19 августа, понедельник 02:54
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Вопрос про схему ипотечного кредита!?

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • betaq
    Участник создал тему Вопрос про схему ипотечного кредита!?

    Вопрос про схему ипотечного кредита!?

    Коллеги!! Вы бы согласились дать деньги на ипотеку по такой схеме :

    У клиента есть пятая часть наличными стоимости строящегося жилья.

    Клиент просит у банка 4\5 стоимости строящегося жилья под определенный процент для того, чтобы приобрести право покупки недостроенного жилья и реализовать это право.

    Составляется договор залога, объектом договора залога является недостроенное жильё.

    В ипотечном договоре фиксируется следующее : срок 10 лет;
    процент -- такой то;
    сумма -- 4\5;
    погашение ОД -- раз в квартал
    погашение процентов -- раз в квартал
    и главное : в случае накопительных неплатежей превышающих 1\5 суммы кредита (4\5 суммы недостроенного жилья) -- в собственность банка переходит это данное недостроенное жилье.

    Реальна ли такая схема??
    Прошу обратить внимание, что кроме покупаемого недостроенного жилья в залоге больше ничего нет. Но в тоже время риски банка ничтожны благодаря особым условиям договора и того, что за квартиру 1\5 оплатили налом!!!

  • CBK
    Участник ответил
    Vladilen Спасибо! Будем стараться, впрочем, все в наших силах!

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    CBK, пока не было, чего и вам желаю.

    Прокомментировать:


  • CBK
    Участник ответил
    Vladilen Мы уже и выдали, и погасили, и опять выдаем - пока все было нормально. А у Вас, что, были невозвраты?

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    CBK, любой залог прав имеет более высокую степень риска, чем залог фактической недвижимости. Что вы вкладываете в фразу "очень плотно работаю с этими залогами"? Вы уже выдали кредиты под залог инв. прав и эти кредиты погасили или как? Основная проблема в работе со строителями или инвесторами - потребность оных в больших денежных суммах. Чем больше выданный кредит, тем больше риск.

    Прокомментировать:


  • CBK
    Участник ответил
    Vladilen И Ваш опыт показал, что залог инвестицилнных прав имеет высокую степень риска? Я сейчас очень плотно работаю с этими залогами. Есть ли у Вас какие-нибудь интересные наблюдения?

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    CBK, дискуссия, так дискуссия. Имел.

    Прокомментировать:


  • betaq
    Участник ответил
    Давайте не терять связь..
    Ниша работы по инвестправам в случае проверенных застройщиков -- самая лакомая на ближайшие 10-15 лет!!

    Надо все это разрабатывать!
    так ведь?

    А генинвесторов то на самом деле -- прудпруди..

    :-))

    не теряйтесь -- мылами меняйтесь

    Прокомментировать:


  • CBK
    Участник ответил
    Vladilen А мы, кажется, не спорили. Я бы назвала это дискуссией. А вы лично имели дело с такого рода залогами (инв. права)?

    Прокомментировать:


  • betaq
    Участник ответил
    оки?
    или можно и лично...

    :-)

    как комфортнее?

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    betaq, детали я полагаю не слишком удобно на форуме обсуждать. В каждом деле есть риски у сторон, поэтому принимать или отвергать эти риски - проблемы личного харакера каждой из сторон.

    Прокомментировать:


  • betaq
    Участник ответил
    ну дык че -- вы работали по непрямому залогу по инвестправам..
    или токо собираетесь?

    а клиента не отпугнет работа с реоформлением прав на "какую-то" банковскую полусинюшную контору?

    :-))

    а вот еще -- а объясняться с ген.инвестором -- на чьи плечи это ложится в случае непрямого залога...
    Ведь все же все долевики должны быть согласованы !!!
    Тут понимаешь -- понять кто ген.инвестор -- надо уххххх как потрудиться.. а чтоб еще согласовывать все с ним...
    Хотя.. :-)) конечно ради оптимальной схемы можно и временем пожертвовать!

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    betaq, объясняю:
    1. Прямой залог - обычный договор залога со всми вытекающими светлыми сторонами.
    2. Непрямой залог - оформление инв. прав на третью компанию и схемы через страхование и пр. Преимущество этой формы налицо - для реализации залога не потребуется судебное разбирательство в случае неисполнения заемщиком своих обязательств.

