29 октября, четверг 10:07
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Проблемы ипотечного кредитования

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Проблемы ипотечного кредитования

    Коллеги, интересная статья Алексея Судакова, который у нас... модератор, о проблеме ипотечного кредитования. http://www.bankir.ru/st/ipoteka_1.shtml

    У меня вопрос такой - кто реально занимался ипотекой?
    В какой форме?
    Какие результаты и что вы об этом думаете?

  • Аватар гостей
    Гость ответил
    Amina МВ, чтоже вы так сильно в понедельник вечером в офисе раскричались - поберегите нервы - они вам еще понадобяться для разработки новых схем (прости господи) ипотечного лохотрона

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    olushka, если не лениво, сбросьте мне мылом свои пожелания по квартире и хвамилию инвестора. А там может чего и смогу помочь, в смысле к "телу" подобраться!- Опыт работы есть.

    Влад.

    Прокомментировать:


  • olushka
    Участник ответил
    2hook
    где-то в материалах, анализирующих ипотеку в России (кстити из ссылок из форума), я нашла интересную статейку. Из нее я нашла подтверждение своих предположений, что при оформлении покупки квартиры через банк стоимость ее указывается полностью (туда закладываются, в частности, издержки собственника на "сопровождение" собственности, не говоря уже о "черном" куске стоимости квартиры). Именно эти моменты (а не комиссии и накладные расходы) я вкладываю в "дороже".
    2Vladilen
    "тело" - это инвестор , строящий в моем районе. а "мой" район - это Измайлово между парком и Сиреневым бульваром между 1-й и 11-й Парковыми. Может "тело" и рядом, но я не знаю, как к нему добраться
    Успехов!

    Прокомментировать:


  • Hook
    Участник ответил
    olushka, а что вы имеете в виду под "по ипотеке намного дороже (без учета процентов)"? Все дополнительные расходы это - страхование (должно быть выгодно самому заемщику, т.к. процент по всему пакету ипотечной страховки намного ниже, чем если страховаться по отдельности), нотариус (теоретически, по закону, можно обычный договор купли-продажи заключить в простой письменной форме, но... 70-80% продавцов даже в этом случае настаивают на нотариате; согласен, что здесь расходы возрастают, т.к. указывается полная стоимость), и плюс еще 6-7 тыс. рублей сверх обычного за регистрацию. Риэлтора и оценщика я не считаю, т.к. это обычные расходы и без ипотеки. Итого, при кредите в $30.000 и стоимости квартиры $45.000 дополнительные расходы составят всего $1.300. По-моему немного, для возможности уже сейчас иметь понравившуюся квартиру в собственности, а не ждать еще несколько лет. Плюс быть полностью застрахованнным по смешному тарифу в 1,5%.

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    olushka, в инвесторы в настоящий момент - один из наиболее выгодных видов покупки жилья, особенно, если есть возможность влезть в инвестирование на стадии котлована.
    Цена будет ниже той, что будет установлена на этапе возведения дома и после госкомиссии на 10-20%.

    А что Вы имели ввиду? Но вот в намеченном районе не могу "к телу" добраться.

    Прокомментировать:


  • Участник ответил
    Ипотека работает не только в Москве и Московсокй области, но и в Петербурге. Сейчас. (095) 933-09-43 с 14-00 до 22-00. Звоните. Спрашивайте. Да, проблем много, но мы работаем.

