13 ноября, вторник 20:54
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Вопрос про схему ипотечного кредита!?

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Вопрос про схему ипотечного кредита!?

    Коллеги!! Вы бы согласились дать деньги на ипотеку по такой схеме :

    У клиента есть пятая часть наличными стоимости строящегося жилья.

    Клиент просит у банка 4\5 стоимости строящегося жилья под определенный процент для того, чтобы приобрести право покупки недостроенного жилья и реализовать это право.

    Составляется договор залога, объектом договора залога является недостроенное жильё.

    В ипотечном договоре фиксируется следующее : срок 10 лет;
    процент -- такой то;
    сумма -- 4\5;
    погашение ОД -- раз в квартал
    погашение процентов -- раз в квартал
    и главное : в случае накопительных неплатежей превышающих 1\5 суммы кредита (4\5 суммы недостроенного жилья) -- в собственность банка переходит это данное недостроенное жилье.

    Реальна ли такая схема??
    Прошу обратить внимание, что кроме покупаемого недостроенного жилья в залоге больше ничего нет. Но в тоже время риски банка ничтожны благодаря особым условиям договора и того, что за квартиру 1\5 оплатили налом!!!

  • #2
    betaq Вы имеете в виду, что Вашему клиенту будут переданы инвестиционные права?
    СВК

    Комментарий


    • #3
      Клиент получает инвестиционное право,
      хм.. клиент -- физ лица ессно...

      Комментарий


      • #4
        betaq

        Для начала, тут нет ни какой ипотеки. Т.к. нет обекта недвижимости и клиент не сам является заказчиком строительства.
        Исходя из практики долевого строительства у клиента есть право
        А это уже здесь обсуждалось, воспользуйся поиском.

        Комментарий


        • #5
          betaq Это, как уже было отмечено выше, не ипотека. Вы можете использовать в качетстве залога инвестиционные права безо всякого риска для Банка. Главное грамотно составить договор залога, и обеспечить копией себя инвестиционного контракта, заверенного в КМЖ (копия данного контракта не подлежит нотариальному удостоверению).
          СВК

          Комментарий


          • #6
            Спасибо спецы...
            все ясно...

            разве что вот токо про
            КМЖ проясните..
            Это че? и где это?
            :-)
            Кстати договор залога -- это может на себя банк взять? в смысле бесплатно осуществить правильно договор залога в данном случае?
            Какой банк посоветуете для работы по такой схеме?
            Хоть намекните?


            sharalap@mail.ru

            Комментарий


            • #7
              betaq КМЖ - это комитет муниципального жилья. Генеральный инвестор заключает договор с Правительством г. Москвы инвестиционный контракт, который должен быть зарегистрировани в КМЖ(ДМЖ). Для того чтобы обеспечить кредит инвестиционными правами Вам нужно иметь все договора об кступке инвестиционных прав(включительно по Вашего заемщика).
              СВК

              Комментарий


              • #8
                betaq

                А банк и не позволит использовать какую-либо форму договора о залоге, кроме свой личной.
                А про банк, попробуйте для начала, банк который завет себя строительным (т.е. имеет в названии "строй", думаю их добрый десяток), затем возмите что-нибудь из рейтингов банков места этак с 20 по 50, ну и возможно Сбер, хотя вряд ли.

                Комментарий


                • #9
                  Возможен еще такой вариант. Если заключать договор залога прав по договору инвестирования, то в случае невыполнения клиентом обязательств по кредитному договору, Вам придется обращать взыскание на предмет залога и, по идее, реализовывать права с торгов (как это делать, никто, есстественно, не знает). Мы для избежания договора залога прав заключали договор уступки инвестиционных прав, который вступает в силу в случае, если клиент не погашает кредит. Как только невыплата - вступает в силу договор уступки, банк становится стороной по договору инвестирования, может его расторгать, уступать, оформлять на себя и т.д.

                  Комментарий


                  • #10
                    и еще...
                    сложно ли кстати договориться с генеральным инвестором, чтобы он передал инвестиционные права?
                    Это вообще как происходит?

