21 октября, воскресенье 12:46
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Завышенная стоимость в ипотечном договоре в МКБ

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Завышенная стоимость в ипотечном договоре в МКБ

    Ситуация следующая: Продавец продает квартиру Покупателю, который берет ипотечный кредит в Банке (Московский Кредитный Банк, если интересно).

    Договорились, что квартира будет стоить 250 рублей (сумма изменена). У Покупателя нет денег на первый взнос и на расходы по сделке, поэтому он договаривается с банком и оценщиком о схеме, которая по документам выглядит так:

    банк дает наличные Покупателю, который дает их Продавцу в размере 290 рублей (расписка Продавца Покупателю на сумму 290 рублей)
    Продавец берет 250 рублей себе, а оставшиеся 40 рублей отдает просто так Покупателю, который этими деньгами оплачивает первоначальный взнос банку 29 рублей (10%) и 11 рублей на расходы по сделке.
    В ДКП фигурирует сумма 261 рубль (290 р - 10%)

    Фактически же банк закладывает в ячейку 250 рублей, которые забирает Продавец после регистрации ДКП.

    Вопрос: какие в этой схеме есть опасные моменты для Продавца? (Например, в случае отката сделки какие могут быть последствия и развод)
    Как подстраховаться?

    Спасибо.

  • #2
    Neighbour
    В чем вопрос, вы хотите надуть банк?
    Или защититься от такого мошенничества.

    Комментарий


    • #3
      Сообщение от SpVic Посмотреть сообщение
      Neighbour
      В чем вопрос, вы хотите надуть банк?
      Или защититься от такого мошенничества.
      Надуть никого не хочу. Хочу защититься как Продавец. Условия диктует в данном случае Банк и Покупатель. Дело Продавца - либо на них пойти, либо искать другого Покупателя.
      Кстати, в чем мошенничество? И будет ли Продавец в этом случае к нему причастен?

      Комментарий


      • #4
        Сообщение от Neighbour Посмотреть сообщение
        Продавец берет 250 рублей себе, а оставшиеся 40 рублей отдает просто так Покупателю
        Как Вы себе это представляете? :-)

        Комментарий


        • #5
          Договорились, что квартира будет стоить 250 рублей (сумма изменена). У Покупателя нет денег на первый взнос
          Мне кажется, что первый взнос должен быть включен в стоимость квартиры (250 * 10% = 25), а не добавляться к ее стоимости. По-моему, если тут и хотят кого-то надуть, то это, как обычно, самого бесправного - покупателя.

          Комментарий


          • #6
            Neighbour
            Кстати, в чем мошенничество?
            Возмножно, я и преувеличил, но смотрите Покупатель желает обманным путем взять деньги в банке в размере первоначального взноса, имхо, статья.
            И будет ли Продавец в этом случае к нему причастен?
            Однозначно будет - сговор, с целью получения кредита. И не говорите, что вы не заинтересованное лицо.
            Как подстраховаться?
            Деньги на бочку!!!!

            Комментарий


            • #7
              банк дает наличные Покупателю, который дает их Продавцу в размере 290 рублей (расписка Продавца Покупателю на сумму 290 рублей)Это и есть сумма кредита по договору
              Продавец берет 250 рублей себе, а оставшиеся 40 рублей отдает просто так Покупателю, который этими деньгами оплачивает первоначальный взнос банку 29 рублей (10%) и 11 рублей на расходы по сделке. Это что за 11 рублей? Оплата менеджеров банка за обоснованный идиотизм?

              В ДКП фигурирует сумма 261 рубль (290 р - 10%)
              А вот это неправда. Останется 261 рубль задолженности, а сумма кредита 290 руб.
              Фактически же банк закладывает в ячейку 250 рублей, которые забирает Продавец после регистрации ДКП.

              Продавец же уже забрал свой налик три абзаца назад

              И откуда опять 250 руб.? Это типа залоговая стоимость? Если залоговая 250, то рыночная где-нибудь 360 должна быть...

              В общем, непонятно, как юридически это проводить (я не юрист, правда)
              Лучше переесть, чем недоспать!

