17 октября, среда 05:49
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Вопрос к кредитным экспертам по юрлицам

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Вопрос к кредитным экспертам по юрлицам

    Уважаемые господа! Такой вопрос.
    Есть несколько компаний, дефакто - пренадлежат одному владельцу, деюро - не аффилированы друг с другом, отдельные юрлица. На балансе одной компании недостроеное здание, нужен кредит на завершение строительства, но его, похоже, не дадут, поскольку от текущей деятельности убыток, т.к. это строительство и прибыль будет только по завершении объекта. Что в этом случае можно сделать?
    Предполагаемые сценарии: взять кредит на другую клмпанию и пустить на строительство в другой, либо перевести здание на баланс другой компании.... короче, посоветуйте плз

  • #2
    Если готовы переводить здание на баланс другой фирмы, то для банка это самый лучший вариант. Еще можно брать поручительство других фирм, но это уже хуже и далеко не все подпишутся. В этом случае еще наверняка придется писать бизнес-план.
    По завершении строительства с объектом что планируется сделать?
    Лучше переесть, чем недоспать!

    Комментарий


    • #3
      Это коммерческая недвижимость. Планируется сдавать в аренду торговые и офисные площади.
      И тогда встречный вопрос: каким способом лучше перевести это здание на баланс другой фирмы?

      Комментарий


      • #4
        насчет поручительтсв других компаний - не проблема. Выше указано, что дефакто это холдинг компаний.

        Комментарий


        • #5
          Чтобы ответить на этот вопрос, нужно видеть баланс получателя. Однозначно - краткосрочной кредиторки создавать нельзя. Наиболее логичный вариант - покупатель опалчивает собственным векселем со сроком погашения более года. Имеет долгосрочные прочие обязательства и переход права собственности. А еще можно, если есть, перегнать бабки на продавца (оплата здания), а потом получить от него долгосрочный займ
          Никаких вкладов в УК и безвозмездных передач я бы делать не стал
          Лучше переесть, чем недоспать!

          Комментарий


          • #6
            Barrava , тогда лучше сначала кредит от банка получить, а потом займ от "продавца хижин"...

            Комментарий


            • #7
              Сообщение от SerguN Посмотреть сообщение
              Barrava , тогда лучше сначала кредит от банка получить, а потом займ от "продавца хижин"...
              Так было бы лучше, если бы недострой не шел предметом залога...
              А еще надо цель кредита иметь...
              Конечно, если прокатит получить кредит на приобретение недостроя, то было бы супер. Только я бы выдавал такой кредит при очень хорошем положени кредитора
              Недострой еще достраивать надо...
              Лучше переесть, чем недоспать!

              Комментарий


              • #8
                Цель кредита - завершение строительства???
                Если да, то такую незавершонку ни один банк не возьмет в залог!
                Это даже видно из договора залога - "любые изменения в объекте залога допускаются только с разрешения залогодержателя". Это делается делается для того, что бы не получилось ситуации - брали один залог, а имеем совсем другое. И что бы цена на объект залоге не скокала (у нас был пример - взяли в одном городе клиенты на реконструкцию кинотеатра 50 млн., под его же залог, через 2 месяца вместо кинотеатра - фундамент, вот такой вот залог).
                Если цель другая - выдаете одной фирме, под залог третьего лица (второй фирмы), под поручительство этой фирмы.
                Если по фин. состоянию катит...

                Комментарий


                • #9
                  Сообщение от smoki Посмотреть сообщение
                  Если цель другая - выдаете одной фирме, под залог третьего лица (второй фирмы), под поручительство этой фирмы.
                  Если по фин. состоянию катит...
                  В том-то и суть была, чтобы недострой заложить... А на остальных не факт, что нормальные активы есть...
                  Да и трястись все время, чтобы фин. состояние не съехало с хорошего...
                  Опасно это, однако!
                  Лучше переесть, чем недоспать!

                  Комментарий


                  • #10
                    smoki , так если ваш залог растет в цене - вы будете против?

                    Комментарий


                    • #11
                      как же достраивать-то? почему никто не даст? а если брать как на инвестиционный проект?

                      Комментарий


                      • #12
                        Сообщение от yudashkin Посмотреть сообщение
                        как же достраивать-то? почему никто не даст? а если брать как на инвестиционный проект?
                        Это вариант, если бы удалось длинные деньги найти... 5 лет - самый минимум...
                        я конечно цифр не видел...
                        для регионов могу сказать, что короткие кредиты невозможно отбить сдачей помещений в аренду (если доля коротких кредитов в источниках финансирования высока)
                        Лучше переесть, чем недоспать!

                        Комментарий


                        • #13
                          Сообщение от SerguN Посмотреть сообщение
                          smoki , так если ваш залог растет в цене - вы будете против?
                          А Вы как рост в цене контролировать собираетесь?
                          То, что в договоре залога иногда фраза бываает - "сообщить залогодержателю в случае изменения оценочной стоимости залога на 5%...", еще не говорит о том что клиент побежит к Вам сообщать эту инфу...
                          Для клиента главное что - получить денги...

