29 октября, четверг 10:46
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Проблемы ипотечного кредитования

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • #31
    AlexS Поэтому и переход прав по закладной не означает автоматической цессии кредита. Переходят только права на предмет залога.

    вот этот момент остался неясным. Как можно получить право по залогу, не являясь кредитором? Если отдельно оформлять закладную на залог, и цессию по обязательству, то тогда теряется смысл закладной ?

    Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
    право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
    право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
    Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 13.

    боец невидимого фронта :)

    Комментарий


    • #32
      2 Amina Посмотрел комплект документов, которые Вы предлагаете подписывать клиентам. Ничего общего с ипотекой и тем более имущественным лизингом не имеет. По форме это коммерческий найм с обязательством по наступлении определенного события (оплаты 100% заявленной стоимости квартиры) заключить договор купли-продажи недвижимости с зачетом в счет стоимости квартиры уже внесенных платежей. Огромный "-" схемы в полной правой незащищенности клиента:
      1. Квартира до момента ее передачи по договору купли-продажи клиенту принадлежит Вашей компании.
      2. Клиент оплачивает Вам в рассрочку стоимость квартиры, не имея на нее никаких прав, кроме вашего обязательства заключить договор купли-продажи при наступлении некого события (оплаты 100% стоимости квартиры) в будущем.

      В итоге: если по каким-либо причинам (кризисы там всякие общие или локальные) с Вашей компанией что-нибудь случиться (не дай Бог конечно!!!), то Клиент своих денег не увидет.

      Переубедите меня, please!

      Комментарий


      • #33
        1.Клиент прописывается в квартире.
        2.Договор купли-продажи заключается СРАЗУ(с отсрочкой по времени исполнения)
        Дополнительные гарантии нужны?
        Lynch

        Комментарий


        • #34
          Amina 2.Договор купли-продажи заключается СРАЗУ(с отсрочкой по времени исполнения)
          Правильно ли я понимаю, что с момента уплаты части (64%) стоимости квартиры клиент становиться ее собственником (т.е. договор проходит регистрацию в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество).
          1.Клиент прописывается в квартире. Регистрация по месту проживания возможна не только в помещении которое принадлежит зарегистрированному лицу, но и в помещении, которое он нанимает. Согласитесь, что разница между правом собственности, хотя и обремененного залогом (как при ипотеке), и правом пользования помещением на срок не более 5 лет из договора найма огромна.

          Комментарий


          • #35
            То Фрекен Бок!
            Недавно в Думе прошел изменения к закону об ипотеке, который регулирует переход прав на закладное. Давайте дождемся его выхода и обсудим этот вопрос. В Ваших рассуждениях конечно есть логика. Конечно переход прав на залог не возможен без перехода прав на обязательство. А вот что касается иного перехода прав на обязательство без перехода прав на залог. Такое возможно? Возможно. А Вы как Вы думаете?
            AlexS

            Комментарий


            • #36
              Lynch
              1.Договор купли продажи регистрируется сразу.Квартира остается в собственности компании.
              2.Есть определение постоянной...временной...и регистрации постоянной без прав собственности.
              далее читайте Конституцию.У нас гражданин ИМЕЕТ ПРАВО на жилье.Исходя из опыта судебных исков ни одного клиента нельзя выселить без предоставления жилья ....
              Регистрацию мы позволяем постоянную.
              Кстати..регистрационная палата регистрирует договора купли -продажи...а не только права собственности...

              Комментарий


              • #37
                Дорогие ребяты!
                1.Приведите мне пожалуйста в таблице расчет кредита. Единственной гарантией возврата ипотечного кредита может быть только запас прочности в этом расчете. Потому банки любыми путями и стремятся иметь квартиру в собственности до полного погашения кредита и немалой суммы, набежавшей в процентах, потому что сами не уверены в надежности расчета. Естественно, это ограничивает и круг потребителей таких кредитов.
                2.Закладная решает совсем другую проблему для банка, чем рассматриваемая в дискуссии. Конкретно: кредитование длинных активов короткими пассивами. Но это совсем другая история. Самое забавное, что для этой цели пригодны обыкновенные облигации. А то мы совсем заиграемся в большой набор фин инструментов без понятия для чего они конкретно нужны.
                Удачи

