20 октября, суббота 11:15
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Запуталась с ипотекой!!!

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Запуталась с ипотекой!!!

    Господа, посветите, пожалуйста, кто может.... Ситуация следующая: в договоре ипотеки указано, что залог обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет недв. имущества, в т.ч. проценты, неустойку, возмещение убытков причиненных просрочкой исполнения, расходы по взысканию и реализации. НО в договоре указана ЗАНИЖЕННАЯ оценка имущества (по БТИ), приблизительно в 4 раза меньше суммы займа с процентами.
    Вопрос: при обращении взыскания на предмет залога в каком объеме будет удовлетворено требование залогодержателя? В сумме, не превышающей оценку предмета залога, указанной в договоре, или оценка здесь вообще не причем, продажа будет по рыночной цене и залогодержатель получить денежные средства в сумме выданного займа с процентами.
    Очень буду признательна за светлые мысли на эту тему!!!!!!!!!!!

  • #2
    Продажа будет по рыночной стоимости, и залогодержатель получит сумму выданного кредита + %

    Комментарий


    • #3
      Федорова Мария
      в целом ни чего нового сказать Вам не смогу.
      Как правило, в процессе суда любая сторона может заявить о том, что стоимость объекта подлежащего реализации занижена и ходатайствовать об определении его рыночной стоимости, причем это можно мотивировать изменением рыночной ситуации. Таким образом, стоимость реализации будет проводится исходя из рыночной стоимости объекта.
      В текущем законодательстве (ГК, ФЗ "О залоге", ФЗ "О банкротстве") нет ограничения, что залогодержателю возмещаяется сумма указанная в договоре о залоге. Везде идет речь о вырученных при реализации предмета залога средствах (без ограничения суммы), которые могут меньше объема обязательств,в этом случае идет взыскание на другие объекты залога, а в при отстуствии таковых -- иного имущества, но уже в общей очереди, или больше -- разница возращается залогодателю, остальное имущество, если есть, освобождается от залога.

      Комментарий


      • #4
        ВОПРОС: ПОЧЕМУ тогда условие об оценке имущества является существенным условием договора ипотеки? Кроме того в соответствии со ст. 54 ФЗ об ипотеке, п. 3, 4-й абзац указано: "Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна првышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке".

        Комментарий


        • #5
          Федорова Мария
          тогда условие об оценке имущества является существенным условием договора ипотеки?
          Это существенное условие для любого вещного договора: к/п, мены, залога и т.д.
          Кроме того в соответствии со ст. 54 ФЗ об ипотеке, п. 3, 4-й абзац указано
          А вот это позволяет Вам формально обеспечить отказ в предоставлении отсрочки. И ни коим образом не влияет на предыдущие высказывания.

          Комментарий


          • #6
            Спасибо всем, кто поделился идеями на заданную тему!
            Последний раз редактировалось Федорова Мария; 10.09.2004, 10:01. Причина: ошибка

            Комментарий


            • #7
              А еще было решение, по-моему, ВАС касательно применения РЫНОЧНОЙ стоимости залога - банку не дали шанса взять еще иное имущество, поскольку хватило недвижимости (по рынку, а не по залоговой!)

              Комментарий


              • #8
                Федорова Мария
                ПОЧЕМУ тогда условие об оценке имущества является существенным условием договора ипотеки? можно посмотреть в этой теме.

                Комментарий


                • #9
                  SpVic
                  Это существенное условие для любого вещного договора: к/п, мены буду занудствовать Ни в договоре купли-продажи, ни в договоре мены существенным условием оценка как раз НЕ является. В договоре мены ее вообще нет, а в договоре купли-продажи единственным существенным условием является условие о товаре, цена же может определяться по правилам статьи 424 ГК.

                  ЗЫ. ИМХО зря вы тут такие интересные обсуждения без привлечения юристов ведете.

                  Комментарий


                  • #10
                    Ostap
                    ЗЫ. ИМХО зря вы тут такие интересные обсуждения без привлечения юристов ведете.
                    Здесь я соглашусь, пойду с Ларисой обсужу одну мысль, а потом к Михаилу -- может удастся улучшить ситуацию...

