19 октября, пятница 05:06
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Проблемы с залогами квартир

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Проблемы с залогами квартир

    1) у человека есть квартира, он там зарегистрирован...
    Хочет кредит под эту квартиру (получается, не ипотека)
    Риск кредита велик... с точки зрения невозврата кредита и возможности реализации предмета залога? Т.е. главное для всех - а человека куда выгонять? Например, нет у него другой собственности... При ипотеке закон вроде позволяет выкидывать людей на улицу....А здесь?
    2) насколько снижается риск в случае, когда у человека 2 квартиры и он хочет кредит под залог квартиры, в кторой никто не зарегистрирован.
    Но опять же, после получение кредита человек может зарегитсрироваться в заложеной квартире и еще кучу людей туда зарег-ть, т.к. ЖЕК и пр. службы не обязаны следить за его кредитными и залоговыми делами, не имеют право препятствовать/отказывать в регитрации в его собственности и пр.
    Юристы говорят и о таком риске.
    И что же получается? Отказываться от такого кредитования, если не хочется вовсе подвергаться риску?

    3) уже конкретная ситуация у хорошего знакомого в Москве:
    - получил пару лет назад под залог 1-комн. квартиры в центре кредит под те проценты и ту сумму (что были 2 года назад). Там 1 собственник и никто не зарегистрирован;
    - понадобились еще небольшие деньги - 20000 у.е. Банк отказал в доп. деньгах. Просили тогда хотя бы уменьшить проценты, т.к. ставки давно снизились - тоже отказ.
    В принципе, банк не против перекредитования со стороны другого банка. Но сначала надо ему вернуть кредит. А вот здесь вышла загвоздка. Побегал мой знакомый по некторым банкам Москвы. Почти везде отказ из-за рисков, которые каждый банк выидит по-своему.
    Действительно нет надежного механизма выдачи кредита под залог "еще заложенный кредиты"?
    Т.е. если у нового банка не просится доп. сумма (хотя, конечно не помешает), а процесс затевается только ради удешевления процентов, и хозяин квартиры не получит от нового кредитора суммы на руки, а согласен, чтобы новый банк перечислил сумму кредита первому кредитору, то старый кредитор может как-то кинуть и хозяина и нового кредитора, чтобы не переоформить залог на нового кредитора?
    Поскольку вряди ли старый кредитор может препятствовать снятию обременения с квартиры, когда кредит ему будет погашен, то чтобы хозяин не кинул нового кредитора, существует ли механизм "сотрудничества" с рег. палатой в том плане, что обременение на квартиру безрисково "переходит" на нового кредитора с банка на банк? Т.е. старый кредито пишет некое письмо/заявление в рег. палату, чтобы прошу снять залог с квартиры с него в пользу такого го банка...?
    Рассматривали и такой механизм:
    знакомый хозяина - другой физик - даст заем хозяину, он на эти деньги погасит кредит перед банком. Но физик тоже не хочет рисковать и хочет иметь обеспечение займа в виде квартиры хозяина.
    Как это безрисково нынче сделать?
    Т.е. может ли нынешний банк как-то переуступить нынешнее обременение квартиры в его пользу в пользу нового кредитора-физика?
    Если нет такого механизма, то спасет ли дело такой вариант, когда между физиком и хозяином заключается договор купли-продажи квартиры (заложеной), по нему хозяин получает деньги, гасит кредит.... и квартира должна перейти в собственность физика....
    Но каковы и где могут быть загвоздки и риски (для физика) не получить в собственность ранее заложенную квартиру? Может ли тут препятствовать старый банк-кредитор, рег. палата или хозяин некий фокус выкинуть?
    правды, правды ищи...(Второзакон.16,20)

  • #2
    Уважаемые Коллеги!

    Передают в залог квартиру в панельке, которая подлежит сносу до 2010 года, но в список домов, подлежащих сносу в 2007 году не входит...

    ...так вот...я тщательно проанализировал рынок и пришел к выводу, что стоимость данной квартиры с лихвой покрывает все расходы в случае возможного "невозврата"...Однако руководство считает, что я завысил стоимость квартиры и в первую очередь давит на то, что дом снесут до 2010 года и в связи с этим могут возникнуть трудности с ее (квартирой) реализацией!!!

    Помогите, пожалуйста! подскажите какие-нить юридические тонкости, может я чего не знаю...и вообще, может кто-нибудь из Вас сталкивался с подобной ситуацией!!

    ЗАРАНЕЕ СПАСИБО!

    Комментарий


    • #3
      IgorKzn Andreo Уважаемые коллеги! Взяла на себя смелость объединить две темы в одну, т.к. они близки по сути.