              Комментарий


              • #8
                Neighbour

                Я дико звиняюсь, оно вам надо связываться с таким проблемным покупателем, что вы готовы ради него завысить "договорную" стоимость реализуемой квартиры? Если у него нет денег на первый взнос - у него через некоторое время может не оказаться денег и на текущие платежи. Безопасники банка начнут копать, из-за чего весь сыр-бор произошел, и вполне может вскрыться, что на стадии продажи цена квартиры была завышена. Как правильно отметил SpVic, это уже будет расцениваться как мошенничество, совершенное по сговору. А сумма мошенничества наверняка потянет на "особо крупный размер".

                Не поленитесь, найдите себе другого покупателя.
                Нас невозможно сбить с пути - нам пофигу куда идти

                Комментарий


                • #9
                  Угу, и оценщих живо аккредитации в Банке лишится...

                  Комментарий


                  • #10
                    Начнем с того, что первоначальный взнос покупатель вносит не в банк, а передает продавцу. Т.е. 10% банк не забирает себе, а требует чтобы их оплатил покупатель за свой счет. Получается что если квартира стоит 250 рублей, то покупатель должен будет оплатить за свой счет 25 рублей и 225 из средств банка. Так же затраты на оформление кредита в размере допустим 11 рублей покупатель оплачивает за счет собственных средств.

                    Тоесть при отсутствии средств у покупателя ему необходимо уже не 290 рублей, а 261 рубль. Обычно комиссия банка за выдачу кредита в среднем волне соответствует либо даже ниже среднемесячного дохода заемщика и я не вижу проблемы для покупателя ее накопить.
                    К томуже расходы по оформлению покупатель должен оплатить ДО получения кредита.
                    Может есть другие варианты, но там где я сталкивался с этим было всегда так: оплати первоначальный взнос, застрахуйся, заплати комиссию и тогда получи кредит. То есть вариант с оплатой из кредитных отпадает.
                    Итого получается что продавцу нужен кредит 250 рублей чтобы купить квартиру которая стоит 250 рублей без первоначального взноса. Соответственно по Договору квартира должна стоить 278 рублей. 28 рублей(10%) покупатель якобы отдаст продавцу по расписке остальное оплатит банк.
                    Но тут уже вопрос готов ли продавец написать расписку на одну сумму, а получить сумму меньшую? Я бы не стал с таким покупателем связываться. Риск быть кинутым или привлеченным по делу о мошенничестве не стоит того.
                    И не совсем понял что значит: Условия диктует банк и покупатель. Если специалист банка ведущий сделку участвует в схеме значит он в доле. Вопрос - в доле от чего - от выручки с кинутого продавца? Нада передать информацию о таких специалистах куда следует

                    Комментарий


                    • #11
                      Появилась новая информация: Покупатель и Банк готовы пойти на сделку на условиях Продавца, т.е. чтобы в ДКП стояла сумма 250 рублей, и расписка Продавца Покупателю будет тоже на 250 рублей.
                      При этом при закладке ячейке будет тот самый менеджер Банка, который "в доле".

                      Есть такой момент: Продаваемая квартира - Подмосковная, Рег. Палата района требует, чтобы в договоре был пункт "Взаиморасчеты между сторонами произведены полностью", а также требует наличия подписанного передаточного акта.

                      Вопрос: какие риски есть для Продавца в этой ситуации? Может ли оказаться так, что заложенных денег будет в ячейке меньше или вовсе не будет? Или будет подмена на фальшивые? Или Зарегистрированный ДКП (условия доступа к ячейке для Продавца) перехватит Покупатель?

                      Ну и в связи с этими новыми обстоятельствами, стоит ли связываться?

                      Сообщение от Transer Посмотреть сообщение
                      Нада передать информацию о таких специалистах куда следует
                      А куда следует? Служба собственной безопасности банка? УБЭП?

                      Комментарий


                      • #12
                        Рег. палата может требовать что душе угодно, но регистрировать будет тот договор который им передадут.
                        В договоре можно прописать:

                        Х. Порядок расчета между сторонами
                        Х.1. Расчет между сторонами производится в течение Х (прописью) дня(-ей) с момента государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на Жилое помещение, указанное в п.х.х настоящего Договора в следующем порядке:
                        х.1.1. Сумма в размере 25 цифрами и прописью) рублей выплачивается за счет собственных средств ПОКУПАТЕЛЕЙ.
                        х.1.2. Сумма в размере 225 цифрами и прописью) рублей выплачивается за счет кредитных средств, полученных по Кредитному договору.

                        Ну и можно добавить каким образом выплачивается - наличка, перечисление на счет и т.д.

