19 октября, пятница 02:57
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Система оценки (мониторинга) стоимости объекта недвижимости.

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Система оценки (мониторинга) стоимости объекта недвижимости.

    Коллеги! Форумяне!
    Подскажите пожалуйста...
    Рассматриваем первичный рынок недвижимости (ипотека).
    На этапе выдачи кредита у нас есть первичная оценочная стоимость объекта, но по ходу жизни кредита, стоимость изменяется и не всегда она растет. Каким образом можно построить систему мониторинга изменения этой оценочной стоимости объекта для Банка-кредитора, а то могут возникнуть у Банка проблемы, связанные с тем, что при обращении взыскания выручка от продажи залога не покроет расходы Банка по предоставленной ссуде.

  • #2
    Ответ кроется в вопросе. Мониторинг изменения стоимости - это, собственно, переодическая переоценка залога. Это может делать сам кредитный работник, специалист отдела по залогам или независимый (или свой, зависимый) оценщик. Переоценку проще делать тому, кто проводил первичную оценку. Если объектов в залоге много - переоценку можно проводить по группам, путем введения коэффициентов переоценки. Например, цены на типовые квартиры в Москве в сентябре увеличились, в среднем, на 4% (коэффициент 1,04), а цены на элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга в сентябре не изменились (коэффициент 1,0).
    Если объектов мало, для переоценки желательна инспекция объекта и изучение всех факторов, влияющих на стоимость. Например, открытие рядом с домом магазина может серьезно повлиять на стоимость и ликвидность квартир.
    С уважением, Сергей Доваль

    Комментарий


    • #3
      nnette
      Изучите место расположения (местность) объекта недвижимости, предложенного в залог. Его перспективность, привлекательность, наличие, близость и уровень изношенности коммуникаций, дороги, предпологаемое ближайшее развитие, перспективное, - но это для серьезных объектов. Для квартир, домов - текущие цены, достаточно для уровня оценки под кредит.

      Комментарий


      • #4
        На днях осматривал начатый строительством многоэтажный жилой дом. Меня смутил фундамент и цокольный этаж, выложенные из фундаментных блоков, почти коричневых. Т.к. за плечами 7 лет на цементном заводе, то по цвету бетона определяю причину : использован "не самый лучший" цемент. Далее, осмотрели карьер с дробилкой : песчано-гравийная смесь ни перед дроблением, ни после не моется. Итак, вместе с илом в бетон. Интересуюсь у предполагаемого залогодателя, сколько же будет этажей в строящемся доме. "Десять", - отвечает. Десять этажей на илистых блоках без внешней гидроизоляции ???!!! На вопрос : "А не расползётся фундамент", - ответил : "Не должен". Он не сказал утвердительно, он сказал то, что от него должны услышать.
        Дорожная фирма, занимающаяся строительством дорог и благоустройством территорий, решила построить многоэтажный дом. Методы и привычки при этом не изменила. Ну и кто, и как должен жить в этом доме ??? Ждать форс-мажора ???

        Комментарий


        • #5
          Методы и привычки при этом не изменила. Ну и кто, и как должен жить в этом доме ??? Ждать форс-мажора ???
          Я думаю, надо занимать гражданскую позицию и сообщать в органы тех. контроля (может еще не все коррумпированы). И уж тем более не кредитовать - налицо стоп-фактор.
          С уважением, Сергей Доваль

          Комментарий


          • #6
            Пока следующие размышления... При очередном осмотре проверяется состояние (не ухудшилось ли, наоборот - провели ремонт), сохранение назначения (используется в соответствии с целями предоставления земучастка, не было перепланировки/переоборудования), изменения в непосредственном окружении + обновление документов: отсутствие новых обременений (выписка из ЕГРП), проплата обязательных платежей (коммунальных или по земучастку), проплата очередного взноса страховой премии.
            Это выполнимо, если в банке нормальная программа... Переоценка уже в силу изменения внешних факторов, уровня цен - дело посложнее. Не думаю, что практиковать некие индексы адекватный выход

            Комментарий


            • #7
              Doval
              Я думаю, надо занимать
              Два-три года назад, будучи в славном городе Ростове-на-Дону, столкнулся с одним фактом. Нам пытались заложить квартиру в новом многоэтажном доме, на высоком этаже, выше пятого. К чему, вы спросите, такая расплывчатость ??? Кредитники нашего ростовского филиала выяснили крайне незначительную деталь: при проектировании жилого дома был допущен просчёт и фундамент не расчитан на фактически сложившуюся по итогам строительства нагрузку. Местная архитектура обязала снести верхние этажи и оставить пять нижних, иначе дом принят не будет. А все квартиры, в том числе и верхние, подлежащие сносу, уже оплачены покупателями.
              Вы думаете дом укоротили ... Гражданская позиция контролирующего органа была, вероятно, разменяна мелкими купюрами. Трансвааль тоже не самая захудалая комиссия принимала.

              Комментарий

              Пользователи, просматривающие эту тему

              Свернуть

              Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

              Обработка...
              X