2 марта, вторник 03:41
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

ПЕРЕОЦЕНКА ЗАЛОГА - ИПОТЕКА

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Ипотечник
    Участник создал тему ПЕРЕОЦЕНКА ЗАЛОГА - ИПОТЕКА

    ПЕРЕОЦЕНКА ЗАЛОГА - ИПОТЕКА

    Добрый день, коллеги!
    Согласно 254-п залог необходимо переоценивать раз в квартал. Подскажите, пожалуйста, кто каким образом это делает? Кто будет оплачивать оценку тысячи квартир, домов и земельных участков? И по времени это будет происходить как раз до конца квартала...
    Как же справиться с этой напастью???

  • SpVic
    Участник ответил
    ateco
    Ваши предложения логичны и очень хороши.
    Есть только одно небольшое препятствие.
    Реально кредитующих Ипотеку финансовых учреждений на Россию вряд ли больше 15-20 (пусть более знающие люди поправят), остальные просто выдают кредит подготавливают закладную и продают ее. Соответсвенно им не интересено дальнейшее обслуживание залога в виде переоценки имущества. А те первые переоценивают по уровню рынка, т.е. определяют некие мультипликаторы (как я понимаю).

    Прокомментировать:


  • ateco
    Участник ответил
    Доброго времени суток, банкиры!
    Являемся оценочной организацией, активно работаем в банкротстве и корпоративе, но мечта - наладить постоянные отношения с банками. Аккредитации есть, штук шесть, но к сожалению, не у нас одних. Ниже - варианты для предложения банкам, но прежде - Ваше мнение.
    1. Стоимость оценки на рынке - например, 100 у.е.
    Банк направляет клиента конкретно ко мне, но стоимость оценки у меня - 200 у.е. При этом, чтобы клиенту было не так больно, 100 у.е. проплачиваются сразу, остальные - из кредита (механизм, гарантирующий второй платеж, пока не отработал).
    Конечно, возникает вопрос - нафига банку так отпугивать клиента? Поясню: в указанную стоимость включается как первоначальная оценка, так и ежеквартальная переоценка залога для целей 254-П в течение ... например, года. Опять же для банка - удобно, и не надо платить мне, переложив затраты на клиента. Да и клиент, получив сумму кредита, выплату второй части в 100 у.е. может и не почувствовать на радостях.
    Переоценка - с осмотром, фото и как положено, сопроводительным документом о повышении справедливой стоимости залога. При этом условие о переоценке заложено в моем договоре с клиентом.
    2. Предлагаю банку за символическую плату проводить переоценку залога для целей 254-П, но только по ранее подготовленным СВОИМ отчетам. Таким образом простимулировав банк работать исключительно со мной. Банк конечно может делать это и сам, но передача функций на аутсорсинг способна высвободить персонал и иные ресурсы для решения более важных задач.
    3. Компромиссный вариант. Банк направляет клиента конкретно ко мне, но стоимость оценки у меня - 150 у.е. (100 у.е. оценка + 2 переоценки). Остальная переоценка - за символическую плату банка.
    4. Неудачный, но вариант. За плату проводить переоценку залога для целей 254-П по любым отчетам, а также по залогам, принятым банком без предварительной независимой оценки.

    Банкиры, прошу Вашего мнения - могут ли быть банку интересны такие варианты? В любом из вариантом предполагаю предварительно устаканить с ТУ ЦБ понятия "справедливая", "рыночная" и "ликвидационная" стоимость. Конечно к МСФО мы еще не пришли, связать их попытаться можно...

    Как бонус для банка при любом из вариантов - предоставление некоей известной нам инфы для финанализа заемщика-юрлицах (ликвидация, банкротство, участие в судах, внутренние конфликты и пр. - см. п. 2.11 Приложения 2 к 254-П). Мы эту инфу собираем для себя (хобби такое). Тоже кстати вопрос: а нужно ли оно банку вообще?

    Прокомментировать:


  • Doval
    Участник ответил
    SpVic внешний моральный износ? Правильным является и "внешний", и "моральный". Еще его называют "экономическим". Неточность как раз в слове "износ". В слове изначально заложен негативный смысл, т.е. уменьшение рыночной стоимости из-за воздействия внешних факторов. Но ведь стоимость может и увеличиваться. И если в Вашем примере один следит за завтраком соседа, то жители верхних этажей продолжают любоваться видом на реку, а это, наоборот, увеличивает стоимость их квартиры.
    В иностранных учебниках такой фактор называется Externalities (соответственно, Negative Ex. и Positive Ex.)