      Andreo Советую потребовать от заемщика оценку, сделанную оценочной компанией, имеющей хорошую репутацию. И приложить к заключению.

      Комментарий


      • #4
        Andreo
        в залог квартиру в панельке, которая подлежит сносу
        Практический совет - не экспериментируйте. Новая квартира, которую получит владелец старой, вам не заложена, под 446 ГПК подпадет.

        Комментарий


        • #5
          IgorKzn
          Хочет кредит под эту квартиру (получается, не ипотека)
          Очень даже ипотека, ст.334 п.2 ГК, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
          может ли нынешний банк как-то переуступить нынешнее обременение квартиры в его пользу в пользу нового кредитора-физика?
          ст.342 ГК : Последующий залог.

          Комментарий


          • #6
            Саша Ст.

            я данный факт отметил в заключении, но все же это уже больше работа юристов нежели залоговиков...цена то на квартиру из-за этого точно не упадет

            Комментарий


            • #7
              Саша Ст. Очень даже ипотека, ст.334 п.2 ГК, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
              Почему-то наш юрист говорит о рисках. Пойду разбирусь с этим. Возможно, что речь идет о рисках выселения собственника квартиры.
              По ст. 78 Закона об ипотеке можно выкинуть хозяина, если кредит был ипотечный или "целевой".
              Про целевлй все понятно - тут подразумевается, что кредит выдавался по покупку впоследствии заложенной квартиры. Так ?
              А "ипотечный"... ? Разве по-другому ? В чем отличие?
              Последний раз редактировалось IgorKzn; 13.10.2006, 10:25.
              правды, правды ищи...(Второзакон.16,20)

              Комментарий


              • #8
                т.е. для ясности я хочу уточнить - если квартира была предоставлена в залог "не под ипотеку", не в результате "целевого" кредита, а когда ЧП-пист или физик взяли деньги у банка под "операции" (с ц/б и пр.), то выкинуть их на улицу уже из квартиры - трудно? В этом и есть риск?
                правды, правды ищи...(Второзакон.16,20)

                Комментарий


                • #9
                  IgorKzn
                  Давайте еще раз разберемся с понятием ИПОТЕКА. Где-то я уже писал про это. Итак ипотека не является кредитным договором -- это договор залога. Использование слова ипотека (ипотечное кредитование и др.) в наше время не совсем корректно, как-то читал статью про происхождение залоговых отношений (к сожалению потерял ссылку, но где-то на банкире) так вот практически все сделки залога которые мы используем в настоящее время, в Древнем Риме назывались словом ИПОТЕКА. Смысл в том, что ипотека - обеспечение кредита (займа) имуществом, которое остается в распоряжении залогодателя.
                  вернемся в наше время...согласен с Саша Ст. Данный случай есть кредитование под залог объекта недвижимости, т.е. ипотека в понятии соотвествующего закона.

                  Касаемо второго вопроса.

                  Да, риск есть! единственный вариант в случае возникновения проблем попробывать доказать мошейничество бывает действенно.


                  Третий вопрос.
                  Знаете я живу не в Москве, но точно заню что ММБ и ВТБ 24 проводили рекламую компанию о том, что они выдают кредиты на рефинансирование кредитов на приобретение недвижимости, соответсвенно на новый срок и под новую ставку. Не буду утверждать, что они дадут большую сумму... но хотя бы ставку уже можно скоректировать.

                  Andreo Думаю прийдется согласиться с руководством, оно действует по принципу осторожности и совершенно право.
                  Дело тут не в цене, цена токой квартиры может оказаться и выше аналогичной новой, поскольку бывали факты, что в замен снесеного жилья давали большую площать (только это касалось бараков, пятиэтажки у нас еще не сносят, и бараков хватает, в некоторых случаях 1/216 /одна двести шестнадцатая/ права квартиры продается за 1 млн. руб. и это не шутка, не знаю кто покупает, за что купил, за то продал это типа фраза такая, а не про цену бараков).

                  Комментарий


                  • #10
                    SpVic ММБ и ВТБ 24 проводили рекламую компанию о том, что они выдают кредиты на рефинансирование кредитов на приобретение недвижимости, соответсвенно на новый срок и под новую ставку.
                    Так в этом и проблема, что мой знакомый получил кредит не на приобретение квартиры... он заложил свою квартиру, а деньги взял "под коммерческую" деятельность. Сейчас у него проблемы с перекредитованием, т.к. многие из-за рисков отказывают... Предлагают разные-всякие варианты финансирования через "продажу работнику банка...", но тут явным кидаловом пахнет.
                    правды, правды ищи...(Второзакон.16,20)