                          Комментарий


                          • #14
                            Сообщение от yudashkin Посмотреть сообщение
                            как же достраивать-то? почему никто не даст? а если брать как на инвестиционный проект?
                            А Вы думаете в моем примере, про кинотеатр, давали на пополнение оборотных средств???
                            Давали на инвестиционный проект, и проект на руках был, причем согласованый всеми инстанциями...
                            У нас же Россия - клиент передумал, решил полностью здание переделать, а согласовать новый проект задним числом...
                            Раз и нет залога.

                            Комментарий


                            • #15
                              Я считаю выдавать не стоит.
                              И дело не в том, длинные деньги или короткие, или плохое или хорошее фин. состояние...
                              Структура залога никуда не годится: кредит под недостой на его же дострой - схишком рисковано!

                              Комментарий


                              • #16
                                Сообщение от smoki Посмотреть сообщение
                                Я считаю выдавать не стоит.
                                И дело не в том, длинные деньги или короткие, или плохое или хорошее фин. состояние...
                                Структура залога никуда не годится: кредит под недостой на его же дострой - схишком рисковано!
                                В общем да. Другие залоги есть?
                                Лучше переесть, чем недоспать!

                                Комментарий


                                • #17
                                  smoki Раз и нет залога. И чем история закончилась???
                                  На перепутье любовь к работе становится сильнее :)

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Сообщение от nddd Посмотреть сообщение
                                    smoki Раз и нет залога. И чем история закончилась???
                                    Все на измену сели когда увидели, что от кинотеатра один фундамент остался
                                    Клиента на беседу вызвали.
                                    Благо клиент нормальный оказался - пообещал все платить аоаремя и в срок. Слово сдержал.
                                    Сейчас уже новый кинотеатр почти сдан...
                                    А в ГО так ничего и не знают - зачем нам лишние мозоли на задницу...

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      smoki Жесть!!! Молодцы
                                      А проверку залога как обходили??? В фотошопе дорисовывали???
                                      Дорисовка и то что сейчас совпало ???
                                      На перепутье любовь к работе становится сильнее :)

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        smoki , если кредит "под недострой" взят на "дострой", то вы же первый (после главбуха заемщика) и увидите сумму, на которую его стоимость скоро вырастет (если на стройке нет тотального воровства): материалы+работа как минимум... Случай со сносом театра не берем - тут ребята сами честно лоханулись, счастье, что клиент исправный... А так схема совсем не более рисковая, чем "под товар на товар"(ТМЦ) давать ...


                                        Было как-то в практике - стоял недоделанный жилой дом, отсуженый у сгинувшего инвестора строителями (забрали за долги по выполненным работам). Земля есть, полдома есть, спрос есть, нет денег на вторую половину. Заложили недострой, достроили (добавив своих, конечно), продали (начали продавать еще в процессе достроя), расплатились. В полупостроенном доме, на котором не ведутся работы, никто ничего покупать не будет, а в доме, который СТРОИТСЯ - очередь...

                                        Причем в соседних темах обсуждалось, что все, что "приросло" в стоимости объекта - вашим залогом и становится автоматом. Тут я, за давностью лет, не силен, но сам подход - доп. защита кредитора.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          SerguN Дело не в логике рассуждений! Дело в рисках. И рассуждаю я именно с позиции рисквика. То, что вы увидели на фин. анализе, что у клиента материала и т.п. ни о чем еще не говорит. Я для это наглядный пример и привел с кинотеатром.
                                          Банковская логика должна быть такой (старые кредитчики, особенно в корпах приучены к ней на 100%) - банк не должен допукать риска уменьшения стоимости залогового объекта ни в один момент кредитования клента. Повторюсь - не должен допускать риска. Даже допускать.
                                          А в данном случае мы об этом риске изначально знаем - мы это риск кредитуем.
                                          Косвенным подтверждением моихслв могут служить договор залога. Наверяка всех есть пункты, типа - "залогодатель обязуется известить залогодержателя в случае изменения залоговой стоимост на...%..." или "любые изменения, реконструкция...в объекте залога допускается только с письменного согласия залогодержателя...".
                                          Тем более - у нас же Россия! Перед выдачей кредита на руках может быть утвержденный план реконструкции здания. А после реконструкции - в органах тех. инвентаризации не могут зарегистрировать перестрой, т.к. - не соответствует техническим требованиям, и цена в три раза сразу упала...А что бы устрнить замечания еще столько же вложить надо.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            smoki , вот и я про то же самое:
                                            банк не должен допукать риска уменьшения стоимости залогового объекта

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Сообщение от nddd Посмотреть сообщение
                                              smoki Жесть!!! Молодцы
                                              А проверку залога как обходили??? В фотошопе дорисовывали???
                                              Дорисовка и то что сейчас совпало ???
                                              Да уж
                                              Мы при осмотре залога фотоотчет не делали. Только акт осмотра залога с подписью клиента.
                                              Да там и с фотками все ОК было - проект у него был с целым фотоальбомом. Как уж он их делал не знаю...

