17 октября, среда 16:35
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Ипотечные банки для выпуска закладных

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Ипотечные банки для выпуска закладных

    Рано или поздно банкам кредитующим строителей по-крупному, придется перезанимать под строительные обязательства на рынке. Как во всем мире. (Для создания самого понятия рынка ипотечных денег требуется обеспечение высокой ликвидности инструментов) . Это значит биржа.
    Может быть уже к концу этого года. Там и проверится рыночная стоимость этих строительных "активов". Одна такая ипотечная программа-эмиссия тянет по европейским нормам на 1 млрд. руб. Может для России и не много....
    Перспектива. В среднем на 10 млн. чел. населения в год нужно 5 эмиссий закладных. Ясно, что позволить это себе смогут 6-8 регионов с относительно однородным спросом.
    Но издалека сложно быть метким.

    Собственно, этот пост продолжение в тему о отсутствии у банков желания кредитовать строительство, и необходимость при этом самих строителей использовать схемы с векселями и сертификатами, что в принципе нормально для финансирования отдельных объектов, но эта тема не об этом, это проблемы строителей.
    Последний раз редактировалось EuroRus; 30.06.2004, 15:35.

  • #2
    EuroRus
    Не хорошо повторятся, тем более, что это запрешено правилами форума.
    Прочитав твой пост, я так и не понял, а что ты хочешь обсуждать?

    Комментарий


    • #3
      SpVic,
      это не совсем повторение, я правилопослушный.
      Тема шире. Строят много, как форма инвестирования, в частности. Краткосрочные прогнозы дальнейшего роста цен на недвижимость в большей степени негативные. Это понятно. Однако недвижимость, как правило, строят не для краткосрочных спекуляций. Среднесрочные и долгосрочные перспективы туманны. Относительно существующего населения. Однако существует активная миграция населения. Это именно о тех нескольких регионах.

      Для них возможно создание региональных ипотечных программ. Создаются ли?

      Комментарий


      • #4
        EuroRus Постановка, пьяно как-то.... SpVicправ.
        Создаются ли?
        1. вот тут http://subscribe.ru/catalog/news.estate
        и вот тут http://subscribe.ru/catalog/realty.desys
        проскальзывают сведения о чересчур регулярных телодвижениях властей банков, строителей и риелтеров в отдельно взятых весях.

        2. По ипотеке через банк (без участия властей).. Возьмите калькулятор сами или пробегитесь по сайтам засвеченных в ипотечном кредитовании банков. Разбейте рынок по секторам и считайте. Например, целевой сектор -- домохозяйства которым нужно жилье не менее 70 кв.м. по $0.7 тыс. за кв.м. = ~ 1,4 ед. руб.
        По моему региону получается, что те кто по доходам может осилить текущий ипотечный процент по кредиту (> ~$400 на едока в семье) и без банка купят или уже давно в "хоромах" живут. А кто не может, тому придется ждать ставки 6-8% годовых (lim пара лет) и законодательно закрепленной фиксации срочности вкладов (min год)и других удлинняющих инструментов и законов, ибо....

        Комментарий


        • #5
          EuroRus
          На меня постоянно приходит подписка новостей с кредит.ру, там все пестрит заключениями соглашений, запуском программ ипотечного кредитования в самых разных регионах, тут выдали 100 кредитов, там 1000, тут сумма субсидирования достигла 10 млн. там 100 млн. деревянных.
          но лично для меня этого мало, поскольку я не вижу живого результата для сравнения, пока все цифры воспринимаются мной либо как не значительные, либо накрученные.

          Продолжим.
          Ваша тема называется: Ипотечные банки для выпуска закладных
          и вы пытаетесь говорить о строителях...
          Но ведь для выпуска закладной необходимо заключение договора ипотеки (залога недвижимости), которое подразумевает наличие объекта залога -- недвижимость в завершенном и зарегистрированном виде, т.е. после постройки объекта, так что строители уже побоку.
          В настоящее:
          а) нотариальный сбор за удостоверение ипотеки просто ограбление, но ситуация вроде исправляется в первом чтении принят законопроек об изменении госпошлины (макс. 5000 руб.)
          б) люди кредитуются в основном для приобретения стоющегося жилья и на много реже (или в меньшей сумме) на приобретение жилья на вторичном рынке.

          Для нормального развития ипотечно-закладных отношений необходимо как миниум
          1. Снижение нотариального сбора (вроде сдвинулось)
          2. изменение гаржданского, жилишного и административного законодательства, тоже вроде как проекты существуют
          3. (наверное мало кто меня поймет) прекращение практики продажи квартир через схему реализации инвестиционных прав на долю строительства физическим лицам (конечным пользователям)!!!

