Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Кооператив вместо ипотеки. Как относитесь?

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Кооператив вместо ипотеки. Как относитесь?

    Гораздо дешевле, но несколько дольше ждать - нужно отстоять в очереди. как оцениваете плюсы и минусы?

    о кооперативной модели тут
    Жилищные кооперативы (ЖК) и в нашей стране становятся эффективным способом помощи в приобретении квартиры.

  • #2
    По ссылке откровенная реклама несколько мутной схемы с явными признаками пирамиды.
    Как предлагаете её оценивать?

    Комментарий


    • #3
      в чем мутность схемы и в чем признаки пирамиды?

      Комментарий


      • #4
        Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
        в чем мутность схемы и в чем признаки пирамиды?
        Если совсем кратко, то предлагается заплатить кучу денег не вполне понятно кому, и потом неопределённое время ждать, пока до меня дойдёт очередь.

        Если чуть более подробно, то после того, как квартиры будут приобретены почти всем членам кооператива, то на оставшихся просто не хватит собранных денег (хотя бы по причине инфляции). Соответственно, данная схема работает только в случае, если есть постоянные вступления новых членов.
        Далее, практически беспроцентная схема при наличии инфляции и, что ещё более важно, весьма нехилых накладных расходов (ну не бесплатно же работают сотрудники кооператива), говорит мне о том, что последним членам кооператива никто не собирается ничего давать.

        То, что кооперативу всё равно, кто у него в членах, также добавляет оптимизма (если кратко, то купили квартиру, человек не справился с платежами, получил обратно внесённые деньги, квартира осталась у кооператива; нужна ли она хоть кому-то и по какой цене - очень сложный вопрос).

        Комментарий


        • #5
          предлагается заплатить не кучу денег, а внести первоначальный взнос. кому - кооперативу, он зарегистрирован, у него есть устав. момент доверия? да, потому кооперативы пополняются по знакомствам, по региональным сообществам.
          ждать в больших кооперативах определенное вполне время - как правило, это заранее известно, и не более года. данная схема как любая финансовая схема работает при притоке новых членов - число членов кооператива не может быть конечно, если это не ЖСК, в котором строго определенное число членов на число квартир. в ЖСК действительно есть риск, что денег не хватит.
          если человек вышел из кооператива, квартира может быть 1) передана другому члену 2) (как правило) продана на открытом рынке. стоимость квартиры заведомо выше, чем недоплаченная пайщиком сумма - если конечно квартира ликвидная. риск неликвидности есть - это качество работы юристов и оценщиков, привлеченных кооперативом, они привлекаются не из паевых денег, а из допвыплат пайщика

          Комментарий


          • #6
            Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
            данная схема как любая финансовая схема работает при притоке новых членов
            Так работают только пирамиды.

            Комментарий


            • #7
              Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
              данная схема как любая финансовая схема работает при притоке новых членов
              В общем, это уже признак пирамидальности.

              Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
              они привлекаются не из паевых денег, а из допвыплат пайщика
              Это не покрывает даже инфляционный рост стоимости, а уж миллионы рублей на содержание аппарата - тем более.
              И, кстати, Ваша работа по рекламированию этой схемы оплачивается из каких денег?

              Комментарий


              • #8
                так работают все абсолютно финансовые структуры, в том числе банки, которые только на притоке новых членов развиваются. пирамидальность - это невозможность рассчитаться по всем обязательствам. у кооперативов - учитывая то, что они являются собственниками квартир, с этим гораздо лучше чем у банков, которые забрав заложенную квартиру могут не покрыть убытки ровно из-за той инфляции резкого падения цен на недвижимость. содержание аппарата происходит (у всех кооперативов) не из паевого фонда - есть целевые взносы соответствующие. я не веду работы по рекламированию - просто интересуюсь мнениями о механизме, так как размышляю о возможности к нему обратиться

                Комментарий


                • #9
                  Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                  так работают все абсолютно финансовые структуры, в том числе банки,
                  Не выдумывайте. Так работают только пирамиды. У нормальных, классических банков принцип деятельности иной.

                  Если интересуетесь мнениями о механизме, то принимайте именно такое.



                  ​​​​​​​

                  Комментарий


                  • #10
                    Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                    я не веду работы по рекламированию - просто интересуюсь мнениями о механизме, так как размышляю о возможности к нему обратиться
                    и почему я вам не верю? у вас ведь совершенно случайно все тексты (4 сообщения и коммент под статейкой) на рекламу походят?

