен, а Вы ему должны.
                                В Банке берем чужие деньги, на время, а отдаем свои и навсегда!!!

                                Сообщение от Mirandella Посмотреть сообщение
                                Елена Локтионова,

                                Nicola Вам ответил по существу вопроса. Ещё немножко, и Вы тоже будете "в теме".
                                Последний раз редактировалось Nicola; 05.03.2011, 10:00.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Nicola, все, что вы написали, я и так знаю. Более того - квартира уже выставлена по заниженной цене, и, возможно, придется еще ее занижать, по всем тем причинам, что вы указали.
                                  Насчет того, что банк ничего не должен. Разумеется.
                                  Но давайте посмотрим на ситуацию с другой стороны. Я лично пока ни в чем перед банком не провинилась. Я ни разу не задержала платеж, за три года заплатила только процентов 100 тыс. долларов. То есть банк дал мне попользоваться своими деньгами, но ведь и зарабатывает на этом прилично. У меня уже был ипотечный кредит, в другом банке, который бы погашен за три года. Были у меня и потребкредиты, которые также гасились вовремя. Есть кредитки, по которым также все погашается в срок. То есть у меня накопилась хорошая кредитная история в целом и непосредственно в ВТБ в частности.
                                  Почему если речь идет о добросовестном заемщике, причем заемщике, который приносит банку весьма неплохие проценты, нельзя ли разработать какие-то схемы, при которых заемщик мог бы продать квартиру в максимально быстрые сроки, расплатиться с банком и сам без штанов не остаться? Но вопрос видимо риторический. Потому что как кредиты выдавать и деньги зарабатывать - так это пожалуйста, коммерческий банк. А как потом хоть в чем-то пойти навстречу клиенту - извините, у нас госструктура, все сложно.
                                  Ну а знакомых, которые могли бы занять 300 тыс. долларов, у меня нет, к сожалению.
                                  Будем, значит, квартиру продавать за три рубля, как говорится. Пусть банк подавится. Мое финансовое положение рано или поздно улучшится. Но как ипотечного клиента наши банки меня потеряли. Потому что ни покупать недвижимость, ни брать кредиты в этой стране я больше не буду.
                                  И не надо говорить мне, что это все нормальная ситуация. Моя сестра замужем за американцем, живет в США. Как раз недавно в связи с тем, что ее мужа переводили из одного подразделения компании в другое, они переезжали. И продавали дом, который под ипотекой, а потом покупали новый дом, тоже в ипотеку, уже в другом городе. Когда я рассказала им, как у нас тут все происходит в подобных случаях, описала свою ситуацию, у них глаза на лоб полезли просто.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Елена у нас все сложно не только с Банками, но везде так, мы пляшем под чужую дутку.....
                                    а по сути вопроса, квартиру за копейки не продавайте.!!!!
                                    У меня сейчас родилась мысль... попробуйте найти более мобильный (в плане принятия решений) Банк, пусть будет из ТОП-100, перекредитуйтесь там, с условием, что они пойдут Вам на встречу, но ставка там будет выше чем в сбере, возможно даже это будет "чернушный" Банк. Поясните им всю ситуацию.
                                    Возможно Вы решите свои проблемы. Пишите тут свои мысли, сотрудники банков вам помогут найти выход, ведь ОН всегда есть!!! Только находим его иногда оч. поздно.

                                    По секрету Вам скажу, что проценты кот. банк получает от физиков, это сущие копейки,