                Комментарий


                • #38
                  Чаще всего при расчете используется формула аннуитета (делается это больше для наглядности) - т.е. погашение ежемесячно равными долями, а при реальном погашении проценты начисляются на остаток (ежемесячно). Никаких неуверенностей тут не возникает

                  Комментарий


                  • #39
                    Да дело-то не в формуле. А в конкретном анализе кредита. Например, надежность клиента. Кстати, клиенты ее знают гораздо лучше банка, хотя бы потому, что сами реально представляют объем своих доходов в прошлом. Или кредитные истории важны только для предприятий? Не надо изобретать велосипед: это мешает анализу реальных проблем ипотеки в России. А то что они есть (при всем желании дилетантов активно участвовать в чем-нибудь хорошем и прибыльном) - это и доказывать не надо. Кстати, после расчета становится понятным: почему инобанки хотят освоить этот рынок.
                    Удачи

                    Комментарий


                    • #40
                      To lotts: ну и почему же они хотят (в России)?

                      одна из главных проблем ипотеки в России (впрочем не только ипотеки, но и всего кредитования) - это минимальная защищеность прав кредитора...поэтому и изобретаются полулегальные схемы "ипотечного" кредитования...нормальная ипотека - это когда заемщик обладет правом собственности на купленную в кредит квартиру уже сразу при получении кредита

                      Поэтому одна из главных задач банков на сегодняшем этапе - отстаивать на законодательном уровне свои права как кредитора...

                      Комментарий


                      • #41
                        То Lotss. То что Вы говорите о рефинансировании длинных пассивов короткими активами напрямую к закладной отнести трудно, так как вместе с ней переходят права на кредит. Такое рефинансирование затруднительно. А вот использовать закладную в качестве обеспечения облигационного займа, - это интересно. А потом уже поддерживать вторичный рынок облигаций. Здесь при обращении проблем существенно меньше. И примеры таких облигаций уже есть.
                        А то, что касается реальных проблем ипотеки в России, так об этом в статье много написано. Основная проблема - низкий уровень доходов. Поэтому и изобретаются "Велосипеды", которые как в системе "Эффект" работают не хуже "мопедов".
                        AlexS

                        Комментарий


                        • #42
                          lotss
                          без комментарий
                          у кого нибудь есть опыт возврата денег от клиента который прописан в квартире и является её собственником?
                          у меня есть....

                          Комментарий


                          • #43
                            To Lotss и Amina.
                            Кредиторы в обсуждении и участвуют.
                            Если Вы посмотрите на статью, которая собственно и явилась причиной заведения данной рубрики, то увидите, что большинство программ финансирования жилищного строительства и покупки жилья (кроме московской и потеки и Дельта-кредита) завязаны на то, чтобы в момент выдачи кредита, либо рассрочки платежа в квартире уже никого не было прописано.
                            Программы построены таким образом, чтобы срок кредита не превышал 1-1,5 лет, а не 10, как в случае с традиционными ипотечными кредитами.
                            Более того, большинство банковских кредитов, которые сейчас обеспечиваются ипотекой, выдаются ипотечным фондам, риэлтерам, но не физ.лицам. Такие ведь кредиты тоже ипотечные. Не правда ли?

                            То, что Вы говорите конечно правильно. И проблемы с пропиской есть и проблемы с длинными ресурсами.
                            Но это все относится к традиционным ипотечным кредитам сроком на 10 лет и суммами по 150-200 тыс. долл.

                            Но если поработать головой, то можно и не очень длинными ресурсами обойтись и не очень длинные кредиты выдавать, и проблемы с пропиской тоже решаются, может менее чем все остальные, но все-таки.

