5 декабря, воскресенье 11:19
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Система оценки (мониторинга) стоимости объекта недвижимости.

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Система оценки (мониторинга) стоимости объекта недвижимости.

    Коллеги! Форумяне!
    Подскажите пожалуйста...
    Рассматриваем первичный рынок недвижимости (ипотека).
    На этапе выдачи кредита у нас есть первичная оценочная стоимость объекта, но по ходу жизни кредита, стоимость изменяется и не всегда она растет. Каким образом можно построить систему мониторинга изменения этой оценочной стоимости объекта для Банка-кредитора, а то могут возникнуть у Банка проблемы, связанные с тем, что при обращении взыскания выручка от продажи залога не покроет расходы Банка по предоставленной ссуде.

  • #2
    Ответ кроется в вопросе. Мониторинг изменения стоимости - это, собственно, переодическая переоценка залога. Это может делать сам кредитный работник, специалист отдела по залогам или независимый (или свой, зависимый) оценщик. Переоценку проще делать тому, кто проводил первичную оценку. Если объектов в залоге много - переоценку можно проводить по группам, путем введения коэффициентов переоценки. Например, цены на типовые квартиры в Москве в сентябре увеличились, в среднем, на 4% (коэффициент 1,04), а цены на элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга в сентябре не изменились (коэффициент 1,0).
    Если объектов мало, для переоценки желательна инспекция объекта и изучение всех факторов, влияющих на стоимость. Например, открытие рядом с домом магазина может серьезно повлиять на стоимость и ликвидность квартир.
    С уважением, Сергей Доваль

    Комментарий


    • #3
      nnette
      Изучите место расположения (местность) объекта недвижимости, предложенного в залог. Его перспективность, привлекательность, наличие, близость и уровень изношенности коммуникаций, дороги, предпологаемое ближайшее развитие, перспективное, - но это для серьезных объектов. Для квартир, домов - текущие цены, достаточно для уровня оценки под кредит.

      Комментарий


      • #4
        На днях осматривал начатый строительством многоэтажный жилой дом. Меня смутил фундамент и цокольный этаж, выложенные из фундаментных блоков, почти коричневых. Т.к. за плечами 7 лет на цементном заводе, то по цвету бетона определяю причину : использован "не самый лучший" цемент. Далее, осмотрели карьер с дробилкой : песчано-гравийная смесь ни перед дроблением, ни после не моется. Итак, вместе с илом в бетон. Интересуюсь у предполагаемого залогодателя, сколько же будет этажей в строящемся доме. "Десять", - отвечает. Десять этажей на илистых блоках без внешней гидроизоляции ???!!! На вопрос : "А не расползётся фундамент", - ответил : "Не должен". Он не сказал утвердительно, он сказал то, что от него должны услышать.
        Дорожная фирма, занимающаяся строительством дорог и благоустройством территорий, решила построить многоэтажный дом. Методы и привычки при этом не изменила. Ну и кто, и как должен жить в этом доме ??? Ждать форс-мажора ???

        Комментарий


        • #5
          Методы и привычки при этом не изменила. Ну и кто, и как должен жить в этом доме ??? Ждать форс-мажора ???
          Я думаю, надо занимать гражданскую позицию и сообщать в органы тех. контроля (может еще не все коррумпированы). И уж тем более не кредитовать - налицо стоп-фактор.
          С уважением, Сергей Доваль

          Комментарий


          • #6
            Пока следующие размышления... При очередном осмотре проверяется состояние (не ухудшилось ли, наоборот - провели ремонт), сохранение назначения (используется в соответствии с целями предоставления земучастка, не было перепланировки/переоборудования), изменения в непосредственном окружении + обновление документов: отсутствие новых обременений (выписка из ЕГРП), проплата обязательных платежей (коммунальных или по земучастку), проплата очередного взноса страховой премии.
            Это выполнимо, если в банке нормальная программа... Переоценка уже в силу изменения внешних факторов, уровня цен - дело посложнее. Не думаю, что практиковать некие индексы адекватный выход

            Комментарий


            • #7
              Doval
              Я думаю, надо занимать
              Два-три года назад, будучи в славном городе Ростове-на-Дону, столкнулся с одним фактом. Нам пытались заложить квартиру в новом многоэтажном доме, на высоком этаже, выше пятого. К чему, вы спросите, такая расплывчатость ??? Кредитники нашего ростовского филиала выяснили крайне незначительную деталь: при проектировании жилого дома был допущен просчёт и фундамент не расчитан на фактически сложившуюся по итогам строительства нагрузку. Местная архитектура обязала снести верхние этажи и оставить пять нижних, иначе дом принят не будет. А все квартиры, в том числе и верхние, подлежащие сносу, уже оплачены покупателями.
              Вы думаете дом укоротили ... Гражданская позиция контролирующего органа была, вероятно, разменяна мелкими купюрами. Трансвааль тоже не самая захудалая комиссия принимала.

              Комментарий

              Обработка...
              X