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                SerguN Дело не в логике рассуждений! Дело в рисках. И рассуждаю я именно с позиции рисквика. То, что вы увидели на фин. анализе, что у клиента материала и т.п. ни о чем еще не говорит. Я для это наглядный пример и привел с кинотеатром.
                                                Банковская логика должна быть такой (старые кредитчики, особенно в корпах приучены к ней на 100%) - банк не должен допукать риска уменьшения стоимости залогового объекта ни в один момент кредитования клента. Повторюсь - не должен допускать риска. Даже допускать.
                                                А в данном случае мы об этом риске изначально знаем - мы это риск кредитуем.
                                                Косвенным подтверждением моихслв могут служить договор залога. Наверяка всех есть пункты, типа - "залогодатель обязуется известить залогодержателя в случае изменения залоговой стоимост на...%..." или "любые изменения, реконструкция...в объекте залога допускается только с письменного согласия залогодержателя...".
                                                Тем более - у нас же Россия! Перед выдачей кредита на руках может быть утвержденный план реконструкции здания. А после реконструкции - в органах тех. инвентаризации не могут зарегистрировать перестрой, т.к. - не соответствует техническим требованиям, и цена в три раза сразу упала...А что бы устрнить замечания еще столько же вложить надо.

                                                выход - кредитовать тех у кого уже есть опыт подобных проектов. Варинат второй контролировать с привлечениме стороних организаций этапы строительства, и выдавать траншами на каждый этап а не всю сумму выкладывать на счет.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Сообщение от number15 Посмотреть сообщение
                                                  [i]SerguN
                                                  выход - кредитовать тех у кого уже есть опыт подобных проектов. Варинат второй контролировать с привлечениме стороних организаций этапы строительства, и выдавать траншами на каждый этап а не всю сумму выкладывать на счет.
                                                  Выдавать траешами - отличная мысль. Недострой весь берется в залог сразу, а выдается только первый транш. При поэтапном мониторинге изменения строительства и стоимости объекта, происходит покредитовка...

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Выдавать траешами - отличная мысль. Недострой весь берется в залог сразу, а выдается только первый транш. При поэтапном мониторинге изменения строительства и стоимости объекта, происходит покредитовка...
                                                    вподне нормальная практика - когда под проект создается балансодежатель строящегося актива, он же в дальнейшем осуществляет управление зданием. Так вот для снижения рисков можно взять в залог доли в уставном капитале юр.лица- собственника актива)) дальше, строительные проекты и нцужно оценивать как проекты, с закладыванием в качестве источника погашения доходов от реализации проекта, а не от текущей ФХД, особенно это критично (теперь уже было )) ) при кредитовании строительства жилых домов

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Вы думаете в моем примере, про кинотеатр, давали на пополнение оборотных средств???
                                                      Давали на инвестиционный проект, и проект на руках был, причем согласованый всеми инстанциями...
                                                      У нас же Россия - клиент передумал, решил полностью здание переделать, а согласовать новый проект задним числом...
                                                      Раз и нет залога.

                                                      Как это нет залога?? КУДА ДЕЛСЯ?? насколько я помню закон об ипотеке, и гражданский кодекс все улучшения и изменения при их регистрации так же подпадают под залог ранее наложенный.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Все на измену сели когда увидели, что от кинотеатра один фундамент остался
                                                        Клиента на беседу вызвали.
                                                        Благо клиент нормальный оказался - пообещал все платить аоаремя и в срок. Слово сдержал.
                                                        Сейчас уже новый кинотеатр почти сдан


                                                        а здание за ночь до фундамента разобрали??

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Сообщение от number15 Посмотреть сообщение
                                                          Выдавать траешами - отличная мысль. Недострой весь берется в залог сразу, а выдается только первый транш. При поэтапном мониторинге изменения строительства и стоимости объекта, происходит покредитовка...
                                                          вподне нормальная практика - когда под проект создается балансодежатель строящегося актива, он же в дальнейшем осуществляет управление зданием. Так вот для снижения рисков можно взять в залог доли в уставном капитале юр.лица- собственника актива)) дальше, строительные проекты и нцужно оценивать как проекты, с закладыванием в качестве источника погашения доходов от реализации проекта, а не от текущей ФХД, особенно это критично (теперь уже было )) ) при кредитовании строительства жилых домов
                                                          Замечательно, что есть такая практика.
                                                          У меня к сожалению практики сделок именно с такой структурой нет.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Сообщение от number15 Посмотреть сообщение
                                                            Все на измену сели когда увидели, что от кинотеатра один фундамент остался
                                                            Клиента на беседу вызвали.
                                                            Благо клиент нормальный оказался - пообещал все платить аоаремя и в срок. Слово сдержал.
                                                            Сейчас уже новый кинотеатр почти сдан


                                                            а здание за ночь до фундамента разобрали??
                                                            Нет, не за ночь.
                                                            Но кредит выдавался через обычный МСБ и опыта у ребят в инвестиционном финансировании небыло.
                                                            В результате обратили внимание на это только через несколько недель, когда уже мало что осталось...

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X