                    Комментарий


                    • #11
                      отвечаю на два последних замечания.
                      у всех финансовых структур принцип работы одинаков - финансирование частично происходит за счет увеличивающегося потока новых клиентов, это позволяет элиминировать риски от того, что финансовый супермаркет классического банкинга: привлек вклады - разместил кредиты, даст серьезные сбои в кредитном звене. а происходит это сплошь и рядом.
                      кооператив пирамидой не является, так как против обязательств всегда есть обеспечение в виде квартир в собственности.
                      инфляционные риски повышения стоимости есть, но есть и рост стоимости недвижимости. это значит если я продаю квартиры, чтобы рассчитаться с пайщиками, выходящими из кооператива, я получаю больше денег, чем заплатил при покупке квартиры - и эти дополнительные деньги идут в паевой фонд

                      "и почему я вам не верю?" не знаю, мб у вас чрезмерная подозрительность?

                      Комментарий


                      • #12
                        Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                        у всех финансовых структур принцип работы одинаков - финансирование частично происходит за счет увеличивающегося потока новых клиентов, это позволяет элиминировать риски от того что финансовый супермаркет классического банкинга: привлек вклады - разместил кредиты, даст серьезные сбои в кредитном звене. а происходит это сплошь и рядом.
                        Не так важно, что это позволяет «элиминировать», но при такой практике любой банк неизбежно превращается в пирамиду. Это тут же замечает ЦБ и лишает эту пирамиду банковской лицензии.



                        Комментарий


                        • #13
                          Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                          Кооператив вместо ипотеки. Как относитесь?
                          Гораздо дешевле, но несколько дольше ждать - нужно отстоять в очереди. как оцениваете плюсы и минусы?
                          В предлагаемой вами системе ничего общего с упомянутыми в статье жилищными кооперативами, существовавшими в советские времена
                          Ничего, кроме слова "кооператив"

                          Жилищный кооператив в Советском Союзе: собиралась группа людей, нуждающихся в жилье, но обладавших необходимой суммой для вступления в кооператив
                          Размер необходимой суммы рассчитывалась примерно так (цифры приблизительные, но приближенные к реальным:
                          - стоимость многоэтажного дома общей площадью ~ 4500 кв.м (~ 80 квартир) составляет ~ 800 000 руб
                          - т.е стоимость одного кв.м ~ 180 руб
                          Люди скидывались исходя из того, кому какая квартира необходима: одно-, двух-, трёх-... комнатные
                          Деньги в полной сумме вносились в кассу строительной организации - процесс пошёл
                          Через год-полтора люди заселялись
                          Никакого кидалова не существовало. Самым худшим могло быть только, если дом сдавался на месяц-другой позже

                          В статье же рекламируется модель, при которой группа людей скидывается на покупку квартиры одному или двум (трём-четырём...), но не всем
                          Вопрос: кто же регулирует очерёдность ???
                          Ответ: инициативная группа (читай - организаторы
                          Чьи же интересы представляют/отстаивают организаторы ??? - Свои !!! и своих людей !!! но не всех членов кооператива, ибо всем не хватит, кто-то, всё-равно, проиграет
                          Цель: надо стать организатором, заинтересовать массы скинуться, взять своё, остальным обещать-обещать-обещать и требовать от масс привлечения новых вкладчиков
                          Когда давление народных масс станет критическим и создастся революционная ситуация - банкротство, неизбежное

                          Может быть вы задумали что-то иное, некие вариации вполне возможны, но развиваться всё будет примерно так

                          Комментарий


                          • #14
                            Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                            "и почему я вам не верю?" не знаю, мб у вас чрезмерная подозрительность?
                            вам еще учиться и учиться, а пока реализация задачи привлечения кооператоров очень слабая, на "троечку" с большой натяжкой.

                            Комментарий


                            • #15
                              Вы же сами себе противоречите в разных сообщениях =)

                              Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                              лучше чем у банков, которые забрав заложенную квартиру могут не покрыть убытки ровно из-за той инфляции резкого падения цен на недвижимость
                              Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                              кооператив пирамидой не является, так как против обязательств всегда есть обеспечение в виде квартир в собственности. инфляционные риски повышения стоимости есть, но есть и рост стоимости недвижимости. это значит если я продаю квартиры, чтобы рассчитаться с пайщиками, выходящими из кооператива, я получаю больше денег, чем заплатил при покупке квартиры
                              То есть, у банков риск падения цены на недвижимость есть, а у ЖК нет? ))
                              Make AML Great Again

                              Комментарий


                              • #16
                                Сообщение от Степанов В.В. Посмотреть сообщение
                                собиралась группа людей, нуждающихся в жилье, но обладавших необходимой суммой для вступления в кооператив
                                Суммой, необходимой не для вступления в кооператив, а для строительства дома. Условно говоря, сто человек скидывались на строительство дома из ста квартир. Никакие другие пайщики им были не нужны.