                                    Сообщение от Елена Локтионова Посмотреть сообщение
                                    Nicola, все, что вы написали, я и так знаю. Более того - квартира уже выставлена по заниженной цене, и, возможно, придется еще ее занижать, по всем тем причинам, что вы указали.
                                    Насчет того, что банк ничего не должен. Разумеется.
                                    Но давайте посмотрим на ситуацию с другой стороны. Я лично пока ни в чем перед банком не провинилась. Я ни разу не задержала платеж, за три года заплатила только процентов 100 тыс. долларов. То есть банк дал мне попользоваться своими деньгами, но ведь и зарабатывает на этом прилично. У меня уже был ипотечный кредит, в другом банке, который бы погашен за три года. Были у меня и потребкредиты, которые также гасились вовремя. Есть кредитки, по которым также все погашается в срок. То есть у меня накопилась хорошая кредитная история в целом и непосредственно в ВТБ в частности.
                                    Почему если речь идет о добросовестном заемщике, причем заемщике, который приносит банку весьма неплохие проценты, нельзя ли разработать какие-то схемы, при которых заемщик мог бы продать квартиру в максимально быстрые сроки, расплатиться с банком и сам без штанов не остаться? Но вопрос видимо риторический. Потому что как кредиты выдавать и деньги зарабатывать - так это пожалуйста, коммерческий банк. А как потом хоть в чем-то пойти навстречу клиенту - извините, у нас госструктура, все сложно.
                                    Ну а знакомых, которые могли бы занять 300 тыс. долларов, у меня нет, к сожалению.
                                    Будем, значит, квартиру продавать за три рубля, как говорится. Пусть банк подавится. Мое финансовое положение рано или поздно улучшится. Но как ипотечного клиента наши банки меня потеряли. Потому что ни покупать недвижимость, ни брать кредиты в этой стране я больше не буду.
                                    И не надо говорить мне, что это все нормальная ситуация. Моя сестра замужем за американцем, живет в США. Как раз недавно в связи с тем, что ее мужа переводили из одного подразделения компании в другое, они переезжали. И продавали дом, который под ипотекой, а потом покупали новый дом, тоже в ипотеку, уже в другом городе. Когда я рассказала им, как у нас тут все происходит в подобных случаях, описала свою ситуацию, у них глаза на лоб полезли просто.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Nicola, ну да, конечно, копейки. То-то все банки так рубятся за то, чтобы люди у них брали потребкредиты и ипотеку. Может с каждого конкретного физлица они получают меньше процентов, чем с юрлиц, но тут, как в том анекдоте - одна бабка рубль, а сто бабок - уже сто рублей
                                      Перекредитовываться в чернушных банках я не буду, мне пока хватает тех проблем, которые есть
                                      Только что говорила с ВТБ, наконец, меня соединили с очень компетентным менеджером. И вроде как выяснилось, что могут быть у нас покупатели, у которых ипотека в другом банке. Для этого этот банк должен разрешить вывоз денег с их территории. Менеджер сказала, что у Сбера есть такие программы. Это все, конечно, все равно маловероятно, но хоть что-то.
                                      Да, и самое главное - ВТБ снимает залог ровно в тот день, когда сделка регистрируется. То есть еще до того, как физически деньги из ячейки будут вынуты и переданы им на счет должника. Потому что они понимают, что в противном случае шансы продать квартиру равны нулю. Это очень важно, конечно.
                                      Ну и из контекста я поняла, что то, что я не прячусь, что я все равно буду платить ежемесячные платежи, причем буду платить процентов 70 от того, что должна (на весь платеж мне не будет хватать), это очень хорошо. И учитывая нашу безупречную кредитную историю банк не планирует нас кошмарить. Ну, будем надеяться.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Всем доброго времени суток.
                                        Форум читаю давно, пишу редко, но ситуация уж очень для меня близкая.
                                        В этой ситуации я был покупателем (покупал жилье, на тот момент находившееся в ипотеке), являлся продавцом (сам продавал жилье, находившееся в ипотеке) и регулярно встречаюсь с клиентами, у которых такая ситуация - они либо продают что-то из-под залога, либо выкупают.
                                        Имею набористую коллекцию впечатлений и хотел бы ей поделиться.
                                        1. В плане сервиса нет в России банков, которые при таком раскладе были бы удобны клиентам. И вопрос даже не в том, что банки "боятся потерять" залог, вопрос в культуре ведения бизнеса. Банки даже не хотят думать в сторону клиента. Им все равно – и безотносительно названий, страны изначального происхождения капитала и крупности самого банка. Говоря народным языком – клали банки на клиентов. Но если бы вопрос был только в банках, он уже бы решился. Тут целый клубок проблем и трудно представить, как он будет распутываться.
                                        2. На рынке недвижимости проблема "что вперед – деньги или стулья?" встает в полный рост. Известно, откуда она проистекает – по нашему законодательству пока сделка не зарегистрирована, она не является совершенной. А на регистрацию требуется время. У кого в это время должны находиться деньги?
                                        Рынок эту проблему решил просто. Если речь идет о квартирных сделках, для таких целей депонируется ячейка. Покупец закладывает в нее оговоренную сумму, продавец может придти и получить из нее деньги только после фиксации факта сделки. Называется такой подход "деньги против документов". Ячейка рулит и при более масштабных, чем просто квартира, сделках. Знаю о случаях, когда закладывались миллионы долларов – при покупке объектов недвижимости в ЦАО.
                                        При более крупных сделках вопрос решается обычно "за речкой". Там ищется банк, который обеспечит ЭСКРОУ-сделку и платежи даже не заходят в Россию, дабы избавить стороны от мучительного ожидания завершения сделки.
                                        Но при сделках с ипотекой нужно обеспечить два факта: а)снятие залога б)проведение платежа и получить сразу два документа подряд. Первый – на продавца, чистый от залога, второй – на покупателя. Такие сложносоставные сделки невозможно обеспечить просто ячейкой. Нужно искать инвестора.
                                        Для топикстартера: заметьте, это не проблема банков, все-таки.
                                        3. Подавляющее большинство получателей кредитов малоадекватны.
                                        Люди не понимают элементарных вещей из классики. Про спрос и предложение. Ведут себя не просто неадекватно, а я даже сказал бы вызывающе неадекватно. И тут можно понять банки и покупателей. Проще отказаться от сделки с невменяемым продавцом, чем искать (против его же воли, заметим) ему способ как избавиться от геморроя в виде обременения. Я уж не говорю об отношении к ценообразованию. Никто даже думать не желает о скидке, - хотя бы на том основании, что сделка получает дополнительные риски и затягивается по времени. Жаба достигает размеров всей квартиры и вытесняет из нее всех – потенциальных покупателей, жильцов и вскоре самих "горе-владельцев".