                        Что касается ячейки, то один из ключей будет у вас и ее смогут открыть лишь в вашем присутствии. А что касается фальшивок, нехватки суммы и т.д. если так подходить к вопросу вас могут просто "завалить" когда вы эти деньги понесете домой
                        Вобще не думаю что такие проблемы будут иметь место т.к. в принципе все легко доказуемо, и зачем банку этот гемор.
                        Вобщем я думаю вы просто черезчур волнуетесь.

                        Комментарий


                        • #13
                          Волноваться есть чему.
                          Предварительный договор, составленный между покупателем и продавцом тот самый документ, которым банк обязывает стороны в данном случае. Очень серьезная ситуация.
                          Вот несколько отрывков пунктов из аналогичных договоров сбербанка в моем городе:

                          1.Стоимость квартиры будет частично оплачена покупателем за счет кредита, предоставленного банком…
                          2.Покупатель оплатил продавцу аванс...
                          3.Продавец подтверждает получение аванса...


                          Теперь рассмотрим такой момент: Молодая семейная пара (Покупатель) уговаривает пенсионерку (Продавца) продать квартиру выше рыночной стоимости (не превышающей налоговый вычет). Именно как в Вашем случае.

                          На первый взгляд все выглядит пристойно - пенсионерка не облагается налогом, а молодые в будущем смогут вернуть свои проценты, уплаченные в банк, через налоговую. Причем денег у них на первоначальный взнос (аванс в 10%), конечно же, нет. Да и зачем, ведь речь идет о банке .

                          Практика показывает, что пожилые люди не доверяющие вездесущим риелторам охотно идут на встречу вот таким случайным покупателям.

                          Но, что если банк откажет в какой-то момент покупателю в кредите. Или покупатель заранее знает, что получит в банке отказ и умышленно идет на такое соглашение с продавцом.

                          Доказать потом, что ты не брал аванс не возможно, как и доказать мошенничество. А деньги по предварительному договору – тот самый аванс в 10%, мнимо уплаченный покупателем, вернуть все же придется.

                          Комментарий


                          • #14
                            Co2
                            Ну про предварительный договор купли-продажи разговор вроди как не шел. Не знаю точной схемы работы Сбера но в большинстве КБ договор купли-продажи заключается уже после подписания кредитного.

                            Комментарий


                            • #15
                              Договорились, что квартира будет стоить 250 рублей (сумма изменена). У Покупателя нет денег на первый взнос и на расходы по сделке, поэтому он договаривается с банком и оценщиком о схеме, которая по документам выглядит так:
                              банк дает наличные Покупателю, который дает их Продавцу...
                              Банку нужны гарантии. Потому банк в любом случае обяжет ПОКУПАТЕЛЯ и ПРОДАВЦА заключить предварительный договор (договор о намерениях купли-продажи), в отдельных случаях нотариально заверенный. На основании этого предварительного договора, банк делает свою оценку продаваемой квартиры и только после этого предоставляет кредит ПОКУПАТЕЛЮ под залог приобретаемой недвижимости. Далее, как Вы заметили, составляется договор купли-продажи (с актом приема-сдачи объекта) с обязательной регистрацией в отделе Управления Федеральной Регистрационной службы.

                              Немного о предварительном договоре, для чего он нужен. Дело в том, что договор о намерениях подразумевает уплату первоначального взноса ПОКУПАТЕЛЕМ, и подтверждает, что ПОКУПАТЕЛЬ оплатил ПРОДАВЦУ 10% от стоимости квартиры. Тем самым банк видит залоговую недвижимость, а также намерения сторон, совершить сделку купли-продажи.

                              Но что, если дело не дойдет до кредита? В этот самый момент я и усматриваю возможность мошенничества со стороны ПОКУПАТЕЛЯ. К примеру, банк по каким-либо причинам ему откажет в ипотеке. Тогда у ПОКУПАТЕЛЯ остается на руках документ, дающий ему право истребовать с ПРОДАВЦА деньги, которых он никогда ему не давал.

                              Обратите внимание еще раз, как пишет Neighbour
                              У Покупателя нет денег на первый взнос...
                              Никто же не гарантирует порядочность ПОКУПАТЕЛЯ.

                              Комментарий

                              Пользователи, просматривающие эту тему

                              Свернуть

                              Присутствует 0. Участников: 0, гостей: 0.

                              Обработка...
                              X