    Прокомментировать:


  • betaq
    Участник ответил
    Что вы имеете ввиду под непрямым залогом и прямым залогом?
    проясните с примером

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    CBK, полагаю, что спорить на эти две темы не стоит. У каждого банка своя политика и свои приоритеты.
    Кстати, минимизация рисков залога инв. прав заключается только в одном - в непрямом залоге инв. прав. Чистый залог не выгоден ни инвесторам, ни банку, т.к. при прямом залоге ставки по кредиту и кредитные риски выше.

    Прокомментировать:


  • CBK
    Участник ответил
    Vladilen Те банки, которые работают по схеме залога инвестиционных прав и проводят работу по максимальной минимизации риска, поэтому и не возникает рисковых случаев. А наличие разработок у большинства банков по минимизации рисков, связанных с залогом товара в обороте, не говорит о полном и качаственном обеспеченнии кредита

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    CBK, Если дом сдан не будет, то можно судиться со строительной компанией (подрядчиком),
    *** ничего подобного. судиться с застройщиком можно, но, если он докажет, что его вины в том нет, а вина префектуры или иного гос. органа, то с гос. структурами долго придется судиться.
    а у них, как известно, денег много.
    *** со своими деньгами никто добровольно расставаться не станет.

    Если заемщик нарушил свои обязательства, то инвестиционные права можно продать.
    *** для этого надо будет соответствующим образом оформить договор залога.
    в любом случае заемщик может выступить с иском о судебном обращении взыскания.

    Совсем не обязательно ждать сдачу дома и оформлять в собственность, т.к. этот процесс слишком длительный. Данный вопрос - многогранный, чтобы одинаково для всех кредитов решать о степени риска.
    *** вот именно!

    Мне думается, что брать в залог инвестиционные права лучше, чем товар в обороте.
    *** смею не согласиться, что подтверждается практикой - сколько банков работает по схеме залога инв. прав? едва ли не более 10 по Москве. а по схеме ЗТО - почти все. контроль за ТО можно вести более тщательно.

    betaq , не слышал я о страховании утери инв. прав, но думаю, что застрахуют, только комиссия будет побольше ввиду рисковой операции. задайте вопрос страховщикам.

    Прокомментировать:


  • betaq
    Участник ответил
    Возьмется ли кто страховать и за сколько?
    какие мысли?

    Прокомментировать:


  • CBK
    Участник ответил
    Vladilen Если дом сдан не будет, то можно судиться со строительной компанией (подрядчиком), а у них, как известно, денег много. Если заемщик нарушил свои обязательства, то инвестиционные права можно продать. Совсем не обязательно ждать сдачу дома и оформлять в собственность, т.к. этот процесс слишком длительный. Данный вопрос - многогранный, чтобы одинаково для всех кредитов решать о степени риска. В отдельных случаях не могу с Вами не согласиться.
    Мне думается, что брать в залог инвестиционные права лучше, чем товар в обороте.

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    CBK, хотел бы услышать, как зависят риски срывов сдачи дома и оформления в собственность от чистоты документов, например.

    Прокомментировать:


  • CBK
    Участник ответил
    Vladilen Для банка, как тут некоторые высказались залог инв. прав - это нормальный залог. Я бы с этим поспорил, т.к. могу привести массу примеров того, что на стадии строительных инвестиций риски банка во много раз выше, чем при залоге сданного ГК жилья. Все в сроки упирается. И может возникнуть патовая ситуация, когда клиент и рад бы заплатить, чтобы выкупить, а не может, т.к. выкуп невозможен по причине недооформления необходимых документов и пр.
    А надо при оформлении договора залога все документы сразу и тщательно проверять, тогда и проблем не будет. К тому же, вряд ли Вы будете давать кредит под залог инвестиционных прав клиенту не имеющему длительной и положительной кредитной истории в Вашем банке.