    Прокомментировать:


  • Участник ответил
    Что такое ипотечное кредитование?
    Вы получаете в банке кредит на покупку квартиры в выбранном Вами районе, заселяетесь в нее и в течение определенного периода времени выплачиваете банку сумму взятого кредита.
    Преимущества :
    1. Вы сразу становитесь владельцем жилья, сразу заселяетесь в выбранную Вами квартиру, в выбранном Вами типе дома.
    2. Приобретаемая квартира – Ваш залог. Не требуется никакого другого залога. Не требуется поручительства ни юридических, ни физических лиц.
    3. Сумма кредита от 70 до 80% от стоимости выбранной Вами квартиры
    4. Срок кредита – до 10 лет.
    5. Фиксированная процентная ставка – 15%, которая не может быть изменена банком в одностороннем порядке. Проценты начисляются на остаток кредита.
    6. Льготы на подоходный налог - до 600 000 рублей.
    7. Принимаются во внимание любые доходы.
    8. Нет ограничений по прописке и гражданству.
    9. Возможность досрочного погашения кредита.
    10. Защита от повышения цен на недвижимость и инфляции (за три летних месяца цены на жилье выросли на 20%).
    11. Страхование всех возможных рисков (жизнь и здоровье, квартира, юридическая чистота).
    Информационный центр: (095) 933-0943 (с 14.00 до 22.00 в рабочие дни).

    Прокомментировать:


  • olushka
    Участник ответил
    И все же, думаю, те, кто способен заплатить 45 юсдов за панельную квартиру на окраине опомнятся (это же жилье для нижесреднего, а бабки нужны выше среднего). Опомняться и возьмут ипотечный кредит и купят квартиру по способностям.

    У меня столько друзей притормозило! Панели не хотят, а на кирпич не хватает, а по ипотеке намного дороже (без учета процентов). Лично я в инвесторы хочу! Дешевле обойдется. Но вот в намеченном районе не могу "к телу" добраться.

    Все же, надеюсь, закончатся факторы отложенного спроса, боязни потерять накопленное (баксы), боязни ужеточения налоговиков (уже, как и выше сказано, все декларируются).

    А снижение на 10-15% тоже неплохо (если учесть еще, что жизнь улучшится на 20-30%)

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    Hook, рынок Москвы насыщенным не будет никогда, по крайней мере, "Не в этой жини"(с) Реклама. Москва, как крупнейший мегаполис всегда притягивала и в дальнейшем будет притягивать людей из дальних городов и весей: Якутск, Иркутск, Норильск.... и т.д. Я уже не говорю об СНГ, т.к. стать собственником в Москве может любой. Согласен только в одном, что произойдет насыщение рынка жилья кв.метрами в районах Капотни и полей аэрации, куда меня лично, даже за деньги никто не загонит. Почему сейчас в Марьино и Люблино так красивы с точки зрения архитекртуры и дизинга дома и развита инфраструктура? А потому, что иначе, если бы продолжали строить вместо П44-Т пресловутые П44 или П3М, то народ не поехал бы туда.
    Извините, кажется я уже слишком удалился от сути вопроса.

    Влад.

    Прокомментировать:


  • Hook
    Участник ответил
    Конечно на столько не опустятся, просто произойдет насыщение рынка и цены будут ПОНЕМНОГУ снижаться.
    olushka, а знали бы вы, сколько невменяемых платят по $2000 за метр
    Причем без всякой ипотеки. Хотя уже появились и такие, кто может официально подтвердить доходы на кредит в 150-200 тысяч USD.

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    olushka, смею заметить, но таких "дураков" покупать квартиры по 500-800 удушенных енотов за кв.м. пруд пруди, еще и в очереди стоят, еще и районы Ю.Бутово и др. готовы за эти ,на мой взгляд, безумные деньги покупать. На данный момент в Ю.-С. Бутово стоимость 1 кв.м. колеблется от 580 до 730 юсдов за кв.м. и люди берут, берут, берут...... Пока существует Москва, будет существовать и жилищный вопрос - ФАКТ! На счет сильно подешевеет в начале 2002 г. я бы не слишком настраивался на Вашем месте. А ждать осени 2002 г. с какой целью? Уж не обвал ли цен будет? Лично я глубоко в этом сомневаюсь, по своему опыту скажу, что более, чем на 10-15% цены не опустятся.