          Комментарий


          • #6
            НАРОД вот в чем вопрос на самом деле:

            Именно пункт 3.поста Sp. Vic. основополагающий.

            При продаже инвестиционных прав на долю строительства физическим лицам - основной вид контракта по строительству (первичка так называемая) в настоящее время продается и потом последовательно переуступается юридическая фикция
            "передача правомочий по инвестированию строительньства жилого дома по адресу"
            при этом
            "квартира, являющаяся ОБЪЕКТОМ инвестирования по настоящему Договору имеет условный номер, ориентировочную площадь, располагается на - ом этаже в-ти этажной секции, далее именуемая квартира".
            "планируемый срок ввода в эксплуатацию - - квартал -года".

            Фиктивность договора заложена порядком передачи во временную эксплуатацию квартирного фонда в РФ и юридически оформлена следующим положением договора, обычно в "заключительных положениях":
            "По результатам обмера жилого дома БТИ стороны уточняют размер общей площади квартиры, передаваемой Инвестору-2 в результате инвестирования, уточняют номер квартиры и объем средств, подлежащих Инвестором-2 по настоящему договору"

            В таких договорах:
            Инвестор-1 как правило заказчик- застройщик, генподядчик, субподрядчик или даже оптовик-риэлтор,
            Инвестор-2 - конкретный физик.

            ПРИ ЭТОМ может существовать ситуация когда ВСЕ вышеупомянутые Юрики будут имет КАЖДЫЙ договор на одну и ту же условную. квартиру и НЕ ОДИН.
            Данное положение не наказуемо в принципе - инвестирование есть инвестирование ( За свой риск),со-инвесторами здания могут быть все мною поименованные организации.
            Выделение доли инвестирования В НАТУРЕ и распределение долей инвестиций носит характер протокола между сторонами (юриками) выраженного в ПРОЦЕНТАХ общей площади здания....

            Физика в этой конструкции нет, а денежки его.

            Правовая основа: ЗАКОН РСФСР"об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".

            РЕЗЮМЕ:
            1)до акта БТИ ответственность Инвестора-1 ограничена денежной суммой а не квартирой в
            натуре.
            2)никто не вправе ограничить Инвестору-1 возможность заключения более чем одного договора по схеме реализации инвестиционных прав на одну и ту же КВАРТИРУ ( объект инвестирования).
            3)процедура государственной регистрации таких договоров отсутствует.

            То есть в каждом конкретном случае инвестирования реализация прав инвестора физика зависит от порядочности Инвестора-1 = РЕПУТАЦИОННАЯ, а не ЮРИДИЧЕСКАЯ категория.

            ОТСЮДА проистекают и все конфликты, нарушения и факты мошенничества.
            Последний раз редактировалось Mugik; 05.07.2004, 06:50.
            Best regards,
            Gennadi V. Voejkoff

            Комментарий


            • #7
              что же касается ДЛЯ КАЖДОГО РЕГИОНА объемов выделяемых кредитов, ставок по ним и контингента заемщиков - это отдельная часть "Марлезонского балета".
              Best regards,
              Gennadi V. Voejkoff

              Комментарий


              • #8
                Пункт 2.поста Sp. Vic. не менее основополагающий. Но он объемен как сама жизнь.
                Конечно, когда горит дом мебель не выносят. Это про нынешнюю ситуацию...
                Не всякий банк может быть ипотечным, даже если он выдает кредиты строителям или инвесторам - застройщикам... У него должны появляться иные права и специфические ограничения, в частности ислючительность при выпуске закладных под выданные кредиты, гос. стимулирование, ?особые нормативы?... Новый вид банка. Так это происходит здесь.
                В РФ на фоне сброса строительных активов создастся благоприятная ситуация для прихода новых игроков под новые правила. Или относительно новых.
                И хотя все же нужно активно развивать новую экономику,тем не менее строительство - недвижимость создает стабильность формируют долгосрочные правила, в конце концов просто создают рабочие места.

                А теперь о регионах, не в каждом регионе нужна эта подушка жиловой и инфраструктурой относительно свободной площади. Точнее в каждом регионе эта подушка нужна в объеме соответствующим масштабу стоящих перед регионом экономических и миграционных задач.

                Т.е. стимулировать к росту нужно всех, но... по-разному.

