15 ноября, четверг 19:21
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Оценка и принятие в залог АЗС

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Оценка и принятие в залог АЗС

    Народ, кто в ближайшее время сталкивался с оценкой и принятием в залог АЗС, хотел опытом поделиться.
    1. Как вы определяете рыночную стоимость? Используете мультипликатор Цена/суточная выручка?
    2. Какой берете залоговый дисконт?
    3. Сталкивался ли сейчас кто-то с реализацией такого залога? как оно сейчас продается?
    4. Как оформляете в залог? Все ипотекой, с указанием в договоре имущества входящего в состав АЗС?
    5. Как осуществляете разбивку стоимости в договоре?


    Veni, vidi vici.....
    Fiat lux!

  • #2
    Banker78
    Что-то у меня было под названием "Особенности оценки АЗС", если найду - скину.

    Комментарий


    • #3
      Сообщение от Степанов В.В. Посмотреть сообщение
      Banker78
      Что-то у меня было под названием "Особенности оценки АЗС", если найду - скину.
      был бы премного благодарен..

      кстати вы оцениваете стоимость АЗС по мультипликаторам?
      Veni, vidi vici.....
      Fiat lux!

      Комментарий


      • #4
        точно не скажу но знаю, что.
        1. Есть аналоги по азс.
        Можно доходником (через прокачку топлива и капитализацию).
        2. для недвижки свой дисконт для обрудования свой.
        4. Я б оформил недвижку ипотекой, а оборудование своим договором залога.
        5. разбивку можно сделать через соотнешение общей залоговой стоимости к балансовой стоимости каждого имущества. (если есть балансовая соимость).

        на вскидку могу сказать что одна АЗС в М.О. стоит 30 млн. руб.
        Я думаю, что азс оч. ликвидное имущество, однако рынок это очень криминализован. и реализовывать надо будет с учетом "мнения" ОПГ ))


        Сообщение от Banker78 Посмотреть сообщение
        Народ, кто в ближайшее время сталкивался с оценкой и принятием в залог АЗС, хотел опытом поделиться.
        1. Как вы определяете рыночную стоимость? Используете мультипликатор Цена/суточная выручка?
        2. Какой берете залоговый дисконт?
        3. Сталкивался ли сейчас кто-то с реализацией такого залога? как оно сейчас продается?
        4. Как оформляете в залог? Все ипотекой, с указанием в договоре имущества входящего в состав АЗС?
        5. Как осуществляете разбивку стоимости в договоре?


        Комментарий


        • #5
          Сообщение от Nicola Посмотреть сообщение
          точно не скажу но знаю, что.
          1. Есть аналоги по азс.
          да аналогов то много... вы по какому мультипликатору рассчитываете? каков диапазон мультипликаторов?

          Сообщение от Nicola Посмотреть сообщение
          точно не скажу но знаю, что.
          Можно доходником (через прокачку топлива и капитализацию).
          2. для недвижки свой дисконт для обрудования свой.
          Если считать доходником, то как рассчитываете кэш флоу - через балансовые данные Залогодателя или у вас есть аналитика и исследования этой области по доходности продажи 1 л топлива и сопутствующих затратах?
          Какую ставку капитализации/коэффициент дисконтирования берете для расчета и от каких факторов он зависит в наибольшей степени?
          Какой дисконт вы берете для такой недвижимости и для оборудования?

          Сообщение от Nicola Посмотреть сообщение
          точно не скажу но знаю, что.
          на вскидку могу сказать что одна АЗС в М.О. стоит 30 млн. руб.
          Я думаю, что азс оч. ликвидное имущество, однако рынок это очень криминализован. и реализовывать надо будет с учетом "мнения" ОПГ ))
          речь идет о каком АЗС - сколько колонок, на какого типа трассе расположен?

          Угу.. а теперь с целью учета мнения ОПГ применим ОПГ дисконт, выведенный на основании среднеквадратичного отклонения мнения мытищинских, солнцевских и тамбовских

          Veni, vidi vici.....
          Fiat lux!

