21 октября, воскресенье 10:36
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Инвестиционный договор в залог.

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Инвестиционный договор в залог.

    Есть клиент с полностью оплаченным инвестиционным договором(строительство коммерческой недвижимости), хочет взять кредит под залог этих обязательств застройщика. Проэкт на 80 % завершен. Насколько это реально?

  • #2
    а-й Вообще нереально. Надо анализировать застройщика сверху донизу. Балансы за 3 года этого застройщика он предоставит?

    Комментарий


    • #3
      ай!! А не моили красавцы к вам сбежали?!! О залоге прав требований по договору инвестирования мой Банк даже слушать не стал.
      За все время работы видела только один Банк который пытался это сделать. Обезопасить себя они хотели тем, что зарегестрировать данный договор в регистрационке. Чем закончилось дело, природе не известно, но на сколько я знаю такие договора не регестрируют.

      Комментарий


      • #4
        Virona
        Сейчас региструруют незавершенку.
        а-й Virona
        В чистом виде под такое обеспечение кредит выдать нельзя, уж лучше бланк с созданием резерва от 51% (не думаю, что там будет суперское финположение).
        Что можно намутить:
        1. Зарегистрировать залог незавершенного строительства. Ежемесячно или ежеквартально перерегистрировать.
        2. Залог 75%-100% акций (долей) инвестора, при чем внести существенные изменения в их Устав, ограничив полномочия директора и совета акционеров. Представитель банка должен войти в наблюдательный совет (Совет Директоров) с правом ВЕТТО.
        3. Залог всего парка оборудования строителей участвующего в строительстве объекта, а еще лучше забрать в собственность, ну скажем, путем возратного лизинга.
        4. Отдать контроль расходов строителей какой-нибудь консалтинговой/аудиторской компании. Чтоб они ни копейки не увидили сами.
        5. Ставка по кредиту не менее 25% годовых (плата за риск однако)

        А теперь подумайте: оно вам надо? оно того стоит?

        Комментарий


        • #5
          SpVic Virona а-й
          Зарегистрировать залог незавершенного строительства
          Дабы не вляпаться, обратите внимание на наличие договора ген.подряда. Эта "незначительная" деталь может наломать кучу дров, - обсуждалось на форуме.

          Комментарий


          • #6
            Незавершенку регестрируют, а вот переход права требования на неоформленный объект по инвестиционному договору нет. А оформляют они его в течение года после сдачи объекта гос комиссии. Веть насколько я поняла речь идет именно о ЗАЛОГЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ, а не о залоге незавершенного строительства.

            Если у Вас есть опыт оформления таких договоров поделитесь плиззз Мои отказываются потому что риск очень велик.

            Комментарий


            • #7
              1. Зарегистрировать залог незавершенного строительства. Ежемесячно или ежеквартально перерегистрировать.

              Вы не могли бы пояснить необходимость перерегистрации?
              Была бы благодарна также, если бы вы сориентировали по запрашиваемым документам для оценки незавершенного строительства..
              Разрешение на ведение СМР, договор подряда (там д.б. график выполнения работ), для Москвы - Заключение Москомархитектуры.. может еще кого, кто выносит окончательное решение, договор аренды земучастка, формы КС-2 и КС-3.. Что еще?

              Комментарий


              • #8
                YuliaVK А зачем каждый месяц перерегистрировать? Просто составляете договор, в котором написано, что все что построиться в дальнейшем, тоже является залогом, нотя это и так по закону им является.
                Если у меня срок кредита больше чем срок строительства, и вот они ввели его в эксплуатацию и вполне могут зарегестрировать в собственность, то даю письменное разрешение, что бы они зарегестрировали его как завершенный объект в собственности (им в свидетельстве автоматом ставят обременение), а затем делаю допник по которому у меня меняется объект залога из незавершенного строительства в завершенный объект (для юридической сопостовимости).
                Цестно признаю, у меня правдо такого еще небыло, кредит как правило короче сроков строительства, но я бы поступила бы так. Может я и ошибаюсь.