                                Сообщение от Сергей Щукин Посмотреть сообщение
                                То есть, у банков риск падения цены на недвижимость есть, а у ЖК нет? ))
                                Да здесь вообще не должно быть никакой связи со стоимостью недвижимости. Люди скидываются на оплату стройматериалов и работ по строительству дома. Скинулись сто человек и дом на сто квартир построили. Могут со сметой ошибиться, но не со стоимостью недвижимости, которая тут совершенно не должна фигурировать.

                                Пирамида просвечивает из всех щелей.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Пирамида - это оплата обязательств предшествующих присоединившихся за счет денег последующих. в жилищном кооперативе пирамиды нет, потому что обязательства каждого обеспечены квартирой, которая принадлежит кооперативу и в случае неисполнения обязательств каждой из сторон может быть продана на открытом рынке, чтобы совершит выплату по обязательствам. инфляционные факторы конечно есть, как и риски изменения стоимости недвижимости - но инфляционные факторы порываются за счет того, что часть пайщиков сходит с дистанции и их квартиры продаются как правило по более высокой цене. а работа с рисками стоимости - это уже мастерство оценщиков, привлеченных кооперативом

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                    Пирамида - это оплата обязательств предшествующих присоединившихся за счет денег последующих
                                    Ну и ... ?????

                                    Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                    данная схема как любая финансовая схема работает при притоке новых членов - число членов кооператива не может быть конечно
                                    Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                    так работают все абсолютно финансовые структуры, ..... которые только на притоке новых членов развиваются
                                    Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                    у всех финансовых структур принцип работы одинаков - финансирование частично происходит за счет увеличивающегося потока новых клиентов

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                      число членов кооператива не может быть конечно, если это не ЖСК, в котором строго определенное число членов на число квартир
                                      Замечательное высказывание "число членов кооператива не может быть конечно, если это не ЖСК (жилищно-строительный кооператив), в котором строго определенное число членов на число квартир ....

                                      Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                      если это не ЖСК, в котором строго определенное число членов на число квартир. в ЖСК действительно есть риск, что денег не хватит.
                                      А с чего это в жилищно-строительном кооперативе денег может не хватить? Они стоимость дома на всех раскидывают пропорционально покупаемым квадратным метрам.

                                      Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                      это уже мастерство оценщиков
                                      Замечательные слова ... Не обманешь, не заработаешь.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                        Пирамида - это оплата обязательств предшествующих присоединившихся за счет денег последующих. в жилищном кооперативе пирамиды нет, потому что обязательства каждого обеспечены квартирой, которая принадлежит кооперативу и в случае неисполнения обязательств каждой из сторон может быть продана на открытом рынке, чтобы совершит выплату по обязательствам
                                        Это замечательно. Но есть нюанс.
                                        Те, чья очередь не подошла, должны, внеся свой достаточно большой взнос ждать либо вступления новых членов, либо поступления оплат от тех, кто уже всё получил.
                                        Эти получившие могут затягивать свои оплаты, им за это ничего не будет.
                                        Цены на недвижимость меняются. И внёсшие, например, 50 процентов стоимости (плюс плату в фонд развития), могут внезапно узнать, что их очередь подошла, но вот внесли они не 50 процентов, а только 30.

                                        Ну и есть ещё проблема в случае если кооператив решит вдруг закрыться: те, кому жильё не купили, будут получать внесённые деньги очень долго.
                                        В отличие от банков, когда сразу же находится кто-то, покупающий сразу весь кредитный портфель (в результате чего при честном закрытии - такие случаи бывают - кредиторы банка практически не страдают от необходимости реализовывать активы) обязательства членов кооператива продать без существенного дисконта невозможно в принципе.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Сообщение от Useless Посмотреть сообщение
                                          В отличие от банков, когда сразу же находится кто-то, покупающий сразу весь кредитный портфель (в результате чего при честном закрытии - ...
                                          обязательства членов кооператива продать без существенного дисконта невозможно в принципе.
                                          Припоминаю случай, когда лет 13 назад закрылся один ипотечный банк
                                          Так весь ипотечный пакет продали за 15% от номинала
                                          А непонятный разнобой могут купить только коллекторы, их цена от 2% до 4%

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Сообщение от Useless Посмотреть сообщение
                                            Это замечательно. Но есть нюанс.
                                            Те, чья очередь не подошла, должны, внеся свой достаточно большой взнос ждать либо вступления новых членов, либо поступления оплат от тех, кто уже всё получил.
                                            Эти получившие могут затягивать свои оплаты, им за это ничего не будет.
                                            Цены на недвижимость меняются. И внёсшие, например, 50 процентов стоимости (плюс плату в фонд развития), могут внезапно узнать, что их очередь подошла, но вот внесли они не 50 процентов, а только 30.