                    рыбу скидывайте сюда..

                    olovo555@hotbox.ru

                    и давайте ешще по email поговорим... а то тут клиенты в очередь встать могут к вам :-))

                    Комментарий


                    • #11
                      betaq А вы что, сами хотите инвестировать жилищные проэкты?
                      СВК

                      Комментарий


                      • #12
                        betaq, договориться с ген. инвестором о передаче прв проблем нет, т.к., ему, чем раньше произойдет возврат вложенных средств, тем лучше. Свою мржу он и так получит на уровне заложенной прибыльности.
                        А по е-майлу о чем говорить? Какие клиенты в очередь встанут? Для банка, как тут некоторые высказались залог инв. прав - это нормальный залог. Я бы с этим поспорил, т.к. могу привести массу примеров того, что на стадии строительных инвестиций риски банка во много раз выше, чем при залоге сданного ГК жилья. Все в сроки упирается. И может возникнуть патовая ситуация, когда клиент и рад бы заплатить, чтобы выкупить, а не может, т.к. выкуп невозможен по причине недооформления необходимых документов и пр.

                        На счет ДМЖ и ЖП(КМЖ, ДМЖ) - регистрация в нем морально устарела, т.к. сам Депртамент не орган регистрации, а орган учета. Иными словами факт регистрации инв. договора просто говорит о том, что все идет более-менее законным путем.
                        WBR, Vlad.

                        Комментарий


                        • #13
                          Vladilen Для банка, как тут некоторые высказались залог инв. прав - это нормальный залог. Я бы с этим поспорил, т.к. могу привести массу примеров того, что на стадии строительных инвестиций риски банка во много раз выше, чем при залоге сданного ГК жилья. Все в сроки упирается. И может возникнуть патовая ситуация, когда клиент и рад бы заплатить, чтобы выкупить, а не может, т.к. выкуп невозможен по причине недооформления необходимых документов и пр.
                          А надо при оформлении договора залога все документы сразу и тщательно проверять, тогда и проблем не будет. К тому же, вряд ли Вы будете давать кредит под залог инвестиционных прав клиенту не имеющему длительной и положительной кредитной истории в Вашем банке.
                          СВК

                          Комментарий


                          • #14
                            CBK, хотел бы услышать, как зависят риски срывов сдачи дома и оформления в собственность от чистоты документов, например.
                            WBR, Vlad.

                            Комментарий


                            • #15
                              Vladilen Если дом сдан не будет, то можно судиться со строительной компанией (подрядчиком), а у них, как известно, денег много. Если заемщик нарушил свои обязательства, то инвестиционные права можно продать. Совсем не обязательно ждать сдачу дома и оформлять в собственность, т.к. этот процесс слишком длительный. Данный вопрос - многогранный, чтобы одинаково для всех кредитов решать о степени риска. В отдельных случаях не могу с Вами не согласиться.
                              Мне думается, что брать в залог инвестиционные права лучше, чем товар в обороте.
                              СВК

                              Комментарий


                              • #16
                                Возьмется ли кто страховать и за сколько?
                                какие мысли?

                                Комментарий


                                • #17
                                  CBK, Если дом сдан не будет, то можно судиться со строительной компанией (подрядчиком),
                                  *** ничего подобного. судиться с застройщиком можно, но, если он докажет, что его вины в том нет, а вина префектуры или иного гос. органа, то с гос. структурами долго придется судиться.
                                  а у них, как известно, денег много.
                                  *** со своими деньгами никто добровольно расставаться не станет.

                                  Если заемщик нарушил свои обязательства, то инвестиционные права можно продать.
                                  *** для этого надо будет соответствующим образом оформить договор залога.
                                  в любом случае заемщик может выступить с иском о судебном обращении взыскания.

                                  Совсем не обязательно ждать сдачу дома и оформлять в собственность, т.к. этот процесс слишком длительный. Данный вопрос - многогранный, чтобы одинаково для всех кредитов решать о степени риска.
                                  *** вот именно!