    Прокомментировать:


  • SpVic
    Участник ответил
    nddd
    Да, соглашусь. Но если вы за справедливую стоимость взяли рыночную определенную независимым оценщиком (что законно и логично, тем более, что определения стоимости справедливой из 254-П и рыночной из закона совпадют почти дословно), то в конце концов найдется в ЦБ умник, который заявит, что какой-то из примененных подходов (если вы применили оба) не верен, еще раз говорю, хорошо они еще не додумались.
    Если рынок растет, то и Ваш залог растет и наоборот, при прочих равных условиях.
    А вы слышали о таком понятии как внешний моральный износ? (Doval поправте меня если я не правильно применил термин). Например вы взяли в залог квартиру у которой окна выходят на реку, красиво-о-о-о. Но вот в течении действия договора между этим домом и рекой построили еще один дом и теперь в окна можно наблюдать только завтрак соседей напротив. Стоимость может упасть до 15%. Как ваш подход "среднего по рынку" это предусмотрит?
    Но еще раз говорю, подход представленный вам хорош в 95% случаев, но не застрахован от действий конкретного ТУ ЦБ.

    Прокомментировать:


  • Doval
    Участник ответил
    До 01.01.2008 действуют и стандарты, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 и стандарты, утвержденные Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 года №255. После 01.01.2008 будут действовать вторые (если не продлят 519-е Постановление). В этих новых стандартах, которые называются ФСО-1, ФСО-2 и ФСО-3, к сожалению нет понятия "справедливая стоимость". Выбор придется делать из четырех видов стоимостей: рыночной, инвестиционной, ликвидационной и кадастровой. Природе требований инструкции 254-П, скорее всего, соответствует понятие рыночной стоимости.
    Вопрос переоценки действительно не простой, но решаемый.

    Прокомментировать:


  • Саша Ст.
    Участник ответил
    Majestic17
    может быть составители сего положения имели ввиду оценочную стоимость с учетом издержек на быструю реализацию
    А вот это уже называется ликвидационной стоимостью, согласно мною упомянутого Приказа Минэкономразвития от 20.07.2007 года №255 и упомянутого Провинциалка Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519.

    Прокомментировать:


  • Провинциалка
    Участник ответил
    Есть еще такой документ
    Стандарты оценки,
    обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
    (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519)
    (с изменениями от 14 декабря 2006 г.)

    20. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
    Поэтому можно не оценивать каждый квартал, а проводить оценку раз в полгода, например.

    Прокомментировать:


  • nddd
    Участник ответил
    SpVic
    Оценка нужна - говорит 254-П Нет там такого! Там есть понятие справедливая стоимость. И если как я говорил сделать заключение основанное на аналитике цен (динамике) проблем нет.
    Если рынок растет, то и Ваш залог растет и наоборот, при прочих равных условиях. Может быть такой вариант, мониторте среднюю стоимость кв.м. и делайте привязку справедливой стоимости к ней. Я так делал и ни у ВК, ни у ЦБ вопросов не было! Главное чтобы Вы хоть что-то адыкватное сделали, все в Выших руках.

    Прокомментировать:


  • Majestic17
    Участник ответил
    Саша Ст., принимайте соболезнования в связи с окончанием отпуска :-)
    по вопросу: вот такое вот 245-п... может быть составители сего положения имели ввиду оценочную стоимость с учетом издержек на быструю реализацию+маржа+...+...

    Прокомментировать:


  • Саша Ст.
    Участник ответил
    Majestic17
    читаем 254-П 2.3... порядок и периодичность определения справедливой стоимости залога
    Что-то непонятное получается, не вяжется "справедливая стоимость" со ст.7 ФЗ "Об оценочной деятельности" и с п.5 Приказа Минэкономразвития от 20.07.2007 года №255.

    Прокомментировать:


  • SpVic
    Участник ответил
    Очень интересный вопрос.
    В целом конечно согласен с nddd и прочими, только вот в некоторых моментах есть несогласование.
    Оценка нужна - говорит 254-П, но она стоит денег (без разницы собственная или внешняя), согласно закона о залоге (и соответсвенно об Ипотеке) все расходы связанные с залогом производятся за счет Залогодателя, т.е. по идее мы должны заставить Заемщика ежеквартально переоценивать квартиру за его счет.
    Это, кстати, повлияет на эффективную процентную ставку.
    Массовая переоценка по рынку может и не прокатить, хотя способ логичный.
    Еще один монент: изначально берем рыночную оценку от независимого оценщика, затем если будем каким-то способом делать собственню, то у ЦБ может оказаться закономерный вопрос о правильности посделующих собственных оценок и соответсвенно обоснованности формирования резерва, отсутсвие у банка лицензии на оценку не маловажный вопрос. (слава богу до этого они еще не додумались)
    В целом приходим к тому, что заемщик обязан предостявлять в банк ежеквартально оценку собственной квартиры, его отношения с оценщиком ни кого не волнуют (выезжает оценщик или нет). Но об этом необходимо предупреждать сразу и заключать договор с оценщиком, как и со страховщиком, на берегу.

    Прокомментировать:


  • nicobank
    Участник ответил
    Сообщение от молодец Посмотреть сообщение
    а есть ли какое-нибудь вразумительное разъяснение ЦБ, что если резерв не корректируем, то и залог не переоцениваем?
    Получили вразумительный ответ на семинаре от Блинкова А.А. что переоценивать обязательно, корректируем резерв или нет значения не имеет.