          Комментарий


          • #6
            Кстати товарищи, никто не знает, есть ли в настоящее время какие либо требования (МЧС, Гос(Рос)технадзора по размещению резервуаров ГСМ на АЗС?
            Допускается ли наличие резервуаров наземного ( а не подземного) хранения топлива, особенно если АЗС расположена в городе?
            Veni, vidi vici.....
            Fiat lux!

            Комментарий


            • #7
              А как же "люберецкие" ??? )

              Сообщение от Banker78 Посмотреть сообщение
              да аналогов то много... вы по какому мультипликатору рассчитываете? каков диапазон мультипликаторов?


              Если считать доходником, то как рассчитываете кэш флоу - через балансовые данные Залогодателя или у вас есть аналитика и исследования этой области по доходности продажи 1 л топлива и сопутствующих затратах?
              Какую ставку капитализации/коэффициент дисконтирования берете для расчета и от каких факторов он зависит в наибольшей степени?
              Какой дисконт вы берете для такой недвижимости и для оборудования?



              речь идет о каком АЗС - сколько колонок, на какого типа трассе расположен?

              Угу.. а теперь с целью учета мнения ОПГ применим ОПГ дисконт, выведенный на основании среднеквадратичного отклонения мнения мытищинских, солнцевских и тамбовских

              Комментарий


              • #8
                Сообщение от Banker78 Посмотреть сообщение
                Народ, кто в ближайшее время сталкивался с оценкой и принятием в залог АЗС...
                Комитет АРБ по оценочной деятельности. Методические рекомендации по оценке АЗС для целей залога - http://www.arb.ru/site/docs/docs.php?id=795

                Комментарий


                • #9
                  Сибириус,
                  спасибо, я в курсе..
                  меня интересует живой опыт участников..
                  Veni, vidi vici.....
                  Fiat lux!

                  Комментарий


                  • #10
                    Да нет мастеров АЗС здесь....
                    Veni, vidi vici.....
                    Fiat lux!

                    Комментарий


                    • #11
                      у меня давали АЗС в залог. я отправил к оценщику. она была "уникальной". Пусть они берут на себя ответственность. про подводные камни не скажу но знаю что у 1 из банка достаточно долго валяется уже одна на реализации. и нафиг никому не нужна.но эт у нас такой городишко. Москве на все класть. поэтому у вас своя кухня.
                      лучшая рыба - это колбаса

                      Комментарий


                      • #12
                        Сообщение от megavix Посмотреть сообщение
                        у меня давали АЗС в залог. я отправил к оценщику. она была "уникальной". Пусть они берут на себя ответственность. про подводные камни не скажу но знаю что у 1 из банка достаточно долго валяется уже одна на реализации. и нафиг никому не нужна.но эт у нас такой городишко. Москве на все класть. поэтому у вас своя кухня.
                        А в чем была уникальность?
                        я кстати специализируюсь именно по регионам.
                        Veni, vidi vici.....
                        Fiat lux!

                        Комментарий


                        • #13
                          простите про оригинальность сказать не могу.
                          у меня на строй работе были ссылки. я конечно поищу но врятли.
                          Народ, кто в ближайшее время сталкивался с оценкой и принятием в залог АЗС, хотел опытом поделиться.
                          1. Как вы определяете рыночную стоимость? Используете мультипликатор Цена/суточная выручка?
                          2. Какой берете залоговый дисконт?
                          3. Сталкивался ли сейчас кто-то с реализацией такого залога? как оно сейчас продается?
                          4. Как оформляете в залог? Все ипотекой, с указанием в договоре имущества входящего в состав АЗС?
                          5. Как осуществляете разбивку стоимости в договоре?
                          1.рыночную ну как как. так как вам велит положене сравнительным путем.
                          так же поиск потенциального клиента. сколько бы они могли дать а на эту стоимость дисконт наворачиваем.
                          2. боитесь выставить дисконт? хм... знакомая ситуа. делайте так проведите расчеты затраты + "за сколько вы думаете продадите" и пишите заключение на КУАП а в нем. не коэффициент дисконтирования а рекомендую выставить КД - 0,5.
                          и все. если КУАП подписали значит все отлично. ваша точка прикрыта.
                          а далее если будит подобный залог просто ссылаетесь на принятый коапом КД или свое прошлое заключение. и в работу.
                          а уж под года обновите таблицу дисконтов. я так делал.
                          3. нет не сталкивался...но и ежу понятно что очень плохо продается.
                          4. на что у вас есть документы то и цените. если оно вам нада(я про оборудование). а так конечно договор ипотеки.
                          5. ну тут вы должны знать. просто обязаны.
                          *******************************************************************

