20 октября, суббота 15:41
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Лизинг недвижимости

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Лизинг недвижимости

    Кто нибудь может подсказать где можно найти информацию по банкам занимающимся финансовым лизингом зданий, а именно постройкой зданий и сдачей их затем в аренду конкретному арендатору, который в начале все это и заказывает.
    Спасибо

  • #2
    Мне кажется, что операции лизинга начинаются после постройки, все что до этого - это далеко не лизинговые отношения.

    С уважением.
    [m]Так много отложил на черный день, что ждал его с нетерпением...[/m]

    Комментарий


    • #3
      Dolfhin прав, что процесс строительства здания не может быть предметом лизинга, т.к. традиционно по лизингу передаются основные средства, которые с момента передачи лизингополучателю могут использоваться в процессе производства товаров или услуг.

      Комментарий


      • #4
        Это понятно, что строительство не будет предметом лизинга - меня интересуют именно банки, которые будут работать по схеме финансового лизинга, а именно покупки (постройки не будем тогда пока рассматривать) здания (это супермаркет для крупной торговой компании) и соответственно сдачи затем в лизинг.
        Сумма до 2 млн. долларов и сроки более 5 лет.

        Комментарий


        • #5
          Sever, очень уж не благодарное это дело инвестировать недвижимость.... Уровень прибыльности на нежилых помещениях не более 30%, жилье полагаю здесь не рассматривается. Риски слишком велики и затраты тоже. Но тема интересная, жаль, что не имеет распостранения в России.
          WBR, Vlad.

          Комментарий


          • #6
            Кто сталкивался? Какие нюансы? Какие лизинговые компании это осуществляют?
            ...может я это...

            Комментарий


            • #7
              А смысл???
              А где деньги длиной в 30 лет??? (100/3)

              Пытались, но это была скажем так ... левая схема, я так и не понял на кой это надо было.
              Не помню точно почему не получилось, то ли ЛК раззорилась на 1 день ранше выдачи кредита, то ли ЛП отказался.

              Комментарий


              • #8
                SpVic Смысл, очевиден. ЛД - заработать! ЛП - получить помещение с рассрочкой года в 3.
                ...может я это...

                Комментарий


                • #9
                  смысл только в рассрочке и НП
                  Если реально - можно рассмотреть, но лучше короче

                  Комментарий


                  • #10
                    lancer Я жутко извиняюсь, а что такое НП?
                    ...может я это...

                    Комментарий


                    • #11
                      НП- налог на прибыль

                      Комментарий


                      • #12
                        lancer Ага. А что значит: Если реально - можно рассмотреть, но лучше короче ?
                        ...может я это...

                        Комментарий


                        • #13
                          если вопрос не праздный, а недвижимость есть гуд
                          2 значительно лучше чем 3

                          Комментарий


                          • #14
                            lancer Вообще, мне даже нравится ваша краткость и некоторая загадочность высказываний.
                            Вы представляете лизинговую компанию?
                            ...может я это...

                            Комментарий


                            • #15
                              прохожий
                              мощно загнул про краткость и загадочность

                              кому чего надо?

                              _________________________
                              ура! у меня есть б-майл!

                              Комментарий


                              • #16
                                прохожий

                                рассрочка??? А где взять 3-х летние деньги? В валюте?
                                Валютный риск очень большой.
                                А как оформлять собираетесь собственность?
                                На баланс ЛП + залог? не дороговато ли?
                                На баланс ЛК, а затем переоформлять? Не малый риск. Кроме того все равно банку что-то закладывать надо.

                                В общем, что-то я сомниваюсь в выгодности этого предприятия (не в смысле организация). Впрочем, попробуйте привести расчеты, посмотрим.

                                Комментарий


                                • #17
                                  lancer
                                  Присоединяюсь к SpVicу, очень хочется расчеты увидеть, можно и мне их послать???
                                  А ..censored.. давно уже пора настучать по башке! (© Punisher)

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Давайте прикинем грубо. Недвижка на балансе ЛК.