    Прокомментировать:


  • olushka
    Участник ответил
    2Hook
    Вот я все думаю. Какой же дурак будет покупать жилье в панельном доме с потолком 2,7 за 500-600 юсдов за метр? Точно - невменяемый. А в прудом-пруди толпятся потребители оного но за 250-400, но в Москве.
    А ведь такого жилья масса! И куда его денут-то. Пока, вроде как, оно раскуплено на корню на первичном рынке, и вроде бы пока спросом пользуется - но это последние покупатели (сама от отчаяния чуть квартирку не прикупила - детей некуда девать - да вовремя опомнилась). Надеюсь, что жилье для "толпы из пруда" все же подешевеет уже в начале 2002 (правда, там сезонный фактор возникает). А я буду ждать осени 2002 в своей халупе (сталинский кирпич с потолками 3,2, без балкона и с колонкой, без ремонта из жадности - чтобы лишнее не платить ). Но насчет осени 2002 ты меня утешил

    Прокомментировать:


  • Hook
    Участник ответил
    olushka, сейчас условия диктуют продавцы. Так что про "кирпич, не менее 5 окон и не менее 110 метров, и с выбором района" даже за 800-900 USD можно забыть. Такая ситуация будет продолжаться, я думаю, до осени 2002 года, затем возможно некоторое снижение цен.
    А насчет "заемщиков - пруд пруди" - это да. Вот только вменяемых людей, понимающих, что с доходом в $300 получить кредит даже $10.000 нереально, обращается все меньше и меньше... Издержки широкой рекламной кампании.

    Прокомментировать:


  • Asmad
    Участник ответил
    olushka
    Да Олюшка, сейчас не самое удачное время для покупки. Три месяца не следил за рынком. Вылез и чуть не опух. За три месяца рост на квартиры в старых домах 10-20 %. Это в пятиэтажках.

    Прокомментировать:


  • olushka
    Участник ответил
    Решила высказаться как потенциальный заемщик.
    Вообще очень люблю все брать в кредит (тогда накопления остаются целы! )
    а вот с квартиркой продолжаю ждать...
    1) не устраивает завышенная стоимость новых квартир (жаба душит брать дороже, чем на самом деле надо бы заплатить), поэтому сейчас пока решила остановиться на старой квартире в кирпичном доме с потолками 3 м и хорошими соседями
    2) не устраивает само жилье. приемлемая более менее цена в основном в подмосковье или в домах серии 44П и ее аналогов (нет уж, модицицированные хрущебы нам не нужны!). Элитное жилье в основном цельно... бетон, короче. Дышать в нем можно только с помощью кондиционера - хотя выглядит все очень красиво.
    3) хочу остаться жить в своем районе, но новых хороших и нормальных по цене (до 700 юсд за квадрат) квартир не наблюдается.
    4) думаю в ближайший год-два в банк приходить за ипотечным кредитом не придется - официальная зарплата не позволит, да и квартиры там еще дороже.
    Вот такие рассуждения.
    А так, хоть завтра привела бы несколько заемщиков (имеющим средства на первоначальный взнос), не слишком привиредливых насчет района и согласных на панельное жилье в 1 или 2-х комнатной квартире, и пару-тройку таких как я (подавай кирпич, не менее 5 окон и не менее 110 метров, и с выбором района).
    Что хочу сказать. Заемщиков - пруд пруди. Но пути заемщиков, заимодавцев пока расходятся....

    Прокомментировать:


  • Аватар гостей
    Гость ответил
    Господа, а можа еще... продолжим, интересная дискуссия завязывается.С удовольствием подкину масла...