                                        Да. И теперь эти три пункта помножьте на волатильный рынок. Представьте себе, насколько увеличиваются риски сторон в непонятной ценовой ситуации. Как например сегодня, когда любой, задумывающийся о встречной сделке, рискует продать квартиру "на дне" и не выкупить новое жилье – ведь оно может подорожать в моменте, за пару месяцев.

                                        4. Теперь собственно о способах. Для тех, кто дочитал крик души.
                                        Самый надежный и простой способ – это частные инвесторы, готовые предоставить короткие деньги в кредит. Когда я сам покупал жилье из-под ипотеки, таким лицом выступал друг моего тогдашнего шефа из так скажем представителей "неформальной власти" на районе. Ему редко кто чего не возвращает. Поэтому он может рисковать. Продавец (на мое счастье) попался вменяемый (таки мехмат МГУ сказался) и готов был учесть мои хлопоты и дополнительные расходы в скидке на жилье.
                                        Второй вариант использовал я при продаже жилья. Мы подписывали с покупателем предварительный договор купли-продажи (да-да, мы оба знали, что его по суду легко снести, но это было надо сделать все равно), где оговорили все условия сделки. Далее, я выписал на него расписки по деньгам, с процентами – точнее говоря полновесные договора займа и мы заверили их нотариально. Далее, документы о снятии залога получал из регпалаты его юрист. Я "зеленку" даже не видел без залога. Она сразу пошла в переоформление на него.

                                        Итог.
                                        1. Проблема есть. Но она точно не только в банках. В головах прежде всего.
                                        2. Решать проблему можно, хотя и натужно. В конкретной ситуации – надежда только на покупателей и здравый смысл. Здравый смысл = СКИДКИ на жилье. Будьте вменяемы и будет вам счастье.
                                        Удачи!
                                        Последний раз редактировалось Сергей Римша; 16.03.2011, 23:24.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Montreux, согласна с Вами по всем пунктам.
                                          Какой, по Вашему мнению, размер скидки от волатильного или стоячего рынка сейчас адекватен, чтобы покупатель согласился и ждать, и терпеть, и входить в ситуацию?

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            ПЯТЕРКА!!! Молодец, все грамотно раписал.