                    Комментарий


                    • #11
                      Уважаемые форумовцы, у меня такая проблема:
                      Существуе 2 д-ра: 1-ый крединый договор между Банком и должником, на 1 млн. и 2-ой договор поставки по которому Должник должен ООО "Наше" 2млн.
                      Мы (ООО "Наше") Должника уже замучили и он готов нам предоставить в качестве залога свою квартиру, но квартира уже находится в залоге у Банка по кредитному договору.
                      Мы готовы погасить долг Должника перед Банком и переоформить залог на себя, но встает вопрос как (какие) оформить договора???
                      И пойдет ли на это банк?

                      Комментарий


                      • #12
                        Noka
                        встает вопрос как (какие) оформить договора??? я бы делал договор последующей ипотеки квартиры по обязательству перед ООО "Наше". Срок исполнение у этого обязательства кстати еще не наступил? Потом исполнил бы обязательства Должника перед Банком в порядке статьи 313 ГК). Там к счету Должника в Банке никакой картотеки не наблюдается? С момента прекращения надлежащим исполнением (ч. 1 ст. 408 ГК) обеспеченного обязательства (кредита) обеспечительное обязательство (ипотека в пользу Банка) утрачивает силу (п.1 ч. 1 ст. 352 ГК). Останется лишь погасить соответствующую регистрационную запись об ипотеке. Но правовых рисков для Вас ее (регистрационной записи) наличие не несет (т.к. сама ипотека уже прекратилась).

                        JABBA
                        Думаю здесь подойдет Договор финансирования под уступку денежного требования не согласен я. Посмотрите статьию 824 ГК:
                        1. По договору финансирования под уступку денежного требования одна сторона (финансовый агент) передает или обязуется передать другой стороне (клиенту) денежные средства в счет денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику), вытекающего из предоставления клиентом товаров, выполнения им работ или оказания услуг третьему лицу, а клиент уступает или обязуется уступить финансовому агенту это денежное требование.
                        Денежное требование из кредитного договора сюда ну никак не пролезет.

                        Комментарий


                        • #13
                          Noka
                          Что-то хитрое получается. Ну да ладно.
                          Банк может пойти, если поймет, что вообще может ничего не получить (с вами-то у него уже такое происходит). А может и просто пойти на встречу. А может и послать и сам получить квартиру. Если банк согласится, то лучше всего оформить вам с банком договор поручительства, внеся соответствующие изменения и в кредитный договор. Также делается с согласия банка повторная ипотека квартиры, а потом банк "неожиданно" требует досрочно вернуть кредит, что вы за заемщика и делаете на основании поручительства. Банк с деньгами, вы с ипотекой и с правом требования к заемщику по его кредиту перед банком, погашенному вами. Потом в досудебном порядке получаете квартиру. Но при малейшем несогласии вам придется судиться, топать на торги и разницу между квартирой и кредитом возвращать вашему должнику. А долг по поставке каким был, таким и останется...

                          Комментарий


                          • #14
                            На заключение последующей ипотеки прямой запрет в договоре.

                            Тема с поручительством кстати интересная. об этом я не думал. Большое спасибо.

                            А можно ли заключить договор уступки права требования с банком или как не кредитная организация мы такие договора с банками заключать не можем?

                            Вобще как мне сказали на банковском форуме Украины, я туда случайно забрел в поиске ответов на свои вопросы (они мне как выдали цытаты из своего Цивильного кодекса, что я обалдел,тут то мы и разобрались, что форум Украинский)вобщем им нафиг не нужны всякие досрочные погашения, сидишь себе спокойно и проценты получаешь, а так приходится опять искать где деньги разместить. Правда? Или всетаки банк заинтересован в досрочном погашении долга (как мы например )

                            Комментарий


                            • #15
                              Noka
                              1. Договор уступки прав требования может заключать любая организация независимо от статуса и вида деятельности.
                              2. Банк действительно не заинтересован в досрочном погашении. Но у вас другая ситуация - есть угроза дефолта, так что банк, поняв это, вообще ломанется первым за деньгами.
                              У вас не досрочное погашение, а исполнение текущего контракта. Тут вообще по-хорошему срок расчетов не должен превышать 10-30 дней.

                              Комментарий


                              • #16
                                Intelligent
                                Договор уступки прав требования может заключать любая организация независимо от статуса и вида деятельности. есть точка зрения, что договор уступки прав требования по кредитному договору влечет перемену лица в обязательстве, стороной которого может быть только кредитная организация. Судебной практикой она (эта т.з.) вроде как пока не подтверждается. Но столь категориченым на Вашем месте я бы все равно не был.