                    Комментарий


                    • #11
                      IgorKzn
                      Ууу...
                      Здеся сложнее...
                      С другой стороны... перечитал более внимательно ваш первый пост.
                      Итак варианты:
                      Новый кредитор банк - можно попытаться провернуть замену лица - кредитора в обязательствах (цессия), но тогда вот вопрос со снижением ставки остается открытым, нужно ли это новому кредитору.
                      Новый кредитор - физ. лицо (цессия нельзя поскольку кредитование лицензируемая деятельность). Банк (старый кредитор) дает разрешение вашему другу на последующий залог (см. соответсвующий раздел ГК, закона об ипотеке) физлицу (новому кредитору). При условии, что кредит банка будет погашен после регистрации последующего обременения. Новый кредитор выдает кредит двумя частями сначала на погашение кредита, затем увеличение суммы займа.
                      В теории Ваш друг имеет все возможности кунуть одного из кредиторов, но легкими манипуляциями с заранее подготовленными документами кредиторы могут посностью исключить этот риск. В целом то же возможно и с новым кредитором-банком, единственная проблема у нового кредитора с резервами, но вас она не должна волновать.

                      Комментарий


                      • #12
                        IgorKzn
                        выкинуть их на улицу уже из квартиры - трудно? В этом и есть риск?
                        А вы попробуйте, сможете ?
                        Предлагают разные-всякие варианты финансирования через "продажу работнику банка..."
                        Изучите, пусть юристы поработают с этим вариантом.

                        Комментарий


                        • #13
                          за прошедшие 1,5 года что показывает банковская практика - легко ли забрать у человека квартиру, купленную им по ипотеке, в случае:
                          а) полного прекращения им платежей;
                          б) частичного погашения причитающихся банку сумм?
                          Где об этих рисках по-подробнее почитать?
                          правды, правды ищи...(Второзакон.16,20)

                          Комментарий


                          • #14
                            IgorKzn
                            попробуйте юристам такой вопрос задать, это уже судебная практика...
                            ИМХО - если квартира - не единственное пригодное для проживания жильё заёмщика или ипотека в силу закона, то проблем нет.

                            Комментарий


                            • #15
                              IgorKzn

                              Из личного опыта - все зависит от того, что из себя представляет заемщик и заложенная квартира. Просто два крайних примера приведу:

                              1. Купленная квартира являлась для заемщика вторым жильем (то бишь прописан он официально был в другом месте), квартира была чистая. Реализовали, можно сказать, практически без проблем.

                              2. Однушка, в однушке семья прописана... В общем, шиш чего получилось с ней сделать (дескать, хотите продать - предоставляйте им жилье из расчета не меньше скольки-то метров на человека, а это по площади - 2/3 заложенной квартиры). Закончилось все тем, что за время разбирательств заемщик успел устроиться на новую работу и начать выплачивать кредит.
                              Нас невозможно сбить с пути - нам пофигу куда идти

                              Комментарий


                              • #16
                                Maltus это именно в рамках ипотечного кредита, или в рамках обычного залога квартиры?
                                правды, правды ищи...(Второзакон.16,20)

                                Комментарий


                                • #17
                                  IgorKzn

                                  Это именно ипотека. А вообще вы лучше с юристами пообщайтесь, у них судебной практики поболе будет (в том числе и по поводу "нелогичных" судебных решений).
                                  Нас невозможно сбить с пути - нам пофигу куда идти

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    лучше с юристами пообщайтесь, у них судебной практики поболе будет
                                    В то-то и дело, что у нашего банка практики почти вообще нет (не занимались мы этим активно), и в целом по стране судебной практики еще мало.
                                    Пугает наших юристов несостыковка возможности по закону выкинуть всех из ипотечной квартиры, и проблематичности это сделать в случае проживания в этой квартиры несовершеннолетних, инвалидов и т.п. Куда их суд согласится выкидывать (будет ли нас заставлять предоставить хоть какое-то другое жилье; кто же позволит младенцу на улице жить)?
                                    правды, правды ищи...(Второзакон.16,20)

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      IgorKzn

                                      Пугает наших юристов несостыковка возможности по закону выкинуть всех из ипотечной квартиры, и проблематичности это сделать в случае проживания в этой квартиры несовершеннолетних, инвалидов и т.п.

                                      Правильно их это пугает, вас могут обязать предоставить заемщику альтернативное жилье в соответствии с социальными нормами. И хорошо еще, если ипотечная квартира в Москве (можно ее продать и купить альтернативное жилье в Подмосковье). А в нашем случае был город в 50 км от Москвы, на разнице цен не сыграешь.

