24 сентября, понедельник 23:02
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Расчет доходником

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Расчет доходником

    Объект оценки представляет собой помещения складского назначения в 5-этажном здании с поддержанием низкотемпературного режима общей площадью 3 326,6 кв.м., расположенном на земельном участке расчетной площадью 0,4990 га.
    Площадь, сдаваемая в аренду составляет 2 926,9 кв.м. Большая часть обшей площади помещений предназначена для хранения пищевых продуктов, требующих глубокой заморозки. В настоящее время объект полностью эксплуатируется по своему прямому назначению. Объект эксплуатируется с централизованной системой холодильного оборудования рассчитанной на всё здание холодильника, для достижения степени автономности требуется осуществление затрат в размере 3 123 700 рублей. Объект расположен в промышленной зоне застройки и окружен складскими и производственными зданиями. Территория в достаточной степени оснащена всеми инженерными коммуникациями. Общая площадь оцениваемых помещений 3 326,6 кв.м.
    Определите стоимость объекта методом капитализации дохода, если наиболее вероятная цена аренды (рыночная арендная ставка) одного квадратного метра общей площади объекта оценки на дату оценки равна 360 руб./кв.м. в месяц, потери от неплатежей и недозагрузки арендных площадей составляют 15%. Постоянные операционные расходы составляют 887 705 руб. Коэффициент капитализации равен 27,28%.

    Всю башку сломал.... ну или просто сегодня понедельник и голова не варит
    Последний раз редактировалось BiGBuiLDeR; 12.05.2008, 15:30.

  • #2
    BiGBuiLDeR, это у Вас пример из жизни или задачка на экзамене? Для залоговика доходный метод не имеет практически никакого значения, так как Банк не занимается в данном случае сдачей холодильников в аренду. Смотрите за сколько можно продать скорректированные аналоги (сравнительный метод). А если объект настолько низколиквидный, что его не возможно оценить никак, кроме как теоретически-математическим способом (доходным), то пишите отрицательное заключение на залог.

    Комментарий


    • #3
      vic555
      Для залоговика доходный метод не имеет практически никакого значения,
      ну не скажите, в целом это показатель правильности оценки сравнительным методом. Если эти два метода дают достаточно близкие результаты (10-15%) тогда все класно если нет, то один из методов применен не верно, а вот какой надо выяснять, но в любом случае доверие к оценщику упало. Именно в доходном подходе оценщик раскрывает всех своих тараканов. Например (долго смеялся), оценивалось металлорежущее оборудование, оценщик написал: поскольку данный вид имущества редко арендуется доходный подход не применим (не дословно, но смыл таков).
      Банк не занимается в данном случае сдачей холодильников в аренду.
      что правда, то правда.
      А если объект настолько низколиквидный, что его не возможно оценить никак, кроме как теоретически-математическим способом (доходным),
      Как правило, если объект оценки низколиквиден, то доходный подход тоже вряд ли можно применить. Тут все сведется к затратному подходу, либо к доходному "от обратного", т.е. сколько организация потеряет если у нее не будет этого имущества.
      Тоже интересный стимул для залогодателя гасить кредит.

      Комментарий


      • #4
        vic555
        и
        SpVic

        Спасибо конечно за советы.
        из ваших сообщений можно сделать вывод что залоговики не считают доходником ваабще?! потоммучто не умеют?? или и просто им этого не надо??? в принципе это не важно

        Стоял конкретный вапрос: Определите стоимость объекта методом капитализации дохода??
        я считаю что происходение данного вопроса не играет важной роли при ответе на него,
        Просто мне нужна помощь

        Комментарий


        • #5
          Поясню для господ банкиров - задачка чисто теоретическая. Так решал, и эдак. А правильный ответ не получается (не получается ни один из предлженных ответов).. =) Давайте помозгуем, поможем хорошему человеку

          Комментарий


          • #6
            МетКом
            По методу прямой капитализации стоимость имущества определяется как отношение чистого дохода от его использования к соответствующему коэффициенту капитализации.
            Расчеты по методу прямой капитализации включают определение:
            потенциального валового дохода;
            действительного валового дохода;
            операционных расходов и чистого операционного дохода (ЧОД);
            ставки капитализации;
            текущей стоимости объекта недвижимости
            ПВД=3326,6*360*12= 14 370 912 руб.
            ДВД = 14 370 912*0,85 = 12 215 275 руб.
            ЧОД = 12 215 275 - 887 705= 11 327 570 руб.
            Рс = ЧОД/R = 11 327 570/27,28 = 41 523 350 руб.
            ДеисРс = 41 523 350-3 123 700 = 38 399 650 руб.

            Комментарий


            • #7
              Anton77
              Спасибо
              а разве налог на прибыль не нужно учитывать?

              Комментарий


              • #8
                Еще варианты расчета будут??
                Вариант ответа, предложенного Anton77 в списке верныхне значится

                Комментарий


                • #9
                  BiGBuiLDeR скажите может вы студент? =) вам лень решать или не умеете...=)vic555 BiGBuiLDeR, это у Вас пример из жизни или задачка на экзамене? почему то я тоже так думаю =)
                  лучшая рыба - это колбаса

                  Комментарий


                  • #10
                    megavix

                    МетКом Поясню для господ банкиров - задачка чисто теоретическая. Так решал, и эдак. А правильный ответ не получается (не получается ни один из предлженных ответов).. =) Давайте помозгуем, поможем хорошему человеку

                    Комментарий


                    • #11
                      Сообщение от BiGBuiLDeR Посмотреть сообщение
                      Anton77
                      Спасибо
                      а разве налог на прибыль не нужно учитывать?
                      Если вы оцениваете как имущество - недвижимость (и оборудование), то налог на прибыль не нужно учитывать.

                      Если вы рассчитываете как бизнес - то нужно учитывать.
                      Veni, vidi vici.....
                      Fiat lux!

                      Комментарий


                      • #12
                        BiGBuiLDeR
                        а в каком регионе находистя объект оценки и как вы рассчитали коэффициент капитализации?
                        Veni, vidi vici.....
                        Fiat lux!

                        Комментарий


                        • #13
                          Banker78
                          я конечно может чего то не монимаю, но может всетаки будем читать всю ветку, а то господин МетКом скоро от икоты помрет

                          МетКом Поясню для господ банкиров - задачка чисто теоретическая. Так решал, и эдак. А правильный ответ не получается (не получается ни один из предлженных ответов).. =) Давайте помозгуем, поможем хорошему человеку

                          Комментарий

                          Пользователи, просматривающие эту тему

                          Свернуть

                          Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                          Обработка...
                          X