                                Noka
                                На заключение последующей ипотеки прямой запрет в договоре. ну так в него изменения внести можно. Немного дольше просто получиться (чем в случае когда последующая ипотека допускается с согласия первого залогодержателя). Все равно Вам нужно общий язык с Банком искать.
                                Кстати в прошлый раз не договорил. Между ООО "Наше" и Должником я бы делал договор агентский договор, а последующей ипотекой обеспечивал обязательства Должника (Принципала) по возмещению расходов Агента (ООО "Наше"), которые тот несет при исполнении за Должника его обязательств перед Банком.

                                Тема с поручительством кстати интересная. рекомендую принять во внимание, что по договору поручительства Вы не исполняете обязательство за должника, а несете несете ответственность за неисполнение обязательства должником. Т.е. заплатить как поручитель (а не как третье лицо) Вы сможете только после неисполнения Должником обязательств перед Банком.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Ostap
                                  договор уступки прав требования по кредитному договору влечет перемену лица в обязательстве, стороной которого может быть только кредитная организация - я слышал про эту точку зрения, но нигде не встречал конкретных ограничений. Ведь любая организация может предоставлять займы. Почему же на нее нельзя перевести уже выданный кредит? Кроме того, к поручителю переходят права кредитора при исполнении им обязательств заемщика. Как говорится, те же яйца, но вид сбоку. И ограничений ни в ГК, ни в "Законе о банках и БД" я не встречал. Т.е. я пока ни простой логики, ни конкретных законодательных ограничений не вижу.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Intelligent
                                    Почему же на нее нельзя перевести уже выданный кредит? потому что стороной кредитного договора (как правоотношения, обязательства) может быть только лицо специальной правосубъектности (кредитная организация), уступка права требования влечет перемену лица в обязательстве (посм. заголовок главы 24 ГК), в результате которой стороной этого правоотношения (обязательства) становиться лицо должной правосубъектностью не наделенное. Пока эта точка зрения судебной практикой пока не подтверждается. Но достаточно одного соответствующего решения ВАС РФ и все станет наоборот.

                                    ЗЫ. По поводу соотношения понятий "договор-юридический факт", "договор-правоотношение (обязательство)" можно почитать здесь.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Ostap
                                      потому что стороной кредитного договора (как правоотношения, обязательства) может быть только лицо специальной правосубъектности - абсолютно непонятно, что это значит применительно к данному случаю. Нечто специальное всегда требует разрешения в том или ином виде. Например, привлекать депозит завод не может, тут все понятно. Но где сказано, что стороной кредитного договора может быть только лицо специальной правосубъектности? В чем эта специальность и почему она не может распространяться на коммерческие организации? И почему тогда второй стороной этого страшного договора вполне могут быть обычные, а вовсе не специальные заемщики? Кстати, попутно разъясните разницу между кредитом и целевым займом, между кредитным договором и договором займа. Если найдется четкая разница, завязанная на лицензированную банковскую деятельность - тогда все будет ясно. И еще момент - в свете грядущей работы банков с ипотечными ценными бумагами, когда предполагается массовая уступка кредитных портфелей с балансов банков на небанковские организации, подобное решение ВАС будет просто фатальным. Так что лично я расцениваю вероятность появления соответствующего решения ВАС РФ как нулевую.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Но где сказано, что стороной кредитного договора может быть только лицо специальной правосубъектности?

                                        Да в том же ГК,ст.819, которая дает понятие кредитного договора, где сказанно: "По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит)..."

                                        Кстати, попутно разъясните разницу между кредитом и целевым займом, между кредитным договором и договором займа.

                                        Отличия займа и кредита:
                                        заимодавцем – может быть любое лицо, кредитором - только банк
                                        предметом займа – могут быть деньги или иное имущество, предметом кредита – только деньги
                                        договор займа – считается заключенным только с момента передачи денег или иного имущества, договор кредита – с момента его заключения
                                        Проценты по займу – выплачиваются только за счет чистой прибыли (т.е. после выплаты налогов и сборов), проценты по кредиту – относятся на себестоимость продукции в пределах ставки ЦБ (3%)
                                        Если в договоре кредита не указан его срок, то кредит считается выданным на 30 дней.
                                        Если в кредитном договоре не указаны %, то % должны выплачиваться в размере ставки рефинансирования ЦБ (28% годовых)
                                        Если в договоре кредита не указана периодичность уплаты % - выплаты ежемесячно.

