Оценка недвижимости.

[megavix]

всем банкирам привет...
мучает вот такой вопрос.

залогодатель дает недвижимость 4-х комнатную в залог но при этом оговаривается что она станет магазином в дальнейшем.
у всех думаю что разный коэффициент на данные виды залога да и цены за 1 кв.м. будут разные...
так вот => если я оцениваю квартиру и через 1 месяц она превращается в нежилое помещение(супермаркет Халима). цена маркета гараздее ниже чем квартира..что делать?
может быть оценивать сразу как нежилое...но тогда он может не сделать нежилым и тоже проблема...оценка неверная. как перестраховаться?ведь он может не платить далее по своим причинам...а вы не продадите уже нежилое как жилое!

кто сталкивался с данной проблемой?

[megavix]

Majestic17 ЗЫ. чтото отклонились мы с вами от темы есть немнога

в какой то части я с вами соглашусь...но вобщем...считаю подругому...так как я должен оценить на нынешний момент и коэф Дисконта применить....

вы говорите через 1 год...неть может вы будите через пол года или через 2))


и коэф диск. применятеся для того что бы вычесть все затраты и продать то или иное имущество в течении 180 дней!


давайте теперь по теме))

в принципе там медком высказал мысль хорошую... но сколько людей столько и мнений.(мы пойдем другой дорогой)


так вот при оценки рыночной нежилая становится дороже жилой спору нету...но коэф дисконта показывает что на жилые большая ликвидность и наоборот с нежилыми....=>
может быть такое что переделывая из жилой в нежилое с коэффициентом дисконта я буду терять в стоимости ....и залоговая не будит покрывать кредит чего делать? запрашивать еще обеспечение? не вариант!

чего вы думаете по этому поводу?

[Majestic17]

megavix менно на год больше, потому как оцениваем на дату окончания кредитного договора... а в основном это каакраз год....

почему именно так? а просто напросто потому что если будем реализовывать, то реализовывать будем не сейчас а через год....

а дисконт у нас учитывает ускоренную продажу и издержки банка на реализацию... иначе бы пришлось еще устанавливать дисконты в зависимости от срока кредитования...

ЗЫ. чтото отклонились мы с вами от темы

[megavix]

Majestic17 megavix, по первому пункту: автотранспорт как правило теряет большую часть стоимости именно в первые года своего существования.... рынок у нас такой :-) хотя в принципе это логично... это понятно но вам нужна же оценка за 2006г.в. а не 2005г.в. я именно этого не пойму....

если бы вам дали оценить 2005 вы брали бы обьявления за 2004?
а если вы имеете в виду на сколько она снизится за 1 год....то тут несколько другое...у нас должен предусматривать это коэф.дисконта... и то это далеко не все 2 года назад машины дешевели на 20% грубо говоря...а на след год цены поцти не упали (ну всяко бывает) если не правильно понял поправьте.

[Majestic17]

megavix, по первому пункту: автотранспорт как правило теряет большую часть стоимости именно в первые года своего существования.... рынок у нас такой :-) хотя в принципе это логично...

износ высчитываем согласно норм амортизации.

по товарам в обороте: то что обычно берем в качестве товара в обороте в основном относительно ликвидно и соответственно расброс цен известен, а завышенная цена покупки уже наводит на нехорошие мысли о залогодателе...

вот задумался над своей методикой оценки... дажеж улыбнулся... сначала первая мысль а почем бы я это взял еслиб это мне нужно было дозарезу... а потом ужеж в инет, по объявлениям и прочее... интересно то что цены по первой мысли и после анализа рынка сильно не розняться... приятственно черт возьми...

[megavix]

Majestic17 следовательно ищем недавно заключенные сделки по данной машине но 2005 г.в. и пляшем от их средней... хм...а зачем?(я понимаю что машина будит годовалая но не вижу смысла так делать)я ищу 2006 а если машина скажем так 2002 года и обьявлений не густо беру от 2001,2002,2003года.


и накручиваем износ... а как вы высчитываете износ? (смотрите полный срок эксплуатации авто примеру 10 лет и полную стоимость с нуля..=>а потом делите на каждый год...)


товары в обороте берем по цене приобретения по накладным с учетом неслабого дисконта... скажите а как же сверка цен товара с рынком..? ведь представте...2 фирмы знакомые...1-ая продает 2-ой гвозди по цене 1шт=100р. и вторая берет кредит и по документам закладывает...после этого понятно....никого нету!