                                            Комментарий


                                            • #23

                                              По нашему опыту, цифра в 92% невменяек, которая гуляет по Инету, вполне себе справедлива. Сюда относятся граждане, которые а)не собираются продавать объект, хотя сами об этом не знают, б)выставляющие объект по цене, многократно превышающие все их хотелки, абсолютно не сообразуясь с рынком – такие могут хотеть погасить кредит и еще чтобы на две квартиры поменьше осталось, в)повышающие цену в случае отсутствия предложения – таких почти треть (!) и т.д. На рынке царит дурдом: смесь инфантилизма, совдеповской жадности и буржуинской глазури из новомодной терминологии.
                                              Вменяемые прибегают к двум основным способам хеджирования рисков.
                                              1. Опцион, завязанный на некий показатель в будущем (курс доллара, стоимость кв.метра). Стороны фиксируют, что второй и основной платеж по сделке идет по индексированной цене.
                                              2. Покрытие продавцом (на падающем и плоском рынке) или покупателем (на растущем) дополнительных издержек, связанных со сделкой в отношении объекта, находящегося в обременении.
                                              Можно было бы наверное еще дисконтировать второй платеж (на падающем) или компаундировать (на растущем рынке), но на практике такого не встречал.
                                              Суммы скидок:
                                              1. 3-5% на ровном рынке.
                                              2. 5-7% на волатильном.
                                              Нужно отметить, что это скидки от реальной цены, а не от хотелок. Подавляющее большинство делает скидку, но от докризисной цены, что выливается в надбавку в 15-20% к текущему рынку: такие объекты смотрят только мошенники с целью заработать на идиотах, реальные покупатели такое даже не смотрят.
                                              Исключение: однушки в центре (и ритейл в торговых коридорах, если речь идет о коммерческой недвижимости) – они высоколиквидны, уходят с рынка в течение нескольких рабочих дней. Обремененные – в течение недель, без скидок, тоже уходят. Ликвидность бьет риск.
                                              Последний раз редактировалось Сергей Римша; 17.03.2011, 16:54.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Всем доброй ночи! помогите горю... Я хочу купить дом находящийся в ипотеке под закладную, внесением полной суммы долга (порядка 4 000 000 руб.) какие могут быть подводные камни? на что обратить внимание?
                                                Спасибо!!

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Casper222, Особо никаких. Главное, чтобы перечисленные вами заемщику (продавцу) деньги попали в погашение кредита банку. Т.е. для этого лучше вести расчеты через этот банк, лучше с использованием аккредитива. Как только кредит будет погашен банк снимет обременение.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Вам советуют так, как им удобнее, а не так как положено. Конечно им выгоднее и проще чтобы всё проходило через них...

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Как удивительно работает сервис ВТБ в плане консультации по продаже квартиры из под залога... мы в большом разочаровании ( это очень мягко сказано) от сервиса банка ВТБ, банка- одного из лидеров рынка...
                                                      после 2 звонков на "горячую линию" и 3 визитов в банк ответы не получили..

                                                      У нас был простой вопрос относительно необходимых документов и процесса продажи квартиры в строящемся доме, купленной с использованием ипотеки ВТБ.

                                                      в Москве есть только одно место консультации на б-ре Энтузиастов,2.

                                                      Консультацию по продаже квартиры, находящейся в залоге по телефону нельзя. Только при личном обращении заемщика.
                                                      По телефону только сообщили часы работы (которые оказались неверны), и о том, что нужно приехать и написать заявление о продаже квартиры.

                                                      Попытка 1:
                                                      Часы работы оказались не верны. Дежурная сотрудница попросила заполнить заявление о необходимости консультации, и оставить его.

                                                      Попытка 2:
                                                      после 40 минут ожидания сотрудника, так рикто и не вышел...

                                                      Попытка 3:
                                                      приехав втроем в офис с целью написать заявление, выяснилось, что ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ условием принятия заявления является наличие реального покупателя на квартиру... без этого даже просто проконсультировать нас не смогут, так как нет выделенного менеджера, а сотрудник Никита может только принять от нас заявление только с указанием данных покупателя, а консультация не предусмотрена...Но, мы даже не можем сообщить покупателю информацию о процессе сделки со стороны ВТБ, соответственно, он не понимает весь процесс...

                                                      пожалуйста, сообщите контакты вменяемых людей в ВТБ, а также способ получить требуемую информацию..

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        AlexTsv

                                                        вы желаете оформить сделку купли-продажи квартиры, заложенной банку, за счёт кредита которого эта квартира приобретена в собственность заемщика?

                                                        составьте ясное, четкое заявление заемщика-залогодателя, в котором потребуйте сообщить вам письменно порядок оформления этой сделки,
                                                        отправьте ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении, на имя председателя правления банка, копию в подразделение банка, в котором осуществляется обслуживание кредита,
                                                        вам ответят быстро и вежливо

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          квартиру продать и сразу же рассчитаться за ипотеку

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Сообщение от Aaleksandra Посмотреть сообщение
                                                            квартиру продать и сразу же рассчитаться за ипотеку
                                                            если кредитор согласится

                                                            Комментарий

                                                            Обработка...
                                                            X