                Комментарий


                • #9
                  YuliaVK
                  Вы не могли бы пояснить необходимость перерегистрации?
                  Достаточно меркантильно...
                  Ежемесячно/ежеквартально происходит промежуточная сдача строительных работ, подписывается соответсвующий акт. Т.е. стоимость объекта расчет. Следующим шагом если вам необходимо выдать еще некоторую сумму, то необходимо внести изменения в договор залога, что влечет за собой перерегистрацию. Еще один факт состоит в том, что не очень легко идентифицировать объект строительста и если не будет периодического уточнения договора залога можно столкнуться с тем, что суд откажет в удовлетворении иска, поскольку предмет залога не верно идентифицирован на момент обращения в суд.
                  Была бы благодарна также, если бы вы сориентировали по запрашиваемым документам для оценки незавершенного строительства..
                  думаю смета и фактическое ее исполнение, оценивать все равно прийдется затратным способом+доходный, но последний сомнительно обосновать, а сравнительный вообще не применим.

                  Комментарий


                  • #10
                    SpVic Обратите внимание, что:

                    1. Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59),

                    2. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90).

                    Комментарий


                    • #11
                      Сообщение от KoDmi Посмотреть сообщение
                      SpVic Обратите внимание, что:
                      1. Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59)
                      Насколько трактуют наши юристы - для определения объекта незавершенного строительства никаких строительных работ не может вестись. Т.е. стройка замораживается на период кредита. Конечно, можно не обращать на это внимания и разрешить продолжить строительство, но тогда действительно не будет согласования между фактическим объектом недвижимости и зафиксированным в договоре залога. Тут уж как суд посмотрит, т.е. риск высокий.
                      Именно этим видимо и обосновывается необходимость ежемесячно приводить в соответствие договор залога и объект.
                      С уважением,
                      Давать советы легко. Сделать, чтобы им следовали - искусство! :umn:
                      Понравился совет? - добавь его к моей репутации! :)

                      Комментарий


                      • #12
                        Sovet-nik

                        Насколько трактуют наши юристы - для определения объекта незавершенного строительства никаких строительных работ не может вестись. Т.е. стройка замораживается на период кредита - Не согласен. Договор строительного подряда не должен действовать на момент оформления права собственности на объект, незавершенный строительством. После оформления п/с – объект недвижимости передается в ипотеку, договор стр.подряда возобновляется, и строительство объекта продолжается. После строительства объекта, вновь построенный объект считается находящимся в залоге.

                        Комментарий


                        • #13
                          Сообщение от KoDmi Посмотреть сообщение
                          После оформления п/с – объект недвижимости передается в ипотеку, договор стр.подряда возобновляется, и строительство объекта продолжается. После строительства объекта, вновь построенный объект считается находящимся в залоге.
                          Тут вроде две нестыковочки, опять же решаемые на практике, но повышающие риск. Во-первых, это как с перепланировкой, взяли один объкт, а на деле он другой. И возможно будут затраты уже банка по согласованию перепланировки (не факт, что согласуют). А банку это надо? Т.е. риск повышается.
                          Во-вторых, появляется риск несоответствия полной стоимости готового объекта (10-ти этажный дом) залоговому имуществу (брали при готовности 1-го этажа). Уже несколько раз здесь обсуждали, что суд не всегда готов разрешить обратить взыскание на несоразмерный остатку долга по стоимости залог. Т.е. опять же риск возрастает. А оно нам ни к чему.
                          Вот и возникает странная ситуевина с необходимостью ежемесячно приводить в соответствие. Мне тоже не нравиться, но это лучше, чем просто ответ юристов - незавершенку ни под каким видом в залог не брать.
                          С уважением,
                          Давать советы легко. Сделать, чтобы им следовали - искусство! :umn:
                          Понравился совет? - добавь его к моей репутации! :)

                          Комментарий


                          • #14
                            Sovet-nik

                            как с перепланировкой, взяли один объкт, а на деле он другой – перепланировки не будет Перепланировка, насколько я помню, бывает только в построенном объекте. Происходит изменение описания заложенного имущества, замены/гибели предмета залога не происходит.

                            затраты уже банка по согласованию перепланировки – не совсем понимаю, о каких затратах Банка идет речь

                            Насчет несоразмерности. Тут я соглашусь, она может быть. Хотя в моей практике либо срок кредита был несоразмерен сроку постройки объекта, либо в залог передавался, используя Ваш пример, 9 этажная незавершенка 10 этажного дома . Конечно же, каждая ипотека, тем более ипотека незавершенки имеет много нюансов, которые необходимо изучать до выдачи кредита, и опять с Вами соглашусь: если незавершенка достаточно ликвидна, почему бы ее не взять в залог?

                            Комментарий


                            • #15
                              Сообщение от KoDmi Посмотреть сообщение
                              перепланировки не будет Перепланировка, насколько я помню, бывает только в построенном объекте.