                                    1. Недвижка 100 000 уе., срок 3 года, наращение 13%.
                                    2. Наращение за года 39 000 уе.
                                    3. Клиент платит 25 000 уе аванса, еще 16 670 возмещается НДС из бюджета, то есть финасирования на первично этапе 75000, после возмещения фактическое участие 58 330.

                                    Из 39000:
                                    1. 2% налог с оборота (со следующего года вроде отменяется) = 2780
                                    2. НДС (39000-2780)*16,67=6038
                                    3. Залог банку недвижки за 100000 у.е. 1,5% (нотариус) = 1500
                                    4. Налог на имущество = 5149 у.е.
                                    5. Затраты на переоформление недвижки около 400 у.е. (договор купли-продажи допускается не в нотариальной форме).

                                    Валовая прибыль: 39000- 2780-6038-1500-5149-400=23 133.

                                    Учитавая, что кредит ЛК можно рассматривать как инвестиционный, то
                                    все проценты (до 12%) на себестоимость.
                                    При цене 17% выплатим банку за три года (аннуитетные платежи) 16556 уе (на сумму 58 330), из них на себестоимость 11427 уе.

                                    Налог на прибыль (не считая разных иных затрат) = (23133-11427)*24%= 2809

                                    Финансовый результат для ЛК 23133 - 16556- 2809=3768 у.е.

                                    При этом риск практически 0, так как недвижимость наша.


                                    Вроде ничего крупного не забыл?

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Kelog

                                      Расшифруй 13% наращеных, что-то очень маленький процент,
                                      и как это коррелируется 17% банковского кредита.
                                      Не уверен, но кажется при покупке недвижимости не идет единовременного возмещения НДС, а возмещение происходит вместе с амортизацтонными отчислениями (могу ошибаться).
                                      А где учет понижения налога на прибыль за счет повышенного коэфициента амортизации? А по какой балансовой стоимости объект недвижимости передается на баланс ЛП после окончания сделки и куда денется тот НДС, который надо будет залатить на этот момент?
                                      По идее через 3 года вы должны будете передать ЛП здание на баланс по стоимости 91 000 у.е. и заплатить соответвенно 15 167 у.е. НДС. (по Вашей логике)

                                      При расчете налога на прибыль необходимо учитывать ускоренную амортизацию, поскольку только в этом объеме ЛК может поставить себе на с/с банковский %. (извиняюсь если все сумбурно и не понятно,)

                                      Возможно я непростительно отстал от развития лизинга, но аммотризировать здание за 3 года не возможно. Таким образом все Ваши расчеты не верны.
                                      Последний раз редактировалось SpVic; 03.09.2002, 07:05.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        SpVic
                                        При лизинге не % годовых, а % в год.

                                        13% в год - на стоимость ПЛ, а 17% - годовых на сумму финансирования банка.

                                        Предмет лизинга не обязан полностью аммортизироваться за срок лизинга. Там просто будут платежи за лизинга и за выкуп.
                                        Здания аммортизируют за 30 лет, при коэффициенте 3 ускоренная за 10, соответственно оно достанется клиенту за 0,7 первоначальной стоимости.
                                        Потом можно заняться обратным лизингом если есть желание.

                                        Я специально не полез в исчисление налога на прибыль, хотя его можно еще занизить, а произвел грубый подсчет. Главное ясно:
                                        это выгодно и без риска, так как недвижимость только дорожает.

                                        И это выгодно для клиентов. Основной смысл данной сделки "приобретение в рассрочку".

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Kelog
                                          Здания аммортизируют за 30 лет, м.б. я отстал но не 30, а 100 лет.(1% в год) от здания тоже конечно зависит.

                                          А всеже куда НДС по окончании сделки девать будете??? (точнее откуда деньги возьмете).
                                          Возратный лизинг? Ну планировать отношения на 30 (даже на 10) лет, при том что нашей экономике вот-вот 10 перевалило, что-то, скажем так, из сферы не научной фантастики. Кроме того посмотрите как лизинг развивался в западном мире, все льготы по нему уже давно отменены.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            SpVic ОТ 30 до 100, так будет точнее.

