Покупка квартиры в строящемся доме под залог прав на эту квартиру

[GAITI]

Подскажите, пожалуйста. Я оформила предварительный договор купли-продажи квартиры. Банк выдал кредит на её покупку под залог прав на эту квартиру в строящемся доме. Предварительный договор был оформлен не с самим застройщиком, а с его агентом (поверенным), действующим на основании агенского договора и доверенности. Деньги за квартиру тоже шли не застройщику, а тому же агенту. Вопрос: обязан ли банк требовать от застройщика или агента предоставления этого агенского договора и доверенности, подтверждающих полномочия этого агента?
В противном случае - может сложиться ситуация, что застройщик таких полномочий не давал и никакой квартиры передавать не станет, а следовательно и залог этих прав будет носить ничтожный характер.
Спасибо.

[Petya7771]

Я оформила предварительный договор купли-продажи квартиры. Банк выдал кредит на её покупку под залог прав на эту квартиру в строящемся доме. Предварительный договор был оформлен не с самим застройщиком, а с его агентом (поверенным), действующим на основании агенского договора и доверенности. Деньги за квартиру тоже шли не застройщику, а тому же агенту.
Зря Вы пошли на такую схему. Это самый "кидальческий" вариант, т.к. можно не получить кв-ру в принципе и даже не получить (невозможно исполнить) решение суда о возврате денег (т.к. будет не с кого их взыскивать).
Риски в целом можете посмотреть в юр.форуме:

http://bankir.ru/dom/showthread.php?...C7%CF%D7%CF%D2

А по кредиту все равно будете должны.

Вопрос: обязан ли банк требовать от застройщика или агента предоставления этого агенского договора и доверенности, подтверждающих полномочия этого агента?
Банку, как правило, "фиолетово".

В противном случае - может сложиться ситуация, что застройщик таких полномочий не давал и никакой квартиры передавать не станет, а следовательно и залог этих прав будет носить ничтожный характер.
См. первй абзац. Договор залога "прав" по предоговору в принципе является незаключенным, т.к. из предв. договора никакх прав , кроме права требовать заклчить осноной договор , не возникает (см. ст.429 ГК)

[GAITI]

Ведь банк берет в залог права, которые (в случае мошеннических действий агента)никогда к нему не перейдут?

[Petya7771]

GAITI, Это уже риски банка, значит он их принимает. Все прекрасно понимали и понимают, что при такой схеме банк может остаться без залога. Но застройщики активно пытаются обходить 214-ФЗ, а банки закрывают на это глаза, видимо, в погоне за прибылью.
Повторяю еще раз, никаких имущественных прав, которые могут быть предметом залога из предоговора к/п нет-см. ст.429 ГК.
Загляните по ссылке в юр.форум.

[Den_ver]

Вопрос: обязан ли банк требовать от застройщика

не обязан, но обязательно потребует перед сделкой, если хоть как-то в банке оценивают риски.

[Petya7771]

Den_ver, А толку? По предоговору, ни физик-заемщик ни банк много не получат.

[Den_ver]

Petya7771, Да это понятно, но если банк взял на себя риски при такой схеме, то уж полномочия подписантов по-любому проверяются.
А так естессно покупка через преддоговор, это самый большой шанс остаться без денег и с долгом перед банком.