    Прокомментировать:


  • Аватар гостей
    Гость ответил
    Amina Как знать, может быть питерцам очень повезло и им удастся избежать участи быть обманутыми и лишенными своих денег, как это случилось у многих в Москве благодаря вашей запатентованной альтернативноипотечной схеме

    Прокомментировать:


  • евгений
    Участник ответил
    господа просьба давайте перейдем на единую площадку по ипотеки иначе у нас завал ипотеки на всем форуме и бегает человек ищет ответ на свой вопрос

    Прокомментировать:


  • Аватар гостей
    Гость ответил
    To AlexS:
    к сожалению не читал, но я сейчас к ипотеке имею только опосредованное отношение, может потом, не знаю...хотя я думаю статья о "нас" - Питерских банках:-)

    To Фрекен Бок:
    да не со сроками дело обстоит так - видел 5 лет, говорят что есть и 10, причем договора как я понимаю стандартные по срокам, люди у нас естенновенно боязливые в основном гасят досрочно, особенно если речь идет о валютных кредитах - что будет с рублевыми - посмотрим - я, например, не вижу никакого смысла гасить на таких условиях досрочно, ну если только инфляция не доберется ниже 10%, вообще думаю если людям грамотно объяснить все условия ипотеки + их налоговые льготы на покупку квартиры(освободение от подоходного на сумму покупки квартиры(правда не более 600 000р.), то по моему спрос будет просто громандый..народ то у нас не шибко разбирается во всех этих вопросах....

    кстати, Господа! А вы в курсе какие реальные %-е ставки в развитых странах по кредитам вообще (в среднем)? Знаю, что в США ставки примерно равны ставке рефинансирования Федерального Резерва (сейчас 4%, в начале года была кажется 6,5%) + 3-3,5 - т.е. сейчас составляют около 7,5 % годовых, но это уменьшение на фоне "кризиса"...
    а что в Европе творится? тут думаю длинный LIBOR + тоже наверное около 3-4%, или может сейчас привязывают к ЕЦБ?
    давайте пообсуждаем!

    Прокомментировать:


  • lotss
    Участник ответил
    Если он получает (и будет получать весь срок кредита) доход составляющий 100% (!!!) от цены квадратного метра, то обязательно прописать и в подарок от банка выделить рыжую пущистую кошку (можно кота) для запуска перед вселением. После чего заняться анализом кредитной истории клиента (1 этап кредитного анализа).
    В Москве Лужков с горя хотел отменить приватизацию, так как целые кварталы стоят в Митино.Некоторые банки домами скупали, когда после кризиса цены приблизились к реальным.

    Прокомментировать:


  • AlexS
    Участник ответил
    To Spb.
    Сегодня статья по рублевым ипотечным кредитам в "Известиях" прошла.Там кредиты рекламируют именно под 18%. Случайно статья не о Вас?
    To Lotss.
    Очень живописно. Ну так давайте обсудим конкретику. Вот, например, ипотечную схему "Эффект". Она заключается в том, что владелец определенного жилья и 30% денег от стоимости новой квартиры может обратиться в риэлтерскую компанию, имеющую соглашением с банком-кредитором и владеющую несколькими новыми квартирами, с предложением продать свое старое жилье и выкупить новое (которое должно быть на балансе риэлтера). Пусть старое жилье стоит 35-40% от стоимости нового жилья. В сумме получается 65-70% от стоимости нового жилья. Кредит банк-кредитор выдает на оставшиеся 35-30% по залог новой квартиры. Сумма не столь огромная и срок кредита уменьшается. Как Вы считаете:
    1. Можно ли прописывать покупателей в новую квартиру до выплаты кредита.
    2. Какие документы с него потребовать. Надо ли требовать справку о зарплате (хотя формально конечно надо), надо ли требовать дополнительных поручительств.
    3. На какой срок кредита в среднем, хотя бы по Москве, может расчитывать покупатель.

    Прокомментировать:


  • lotss
    Участник ответил
    Фрекен Бок
    Никакого ноу-хау в кредитном анализе нет! Просто люди, больные раком печени, например, не признавая у себя наличие болезни, которая всем видна не вооруженным глазом (в случае с ипотекой - нет заемщиков при избытке переоцененного жилья, нет механизма "удлиненния" пассивов), часто используют румяна для подкрашивания щек. Получается занятный апельсиновый цвет ( желтизна от рака, а алость от румян). Сейчас у полупрофессионалов также модно быть в проблеме, но не решать ее. Например, быть в проблеме ипотеки в Москве, означает минимум два раза в год посещать тусовки в США.