    Прокомментировать:


  • Vladilen
    Участник ответил
    betaq, договориться с ген. инвестором о передаче прв проблем нет, т.к., ему, чем раньше произойдет возврат вложенных средств, тем лучше. Свою мржу он и так получит на уровне заложенной прибыльности.
    А по е-майлу о чем говорить? Какие клиенты в очередь встанут? Для банка, как тут некоторые высказались залог инв. прав - это нормальный залог. Я бы с этим поспорил, т.к. могу привести массу примеров того, что на стадии строительных инвестиций риски банка во много раз выше, чем при залоге сданного ГК жилья. Все в сроки упирается. И может возникнуть патовая ситуация, когда клиент и рад бы заплатить, чтобы выкупить, а не может, т.к. выкуп невозможен по причине недооформления необходимых документов и пр.

    На счет ДМЖ и ЖП(КМЖ, ДМЖ) - регистрация в нем морально устарела, т.к. сам Депртамент не орган регистрации, а орган учета. Иными словами факт регистрации инв. договора просто говорит о том, что все идет более-менее законным путем.

    Прокомментировать:


  • CBK
    Участник ответил
    betaq А вы что, сами хотите инвестировать жилищные проэкты?

    Прокомментировать:


  • betaq
    Участник ответил
    и еще...
    сложно ли кстати договориться с генеральным инвестором, чтобы он передал инвестиционные права?
    Это вообще как происходит?

    рыбу скидывайте сюда..

    olovo555@hotbox.ru

    и давайте ешще по email поговорим... а то тут клиенты в очередь встать могут к вам :-))

    Прокомментировать:


  • Ivanov S
    Участник ответил
    Возможен еще такой вариант. Если заключать договор залога прав по договору инвестирования, то в случае невыполнения клиентом обязательств по кредитному договору, Вам придется обращать взыскание на предмет залога и, по идее, реализовывать права с торгов (как это делать, никто, есстественно, не знает). Мы для избежания договора залога прав заключали договор уступки инвестиционных прав, который вступает в силу в случае, если клиент не погашает кредит. Как только невыплата - вступает в силу договор уступки, банк становится стороной по договору инвестирования, может его расторгать, уступать, оформлять на себя и т.д.

    Прокомментировать:


  • SpVic
    Участник ответил
    betaq

    А банк и не позволит использовать какую-либо форму договора о залоге, кроме свой личной.
    А про банк, попробуйте для начала, банк который завет себя строительным (т.е. имеет в названии "строй", думаю их добрый десяток), затем возмите что-нибудь из рейтингов банков места этак с 20 по 50, ну и возможно Сбер, хотя вряд ли.

    Прокомментировать:


  • CBK
    Участник ответил
    betaq КМЖ - это комитет муниципального жилья. Генеральный инвестор заключает договор с Правительством г. Москвы инвестиционный контракт, который должен быть зарегистрировани в КМЖ(ДМЖ). Для того чтобы обеспечить кредит инвестиционными правами Вам нужно иметь все договора об кступке инвестиционных прав(включительно по Вашего заемщика).

    Прокомментировать:


  • betaq
    Участник ответил
    Спасибо спецы...
    все ясно...

    разве что вот токо про
    КМЖ проясните..
    Это че? и где это?
    :-)
    Кстати договор залога -- это может на себя банк взять? в смысле бесплатно осуществить правильно договор залога в данном случае?
    Какой банк посоветуете для работы по такой схеме?
    Хоть намекните?


    sharalap@mail.ru

    Прокомментировать:


  • CBK
    Участник ответил
    betaq Это, как уже было отмечено выше, не ипотека. Вы можете использовать в качетстве залога инвестиционные права безо всякого риска для Банка. Главное грамотно составить договор залога, и обеспечить копией себя инвестиционного контракта, заверенного в КМЖ (копия данного контракта не подлежит нотариальному удостоверению).

    Прокомментировать:


  • SpVic
    Участник ответил
    betaq

    Для начала, тут нет ни какой ипотеки. Т.к. нет обекта недвижимости и клиент не сам является заказчиком строительства.
    Исходя из практики долевого строительства у клиента есть право
    А это уже здесь обсуждалось, воспользуйся поиском.

    Прокомментировать:

Пользователи, просматривающие эту тему

Свернуть

Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

Обработка...
X