                                        Если найдется четкая разница, завязанная на лицензированную банковскую деятельность - тогда все будет ясно.

                                        Да разница вся в том, что в законе четко указанно, что кредитные договора, могут заключать только кредитные оргнизации, мы сейчас не ставим вопрос об оспаривании нашего Российского закокнодательства или о его коллизиях

                                        Вот я и думаю, что уступка права, в данном случае все-таки риск для нас, т.к. договор долгосрочный и как правильно сказал Ostap: до первого решения ВАС.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Noka
                                          Проценты по займу – выплачиваются только за счет чистой прибыли (т.е. после выплаты налогов и сборов) простите, не понял почему это? Посмотрите статьи 265, 269 НК РФ. По моему там говорится про "кредиты, товарные и коммерческие кредиты, займы, банковские вклады, банковские счета или иные заимствования независимо от формы их оформления".

                                          Если в договоре кредита не указан его срок, то кредит считается выданным на 30 дней. это не совсем верно. Такой кредит считается предоставленным сроком до востребования. При этом будет действовать общее правило статьи части 1 статьи 810 ГК РФ:
                                          1. ...
                                          В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.
                                          Если в кредитном договоре не указаны %, то % должны выплачиваться в размере ставки рефинансирования ЦБ (28% годовых) откуда такой вывод? Мне кажется, что в этом случае кредитный договор будет считаться незаключенным. Т.к. условие о процентах является существенным условием кредитного договора. Потом ставка рефинансирования насколько знаю сейчас 13% годовых.

                                          Если в договоре кредита не указана периодичность уплаты % - выплаты ежемесячно. мне кажется это общее правило части 2 статьи 809 ГК, которое касается и займа и кредита.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Да, согласен, похоже, моя категоричность была излишней
                                            Тем не менее мое мнение осталось прежним - первичное предоставление может сделать банк, а дальше в соответствии с главой 24 передать этот долг любой другой организации. Для соответствующего решения ВАС я лично не вижу никаких оснований. В конце концов какой смысл запрещать банкам передавать долги небанковским организациям? Никакого! А если нельзя использовать слово "кредитный", то можно путем новации сделать договор займа, если угодно.
                                            Да и вообще, чего мы голову морочим - будет, не будет... Вам сейчас это делать надо или через 10 лет? Сейчас! На настоящий момент есть соответствующее определение ВАС? Нет! Ну и чего париться?
                                            Кроме того, у меня есть сомнения по вашим разъяснениям (чистая прибыль, ставка ЦБ и т.д.), но это я позже напишу.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Intelligent
                                              Похожее мнение на эту тему

                                              Уступка права требования – это есть одна из возможностей смены лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ).
                                              В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. На основании ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить заемщику кредит, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму. В отношениях по банковскому кредитованию должен быть специальный субъектный состав (то есть в качестве кредитора всегда выступает кредитная организация).
                                              Обязательства заемщика по возврату денежных средств, полученных на основании договора о кредите, принципиально не отличаются от любых других денежных обязательств, например возникших из займа. Личность кредитора для займодавца (независимо от того, получил ли он средства по договору займа или кредита), как в большинстве денежных обязательств, не имеет значения.
                                              Требования к субъектному составу имеют значение в момент заключения кредитного договора. Основным отличием кредитного договора от договора займа является наличие у кредитора в кредитном договоре обязанности предоставить денежные средства. Принятие на себя специфических финансовых рисков, связанных с обещанием предоставить денежные средства, - прерогатива специальных субъектов (банков или иных кредитных организаций).
                                              Наличие специальной правосубъектности имеет значение лишь при заключении кредитного договора для исполнения обязательства по выдаче кредита заемщику банком. После выполнения банком своих обязательств по выдаче кредита правовой режим переданных заемщику сумм определяется правилами о займе, которые не запрещают займодавцу распоряжаться правом требования к заемщику по своему усмотрению. Для совершения таких сделок специального разрешения не требуется.