    Прокомментировать:


  • Фрекен Бок
    Участник ответил
    lotss так ведь это, наверное, ноу хау - потому никто и не хочет?

    SPb'', а срок - наверное не больше 3-х лет?

    Прокомментировать:


  • lotss
    Участник ответил
    Ну что же: тема выхолощена! К конкретным этапам кредитного анализа никто не хочет обращаться! Успехов на почве ипотеки!

    Прокомментировать:


  • Amina
    Участник ответил
    Max_33
    а страховка для чего существует?вот у нас как раз справка о зарплате не нужна.
    Страхуются риски неплатежей клиента....страховщиком выступает РОСНО...а поскольку платежи квартальные ...то и страховка на 2 платежа подряд.....а там уже сразу видно...проблемы у клиента или надо подавать в суд.

    Прокомментировать:


  • Аватар гостей
    Гость ответил
    To Max:
    в таких случаях банки работающие по ипотечным программам могут рассматривать как вариант поручительство работадателя, если он представляет из себя хорошую организацию, имеющую приличные обороты по счетам

    Да, кстати, господа заемщики...особенно проживающие в Питере (про Москву точно не знаю) - у вас появляется хороший шанс взять рублевый кредит под 18% с фиксированной ставкой на весь срок кредитования...(+ около 2% ежегодно от остатка кредита на страхование)
    Учитывая инфляцию и освобождение от подоходного налога (правда не сразу как раньше)...
    Подумайте, по поему это даже прибыльно, а не затратно с т.з. обывателя?

    Думаю скоро народ повалит:-)

    Прокомментировать:


  • Участник ответил
    Amina
    нам хронически не хватает заемщиков....есть Жилье....есть деньги.....а потребителей просто нет. Не нужна ипотека российскому народу.....

    Так ведь я - заемщик!.. Нужна народу ипотека! Только зарплата у меня, мягко скажем, не самая белая... Как с этим?

    Собственно говоря, белизна зарплаты, как я уже понял - проблема не самая последняя. У подавляющего большинства моих знакомых гарантированная среднемесячная зарплата ... больше стоимости одного квадратного метра жилья... но - по-черному...

    Прокомментировать:


  • Фрекен Бок
    Участник ответил
    AlexS, я слышала о готовящихся изменениях, но не знала, что они уже приняты!!! Бум ждать.
    А вот что касается иного перехода прав на обязательство без перехода прав на залог. Такое возможно? Возможно. А Вы как Вы думаете?
    - наверное, возможно, но смысл? новый кредитор получает необеспеченное обязательство. А залог - опять же без основного обяз-ва - остается у прежнего кредитора? Тогда им нужно как-то действовать совместно.

    Прокомментировать:


  • lotss
    Участник ответил
    1.Просто шикарно!!! Основная проблема - низкий уровень доходов! А так вообще заемщики надежны , у банков есть длинные пассивы. Дело, очевидно, за бланками закладных! Тут кредиторы в обсуждении участвуют или нет? На сегодня при валютной рентабельности ДСК 3 далеко за 100% и чулочных сбережениях более 120 млрд. долл. самое время поговорить о низком уровне доходов. Забыл, правда, совокупный объем пассивов всех коммерческих банков, но, думаю, он значительно ниже 120. Да. еще и банки почему-то не дают сразу права собственности на квартиру. Осторожничают чего-то.
    2. Иностранные банки потому и хотят работать на рынке ипотеки, потому что имеют длинные пассивы; привыкли работать с доходностью активов не выше 10-15%; твердо уверены. что они смогут купить ДСК 3 с потрохами; а также еще и потому, что каждая уважающая фирма перечисляет реальные доходы сотрудника через карточку инобанка. Что-то еще нужно пояснять? Элементарная сегментация рынка.

    Прокомментировать:

Обработка...
X