ПЕРЕОЦЕНКА ЗАЛОГА - ИПОТЕКА

[Ипотечник]

Добрый день, коллеги!
Согласно 254-п залог необходимо переоценивать раз в квартал. Подскажите, пожалуйста, кто каким образом это делает? Кто будет оплачивать оценку тысячи квартир, домов и земельных участков? И по времени это будет происходить как раз до конца квартала...
Как же справиться с этой напастью???

[nddd]

Ипотечник
Все очень просто. Перед выдачей кредита Вы просили отчет о рыночной остоимости, в целях выполнения 254-П, Вам нужно доказать, подтвердить справедливую стоимость недвижимости.
Для этого берете аналитику по стоимости недвижимости, о туда смотрите динамику цен и т.д. и т.п.
Могу сказать пару таких источников (сайт): miel.ru (раздел аналитические материалы), irn.ru, arn.ru

Так что все просто по недвижимости.

[Ипотечник]

Т.е., это должны делать наши оценщики, а не сторонние организации??

[МетКом]

Начнём с того - вы принли объект залога для целей 254-П? Ну типа вторая категория, снижаем резерв, все дела...
Если да - то переоценивайте так, как велит вам ваше внутренне положение. Если в нём написано про ценочные организации - тогда бегом туда. Если написано, что сами на основании рынка или методом тыка - так и поступайте.
Если нет - забейте, живите спокойно.

[Doval]

Ну что ж, если делать через независимого оценщика (а еще какого, если законодатель требует?), то платить придется. Надо торговаться за сумму платежа. Если объемы на переоценку большие, то и скидки д.б. большие. Плюс можно ограничить задание на оценку. Допустим, не обязательно все квартиры осматривать - это просто нереально за короткий срок. Здесь необходимо применять технологии массовой оценки. Если у оценщика нормально налажена автоматизация процесса оценки, то вполне можно справиться и с сотнями, и с тысячами, и с десятками тысяч. Конечно, как всегда упор в бюджет

[Ипотечник]

Проблема в том, что недвижимость совершенно разнообразная и в разных регионах Получается, что в любом случае информация будет приблизительной - будем ли мы сами анализировать рынок или привлечем оценщиков

[megavix]

ребят делается все гораздо проще...у вас есть заолговик...он оценивает на начальном этапе проверки и т д.
далее легче нанять еще 1 еденицу которая будит заниматься переоценкой и помощю первого!
я думаю экономия для банка хорошая. Собственный оценщик окупит затраты на ЗП относительно оценочных компаний в первые дни!=> делаем выводы

[молодец]

а есть ли какое-нибудь вразумительное разъяснение ЦБ, что если резерв не корректируем, то и залог не переоцениваем? а то напало наше собственное ТУ: оценивайте, говорят, на стадии выдачи, да ежеквартально переоценивайте. доводы типа: "мыж главой 6 254-П не пользуемся, вот и не отслеживаем справедливую стоимость" успехом не пользуются...

[Саша Ст.]

megavix

Собственный оценщик окупит затраты на ЗП относительно оценочных компаний в первые дни

Это в том случае, если оплату расходов по оценке берет на себя банк (кстати, а с чего это ради расходы по оценке ложатся на банк). А если оплату расходов изначально отнести на залогодателя или заемщика?
Затраты на оценку банку окупятся косвенно - в случае обращения взыскания на залог не будет фигурировать "дутая" оценка.

[Majestic17]

Ипотечник, чтото я не помню в 254-п графика проверок залогов.

[Majestic17]

Вот собственно и наши законы.... читаем 254-П:

2.3. Внутренние документы кредитной организации по вопросам классификации ссуд и формирования резерва (далее - внутренние документы), принимаемые уполномоченным органом (уполномоченными органами) кредитной организации, должны соответствовать требованиям настоящего Положения и иных нормативных правовых актов по вопросам кредитной политики кредитных организаций и (или) методов ее реализации.
Кредитная организация отражает во внутренних документах:
.....
порядок и периодичность определения справедливой стоимости залога, то есть такой его цены, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог.........

решили проверять по своему усмотрению... а вот фиг вам... читаем дальше:

6.4. Под суммой (стоимостью) обеспечения понимается:
(в ред. Указания ЦБ РФ от 12.12.2006 N 1759-У)
для залога (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг) - справедливая стоимость залога. Справедливая стоимость залога, относящегося к I и II категориям качества обеспечения, определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва, рассчитываемого в порядке, установленном пунктом 6.7 настоящего Положения;

далее собственно про переоценку...
из последней выдержки читаем что оценку производим на постоянной основе, т.е. как оценили изначально, такую стоимость и берем, а как уж потом переоценили это уже по барабану...