                              затраты уже банка по согласованию перепланировки – не совсем понимаю, о каких затратах Банка идет речь
                              А как быть с квартирами свободной планировки, когда только 4 стены? У нас в городе вопрос еще только утрясается. Может у вас есть ответы. А то получается 1-комнатная квартира 120 кв.м. А продавали как 3х комнатную.
                              А про затраты, ну вот когда вам (нам, банку) это все досталось в том виде "как есть", тогда уже по нашему имуществу придется согласовывать перепланировку. За деньги.
                              С уважением,
                              Давать советы легко. Сделать, чтобы им следовали - искусство! :umn:
                              Понравился совет? - добавь его к моей репутации! :)

                              Комментарий


                              • #16
                                Sovet-nik

                                А то получается 1-комнатная квартира 120 кв.м. А продавали как 3х комнатную – секундочку! А в свидетельстве на недострой как описание объекта выглядело?

                                когда вам (нам, банку) это все досталось в том виде "как есть" – ну и продавайте так, как есть А если квартиру Банк оставляет себе можно и согласовать. За деньги. Мелькнула мысль о расходах банка на реализацию заложенного имущества, прописываемые обычно в кредитном. Можно попытаться взыскать и их, если они не вошли в стоимость реализованного предмета залога

                                Комментарий


                                • #17
                                  KoDmi А в свидетельстве на недострой как описание объекта выглядело?
                                  ну и продавайте так, как есть

                                  Чтобы продать, надо оформить на себя, получить св-во. А план не соответствует факту, перепланировка. Вот и надо согласовать ее, а уж потом продавать.

                                  А про недострой - не брали в залог. Юристы наши против. Просто в многоэтажном доме все квартиры свободной планировки разные, столкнулись с тем, что договора заключены на трехкомнатные, а сдают без внутренних стен как однокомнатные. И потом сам себе режиссер, строй хоть двухкомнатную. хоть пяти, хоть так оставляй. Вот и вопрос, как такую квартиру описывать, одно-2-3-4-5 комнатная? А потом из-за этого и перепланировка возникает.
                                  С уважением,
                                  Давать советы легко. Сделать, чтобы им следовали - искусство! :umn:
                                  Понравился совет? - добавь его к моей репутации! :)

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Sovet-nik

                                    Чтобы продать, надо оформить на себя, получить св-во. - А Вы всегда оформляете заложенное имущество на Банк?

                                    1. Реализация заложенного имущества на торгах. При объявлении торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

                                    2. Заложенное имущество реализуется путем приобретения оного залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой (ст. 55 ЗоИ, внесудебный порядок).

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      KoDmi
                                      А Вы всегда оформляете заложенное имущество на Банк?

                                      Не всегда. Но чаще на свою контору, занимающуюся реализацией потом. Это все равно один карман. Вариант когда куча покупателей рвут друг у друга нам отданный залог как-то не с руки рассматривать. Когда хорошо - что волноваться.
                                      С уважением,
                                      Давать советы легко. Сделать, чтобы им следовали - искусство! :umn:
                                      Понравился совет? - добавь его к моей репутации! :)

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Sovet-nik

                                        Вариант когда куча покупателей рвут друг у друга нам отданный залог как-то не с руки рассматривать - ага, значит мы рассматриваем обратный вариант, так? Тогда зачем Банку волноваться о затратах на "согласование перепланировки", если сам объект никто покупать не хочет? Да и в конечном итоге, если все-таки найдется покупатель, затраты, если они и будут, всегда можно внести в продажную стоимость. Да и недострой иногда достраивают, отчего его цена вырастает

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          KoDmi
                                          зачем Банку волноваться о затратах на "согласование перепланировки", если сам объект никто покупать не хочет? Да и в конечном итоге, если все-таки найдется покупатель, затраты, если они и будут, всегда можно внести в продажную стоимость

                                          Потому и придется волноваться, что оформлять на себя, а с перепланировкой - дороже. Если в конечном итоге найдется покупатель мы в цену найдем чего приплюснуть, лишь бы купили за скока попросим. Но это опять "хороший" вариант. А мы то об обратном.
                                          С уважением,
                                          Давать советы легко. Сделать, чтобы им следовали - искусство! :umn:
                                          Понравился совет? - добавь его к моей репутации! :)

                                          Комментарий

                                          Пользователи, просматривающие эту тему

                                          Свернуть

                                          Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                          Обработка...
                                          X