                            Программы, которые приведены в статье не взяты с потолка, а проработаны уже несколькими сотнями кредиторов. Они были представлены на конгрессе по жилищным программам. Так что

                            Инобанки, которые идут на рынок со своими иптечными программами несут к нам либо Германскую одноуровневую, либо американскую двухуровневую модель. Они валютны, долгосрочны, объемны и несут в наших условиях большую нагрузку по процентным платежам. Население наше пока слабовато оплачивать традиционную ипотеку.
                            Чего же тогда Дельта-Кредит при всем своем обеспеченности денежными средствами не может никак планку в 1000 кредитов перевалить. При всей-то сегментации рынка.
                            Да потому-что не берет никто. Не для иностранцев же стоило ипотечную кашу заваривать?

                            При 120 мдрд долларов на руках у 75% населения не наберется и 300-500 долл накоплений на душу. Какая уж тут традиционная ипотека. Они и с коммунальными-то платежами не всегда справляются.
                            У части населения доходы больше 10000 долларов. Со 99.9% уверенностью можно сказать, что такие граждане в жилье острой потребности не испытывают.

                            Вот и выходит , уважаемый lotss, что основная проблема, сдерживающая ипотеку в России - низкий уровень доходов населения.

                            С уважением,

                            AlexS

                            Комментарий


                            • #44
                              Как входит, так и выходит и опять входит! см. мое сообщение в самом начале темы, когда я после расчета реального кредита установил, что он реален только если стоимость квадратного метра равна среднемесячному доходу заещика. Потому я и настаиваю на прекращении разговора вокруг да около, а переходу к обсуждению регулирования параметров кредита. А то что наш любимый ДСК не испытывает проблем со сбытом (спросите у Сергеевой) лишний раз показывает, что деньги на руках есть и вполне осязаемые.
                              Удачи

                              Комментарий


                              • #45
                                AlexS
                                там мы и кредитуем на 4-10 лет
                                и только физлиц...
                                но проблема в том что за 4 года работы я убедилась..не нужна ипотека...не готовы люди к финансовым программам....а передавать жидье в собственность физлицам......слишком рискованно.

                                Комментарий


                                • #46
                                  1.Просто шикарно!!! Основная проблема - низкий уровень доходов! А так вообще заемщики надежны , у банков есть длинные пассивы. Дело, очевидно, за бланками закладных! Тут кредиторы в обсуждении участвуют или нет? На сегодня при валютной рентабельности ДСК 3 далеко за 100% и чулочных сбережениях более 120 млрд. долл. самое время поговорить о низком уровне доходов. Забыл, правда, совокупный объем пассивов всех коммерческих банков, но, думаю, он значительно ниже 120. Да. еще и банки почему-то не дают сразу права собственности на квартиру. Осторожничают чего-то.
                                  2. Иностранные банки потому и хотят работать на рынке ипотеки, потому что имеют длинные пассивы; привыкли работать с доходностью активов не выше 10-15%; твердо уверены. что они смогут купить ДСК 3 с потрохами; а также еще и потому, что каждая уважающая фирма перечисляет реальные доходы сотрудника через карточку инобанка. Что-то еще нужно пояснять? Элементарная сегментация рынка.
                                  Удачи

                                  Комментарий


                                  • #47
                                    AlexS, я слышала о готовящихся изменениях, но не знала, что они уже приняты!!! Бум ждать.
                                    А вот что касается иного перехода прав на обязательство без перехода прав на залог. Такое возможно? Возможно. А Вы как Вы думаете?
                                    - наверное, возможно, но смысл? новый кредитор получает необеспеченное обязательство. А залог - опять же без основного обяз-ва - остается у прежнего кредитора? Тогда им нужно как-то действовать совместно.
                                    боец невидимого фронта :)

                                    Комментарий


                                    • #48
                                      Amina
                                      нам хронически не хватает заемщиков....есть Жилье....есть деньги.....а потребителей просто нет. Не нужна ипотека российскому народу.....

                                      Так ведь я - заемщик!.. Нужна народу ипотека! Только зарплата у меня, мягко скажем, не самая белая... Как с этим?

                                      Собственно говоря, белизна зарплаты, как я уже понял - проблема не самая последняя. У подавляющего большинства моих знакомых гарантированная среднемесячная зарплата ... больше стоимости одного квадратного метра жилья... но - по-черному...