                Отступление в недавнюю историю, Нью-Йорк, 70-80-90 годы, Гамбино-Готти, только за счет коррумпирования муниципальных властей, конечная цена сдаваемых площадей увеличивалась на 20%. Насколько она увеличивается в Москве, СПб, Краснодаре, Перми...
                Теперь прогноз.Корректировка в ценах на недвижимость произойдет примерно в тех пропорциях, что и уровень "заинтерессованности" муниципальных органов в момент строительства с учетом уровня непрогнозируемой региональной мигации, упрощая.
                Чтобы этого не произошло, в нужных регионах появятся нужные программы - ипотечные, в частности.
                Если будет нужна стабильность; и не появятся, если стабильность нужна не будет...

                Комментарий


                • #9
                  Mugik EuroRus
                  Ух, как расписали, ... основополагающие... здорово.
                  Очень рад, что есть люди мыслящие в одном со мной направлении.

                  EuroRus

                  Не всякий банк может быть ипотечным, даже если он выдает кредиты строителям или инвесторам - застройщикам... У него должны появляться иные права и специфические ограничения, в частности ислючительность при выпуске закладных под выданные кредиты, гос. стимулирование, ?

                  Если говорить о кредитовании строителей (но как я говорил, это не та тема), то этим вообще не должны заниматься банки, для этого должны быть специализированные инвестиционные компании, ПИФы и т.п., которые привлекают деньги самостоятельно, или при помощи банков, через эмиссию долговых бумаг, от своих акционеров и другими способами, коих на рынке на так мало, т.е. более длинные, чем могут обеспечить банки, и от более рисковых инвесторов, чем вкладчики банков.

                  А вот по завершении строительства, должен подключаться "ипотечный банк", хотя я сказал бы, что это должен быть обыкновенный универсальный розничный банк, который выдавая кредиты под закладные может затем может рефинансироваться в более крупных банках, под залог этих самых закладных.

                  в нужных регионах появятся нужные программы - ипотечные, в частности
                  Вот это и есть ПЛОХО, поскольку мы опять имеет государственное (а чаще чиновничье) регулирование рынка.

                  Что вообще такое эти "ипотечные программы":
                  Это попытка обеспечить малообеспеченные слои населения жильем, применяя псевдо-рыночный механизм. При этом, имхо, есть два фактора которые скорее всего приведут к провалу этого ... эксперемента:

                  1. Отсутствие ипотечного рынка как такового, необходимо сначала создать этот рынок, а затем уже навешивать на него "социальную соствляющую", у нас же наоборот.
                  2. Все эти программы создаются ДЛЯ ТОГО ЧТОБЫ ОГРАБИТЬ МАЛООБЕСПЕЧЕННОЕ НАСЕЛЕНИЕ, КАК НАИМЕНЕЕ ЗАЩИЩЕННОЕ И НЕ СПОСОБНОЕ ПРОСЧИТАТЬ ПОСЛЕДСТВИЯ.

                  Замете какие грабительские %% в этих системах: 2,49% в месяц, это же 30% годовых, а при этом вы еще и около года практически бесплатно впихиваете деньги в эту программу на накопительный "депозит" (это были общие условия участия в ипотечном кооперативе "Построим сами" в г. Перми, надеюсь не ошибаюсь в цифрах, давно плюнул на этот кооператив)

                  Комментарий


                  • #10
                    Сообщение от EuroRus
                    Пункт 2.поста Sp. Vic. не менее основополагающий. Но он объемен как сама жизнь.
                    В РФ на фоне сброса строительных активов создастся благоприятная ситуация для прихода новых игроков под новые правила. Или относительно новых.
                    Точнее в каждом регионе эта подушка нужна в объеме соответствующим масштабу стоящих перед регионом экономических и миграционных задач.
                    Корректировка в ценах на недвижимость произойдет примерно в тех пропорциях, что и уровень "заинтерессованности" муниципальных органов в момент строительства с учетом уровня непрогнозируемой региональной мигации, упрощая.
                    Если будет нужна стабильность; и не появятся, если стабильность нужна не будет...
                    ВОТ Исключение: цепочка стройметресурс- банк гранит- интерурал - облигационные и вексельные программы.

                    НАЛИЦО политическое или околополитическое решение владельцев интерурала, проехавшихся по деньгам мелких инвесторов.
                    Best regards,
                    Gennadi V. Voejkoff

                    Комментарий


                    • #11
                      Планируем выдавать ипотечные кредиты с последующей продажей.Кому продать,кто посоветует и поможет?
                      тел.495-958-2209
                      Андрей

                      Комментарий

                      Пользователи, просматривающие эту тему

                      Свернуть

                      Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                      Обработка...
                      X