14 ноября, среда 18:52
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

залог имущественных прав

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • залог имущественных прав

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как оформлять договор залога имущественных прав на квартиры. Ситуация следующая: организация строит дом, он еще не сдан. Просит кредит. Возможно ли оформить в залог строящиеся квартиры с последующим оформлением после сдачи дома договора залога недвижимости. Должен ли регистрироваться договор залога имущественных прав в Юстиции. Дайте, пожалуйста, ссылки на нормативные документы. Заранее спасибо!

  • #2
    Bill,
    Если это залог прав по ДДУС, то да, додлжен региться. Если просто залог прав, то -нет.
    Но в любом случае такой залог -это чистая подстава для банка. Как только физики получат право соб-ти на эти кв-ры ваш залог прекращается по ст.352 ГК в связи с прекращением заложенного права и у банка останется "дырка от бублика". И каких прав-то залог? Есть ли вообще предмет договора: если это залог неких прав по инвестконтракту с адм-ей города/района и застройщиком, то предмета залога вообще нет (договор залога будет признан незаключенным), т.к. у адм-и нет никаих нисполненных обязанностей по отношению к застройщику (участок преджоставлен, а приемка дома-это уже публично-правовая об-ть, основанная на законе).
    Тема обсуждалась в юр. форуме:
    http://dom.bankir.ru/showthread.php?...DA%C1%CC%CF%C7

    http://dom.bankir.ru/showthread.php?...t=%E4%E4%F5%F3

    Комментарий


    • #3
      Внимательно смотрите документы, напрягайте юристов чтобы изучали документы на строительство и договора о правах на инвестирование.
      Тут есть два существенных момента - если строительство дома начато после 01.01.05 г, то договор об инвестировании должен соответствовать ФЗ-214. Такие договора регистрируется с УФРС (обременение на них по-моему тоже регистрируется). В этом случае целесообразно рассматривать в залог такое обеспечение, после анализа прочих рисков (идет ли стройка, финансовое состояние застройщика и т.д.)
      И второй момент договор об инвестировании денежных средств в строительство квартиры. Здесь рисков существенно больше, и брать в залог такие права смысла нет, если конечно у банка нет "особых" отношений с застройщиком, я считаю достаточно рискованно.
      Veni, vidi vici.....
      Fiat lux!

      Комментарий


      • #4
        Короче резюмирую - если договор о долевом строительстве (зарегистрирован в УФРС, соответствует ФЗ-214), то после положительного заключения юристов и рисковиков, можно в залог взять..
        Veni, vidi vici.....
        Fiat lux!

        Комментарий


        • #5
          Коллеги!
          А по предварительным договорам купли-продажи квартир (еще не построенных) возможен залог прав в обеспечение по кредиту?
          Из договора следует, что будущий покупатель квартиры имеет права требования к продавцу:
          а)на заключение основного договора
          б) на возврат суммы обеспечительного платежа по предварительному договору, если основной договор не будет заключен.
          Оценить залог права по пункту а) невозможно- это неимущественное право. По пункту б) есть возможность оценки- это собственно сумма покупки квартиры.
          Знаю, что некоторые банки такие договоры залога прав заключают.
          Однако, арбитражная практика даже договор залога прав по долевому строительству признаёт незаключенным.
          Что посоветуете, очень надо выдать кредит под обеспечение.

          Комментарий


          • #6
            Сообщение от zipa58 Посмотреть сообщение
            Коллеги!
            А по предварительным договорам купли-продажи квартир (еще не построенных) возможен залог прав в обеспечение по кредиту?
            Уважаемый, в залог можно взять право на объект (собственности, аренды, право требование выручки, но не квартиры)
            Предварительный договор купли-продажи не является основанием для возникновения какого либо ПРАВА (в том числе права требования) на объект (в соответствии с ГК РФ). предварительный договор купли-продажи - это договор о намерениях.
            А раз права нет, то и в залог брать нечего.
            Насколько знаю, банки практикуют (в Москве и области) следующую схему (совместно с застройщиками)
            1. Заключается предварительный договор купли-продажи.
            2. Клиент берет кредит в банке, платит деньги за квартиру, взамен получает вексель от Застройщика.
            3. Банк берет в залог вексель (до оформления права собственности).
            В регионах все проще, в основном (насколько известно мне) строят только по ФЗ-214, и таких разрушающих мозг схем нет.

            Так нужно вексель от застройщика получить (которым в соответствии с предварительным договором будет оплачена построенная квартира) и вексель брать в залог до оформления права собственности на квартиру.