                                            Ну и есть ещё проблема в случае если кооператив решит вдруг закрыться: те, кому жильё не купили, будут получать внесённые деньги очень долго.
                                            В отличие от банков, когда сразу же находится кто-то, покупающий сразу весь кредитный портфель (в результате чего при честном закрытии - такие случаи бывают - кредиторы банка практически не страдают от необходимости реализовывать активы) обязательства членов кооператива продать без существенного дисконта невозможно в принципе.
                                            ну такова селяви кооперативов - с этим ничего не поделаешь. либо ты покупаешь ипотечную квартиру и при этом платишь минимум в два конца, либо существенно экономишь, но ждешь. и ожидание сокращается если получается воронка с увеличение числа вступивших и возвращающих. есть модель с госучастием - например в Белгородской области большой кооператив для чиновников государственных и муниципальных, там большАя доля поевого фонда финансируется региональным спецфондом. это ускоряет очередь без вороночной технологии
                                            кооператив не может решить вдруг закрыться - см. ГК, если там есть те, кто не оквартирен и платит, то есть не может быть исключен из кооператива, он просто не может быть закрыт по закону

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                              ну такова селяви кооперативов - с этим ничего не поделаешь. либо ты покупаешь ипотечную квартиру и при этом платишь минимум в два конца, либо существенно экономишь, но ждешь.
                                              Мне вот всё время интересно, почему при квартире в кредит принято зачем-то считать некую дебильную "сумму переплаты" (причём, никто не собирается платить по кредиту 20 лет, но "переплату" считают именно за этот срок и очень сокрушаются), а вот при приобретении кредитных автомобилей и айфонов никакие переплаты не считаются в принципе...

                                              Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                              и ожидание сокращается если получается воронка с увеличение числа вступивших и возвращающих.
                                              Понятно, что ожидание сокращается, если это пирамида.
                                              И ровно так же понятно, что никто от пострадавших от пирамид не собирался быть там крайним...

                                              Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                              есть модель с госучастием - например в Белгородской области большой кооператив для чиновников государственных и муниципальных, там большАя доля поевого фонда финансируется региональным спецфондом. это ускоряет очередь без вороночной технологии
                                              Ну естественно, что при финансировании из бюджета пирамида вполне может быть успешной.

                                              Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                              кооператив не может решить вдруг закрыться - см. ГК, если там есть те, кто не оквартирен и платит, то есть не может быть исключен из кооператива, он просто не может быть закрыт по закону
                                              Ой, да без проблем.
                                              Председатель с бухгалтером выкидывают все бумаги и уезжают.
                                              После этого всем, вовремя не вышедшим, предстоит весьма весёлое развлечение (включая, например, доказательство, что квартира, на которую они платят деньги, имеет к ним хоть какое-то отношение).

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                                ну такова селяви кооперативов
                                                Это, скорее, селяви пирамид, а не кооперативов.

                                                Финансовая пирамида (также инвестиционная пирамида, схема или игра Понци) — система обеспечения дохода членам структуры за счёт постоянного привлечения денежных средств новых участников: доход первым участникам пирамиды выплачивается за счёт средств последующих.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Сообщение от Александр Полянский Посмотреть сообщение
                                                  кооператив не может решить вдруг закрыться - см. ГК, если там есть те, кто не оквартирен и платит, то есть не может быть исключен из кооператива, он просто не может быть закрыт по закону
                                                  Рано или поздно неоквартиренным надоест платить "за дядю", начнутся роптания, бунты в виде исков, многие из которых будут доведены до заветной цели - взыскание долга в денежном выражении
                                                  Платежи безнадёжных очередников пойдут на оплату чего-попало, но не на оплату новых квартир

                                                  Так что, кооператив могут обанкротить, в том числе намеренно, и сделано это будет по закону

                                                  Комментарий

                                                  Обработка...
                                                  X