[nicobank]

а есть ли какое-нибудь вразумительное разъяснение ЦБ, что если резерв не корректируем, то и залог не переоцениваем?

Получили вразумительный ответ на семинаре от Блинкова А.А. что переоценивать обязательно, корректируем резерв или нет значения не имеет.

[SpVic]

Очень интересный вопрос.
В целом конечно согласен с nddd и прочими, только вот в некоторых моментах есть несогласование.
Оценка нужна - говорит 254-П, но она стоит денег (без разницы собственная или внешняя), согласно закона о залоге (и соответсвенно об Ипотеке) все расходы связанные с залогом производятся за счет Залогодателя, т.е. по идее мы должны заставить Заемщика ежеквартально переоценивать квартиру за его счет.
Это, кстати, повлияет на эффективную процентную ставку.
Массовая переоценка по рынку может и не прокатить, хотя способ логичный.
Еще один монент: изначально берем рыночную оценку от независимого оценщика, затем если будем каким-то способом делать собственню, то у ЦБ может оказаться закономерный вопрос о правильности посделующих собственных оценок и соответсвенно обоснованности формирования резерва, отсутсвие у банка лицензии на оценку не маловажный вопрос. (слава богу до этого они еще не додумались)
В целом приходим к тому, что заемщик обязан предостявлять в банк ежеквартально оценку собственной квартиры, его отношения с оценщиком ни кого не волнуют (выезжает оценщик или нет). Но об этом необходимо предупреждать сразу и заключать договор с оценщиком, как и со страховщиком, на берегу.

[Саша Ст.]

Majestic17

читаем 254-П 2.3... порядок и периодичность определения справедливой стоимости залога

Что-то непонятное получается, не вяжется "справедливая стоимость" со ст.7 ФЗ "Об оценочной деятельности" и с п.5 Приказа Минэкономразвития от 20.07.2007 года №255.

[Majestic17]

Саша Ст., принимайте соболезнования в связи с окончанием отпуска :-)
по вопросу: вот такое вот 245-п... может быть составители сего положения имели ввиду оценочную стоимость с учетом издержек на быструю реализацию+маржа+...+...

[nddd]

SpVic
Оценка нужна - говорит 254-П Нет там такого! Там есть понятие справедливая стоимость. И если как я говорил сделать заключение основанное на аналитике цен (динамике) проблем нет.
Если рынок растет, то и Ваш залог растет и наоборот, при прочих равных условиях. Может быть такой вариант, мониторте среднюю стоимость кв.м. и делайте привязку справедливой стоимости к ней. Я так делал и ни у ВК, ни у ЦБ вопросов не было! Главное чтобы Вы хоть что-то адыкватное сделали, все в Выших руках.

[Провинциалка]

Есть еще такой документ

Стандарты оценки,
обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
(утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519)
(с изменениями от 14 декабря 2006 г.)
20. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Поэтому можно не оценивать каждый квартал, а проводить оценку раз в полгода, например.

[Саша Ст.]

Majestic17

может быть составители сего положения имели ввиду оценочную стоимость с учетом издержек на быструю реализацию

А вот это уже называется ликвидационной стоимостью, согласно мною упомянутого Приказа Минэкономразвития от 20.07.2007 года №255 и упомянутого Провинциалка Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519.

[Doval]

До 01.01.2008 действуют и стандарты, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 и стандарты, утвержденные Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 года №255. После 01.01.2008 будут действовать вторые (если не продлят 519-е Постановление). В этих новых стандартах, которые называются ФСО-1, ФСО-2 и ФСО-3, к сожалению нет понятия "справедливая стоимость". Выбор придется делать из четырех видов стоимостей: рыночной, инвестиционной, ликвидационной и кадастровой. Природе требований инструкции 254-П, скорее всего, соответствует понятие рыночной стоимости.
Вопрос переоценки действительно не простой, но решаемый.