    Прокомментировать:


  • Majestic17
    Участник ответил
    Вот собственно и наши законы.... читаем 254-П:

    2.3. Внутренние документы кредитной организации по вопросам классификации ссуд и формирования резерва (далее - внутренние документы), принимаемые уполномоченным органом (уполномоченными органами) кредитной организации, должны соответствовать требованиям настоящего Положения и иных нормативных правовых актов по вопросам кредитной политики кредитных организаций и (или) методов ее реализации.
    Кредитная организация отражает во внутренних документах:
    .....
    порядок и периодичность определения справедливой стоимости залога, то есть такой его цены, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог.........
    решили проверять по своему усмотрению... а вот фиг вам... читаем дальше:

    6.4. Под суммой (стоимостью) обеспечения понимается:
    (в ред. Указания ЦБ РФ от 12.12.2006 N 1759-У)
    для залога (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг) - справедливая стоимость залога. Справедливая стоимость залога, относящегося к I и II категориям качества обеспечения, определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва, рассчитываемого в порядке, установленном пунктом 6.7 настоящего Положения;
    далее собственно про переоценку...
    из последней выдержки читаем что оценку производим на постоянной основе, т.е. как оценили изначально, такую стоимость и берем, а как уж потом переоценили это уже по барабану...
    Последний раз редактировалось Majestic17; 20.11.2007, 10:13.

    Прокомментировать:


  • Majestic17
    Участник ответил
    Ипотечник, чтото я не помню в 254-п графика проверок залогов.

    Прокомментировать:


  • Саша Ст.
    Участник ответил
    megavix
    Собственный оценщик окупит затраты на ЗП относительно оценочных компаний в первые дни
    Это в том случае, если оплату расходов по оценке берет на себя банк (кстати, а с чего это ради расходы по оценке ложатся на банк). А если оплату расходов изначально отнести на залогодателя или заемщика?
    Затраты на оценку банку окупятся косвенно - в случае обращения взыскания на залог не будет фигурировать "дутая" оценка.

    Прокомментировать:


  • молодец
    Участник ответил
    а есть ли какое-нибудь вразумительное разъяснение ЦБ, что если резерв не корректируем, то и залог не переоцениваем? а то напало наше собственное ТУ: оценивайте, говорят, на стадии выдачи, да ежеквартально переоценивайте. доводы типа: "мыж главой 6 254-П не пользуемся, вот и не отслеживаем справедливую стоимость" успехом не пользуются...

    Прокомментировать:


  • megavix
    Участник ответил
    ребят делается все гораздо проще...у вас есть заолговик...он оценивает на начальном этапе проверки и т д.
    далее легче нанять еще 1 еденицу которая будит заниматься переоценкой и помощю первого!
    я думаю экономия для банка хорошая. Собственный оценщик окупит затраты на ЗП относительно оценочных компаний в первые дни!=> делаем выводы

    Прокомментировать:


  • Ипотечник
    Участник ответил
    Проблема в том, что недвижимость совершенно разнообразная и в разных регионах Получается, что в любом случае информация будет приблизительной - будем ли мы сами анализировать рынок или привлечем оценщиков

    Прокомментировать:


  • Doval
    Участник ответил
    Ну что ж, если делать через независимого оценщика (а еще какого, если законодатель требует?), то платить придется. Надо торговаться за сумму платежа. Если объемы на переоценку большие, то и скидки д.б. большие. Плюс можно ограничить задание на оценку. Допустим, не обязательно все квартиры осматривать - это просто нереально за короткий срок. Здесь необходимо применять технологии массовой оценки. Если у оценщика нормально налажена автоматизация процесса оценки, то вполне можно справиться и с сотнями, и с тысячами, и с десятками тысяч. Конечно, как всегда упор в бюджет

    Прокомментировать:


  • МетКом
    Участник ответил
    Начнём с того - вы принли объект залога для целей 254-П? Ну типа вторая категория, снижаем резерв, все дела...
    Если да - то переоценивайте так, как велит вам ваше внутренне положение. Если в нём написано про ценочные организации - тогда бегом туда. Если написано, что сами на основании рынка или методом тыка - так и поступайте.
    Если нет - забейте, живите спокойно.

    Прокомментировать:


  • Ипотечник
    Участник ответил
    Т.е., это должны делать наши оценщики, а не сторонние организации??

    Прокомментировать:


  • nddd
    Участник ответил
    Ипотечник
    Все очень просто. Перед выдачей кредита Вы просили отчет о рыночной остоимости, в целях выполнения 254-П, Вам нужно доказать, подтвердить справедливую стоимость недвижимости.
    Для этого берете аналитику по стоимости недвижимости, о туда смотрите динамику цен и т.д. и т.п.
    Могу сказать пару таких источников (сайт): miel.ru (раздел аналитические материалы), irn.ru, arn.ru

    Так что все просто по недвижимости.

    Прокомментировать:

Обработка...
X