                                      В то-то и дело, что у нашего банка практики почти вообще нет

                                      Так я не ваших юристов предлагал спрашивать А на подфоруме по юридическим вопросам.
                                      Нас невозможно сбить с пути - нам пофигу куда идти

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        IgorKzn У Вас ипотечный кредит? Т.е. кредит на приобретение квартиры, которая будет являться предметом залога?

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          KoDmi хотим такие выдавать
                                          правды, правды ищи...(Второзакон.16,20)

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            IgorKzn

                                            Это основы. Если будут конкретные вопросы - welcome!

                                            Закон об ипотеке, ГПК, ЖК

                                            Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
                                            (в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

                                            1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
                                            (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
                                            Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
                                            (п. 1 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)
                                            Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

                                            ------------------------------------------------------------------
                                            О применении абзацев первого и второго пункта 1 статьи 446 см. Определение Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 N 456-О.
                                            ------------------------------------------------------------------
                                            1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
                                            жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
                                            (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ)
                                            Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

                                            1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

                                            Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

                                            Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
                                            1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
                                            2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
                                            3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
                                            4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              KoDmi это хорошо, если есть такой свободный маневренный фонд в вашем городе, о чем сильно ошибаюсь в отношении своего города
                                              правды, правды ищи...(Второзакон.16,20)

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                IgorKzn

                                                это хорошо, если есть такой свободный маневренный фонд в вашем городе, о чем сильно ошибаюсь в отношении своего города

                                                В том-то и проблема, что формирование такого "маневренного" фонда - это будут проблемы вашего банка. Причем в отдельных случаях эти проблемы могут быть очень серьезными (когда стоимость квадратного метра в маневренном фонде будет сопоставима со стоимостью метра в ипотечной квартире, а площадь ипотечной квартиры будет небольшой).

                                                В общем, мужайтесь И старайтесь условия кредитования сделать как можно более жесткими (ни в коем случае не нулевой первый взнос, нельзя прописываться, соотношение суммы платежа к доходам заемщика не хуже, чем 1:2 и т.п.).
                                                Нас невозможно сбить с пути - нам пофигу куда идти

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  KoDmi
                                                  Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам
                                                  1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
                                                  жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
                                                  (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ)

                                                  Я не нашла а законодательстве об ипотеке положений о возможности обращения взыскания на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением...
                                                  Как трактовать эту норму?
                                                  Получается, что даже если квартира, являющаяся единственным пригодным для проживания помещением, является предметом ипотеки, на нее не может быть обращено взыскание?

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    AmeliLaw

                                                    Получается, что даже если квартира, являющаяся единственным пригодным для проживания помещением, является предметом ипотеки, на нее не может быть обращено взыскание? - Нет, именно может быть обращено взыскание. Даже на такое единственное жилье. Для того чтобы такой заемщик не оказался на улице, и существует маневренный фонд жилья.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Предлагаю обсудить:
                                                      http://top.rbc.ru/index1.shtml
                                                      Конституционный суд разрешил "дачную прописку"

                                                      Граждане России теперь смогут регистрироваться в жилых строениях, возведенных на садовом участке. Такое решение вынес Конституционный суд, разрешив спор вокруг так называемой "дачной прописки".
                                                      Судьи признали несоответствующим Конституции РФ абзац 2 статьи 1 закона "О садоводческих (огороднических) и дачных некоммерческих объединениях граждан", согласно которому запрещалась регистрация граждан в дачных строениях, признанных пригодными для проживания
                                                      и далее по тексту...

                                                      Означает ли это, что теперь при наличии у заемщика дачи единственная квартира уже не будет единственным жильем?
                                                      Или так и раньше было?

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Vovikovich

                                                        Означает ли это, что теперь при наличии у заемщика дачи единственная квартира уже не будет единственным жильем?

                                                        Вряд ли. Когда дойдет дело до выселения, заемщик будет с пеной у рта доказывать, что имеющийся у него дачный домик не пригоден для круглогодичного проживания, и наш самый гуманный суд в мире наверняка пойдет ему навстречу.
                                                        Нас невозможно сбить с пути - нам пофигу куда идти

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Maltus Да, действительно, в законе имеется термин "пригодное для проживания жилье".
                                                          Видимо, новые поправки никак не повлияют на реализацию залога в данной ситуации.
                                                          Хотя для коллекторов есть вариант самим сделать жилье "пригодным" и включить расходы по улучшению жилья в расходы на реализацию...

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Vovikovich

                                                            Ну-ну Для того, чтобы сделать жилье пригодным для проживания, необходимо установить там бойлер, систему отопления, канализацию, а возможно - и ремонтировать стены-крышу-пол. Может статься, что обойдется это гораздо дороже, чем сумма долга.
                                                            Нас невозможно сбить с пути - нам пофигу куда идти

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X