для нас отправной вопрос не правильность методики, а "ты сможеш продать его за такую цену?"я тоже себе после каждой оценки задаю вопрос продам ли я это?

[Majestic17]

мы оценку производим на основе аналогичных сделок....

к примеру по авто:
имеем авто скажем 2006-ого г.в.... кредит берется на 1 год...
следовательно ищем недавно заключенные сделки по данной машине но 2005 г.в. и пляшем от их средней...
либо среднее по объявлениям о покупке и о продаже в случае если совершенных сделок небыло...
далее применяем дисконт....

по недвиге сложнее ибо продаж у нас идет очень мало, масштабы города не те :-)
по недвиге есть боле-менее стабильные цены по районам города, если обект сложный, скажем "у черта на куличках" или еще чего, то тогда подключаем по знакомству агенства недвижимости для уточнения цен, затем скидываем будущий износ и получаем оценочную...

по оборудованию оценка как правило идет из интернетовских "спрос-предложение"

товары в обороте берем по цене приобретения по накладным с учетом неслабого дисконта...


в случае если текущую стоимость имущества определить невозможно (небыло сделок и/или т.п.) то берем по стоимости нового или аналогичного нового на данный момент и накручиваем износ...


для нас отправной вопрос не правильность методики, а "ты сможеш продать его за такую цену?"

[megavix]

МетКом Majestic17 скажите какими методами вы расчитываете справедливую (рыночная готова)? я видел у некоторых есть целие системы расчетов...

я просто умножаю на КД коэфициент дисконта и все.. как происходит это у вас?

[МетКом]

оцениваем залог в притирочку по рыночной
Молодцы мы. Потом скидываем с него "что доктор прописал" и сидим ровно на филейной части, не кукуем. И не переживаем. Никто же не говорил, что РС = сумме кредита, дисконты никто не отменял.
в общем вот так и бъемся за каждый рубль на кред.комитетах
+1, за что и люблю свою работу. Честно.. =)

[Majestic17]

МетКом, по VIPам вообще отдельная история, тут как правило "партия" решает...

но учтите... что всё бывает в первый раз... но реализацию то проводить вам... и в качестве наихудшего варианта рассмотрим ситуацию:

VIP-клиент, берет кредит, нехилый кстати кредит ибо других VIPы не берут, оцениваем залог в притирочку по рыночной... далее идет крах VIPа, который клиент естественно скрывает усердно, скажем попал в тот небольшой процент неожиданных крахов... не платит проценты, и основной долг... так как клиент VIP, то банк пока что терпит... а клиен учень уверенно оправдывается и коворит заплатим как только так сразу... банк ему верит, ибо в первый раз всё это, и ждет... в итоге проценты по просрочке + долг за неделю-две (незабываем о размере кредита) выскакивает в такую кругленькую сумму что она перекрывает стоимость залога раза в 1,5...

вопрос на засыпку.... кто крайний окажется? залог жеж был?-был! а какого вы его так мало взяли?

я вообще к випам очеть скептически отношусь... хотя может потому что как правило "давят", а давление не люблю...

в чем прелесть залоговика-оценщика... так в том что любую оценку можно обосновать, и прикрыть свою филейную часть... но это в принципе ззнают кредитники, и в свою очередь просят "подороже"... в общем вот так и бъемся за каждый рубль на кред.комитетах.

[МетКом]

выданные 150 ему только навредят
А этим аналитики занимаются. И если, например, кредитная ёмкость (в случае оборотного финансирования) ниже запрашиваемой суммы - данный вопрос будет пристально проработан.
сколько лет стажа? и есть образование в области оценки?
Не секрет, образование оценочное есть, очное, дано УГТУ-УПИ. Стаж - 3 года оценщиком и вот почти 2,5 залоговиком.

[megavix]

МетКом наверное вы крутой оценщик...если не секрет сколько лет стажа? и есть образование в области оценки?

Саша Ст. а его задача оценить а то что сможет или нет это другой вопрос....тут уже перестроховкой будит его оценка...продаст и дело в шляпе!

[Саша Ст.]

МетКом

Т.е. если мы перебдим, то кредит будет обепечен, спору нет. Но прибыль банка будет не максимальна...

А такой нюанс, как физическая возможность заемщика, вы не учитываете ? Если, пусть даже очень хороший для банка и честный заемщик может освоить 100 рублей при обеспечении залогом в 1000 рублей, выданные 150 ему только навредят. Разницу в 50 он и освоить-то толком не сможет, но оплачивать проценты будет обязан.