                                            Разберемся с НДС:
                                            1. Все платежи, которые уплачивает лизингополучатель содержат НДС.
                                            Таким образом:
                                            если НДС нам возмещаетя сразу, то весь НДС уплачиваемый лизингополучателем перечисляем в бюджет.
                                            если НДС зачитывается постепенно, то разницу уплачиваем в бюджет.

                                            Резюмируя: НДС всегда в итоге переносится на покупателя (лизингополучателя). Такова схема построения данного налога.

                                            Главное, ЛК должно приобретать коммерческую недвижимость только у Юрлица, в счете которого будет НДС, иначе + 20% ко всему и сразу станет невыгодно ЛП.

                                            Когда я говорил о возвратном лизинге, то я имел в виду лизинг еще на 3 года, и т.п.

                                            Да и по поводу льгот. У нас их сейчас не так уж и много осталась (только ускоренная аммортизация, но по сути на конечный финансовый результат ЛК она не очень то и влияет).
                                            Главное в лизинге - снижение риска.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Kelog
                                              Позвольте пару вопросов.
                                              Во-первых, откуда Вы взяли про возмещение НДС "сразу", можете назвать реальные прецеденты? В случае (ИМХО единственно реальном) зачета НДС надо рассматривать кредит в 75000 у.е. и тогда финансовый результат ЛК - "-". Во-увторых при общей амортизации за срок лизинга 10-30% (учитывая дискуссию о нормах ам.) расчет должен показать преимущество кредита перед лизингом, т.е. зачем это ЛП? И наконец, меньше риски для кого? Для ЛК - по сравнению с чем? Для банка-кредитора - то же самое здание в том же залоге, да + ЛК со своими рисками добавилась. Для ЛП - больше плтить, да еще и в собственности не иметь...
                                              Поэтому сколько не думал не вижу прелести лизинга недвижимости в России... разубедите плз. кто может!!!
                                              А ..censored.. давно уже пора настучать по башке! (© Punisher)

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                А кто реально сталкивался с лизингом недвижимости ? Нужна ли гос. регистрация договора финансовой аренды недвижимости ? ( ИМХО, да, нужна).
                                                Вопрос не праздный. Такой договор лежит у меня на столе ...
                                                Разложим наше горе по пунктам !

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Мнение изменилось. Нужна регистрация права финансовой аренды (обремения), а не самого договора. Такое право появляется только на определенной стадии исполнения договора лизинга (после покупки предмета лизинга и передачи его в аренду лизингополучателю). Что скажите ?
                                                  Разложим наше горе по пунктам !

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Баск Считаю, что сам договор лизинга регистрируется как обременение, если его срок больше года.
                                                    Последний раз редактировалось Kelog; 04.09.2002, 19:59.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Swan_747
                                                      Возмещение НДС в соответствии со ст 176 НК займет от 4 до 6 месяцев (если деньгами). Если есть текущие платежи можно просто ими зачесть, то есть просто меньше заплатим в бюджет.

                                                      Если даже при 13% финансовый результат близок к "-", то стоит сделать +1 и сразу "+". Кроме того я не учел разного рода комиссии, а это немалые суммы.

                                                      Для ЛП - главное получить недвижимость и вопросом сравнение кредита и лизинга он не задается. Его можно убедить в любую сторону.
                                                      У нас в городе аренда за 3 года практически равна стоимости недвижимости в данный момент. То есть ЛП рассматривает данную сделка, как схему приобретения и вопросом дешевизны - дороговизны не озадачивается. Потому, что если они задумают копить на покупку, то постоянный рост рост цен приведет тому, что они столько же в итоге и заплатят.

                                                      Пример на тему дороговизны: в СПб все транспорные компании на вмененном налоге, то есть нет возмещения НДС и списания на себестоимость, но они активно приобретают автотранспорт в лизинг. А на три года это около 1,4 + страховка.

                                                      Снижение риска происходит для банка когда ЛК - его дочка. Тогда и здание его и контроль полный. Да и ЛП рискует меньше поскольку его связь с данным объектом недвижимости четко прослеживается и регистрируется в госорганах.