                                      Комментарий


                                      • #49
                                        To Max:
                                        в таких случаях банки работающие по ипотечным программам могут рассматривать как вариант поручительство работадателя, если он представляет из себя хорошую организацию, имеющую приличные обороты по счетам

                                        Да, кстати, господа заемщики...особенно проживающие в Питере (про Москву точно не знаю) - у вас появляется хороший шанс взять рублевый кредит под 18% с фиксированной ставкой на весь срок кредитования...(+ около 2% ежегодно от остатка кредита на страхование)
                                        Учитывая инфляцию и освобождение от подоходного налога (правда не сразу как раньше)...
                                        Подумайте, по поему это даже прибыльно, а не затратно с т.з. обывателя?

                                        Думаю скоро народ повалит:-)

                                        Комментарий


                                        • #50
                                          Max_33
                                          а страховка для чего существует?вот у нас как раз справка о зарплате не нужна.
                                          Страхуются риски неплатежей клиента....страховщиком выступает РОСНО...а поскольку платежи квартальные ...то и страховка на 2 платежа подряд.....а там уже сразу видно...проблемы у клиента или надо подавать в суд.

                                          Комментарий


                                          • #51
                                            Ну что же: тема выхолощена! К конкретным этапам кредитного анализа никто не хочет обращаться! Успехов на почве ипотеки!
                                            Удачи

                                            Комментарий


                                            • #52
                                              lotss так ведь это, наверное, ноу хау - потому никто и не хочет?

                                              SPb'', а срок - наверное не больше 3-х лет?
                                              боец невидимого фронта :)

                                              Комментарий


                                              • #53
                                                Фрекен Бок
                                                Никакого ноу-хау в кредитном анализе нет! Просто люди, больные раком печени, например, не признавая у себя наличие болезни, которая всем видна не вооруженным глазом (в случае с ипотекой - нет заемщиков при избытке переоцененного жилья, нет механизма "удлиненния" пассивов), часто используют румяна для подкрашивания щек. Получается занятный апельсиновый цвет ( желтизна от рака, а алость от румян). Сейчас у полупрофессионалов также модно быть в проблеме, но не решать ее. Например, быть в проблеме ипотеки в Москве, означает минимум два раза в год посещать тусовки в США.
                                                Удачи

                                                Комментарий


                                                • #54
                                                  To Spb.
                                                  Сегодня статья по рублевым ипотечным кредитам в "Известиях" прошла.Там кредиты рекламируют именно под 18%. Случайно статья не о Вас?
                                                  To Lotss.
                                                  Очень живописно. Ну так давайте обсудим конкретику. Вот, например, ипотечную схему "Эффект". Она заключается в том, что владелец определенного жилья и 30% денег от стоимости новой квартиры может обратиться в риэлтерскую компанию, имеющую соглашением с банком-кредитором и владеющую несколькими новыми квартирами, с предложением продать свое старое жилье и выкупить новое (которое должно быть на балансе риэлтера). Пусть старое жилье стоит 35-40% от стоимости нового жилья. В сумме получается 65-70% от стоимости нового жилья. Кредит банк-кредитор выдает на оставшиеся 35-30% по залог новой квартиры. Сумма не столь огромная и срок кредита уменьшается. Как Вы считаете:
                                                  1. Можно ли прописывать покупателей в новую квартиру до выплаты кредита.
                                                  2. Какие документы с него потребовать. Надо ли требовать справку о зарплате (хотя формально конечно надо), надо ли требовать дополнительных поручительств.
                                                  3. На какой срок кредита в среднем, хотя бы по Москве, может расчитывать покупатель.
                                                  AlexS

                                                  Комментарий


                                                  • #55
                                                    Если он получает (и будет получать весь срок кредита) доход составляющий 100% (!!!) от цены квадратного метра, то обязательно прописать и в подарок от банка выделить рыжую пущистую кошку (можно кота) для запуска перед вселением. После чего заняться анализом кредитной истории клиента (1 этап кредитного анализа).
                                                    В Москве Лужков с горя хотел отменить приватизацию, так как целые кварталы стоят в Митино.Некоторые банки домами скупали, когда после кризиса цены приблизились к реальным.
                                                    Удачи