[МетКом]

Нет, заблуждаетесь. Я работаю зместителем начальника отдела кредитного анализа. В мои функции не входит не то, что кредитование - я даже в регпалату договоры не вожу и сообщения по ПОД/ФТ не делаю... =)
А занимаюсь оценкой обесечения по сугубо крупным заёмщикам и методологией оценки в целом по банку. Именно поэтому я должен быть максимально объективен, т.к. речь почти всегда идёт о неглупых заёмщиках и больших суммах, а, следовательно, об избалованности банками и том, что ошибка при оценке в 10% ведёт к недополучению солидных сумм процентного дохода.
Ну соответственно методологию должен выстраивать в ключе "не перебдеть и не недобдеть".
Всех с пятницей и прошедним 27-го днём оценщика!

[megavix]

МетКом вы явно работаете в кредитном управлении....и точно не залоговик

[МетКом]

Залог, по моему глубочайшему убеждению, делается для того, чтобы обеспечить кредит. А кредит выдайтся для того, чтобы банк заработал денег. И чем больше денег выдаст банк, тем лучше. Т.е. если мы перебдим, то кредит будет обепечен, спору нет. Но прибыль банка будет не максимальна... Т.е. мы должны максимально точно оценивать, не ниже и не выше.

[megavix]

Majestic17 спасибо...

[Majestic17]

МетКом вообще залог для чего берется? чтоб в случае чего "отбить" просрочку... если мы оцениваем очень дешево, то за дешево и продаем... ибо мы не торговая организация и главное нам вернуть свои деньги..

megavix мы с жилым в принципе не работаем... но по автотранспорту к примеру так и делаем...
например идет в залог не особо новый тягач у которого планируется замена двигателя на новый, естественно стоимость залога возрастает... но... стоимость мы берем без замены... ибо неизвестно на 100 % будет ли производится замена....

в случае с недвигой таже история... если жилое дешевле, а берем как дорогую, то в случае если залогодатель идет на попятную и решает не переводить в нежилое то соответственно и получаем неполностью обеспеченный кредит...

элементарные риски....

[megavix]

Majestic17 вы так делаете? или просто предполагаете?
не думаю что это есть правильно...мну положение не позволит.

МетКом в прошлый раз если вам не помнится я говорил про повышающий.. коэффициент дисконта...а этот коэффициент обычный который я не могу не приминять и он обязателен.
товарищ перечитайте прошлые мои сообщения внимательнее..и поймете!

[МетКом]

Да я всё это к фразе "у мну коэфициент дисконта на жилые 0,7 а нежилые 0,5". Это рамки, они вредны, даёшь задний ход коэффициентам. Доброго утра кстати.. =)

... а то что дешевле так не страшно...
Страшно. Надеюсь не надо объяснять откуда в банке деньги буерутся, поэтому перебдеть так же плохо, как и недобдеть.

[Majestic17]

megavix конструктив хотите.... ну тут ИМХО очевидно...
оцениваете как жилое, потом как нежилое... и берете то что дешевле...

на мой взгляд главное не слишком высоко оценить... а то что дешевле так не страшно...

[megavix]

SpVic коэфициент устанавливается от спроса...у нас востребованна нежилая площадь...но цены сдерживают его...ну и + нежилой не очень много...многие начали переделывать квартиры в магазины...оно дороже гораздо но не всем по карману...а жильё как не крути нужно всем так или иначе...ставки не я выставлял хотя и считаю что верно все...пусть через 2 года будит как вы говорите я буду рад...у нас город (население у нас как говорит администрация больше 300 000 человек.)
кстати возможно просто сделать переоценку с заключением...и сам кредитный пусть думает будит менять или нет...ваше оценить и показать...!что скажите?

МетКом да вы особо за меня не переживайте...с универсальным коэфициентом немного продвигаюсь...только не понятно назад или в перед))) и то что я интересовался этим еще не значит что уже внедрил!
а с чего вы решили что я загнал себя в рамки?

знаете можно сидеть на лавке и только критиковать не предлагая конструктива...а можно "искать и пробывать"... вы понимаете к чему я это?

и к чему кстати вы это вспомнили??? я совсем тут про другое...

[МетКом]

А кстати не уважаемый ли Мегавикс тут с полгода назад бегал-интересовалсо универсальными коэффициентами? Видимо добегался... Не надо было себя любимого в такие рамки загонять. ССЗБ IMHO.. =)
Оценивайте исходя из здравого смысла...

