24 сентября, понедельник 16:34
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Закладные - различные аспекты работы

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Закладные - различные аспекты работы

    Предлагаю обсудить следующую тему.
    Возможно ли производить рефинансировние сделок обеспеченых ипотекой.
    Вводные данные:
    Пусть существует некая венчурная или инвестиционная компания или мелкий банк занимающийся ипотекой, т.е. какой либо субъект права имеющий право предостовлять кредиты (займы) и принимать в их обеспечение ипотеку.
    У этого предприятия имеется некоторый портфель обеспечения в виде ипотеки (скорее всего это квартиры, небольшие помещения офинсые, гаражи и т.д.) их стоимость в пределах 2 млн. $, а весь "ипотечный портфель" скажем 5-10 млн. $ (это не коммерческое предложение поэтому цифры с потолка).
    Нужны дополнительные ресурсы, для текущей деятельности или каких либо проектов. Финансовое состояние предприятия позволяет кредитоватся в объеме, 5 млн.$, но есть огромная проблема, оно ни чего не может предоставить в залог.
    Так вот приходим к следующему,а почему не заложить свои права залогодержателя обличенные в виде закладной.
    В принципе в законе об ипотеке имеется глава 3 "Закладная" и ст. 48, 49 регламинтирующие процесс работы с закладными, но вот пока мне не встречалось практики.
    Итак собственно вопросы:
    1. Возможность залога
    2. регистрация (на сколько я понял регистрация, по желанию нового собственника)
    3. на сколько написание закладной удорожает продукт для первого должника
    4. оценка закладной
    5. возможность взыскания на закладную и процесс реализации закладной или прав по закладной
    6. подводные камни

  • #2
    SpVic
    Я в этой теме разбираюсь плохо. На семинаре нам только толковали, что схема такая. Банк на основании договора уступки права требования получает закладную на недвижимость и выдает денежки. После формирования определенного пакета закладных банк эмитирует свои ценные бумаги, обеспеченные полученными закладными. Эти ценные бумаги меняются на облигации агентства по ипотечному кредитованию. Агентство также эмитирует еще один вид облигаций для конечных инвесторов. По этим облигациям государство предоставляет агентству гарантии. В России до последнего времени этих гарантий просто не было, сейчас появились и вроде бы система потихоньку заработала. Т.е. на первый вопрос ответ положительный, а другие вопросы могут прокомментировать только практикующие товарищи.
    Дико извиняюсь, но в схеме я мог чего-то напутать. Кто лучше знает - поправляйте.

    Комментарий


    • #3
      Intelligent
      Меня интересует несколько другая схема, абсолютно не связанная с АИЖК.
      Вообще наш Банк хоть и выставляет себя универсальным, но в филиале мы отодвинули ретейл, потребы и ипотеку (как средство приобретение жилья) в сторону. Работаем с крупными компаниями. Но я увидел интересный инструмент опосредованного кредитования ритейла, с меньшим риском и хорошим обеспечением, вот хотелось бы им воспользоватся, но ни где информации о практическом применении закладных найти не могу.

      Комментарий


      • #4
        Уважаемые коллеги!
        Прошу Вас поделиться опытом ипотечного кредитования. Банк оформляет договор об ипотеке и закладную, затем передает документы на гос. регистрацию. Когда наступает момент учета закладной на счете 91303: с момента подписания клиентом договора и закладной или с момента получения закладной после гос. регистрации? Возможно ли хранение закладной вне кассового узла? Возможна ли выдача кредита до гос. регистрации закладной и договора об ипотеки, как это происходит в Ваших Банках?

        Комментарий


        • #5
          А зачем закладная? Договора недостаточно или Банк собирается переуступать права по договору ипотеки?
          Закладными сегодня практически не пользуются.

          1.Моментом отражения в бухгалтерском учёте события является момент его юридического совершения. Соответственно закладная, вступающая в силу с момента государственной регистрации договора ипотеки до такой регистрации силы не имеет и оснований отражать её нет.
          2.Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей права требования, причём право собственности на неё принадлежит залогодержателю. Где вы будете хранить закладную - ваше дело. Рекомендую - в хранилище или в запираемом шкафу (сейфе) под отчётом сотрудника.
          3.Это происходит по-разному, ИМХО преимущественно после регистрации обременения права собственности залогом в органах гос.регистрации.
          "I worry incessantly, that I might be too clear" A.Greenspan

          Комментарий


          • #6
            Доброе время суток! Помогите, пожалуйста, разобраться в вопросе.
            При выдаче ипотечного кредита банк формирует резерв на возможные потери по ссудам.
            Одновременная выдача закладной в обеспечение данного кредита не освобождает его от этой обязанности. Получается, что у банка отсутствует интерес в оформлении закладной помимо договора об ипотеке? И еще вопрос – когда банк приобретает закладные на вторичном рынке, он вновь формирует резерв на потери или резерв формируется только при приобретении прав по кредитным договорам, в обеспечение которых заключен договор об ипотеке?