                                              Путем уступки права требования осуществляется перемена лиц в обязательстве, а не сторон в кредитном договоре, в связи с чем для осуществления и реализации права требования исполнения встречного денежного обязательства (долга), вытекающего из указанного договора, наличия у лица, к которому переходят права по цессии, специальной правосубъектности не требуется.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Intelligent fosfoniy
                                                Рекомендую ознакомиться с постановлением ФАС СЗО от 18.04.2003г. по делу № А56-24560/02:
                                                Вместе с тем кассационная инстанция находит договоры цессии от 15.12.97 и от 16.05.2002 не соответствующими требованиям закона.
                                                Согласно статье 5 Федерального закона "О банках и банковской деятельности в РСФСР" только банку принадлежит исключительное право осуществлять в совокупности привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени на условиях возвратности, платности, срочности. Исключительность этого совокупного права не допускает передачу банком прав по кредитному договору другому лицу. Поскольку банк или иное кредитное учреждение действует на основании лицензии, выдаваемой Центральным банком Российской Федерации, а кредитные отношения относятся к числу банковских операций, сделка по передаче банком своих прав по кредитному договору другой организации, не имеющей соответствующей лицензии, является ничтожной.
                                                В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
                                                В материалах дела отсутствуют доказательства того, что компания "National Services and Centiru S.A." и Компания являются банками или иными кредитными учреждениями, имеющими соответствующую лицензию. Поэтому договор цессии от 15.12.97 в данном случае противоречит требованиям статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, указанный договор, а равно и договор цессии от 16.05.2002 являются ничтожными сделками, не влекущими юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения. При таких обстоятельствах суд пришел к неправомерному выводу о соответствии указанных сделок действующему законодательству...
                                                Хотя говорят там судьи погорячились. В "Юр. вопросах" вывешивались и противоположные решения. И дискуссия соответствующая долго шла.
                                                Я на самом деле тоже считаю, что уступка некредитной организации возможна (только обосновываю это немного по своему). Просто не стоит забывать и противоположную точку зрения. Иногда для Банка бывает выгодно занять именно ее.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Ostap
                                                  Тогда однозначно нафик летят все договора поручительств... Думаю, судьи реально погорячились.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Intelligent
                                                    Тогда однозначно нафик летят все договора поручительств... поясните пожалуйста мысль..

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Ostap
                                                      После исполнения поручителем обязательств заемщика к нему переходят права кредитора по кредитному договору, но [i]передача банком своих прав по кредитному договору другой организации, не имеющей соответствующей лицензии, является ничтожной[/i]. Я так понимаю, ничего не будет зависеть от того, продал банк свой актив или же права перешли по договору поручительства - нельзя и все тут...

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Ostap, большой респект за выдержку из ФАС, вот так вот блин, я так уже недели три мучаюсь, не могу прийти к конечному итогу
                                                        Ну так что, получается реально только договор поручительства и можно заключить.
                                                        простите, не понял почему это? - это я так сгоряча писал

                                                        Я так понимаю, ничего не будет зависеть от того, продал банк свой актив или же права перешли по договору поручительства - нельзя и все тут...

                                                        Да нет, я думаю разные вещи, здесь не происходит перемены лиц, а возникает другое обязательство из договора поручительства.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Intelligent
                                                          После исполнения поручителем обязательств заемщика к нему переходят права кредитора по кредитному договору с поручительством ситуация вообще интересная.

                                                          Согласно т.з. некоторых ученых там имеет место законодательно зафиксированное исключение из правила о недопустимости перехода права помимо перемены лица в обязательстве.
                                                          Так, если поручительством обеспечено обязательство Покупателя по оплате товара, поставляемого Поставщиком на условиях предварительной оплаты, то, исполнив свои обязательства по договору поручительства, Поручитель не станет на место Поставщика в соответствующем договоре. К нему (Поручителю) перейдет только тот объем правомочий Поставщика, который связан с получением оплаты товара.

                                                          Также рекомендую Вам почитать книгу Белова В.А. Поручительство. Опыт теоретической конструкции и обобщения арбитражной практики. – М.: ЮрИнфоР, 1998. В ней тоже на эту тему автором интересная т.з. выражена (о соотношении гражданско-правового обычая и правовой нормы) . У меня просто под рукой этой книжке нет, если хотите позже процитирую.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Noka
                                                            Статья 365. Права поручителя, исполнившего обязательство
                                                            1. К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору...

                                                            Ostap
                                                            Дружище, спасибо за совет, но отдельную книжку (!!!) по поручительству я точно не осилю..

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X