            Сообщение от zipa58 Посмотреть сообщение
            Коллеги!
            Однако, арбитражная практика даже договор залога прав по долевому строительству признаёт незаключенным.
            Что посоветуете, очень надо выдать кредит под обеспечение.
            Коллега, насколько мне известно (есть негласное распоряжение Минюста) суды во всех этих кривых схемах, разработанных застройщиками для нагиба граждан, принимают позицию граждан и признают все эти нелепые договора соответствющими ФЗ-214 или признают право собственности.
            а если суд признает законное право Заемщика на квартиру, то поскольку гражданин получал кредит в вашем банке с целью покупки квартиры , УФРС будет обязан в зеленке на квартиру сделать отметку о регистрации ипотеки (в пользу вашего банка).
            Veni, vidi vici.....
            Fiat lux!

            Комментарий


            • #7
              Banker78, спасибо за ответ.
              А как же право требования возврата суммы оплаты по предварительному договору в случае незаключения основного договора? Этотребование никак не отнести к несуществующим правам и только намерениям. На мой взгляд, это право может быть предложено в качестве залога.

              Комментарий


              • #8
                Сообщение от zipa58 Посмотреть сообщение
                Banker78, спасибо за ответ.
                А как же право требования возврата суммы оплаты по предварительному договору в случае незаключения основного договора? Этотребование никак не отнести к несуществующим правам и только намерениям. На мой взгляд, это право может быть предложено в качестве залога.
                если это право указано в договоре, то оно может возникать.. однако, скажу вам честно, я никогда не сталкивался и даже не слышал о залоге ( или возможности залога такого права).
                попросите своих юристов написать развернутое заключение по залогу такого права ( а главное вообще как его в залог оформить?!)

                лично мое мнение, даже если такое право в залог брать - это такой же лобудовый залог как и вексель за квартиру (который как правило дает "дочка" застройщика с уставником 10 000 руб.)
                Veni, vidi vici.....
                Fiat lux!

                Комментарий


                • #9
                  Banker78,
                  Насколько знаю, банки практикуют (в Москве и области) следующую схему (совместно с застройщиками)
                  1. Заключается предварительный договор купли-продажи.
                  2. Клиент берет кредит в банке, платит деньги за квартиру, взамен получает вексель от Застройщика.
                  3. Банк берет в залог вексель (до оформления права собственности).
                  В регионах все проще, в основном (насколько известно мне) строят только по ФЗ-214, и таких разрушающих мозг схем нет.

                  Так нужно вексель от застройщика получить (которым в соответствии с предварительным договором будет оплачена построенная квартира) и вексель брать в залог до оформления права собственности на квартиру.
                  Полная лабуда такой залог
                  Почаще заходите в юрфорум с такими вопросами ))
                  Как вы думаете, какова цена векселя Ромашки-прокладки, которая выдала вексель (у затройщика таких компаний много)? ))

                  Комментарий


                  • #10
                    Сообщение от Petya7771 Посмотреть сообщение
                    [Как вы думаете, какова цена векселя Ромашки-прокладки, которая выдала вексель (у затройщика таких компаний много)? ))
                    думаю что цена этому векселю никакая, но некторые умудрялись кредитовать и под это..
                    если вы спрашиваете мое мнение - я против всяких извращений и левых схем.
                    Veni, vidi vici.....
                    Fiat lux!

                    Комментарий


                    • #11
                      А каков риск для банка, если им взяты в залог права, вытекающие из инвестиционного контракта (строится торговый центр)? Как банк обезопасить, учитывая, что инвестдоговор не регистрируется? Возможно ли записать в этом договоре, что все, что по этому договору построено на кредитные средства банка, в силу закона находится в залоге у банка?
                      тема для меня новая, не судите строго!!

                      Комментарий


                      • #12
                        Сообщение от L@M Посмотреть сообщение
                        А каков риск для банка, если им взяты в залог права, вытекающие из инвестиционного контракта (строится торговый центр)? Как банк обезопасить, учитывая, что инвестдоговор не регистрируется? Возможно ли записать в этом договоре, что все, что по этому договору построено на кредитные средства банка, в силу закона находится в залоге у банка?
                        тема для меня новая, не судите строго!!
                        ну во-первых риск того что объект недостроят, и придется вам осваивать строительный бизнес;
                        во-вторых, в случае банкротства застройщика, ваши инвестправа имеют не первую очередь удовлетворения.
                        Мой вам совет, требуйте в залог право собственности на ЗУ, на котором строят. Это позволит по крайней мере уйти от части рисков.
                        Veni, vidi vici.....
                        Fiat lux!

                        Комментарий

                        Пользователи, просматривающие эту тему

                        Свернуть

                        Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                        Обработка...
                        X