                          Nicola
                          точно не скажу но знаю, что.
                          1. Есть аналоги по азс.
                          Можно доходником (через прокачку топлива и капитализацию).
                          2. для недвижки свой дисконт для обрудования свой.
                          4. Я б оформил недвижку ипотекой, а оборудование своим договором залога.
                          5. разбивку можно сделать через соотнешение общей залоговой стоимости к балансовой стоимости каждого имущества. (если есть балансовая соимость).

                          на вскидку могу сказать что одна АЗС в М.О. стоит 30 млн. руб.
                          Я думаю, что азс оч. ликвидное имущество, однако рынок это очень криминализован. и реализовывать надо будет с учетом "мнения" ОПГ ))
                          1. доходником? у вас все хорошо? вы потом будите от лица банка бизнесом заниматься? или в аренду сдавать (БРЕД).
                          5. тоже бред.(если вы оценщик то это не значит что в банке такие приколы канают.поглядите про посты почему залоговики "недолюбливают оценщиков".)
                          лучшая рыба - это колбаса

                          Комментарий


                          • #14
                            То megavix
                            Я считаю, что для корректной оценки АЗС самым показательным будет доходный подход!
                            так как прямое назначение АЗС это реализация ГСМ. Чем больше прокачка (оборот) тем дороже АЗС.
                            Скажите Вы гостиницу как будите оценивать?
                            затратником? или по квартиркам??



                            Сообщение от megavix Посмотреть сообщение
                            простите про оригинальность сказать не могу.
                            у меня на строй работе были ссылки. я конечно поищу но врятли.


                            1.рыночную ну как как. так как вам велит положене сравнительным путем.
                            так же поиск потенциального клиента. сколько бы они могли дать а на эту стоимость дисконт наворачиваем.
                            2. боитесь выставить дисконт? хм... знакомая ситуа. делайте так проведите расчеты затраты + "за сколько вы думаете продадите" и пишите заключение на КУАП а в нем. не коэффициент дисконтирования а рекомендую выставить КД - 0,5.
                            и все. если КУАП подписали значит все отлично. ваша точка прикрыта.
                            а далее если будит подобный залог просто ссылаетесь на принятый коапом КД или свое прошлое заключение. и в работу.
                            а уж под года обновите таблицу дисконтов. я так делал.
                            3. нет не сталкивался...но и ежу понятно что очень плохо продается.
                            4. на что у вас есть документы то и цените. если оно вам нада(я про оборудование). а так конечно договор ипотеки.
                            5. ну тут вы должны знать. просто обязаны.
                            *******************************************************************

                            Nicola


                            1. доходником? у вас все хорошо? вы потом будите от лица банка бизнесом заниматься? или в аренду сдавать (БРЕД).
                            5. тоже бред.(если вы оценщик то это не значит что в банке такие приколы канают.поглядите про посты почему залоговики "недолюбливают оценщиков".)

                            Комментарий


                            • #15
                              Да доходник в оценке АЗС рулит, тока надо документально потвержденные данные использовать (товарн. накладные и т.д.), но незабывать оглядываться на рынок, сравнивать эти величины с среднерыночными (прокачка, выручка и т.д.)...