                                  Мне думается, что брать в залог инвестиционные права лучше, чем товар в обороте.
                                  *** смею не согласиться, что подтверждается практикой - сколько банков работает по схеме залога инв. прав? едва ли не более 10 по Москве. а по схеме ЗТО - почти все. контроль за ТО можно вести более тщательно.

                                  betaq , не слышал я о страховании утери инв. прав, но думаю, что застрахуют, только комиссия будет побольше ввиду рисковой операции. задайте вопрос страховщикам.
                                  WBR, Vlad.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Vladilen Те банки, которые работают по схеме залога инвестиционных прав и проводят работу по максимальной минимизации риска, поэтому и не возникает рисковых случаев. А наличие разработок у большинства банков по минимизации рисков, связанных с залогом товара в обороте, не говорит о полном и качаственном обеспеченнии кредита
                                    СВК

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      CBK, полагаю, что спорить на эти две темы не стоит. У каждого банка своя политика и свои приоритеты.
                                      Кстати, минимизация рисков залога инв. прав заключается только в одном - в непрямом залоге инв. прав. Чистый залог не выгоден ни инвесторам, ни банку, т.к. при прямом залоге ставки по кредиту и кредитные риски выше.
                                      WBR, Vlad.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Что вы имеете ввиду под непрямым залогом и прямым залогом?
                                        проясните с примером

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          betaq, объясняю:
                                          1. Прямой залог - обычный договор залога со всми вытекающими светлыми сторонами.
                                          2. Непрямой залог - оформление инв. прав на третью компанию и схемы через страхование и пр. Преимущество этой формы налицо - для реализации залога не потребуется судебное разбирательство в случае неисполнения заемщиком своих обязательств.
                                          WBR, Vlad.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            ну дык че -- вы работали по непрямому залогу по инвестправам..
                                            или токо собираетесь?

                                            а клиента не отпугнет работа с реоформлением прав на "какую-то" банковскую полусинюшную контору?

                                            :-))

                                            а вот еще -- а объясняться с ген.инвестором -- на чьи плечи это ложится в случае непрямого залога...
                                            Ведь все же все долевики должны быть согласованы !!!
                                            Тут понимаешь -- понять кто ген.инвестор -- надо уххххх как потрудиться.. а чтоб еще согласовывать все с ним...
                                            Хотя.. :-)) конечно ради оптимальной схемы можно и временем пожертвовать!

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              betaq, детали я полагаю не слишком удобно на форуме обсуждать. В каждом деле есть риски у сторон, поэтому принимать или отвергать эти риски - проблемы личного харакера каждой из сторон.
                                              WBR, Vlad.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                оки?
                                                или можно и лично...

                                                :-)

                                                как комфортнее?

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Vladilen А мы, кажется, не спорили. Я бы назвала это дискуссией. А вы лично имели дело с такого рода залогами (инв. права)?
                                                  СВК

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Давайте не терять связь..
                                                    Ниша работы по инвестправам в случае проверенных застройщиков -- самая лакомая на ближайшие 10-15 лет!!

                                                    Надо все это разрабатывать!
                                                    так ведь?

                                                    А генинвесторов то на самом деле -- прудпруди..

                                                    :-))

                                                    не теряйтесь -- мылами меняйтесь

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      CBK, дискуссия, так дискуссия. Имел.
                                                      WBR, Vlad.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Vladilen И Ваш опыт показал, что залог инвестицилнных прав имеет высокую степень риска? Я сейчас очень плотно работаю с этими залогами. Есть ли у Вас какие-нибудь интересные наблюдения?
                                                        СВК

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          CBK, любой залог прав имеет более высокую степень риска, чем залог фактической недвижимости. Что вы вкладываете в фразу "очень плотно работаю с этими залогами"? Вы уже выдали кредиты под залог инв. прав и эти кредиты погасили или как? Основная проблема в работе со строителями или инвесторами - потребность оных в больших денежных суммах. Чем больше выданный кредит, тем больше риск.
                                                          WBR, Vlad.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Vladilen Мы уже и выдали, и погасили, и опять выдаем - пока все было нормально. А у Вас, что, были невозвраты?
                                                            СВК

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X