                                                    Комментарий


                                                    • #56
                                                      To AlexS:
                                                      к сожалению не читал, но я сейчас к ипотеке имею только опосредованное отношение, может потом, не знаю...хотя я думаю статья о "нас" - Питерских банках:-)

                                                      To Фрекен Бок:
                                                      да не со сроками дело обстоит так - видел 5 лет, говорят что есть и 10, причем договора как я понимаю стандартные по срокам, люди у нас естенновенно боязливые в основном гасят досрочно, особенно если речь идет о валютных кредитах - что будет с рублевыми - посмотрим - я, например, не вижу никакого смысла гасить на таких условиях досрочно, ну если только инфляция не доберется ниже 10%, вообще думаю если людям грамотно объяснить все условия ипотеки + их налоговые льготы на покупку квартиры(освободение от подоходного на сумму покупки квартиры(правда не более 600 000р.), то по моему спрос будет просто громандый..народ то у нас не шибко разбирается во всех этих вопросах....

                                                      кстати, Господа! А вы в курсе какие реальные %-е ставки в развитых странах по кредитам вообще (в среднем)? Знаю, что в США ставки примерно равны ставке рефинансирования Федерального Резерва (сейчас 4%, в начале года была кажется 6,5%) + 3-3,5 - т.е. сейчас составляют около 7,5 % годовых, но это уменьшение на фоне "кризиса"...
                                                      а что в Европе творится? тут думаю длинный LIBOR + тоже наверное около 3-4%, или может сейчас привязывают к ЕЦБ?
                                                      давайте пообсуждаем!

                                                      Комментарий


                                                      • #57
                                                        господа просьба давайте перейдем на единую площадку по ипотеки иначе у нас завал ипотеки на всем форуме и бегает человек ищет ответ на свой вопрос

                                                        Комментарий


                                                        • #58
                                                          Amina Как знать, может быть питерцам очень повезло и им удастся избежать участи быть обманутыми и лишенными своих денег, как это случилось у многих в Москве благодаря вашей запатентованной альтернативноипотечной схеме

                                                          Комментарий


                                                          • #59
                                                            Господа, а можа еще... продолжим, интересная дискуссия завязывается.С удовольствием подкину масла...

                                                            Комментарий


                                                            • #60
                                                              Решила высказаться как потенциальный заемщик.
                                                              Вообще очень люблю все брать в кредит (тогда накопления остаются целы! )
                                                              а вот с квартиркой продолжаю ждать...
                                                              1) не устраивает завышенная стоимость новых квартир (жаба душит брать дороже, чем на самом деле надо бы заплатить), поэтому сейчас пока решила остановиться на старой квартире в кирпичном доме с потолками 3 м и хорошими соседями
                                                              2) не устраивает само жилье. приемлемая более менее цена в основном в подмосковье или в домах серии 44П и ее аналогов (нет уж, модицицированные хрущебы нам не нужны!). Элитное жилье в основном цельно... бетон, короче. Дышать в нем можно только с помощью кондиционера - хотя выглядит все очень красиво.
                                                              3) хочу остаться жить в своем районе, но новых хороших и нормальных по цене (до 700 юсд за квадрат) квартир не наблюдается.
                                                              4) думаю в ближайший год-два в банк приходить за ипотечным кредитом не придется - официальная зарплата не позволит, да и квартиры там еще дороже.
                                                              Вот такие рассуждения.
                                                              А так, хоть завтра привела бы несколько заемщиков (имеющим средства на первоначальный взнос), не слишком привиредливых насчет района и согласных на панельное жилье в 1 или 2-х комнатной квартире, и пару-тройку таких как я (подавай кирпич, не менее 5 окон и не менее 110 метров, и с выбором района).
                                                              Что хочу сказать. Заемщиков - пруд пруди. Но пути заемщиков, заимодавцев пока расходятся....
                                                              Олюшка

                                                              Комментарий

                                                              Обработка...
                                                              X