            Комментарий


            • #7
              закладная (это именная ценная бумагая) соответственно формирование резерва (в данной ситуации) мы делаем изходя из нашей методики.

              Комментарий


              • #8
                Согласно 254-П банк не обязан формировать РВПС непосредственно при выдаче кредита, это может быть сделано позднее, а именно при наступлении неблагоприятного события, например неполучения платежа от клиента.
                Интерес банка в оформлении закладной обусловлен потенцальной возможностью в дальнейшем формировать пулы для продажи. Но вы правы, по сути закладная является квази-договором об ипотеке, так сказать более цивильная форма.
                Второй вопрос непонятен. Уточните, пож-та. И договор об ипотеке и закладная представляют собой обеспечение исполнения денежных обязательств заемщика по кредитному договорую. Независимо от того, покупает ли банк кредит, обеспеченный закладной (91303) или имуществом на основании договора об ипотеке (91307), резерв формируется при постановке самого кредита на баланс.

                Комментарий


                • #9
                  Колосок


                  Согласно 254-П банк не обязан формировать РВПС непосредственно при выдаче кредита, это может быть сделано позднее,

                  Эко Вас... Хотите сказать есть ссуда, нет резерва это как это?

                  254-П
                  1.1. Кредитные организации обязаны формировать резервы на возможные потери по ссудам (далее - резерв) в соответствии с порядком, установленным настоящим Положением.


                  a-ga

                  не правы: приобретенная заклданая финансовый инструмент, признаваемый ссудой...
                  СМ Приложение 1 к 254-П


                  SeninaL

                  Ну вообщем то вы правы: Закалдные интересны только для грамотной перепродажи кредитов.... Кстати не только их пулов (просто это более распространенная в России форма).... В иных случаях мы связываемся с дополнительной бумажкой...
                  По поводу резерва по вторичным закладным это должен быть РВПС, только посмотрите кроме качества обслуживания долга и фин. положения заемщика там должно учитываться изменения стоимости обеспечения (недвижимости)

                  Кстати где закладную отражать при оргинации (выдаче кредита) это ещё вопрос....
                  Колосок Почему на 91303.... ? Надо разделять понятие залог закладной и удостоверение закладной прав по договору ипотеки... Мне все таки кажется что закладную надо учитывать при огинации на 91307. Так же как и договор ипотеки (ну и что что это ценная бумага)

                  Комментарий


                  • #10
                    Морковкин Артем Колосок
                    Только что бодались с этим вопросом..... Читаем 205-П

                    2.1.5. Бухгалтерский учет приобретенных закладных, удостоверяющих права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, осуществляется в сумме обеспечения на внебалансовом счете N 91303 "Ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам".

                    Комментарий


                    • #11
                      Провинциалка

                      А с закладной оформленной при выдачче кредита как быть?

                      Комментарий


                      • #12
                        Морковкин Артем
                        У нас СВК запрос в ЦБ написали. Извещу

                        Комментарий


                        • #13
                          [i]Согласно 254-П банк не обязан формировать РВПС непосредственно при выдаче кредита, это может быть сделано позднее,

                          Эко Вас... Хотите сказать есть ссуда, нет резерва это как это?

                          Артем, читаем п.1.3. 254-П - "резерв формируется КО при обесценении ссуды т.е. при потере ссудой стоимости вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств в соответствии с КД.."

                          По поводу учета закладной - хороший вопрос, задумаюсь над ним до завтра,но констатирую, в данном момент,независимо от того, на каком этапе она возникает у банка, отражаем ее на 91303, потому что она, прежде всего, ценная бумага, подтверждающая права банка как залогодержателя имущества

                          Комментарий


                          • #14
                            Колосок
                            По поводу учета закладной......
                            Так, пошло голосование
                            Констатирую - мы закладную отражаем на 91307, т.к. считаем первычным договор залога!

                            Комментарий


                            • #15
                              голосую за 91303
                              закладная - ценная бумага, удостоверящая в т.ч. право залога..
                              Ne stegnes li ruku divu koji se zove Vasiona, ne poljubis li je strasno, neces cuti kako kuca njeno srce.

                              Комментарий


                              • #16
                                Сейчас становится распространенной перепродажа пулов ипотечных кредитов. Банк-покупатель требует от продавца весь пакет документов, собираемый при выдаче займа (обеспечиваемого ипотекой), чтобы корректно поставить эти кредиты/закладные на свой баланс. Как можно было бы упростить процедуру, чтобы достаточно было только закладной (в идеале переход хотелось бы видеть простым как по всем именным ценным бумагам - акциям, облигациям...) На мой взгляд только в этом смысле имеет смысл закладная, а иначе, что просто кредит продаешь, что закладную - одни и те же заморочки и просто передаточной надписи (с последствиями цессии явно недостаточно

                                Комментарий


                                • #17
                                  Вот еще какая мысль – почему нельзя закладную рассматривать как обыкновенную ценную бумагу, к примеру, как облигацию и учитывать ее без создания РВПС, формировать резервы под обесценение и все? Что мешает? Только инструкции ЦБ или есть более весомые причины?