                              То же самое и к коммерческой недвиге относится (арендный бизнес имеется ввиду), если у ТЦ или офисного центра фактическая загрузка 40%, то и цена ему соответсвующая исходя из этой загрузки, но никак не = (среднерынончая стоимость кв.м.*общая площадь)

                              Комментарий


                              • #16
                                Доходный затратный, потоки, мультипликаторы... Всё это не главное - при реализации залога начальство Вам скажет, куда идти с этим. В данном случае стоимость залога зависит от успешности бизнеса Заёмщика. Если его АЗС (предмет залога) обанкротится, значит все эти красивые теоретические стоимости равны стоимости бумаги. Плюс, как верно выше заметили - высокая кримилизация. Плюс региональная сегментация бизнеса в зависимости от цен близлежащего НПЗ. Я бы брал цену недвижимости аналогов с 50%, а обордуование - 75% или вообще не учитывать при оценке.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Сообщение от vic555 Посмотреть сообщение
                                  Доходный затратный, потоки, мультипликаторы... Всё это не главное - при реализации залога начальство Вам скажет, куда идти с этим. В данном случае стоимость залога зависит от успешности бизнеса Заёмщика. Если его АЗС (предмет залога) обанкротится, значит все эти красивые теоретические стоимости равны стоимости бумаги. Плюс, как верно выше заметили - высокая кримилизация. Плюс региональная сегментация бизнеса в зависимости от цен близлежащего НПЗ. Я бы брал цену недвижимости аналогов с 50%, а обордуование - 75% или вообще не учитывать при оценке.
                                  т.е. вы считаете целесообразным оценивать АЗС не через мультипликаторы, не доходником, а только как стоимость недвижимости - т.е. ЗУ+будка+навес
                                  Последний раз редактировалось Banker78; 29.12.2009, 10:39.
                                  Veni, vidi vici.....
                                  Fiat lux!

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Сообщение от megavix Посмотреть сообщение
                                    п
                                    5. ну тут вы должны знать. просто обязаны.
                                    *******************************************************************

                                    я то знаю.. меня интересует как это делаете ВЫ и поверьте, это не из праздного любопытства..
                                    Veni, vidi vici.....
                                    Fiat lux!

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Сообщение от Banker78 Посмотреть сообщение
                                      т.е. вы считаете целесообразным оценивать АЗС не через мультипликаторы, не доходником, а только как стоимость недвижимости - т.е. ЗУ+будка+навес
                                      Да, конечно. Любое залог надо считать как вариант, что у Клиента обнаркотился бизнес. Иначе залог тогда не нужен, раз планируется, что у него будет всё хорошо.
                                      И когда всё становится по Клиенту плохо, то начальство требует от меня деньги, а не красивые расчёты.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Сообщение от vic555 Посмотреть сообщение
                                        Да, конечно. Любое залог надо считать как вариант, что у Клиента обнаркотился бизнес. Иначе залог тогда не нужен, раз планируется, что у него будет всё хорошо.
                                        И когда всё становится по Клиенту плохо, то начальство требует от меня деньги, а не красивые расчёты.

                                        в чем то вы правы.. однако АЗС по затратнику в большинстве случаев значительно дешевле чем сравнительным и/или доходным... т.е. на мой взгляд перегибы на местах..
                                        Veni, vidi vici.....
                                        Fiat lux!

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          это методические рекомендации Ассоциации Банков РФ по оценке АЗС.
                                          http://www.arb.ru/site/docs/other/Ko...2009-10-07.doc

                                          довольно свежая

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Коллеги, знает кто-нибудь сайты типа азс снаб, чтобы посчитать затратником АЗС, и вообще как лучше посчитать заправку хорошую соверменную, но которая не работает, раньше работала с перебоями изза поставок топлива, щас начала работать 2 недели, короче доходником наверно не получится. ко-инвеста нет.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Сообщение от Rage Fury Посмотреть сообщение
                                              Коллеги, знает кто-нибудь сайты типа азс снаб, чтобы посчитать затратником АЗС...
                                              http://eng.ps13.ru/price/
                                              http://www.azs-rks.ru/
                                              http://www.a3c.ru/
                                              http://www.bizterra.ru/browse/Gas-Pe...s-for-sale.php
                                              http://www.newazs.ru/

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                К вопросу об оценке АЗС:
                                                http://aestimator.ru/archives/742

                                                Комментарий

                                                Пользователи, просматривающие эту тему

                                                Свернуть

                                                Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                Обработка...
                                                X