Кредит с одновременной ипотекой - цена договора?

[SINKO]

Не удалось поиском отыскать мнений по следующему вопросу:

Собираемся кредитовать клиента (ФЛ) на покупку нежилой недвижимости у организации. Простейшим решением было бы заключение договора купли-продажи с упоминанием условий кредитного соглашения и возникновения права залога в силу закона...
Но, к сожалению, продавец и покупатель настаивают на значительно заниженной цене договора купли-продажи относительно действительной рыночной стоимости недвижимости - сумма кредита на порядок превышает эту заниженную цену.
Существует ли элегантное решение такой ситуации?

Спасибо за помощь или грамотный посыл.

[SpVic]

SINKO

Простейшим решением было бы заключение договора купли-продажи с упоминанием условий кредитного соглашения и возникновения права залога в силу закона...
Однако это не возможно, дело все в том, что ипотека в силу закона возникает на основании стаьи 77 ФЗ "Об ипотеке" и касается только жилого фонда, посмотрите внимательнее.
Таким образом, пусть цена договора к/п будет какой угодно, вам все равно прийдется заключать договор ипотеки, а следовательно оценка, нотариальная пошлина и т.д.
Рекомендую не идти на поводу у клиента, только если это не супкр-пупер випер. Хотя не думаю, что сумма сделки на столько большая для банка.


Существует ли элегантное решение такой ситуации?
1. Ну не знаю на сколько элегантное, но ведь кредитный продукт может быть частично обеспечен.
2. Пусть юрик заложет еще чего-то: товары в обороте, оборудование-- формально, так сказать, для ЦБ.

[SINKO]

Большое спасибо за разъяснение!
Остается два варианта.

Первый - прямой - сначала кредит, потом залог...
В этом случае необходимо заключение предварительного договора залога, которых также должен быть нотариально удостоверен, но требования по его государственной регистрации остаются противоречивыми (Инф.письмо Президиума ВАС от от 16.02.2001 N 59)
При этом до момента заключения договора залога и его государственной регистрации кредит юридически остается необеспеченным.

Второй вариант мне нравится больше, но удастся ли убедить на него продавца?
Это оформление в момент выдачи кредита договора залога от собственника (продавца). В этом случае можно упомянуть в договоре залога согласие Банка на отчуждение закладываемого имущества в пользу покупателя и право залога у банка сохранится и после регистрации договора купли-продажи.
Здесь еще волнует практический аспект - возьмет ли Мосрегистрация для регистрации оба договора одновременно?

[SpVic]

SINKO
А вот это уже обсуждалось, посмотрите по слову Ипотека, можете еще и мой ник включить как параметр поиска.

[SINKO]

Результат обсуждения "практического аспекта" с нотариусом...
Раньше была возможность весь пакет договоров сдать единым пакетом на регистрацию. В этом случае правоустанавливающие документы и обременения регистрировались правильным образом. В настоящее время функции регистрации перемены собственников и залогов разделены функционально и территориально и, несмотря на наличие единой базы, возможны ошибки при регистрации из-за отсутствия полноты информации. По этой причине и нотариус остерегается заверять оба договора одновременно, т.к. права сторон п сделкам остаются неопределенными до момента регистрации соответствующих договоров.

В остальном возможны оба варианта, причем во втором случае для спокойствия продавца заключается предварительный договор купли-продажи, который может даже не иметь нотариальной формы. В первом же случае уже для уверенности банка необходим предварительный договор залога, в нотариальной форме, с соответствующей пошлиной. К сожалению, в этом случае кредит формально остается необеспеченным еще долго - до момента регистрации окончательно договора залога с новым собственником - заемщиком.
Хм, если идти таким путем, очень хочется хотя бы заранее застраховать предмет залога с выплатой возмещения на счет выгодоприобретателя в банке, естественно, с правом безакцептного списания.