                                                      Резюмируя: лизинг недвижимости нужен высокодоходным предприятиям (услуги, торговля, коммуникация, информационные технологии и т.п.). Которые имеют возможность накопить авансовый взнос, платить ежемесячные платежи, но которым не хватает собственного имущества, чтобы предоставить в обеспечение банку (при лизинге надо в 3-4 разаменьше) и получить кредит на покупку недвижимости.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Kelog

                                                        еще 16 670 возмещается НДС из бюджета


                                                        Все платежи, которые уплачивает лизингополучатель содержат НДС.
                                                        Таким образом:
                                                        если НДС нам возмещаетя сразу, то весь НДС уплачиваемый лизингополучателем перечисляем в бюджет.
                                                        если НДС зачитывается постепенно, то разницу уплачиваем в бюджет.


                                                        НДС будет учитываться только один раз, вы же пытаетесь это сделать дважды. Текущей деятельности ЛК средней руки 5-10 млн. $ оборота в год вряд ли хватит для компенсации НДС хотя бы для одного стоящего проекта.


                                                        чтобы предоставить в обеспечение банку (при лизинге надо в 3-4 разаменьше)
                                                        Не слышал о таком.

                                                        Баск

                                                        Поскольку лизинг по определению финансовая аренда, то и регистрация всех прав и договоров должна проводится как для долгосрочной аренды.


                                                        Нужна регистрация права финансовой аренды (обремения), а не самого договора.

                                                        Право возникнет на основании договора, а следовательно регистрироваться должен сам договор. Однако договор лизинга подразумевает несколько этапов (если так можно выразиться)
                                                        1. Заказ на приобретение ПЛ
                                                        2. Приобретение ПЛ
                                                        3. Передача ПЛ в лизинг (аренду)

                                                        Так вот регистрация договора лизинга (аналогично аренде) возможна только на третьем этапе, в момент когда необходимо передать право аренды ЛП, и имеется право собственности у ЛК. Впринципе третий этап совпадет со вторым по времени (ели конечно договором не предусмотрено иное, скажем ремонт в помещениях за счет ЛК).

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          НДС будет учитываться только один раз, вы же пытаетесь это сделать дважды

                                                          Не дважды, а предложено два пути возмещения:

                                                          1. Деньгами из бюджета.
                                                          2. В счет текущих платежей.

                                                          Если мы получим НДС из бюджета сейчас, то весь НДС поступающий от ЛП будем уплачивать в бюджет. НО это будет в будущем и ЛК в данном случае выступит в роли «налогового агента». Так как сама схема построения НДС как налога предусматривает то, что по сути весь НДС в конечном итоге переноситься на покупателя, а совсем в конце на население, через продукцию народного потребления.

                                                          Поэтому в данном случае я его и рассматриваю как элемент финансирования сделки.

                                                          Насчет залогов:

                                                          В банке необходимо обеспечить сумму кредита + проценты. По опыту работы сумма кредита равна около 50% от рыночной стоимости имущества.

                                                          При лизинге надо обеспечить стоимость приобретения и наращение.
                                                          Как формируется залог для ЛК:

                                                          1. 25% - формируется авансом
                                                          2. 75% - ПЛ
                                                          3. 39% (наращение) – залогом от ЛП или иных залогодателей

                                                          То есть при покупке объекта недвижимости за 100000 по кредиту, необходимо сразу иметь залога на 200 000.

                                                          При лизинге надо иметь 25 000 (аванс) + 60 000 залогового имущества.


                                                          Вопрос, что регистрируется: договор или право – тема многих сомнительной ценности научных трудов.

                                                          Думаю, что договор лизинга в плане регистрации надо рассматривать как договор аренды с правом выкупа и технически можно регистрировать после получения свидетельства о собственности.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Kelog
                                                            Вот почему и просил живой пример - хоть кому-то из ЛД удалось возместить? Т.е. кредит-то все-таки 75000.
                                                            А если ЛП пофиг сколько денег платить, лишь бы получить эту недвижимость, тогда суть вопроса меняется, почему-бы и не лизинг...
                                                            А ..censored.. давно уже пора настучать по башке! (© Punisher)

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X