[SpVic]

nddd
Да, соглашусь. Но если вы за справедливую стоимость взяли рыночную определенную независимым оценщиком (что законно и логично, тем более, что определения стоимости справедливой из 254-П и рыночной из закона совпадют почти дословно), то в конце концов найдется в ЦБ умник, который заявит, что какой-то из примененных подходов (если вы применили оба) не верен, еще раз говорю, хорошо они еще не додумались.
Если рынок растет, то и Ваш залог растет и наоборот, при прочих равных условиях.
А вы слышали о таком понятии как внешний моральный износ? (Doval поправте меня если я не правильно применил термин). Например вы взяли в залог квартиру у которой окна выходят на реку, красиво-о-о-о. Но вот в течении действия договора между этим домом и рекой построили еще один дом и теперь в окна можно наблюдать только завтрак соседей напротив. Стоимость может упасть до 15%. Как ваш подход "среднего по рынку" это предусмотрит?
Но еще раз говорю, подход представленный вам хорош в 95% случаев, но не застрахован от действий конкретного ТУ ЦБ.

[Doval]

SpVic внешний моральный износ? Правильным является и "внешний", и "моральный". Еще его называют "экономическим". Неточность как раз в слове "износ". В слове изначально заложен негативный смысл, т.е. уменьшение рыночной стоимости из-за воздействия внешних факторов. Но ведь стоимость может и увеличиваться. И если в Вашем примере один следит за завтраком соседа, то жители верхних этажей продолжают любоваться видом на реку, а это, наоборот, увеличивает стоимость их квартиры.
В иностранных учебниках такой фактор называется Externalities (соответственно, Negative Ex. и Positive Ex.)

[ateco]

Доброго времени суток, банкиры!
Являемся оценочной организацией, активно работаем в банкротстве и корпоративе, но мечта - наладить постоянные отношения с банками. Аккредитации есть, штук шесть, но к сожалению, не у нас одних. Ниже - варианты для предложения банкам, но прежде - Ваше мнение.
1. Стоимость оценки на рынке - например, 100 у.е.
Банк направляет клиента конкретно ко мне, но стоимость оценки у меня - 200 у.е. При этом, чтобы клиенту было не так больно, 100 у.е. проплачиваются сразу, остальные - из кредита (механизм, гарантирующий второй платеж, пока не отработал).
Конечно, возникает вопрос - нафига банку так отпугивать клиента? Поясню: в указанную стоимость включается как первоначальная оценка, так и ежеквартальная переоценка залога для целей 254-П в течение ... например, года. Опять же для банка - удобно, и не надо платить мне, переложив затраты на клиента. Да и клиент, получив сумму кредита, выплату второй части в 100 у.е. может и не почувствовать на радостях.
Переоценка - с осмотром, фото и как положено, сопроводительным документом о повышении справедливой стоимости залога. При этом условие о переоценке заложено в моем договоре с клиентом.
2. Предлагаю банку за символическую плату проводить переоценку залога для целей 254-П, но только по ранее подготовленным СВОИМ отчетам. Таким образом простимулировав банк работать исключительно со мной. Банк конечно может делать это и сам, но передача функций на аутсорсинг способна высвободить персонал и иные ресурсы для решения более важных задач.
3. Компромиссный вариант. Банк направляет клиента конкретно ко мне, но стоимость оценки у меня - 150 у.е. (100 у.е. оценка + 2 переоценки). Остальная переоценка - за символическую плату банка.
4. Неудачный, но вариант. За плату проводить переоценку залога для целей 254-П по любым отчетам, а также по залогам, принятым банком без предварительной независимой оценки.

Банкиры, прошу Вашего мнения - могут ли быть банку интересны такие варианты? В любом из вариантом предполагаю предварительно устаканить с ТУ ЦБ понятия "справедливая", "рыночная" и "ликвидационная" стоимость. Конечно к МСФО мы еще не пришли, связать их попытаться можно...

Как бонус для банка при любом из вариантов - предоставление некоей известной нам инфы для финанализа заемщика-юрлицах (ликвидация, банкротство, участие в судах, внутренние конфликты и пр. - см. п. 2.11 Приложения 2 к 254-П). Мы эту инфу собираем для себя (хобби такое). Тоже кстати вопрос: а нужно ли оно банку вообще?

[SpVic]

ateco
Ваши предложения логичны и очень хороши.
Есть только одно небольшое препятствие.
Реально кредитующих Ипотеку финансовых учреждений на Россию вряд ли больше 15-20 (пусть более знающие люди поправят), остальные просто выдают кредит подготавливают закладную и продают ее. Соответсвенно им не интересено дальнейшее обслуживание залога в виде переоценки имущества. А те первые переоценивают по уровню рынка, т.е. определяют некие мультипликаторы (как я понимаю).