[Majestic17]

megavix боже упаси брать прошлогодние цены... :-)

в моем сообщении имелось ввиду что оценка недвиги с учетом всех минусов на сегодняшний день может применяться только для прошлогоднего кредита...

не точность формулировок мой конек

[SpVic]

megavix
нас с вами города разные...и дела на рынках разные...город хоть относительно и не большой а вот на квартиры огромный спрос...
Где вы живете? Хотя это не вожно, главное, что в ващем городе рынок недвижимости по развитию несколько отстает от рынка крупнейших городов, а там какая там динамика, вам только, что описали. Знайте, что через год-два у вас будет такая же картина.
Дисконт по недвижке у вас великоват.
Оценить я бы предложил в двух вариантах: на сегодняшний день (жилая) и цена в будующем (нежилая), оценщики теоритически это делать умеют. Цену взять минимальную, дисконт максимальный.
При этом обращаю ваше внимание на то, что у клиента не будет денег на ремонт, но вы вполне можете пересмотреть кредит и выдать еще чуть-чуть после перевода, исходя из фактической рыночной стоимости квартиры в новом состоянии.
А дисконт снижайте... 30% это в самый раз.

зы. У нас считается неплохим бизнесом приобретение квартир и перевод их в нежилое, с последующей реализацией.

[megavix]

Majestic17 я считаю что прошлогодний рост цен не показатель....цена может резко упасть....
ЗЫ. по дисконту... ИМХО наоборот должно быть... по нежилому 70 по жилому 50... ибо жилое проблемней продать... нежилое легче уходит...у нас с вами города разные...и дела на рынках разные...город хоть относительно и не большой а вот на квартиры огромный спрос...

вы меня извините но с динамикой полная ерунда...хотя каждый оценивает так как ему велит внутренне положение

[Majestic17]

megavix если занимались залогами хотябы с годик... то общую динамику цен уже наметили себе... (очень этому способствует дружба и переодическое распитие горючих материалов с агенствами недвижимости)
расчет по вашему примеру берем след образом: поднимаем цены по нежилой недвиге по району города, скидываем от этой суммы примерные затраты будущего покупателя на перепланировку (мало ли чего нынешний хозяин нагородит) еще скидываем процентов 30 от суммы предпологаемого космет. ремонта - получаем цену на сегод день если оно закладывалось год назат (к примеру), далее смотрим динамику цен по этому району и прикидываем насколько изменится цена... если меняется в большую сторону берем увеличение процентов 50 от реального роста цен... если идет удешевление, то сначала думаем а надо ли оно такое... если надо то берем процентов на 20 большее снижение от реального... затем от оставшегося делаем корректировку по слухам (т.е. администрация хочет маршрут автобусов изменить и в итоге магазинчик будущий будет находится на "проходном" месте.. это плюс... или скажем таже администрация дает разрешение на строительство сумерпупермаркета в трех шагах от магазинчика, это практически сводит стоимость магазина до стоимости жилого помещения.

вот такие вот приблизительные наброски по оценке...

ЗЫ. по дисконту... ИМХО наоборот должно быть... по нежилому 70 по жилому 50... ибо жилое проблемней продать... нежилое легче уходит...

[megavix]

ребят я привел пример на вскидку....по цене оно конечно магазин дороже...но...у мну коэфициент дисконта на жилые 0,7 а нежилые 0,5
вот и судите сами.
Majestic17
а как вы так оцениваете? оценка должна быть до выдачи кредита.... и с перепланировкой могут долго тянуть...и дата будит другая.(могут вообще не дотянуть....мало ли)

МетКом я немного не про то...я про стоимость.

[Maltus]

megavix

Присоединяюсь к другим ораторам. С чего вы решили, что жилое помещение на первом этаже дома будет стоить дороже, чем аналогичное нежилое помещение? Вообще-то на квартиры, расположенные на крайних этажах (первый и последний) традиционно цены на 5-10% ниже, чем в целом по дому. А торговое помещение (нежилое помещение с отдельным входом), напротив, стоит процентов на 15-20 дороже средней стоимости метра в этом же доме.

[МетКом]

А с чего вдруг магазин станет дешевле? Обычно наоборот всё происходит. Берите в залог щаз, потом пусть залогодатель приёдт к вам с просбой резрешить перепланировку, постановлением о переводе в нежилое и согласованным проектом. Вы разрешите и обяжете зарегистрировать новый объект в типа 90 дневный срок. Обременение с квартиры не снимаете. Потом регистрируете залог нежилого помещения.