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Как поступить с закладной, которая уже передана в Банк, но при этом еще нет ссудной задолженности?
                                    Учитывать ее на внебалансе или нет? Если учитывать, то получается, что обеспечение есть, а кредита нет...

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      У вас же нет объязательств. Если кредит выдан не будет снимайте обременение. А так она по сути не действует.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Но ведь мы приняли от Заемщика закладную юридически окончательно оформленную, то есть с отметкой о государственной регистрации. Таким образом, Банк является Залогодержателем с определенной даты. Договор оформлен,ссудный счет Заемщику открыт. Отсутствие остатка на ссудном счете, как мне кажется, ничто не меняет, поскольку если все взаимоотношения с заемщиком оформлены, и наши функции, как Банка выполнены и документально подтверждены, то остальное- личное дело заемщика, в какой момент забрать ссуду. Таким образом, получается что раз с юридической точки зрения событие совершено, то и в учете Закладную отразить следует.
                                        Хотя это и абсолютно не логично с точки зрения здравого смысла, поскольку по сути: нет кредита, нет и обеспечения. Возможен и второй вариант, более логичный, но ничем не обоснованный- не отражать до момента выдачи ссуды, считая что Закладная передана в Банк на хранение. Но тут возникнет противоречие с отметкой на закладной, из которой следует что Банк уже является залогодержателем.
                                        По-моему мнению, первый вариант не логичный, но верный с точки зрения оформленной документации.
                                        Или я рассуждаю в неверном направлении и упускаю какую-то существующую тонкость?

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          iln
                                          Согластна с Вами.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Ситуация: покупаем права требования по кредиту, удостоверенному закладной в сумме основного долга и процентов, начисленных до даты перехода прав. Отражаем на 47801 по цене приобретения.
                                            Возникли вопросы:
                                            1. В какой сумме отражать по 91310- остаток основного долга+ проценты по кредиту, расчитанные до конца действия договора?
                                            2. Нужно начислять проценты на кредит- открывать счета по начислению процентов без счета ссудной задолженности (ведь сумма основного долга на 47801)? И при оплате должником мы должны учитывать проценты в соответствии с 39-п, а сумму основного долга в соответствии с Приложением 12 205-П?
                                            3. Если в цену приобретения включены штрафы, мы их при оплате должником все равно отражаем по 70107 как финансовый результат, символ 17308?
                                            Всем кто сможет помочь, заранее большое спасибо!

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Банк оформляет договор об ипотеке и закладную, затем передает документы на гос. регистрацию. - ДА
                                              Когда наступает момент учета закладной на счете 91303: после гос. регистрации и выдачи кредита.

                                              Возможно ли хранение закладной вне кассового узла?
                                              А вы готовы отвечать за пропажу закладной?

                                              Возможна ли выдача кредита до гос. регистрации закладной и договора об ипотеки - НЕТ

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                iln
                                                1) вроде как на 91310 сумма основного долга и проценты, начисленные,но не уплаченные Заемщиком на дату выкупа (но не будущие)
                                                Ne stegnes li ruku divu koji se zove Vasiona, ne poljubis li je strasno, neces cuti kako kuca njeno srce.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Да, Вы совершенно правы, уже разобралась с этим. Тем не менее, спасибо, что потдвердили сложившееся у меня видение ситуации.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    iln
                                                    а как с учетом остатка определились для начисления процентов ?
                                                    Ne stegnes li ruku divu koji se zove Vasiona, ne poljubis li je strasno, neces cuti kako kuca njeno srce.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Это самый большой вопрос на текущий момент После первого погашения заемщиком (при условии, что все начисленные проценты на момент перехода прав будут погашены)- все ясно, на остаток по 47801. А вот в диапазоне дат от приобретения прав до первого погашения- ??? Может что посоветуете?

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        И не забудьте, господа, о том, что закладная не что иное как ценная бумага - так что надо ее и в ДЕПО учитывать! Вот как то так!

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Уважаемые коллеги, подскажите пожалуйста разобратся в одном вопросике
                                                          Есть две малосемейки, которые обьеденяют в последующ. в квартиру, собсвенники комнат разные, а покупатель будет один. Вопросик: как оформить одной закладной или двумя,если одной будет ведь расхождения с кредитным договором???

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            юля К
                                                            Есть две малосемейки
                                                            Если на дату заключения кр.договора и договора залога в наличии два объекта, т.е. два свидетельства о праве, две справки БТИ, два техпаспорта, две домовые - следовательно и договоров залога должно быть два.
                                                            Что там будет потом, да и будет-ли, - не торопите события.

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X