23 октября, вторник 23:26
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Залог имущественных прав

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Залог имущественных прав

    клиент предложил залог прав на стрящийся объект в виде обеспечения кредита, а я не знаю как к нему подступиться Может кто поделится информацияей, что это такое и с чем едят?

  • #2
    silem_m
    клиент предложил залог прав на стрящийся объект в виде обеспечения кредита,
    что это такое и с чем едят?
    Сначала, жуют потом выплевывают.
    Ни каких гарантий, если строительство встало, пиши пропало, короче единственный способ финансировани в этом случае вхождение банка в инвестиционный проект. т.е. в общем и кредитование вовсе...

    Комментарий


    • #3
      В принципе, я выделил два риска: срыв сроков строительства, в т.ч. полная остановка, и невозможность продавть все это дело в будущем. Первый риск можно попытаться застраховать (возьмется ли только кто-нибудь), а второй - учитывать залог по цене = рынок - 30-50%.
      Я слышал, что в Московской области такая схема практикуется. Может быть, это касается надежных заемщиков?

      Комментарий


      • #4
        silem_m Надо проверять всю цепочку собствеников. Часто в строительстве имеется много-много подрядчиков и субподрядчикв, они меняются, так что концы иногда сложно найти. Я бы рекомендовала сразу отказаться от такого залога. У меня был вариант в другом банке, так там даже Служба безопасности не могла концов найти при предварительной проверке (хотели заложить права на квартиру в строящемся доме). Кроме того много мошенничеств с арендой участков под строительство. И еще один подводный камень - строят с нарушением всех возможных технологий ("ДонСтрой" этим особо отличается) - госкомиссия дом может просто не принять, а как известно нет акта госприемки - нет права собственности.

        Комментарий


        • #5
          Уважаемый SpVic , вот так вы бы выплюнули доходы банка от кредитов на сумму 39 мил.$ (получены и погашены) по данной схеме, сейчас работаем с кредитами на сумму более 8 мил.$.
          Это вопрос готовности банка и реальной возможности оценить заемщика и предлагаемый объект. Кроме прочего, в Москве давно разработана и действует схема кредитования под такой залог в Альфе, ПСБ и др. (хотя она и полностью делает беззащитным Заемщика) А единственный нормально работающий с правами банк, как ни странно, Сбер. Честь ему и хвала! :-)))
          Kobra Подрядчики в схеме вообщем не причем. Надо анализировать источники прав собственности. А про проверки Заемщика, так это и при других видах кредитов и залогов доложно выполняться.
          silem_m все правильно, как и при прочих залогах, залоговая стоимость пнинимается с понижающим коэф. (ниже 0,7 не разумно предлагать Заемщикам)
          Если коротко и доходчиво - пока объект строится квартир нет, есть права требования. Если это не продукт и ничего не стоит, то как же тогда вся Москва ( и не только)продается? Если Вы сами (лично для себя) захотите купить квартиру в новостройке для сдачи дома, вы что купите? Разве квартиру? Вот то-то и оно.
          А так, не готовы (читай - не умеете) - не связывайтесь, теряйте клиентов и доходы!

          Комментарий


          • #6
            Bob147
            Я живу и работаю в регионе. Причем работал в Альфе, для нас региональщиков фиг с маслом.

            Комментарий


            • #7
              SpVic
              Возможно, но есть и обратный опыт.
              Опыт кредитования наших региональных проектов в регионах(правда с большой поддержкой из центрального офиса, приходилось говорить буквально следующее: мы получили кредит на этих условиях в Москве в вашем банке, давайте организуем это в вашем банке в регионе, принесем вам схему).
              Даже почти запустили кредит по схеме залога прав с Менатепом (для нас не основной банк, познакомились на месте), но тут у них пошли проблемы.
              Правда резюме для вас не утешительное:теперь кредитуем региональные проекты в Москве, в головн. конторе банка, это получается дешевле ("региональщики" имеют ограничения по принятию решений о ставках и пр.)

              Комментарий


              • #8
                То тут, то там проблемы с разрешениями и экспертизами. Вчера Минприроды по поводу экологических экспертиз разразился, приведя в качестве негативного примера "Алые паруса", "Воробьевы горы" и "Москва-сити". Какие тут имущественные права?! Я уж не говорю о том, что 70-80% торгови недвижимостью - инсайдерство и безденежные схемы с уходом от НДС .

                Комментарий


                • #9
                  Алые паруса сданы гос.ком. давно и на них оформлены права собственности у людей. Москва-сити активно строится и реализуется, Воробьевы горы насколько я знаю вышли или скоро выдут на гос. ком., а минприроды в ней вроде как не участвует, а просто себя так бездарно пиарит:-)). Объясние мне механизм реализации жилья физ. лицам через безденежную форму с уходом от НДС (не встречал что-то), может и мне в работе пригодится. и ни как не могу придумать применения термина "инсайдерство" к торговле недвижимостью в качестве схемы:-)))
                  Проблемы и вопросы есть, но это не значит что они не разрешимые и этот залог вообще не предмет для рассмотрения и разговора.

                  Комментарий


                  • #10
                    Большинство недвижимости, в том числе и коммерческой, сейчас продаётся чуть ли не на стадии закладки фундамента. И это нормальная практика, когда изначально оформляются имущественные права по договору инвестирования заёмщика с застройщиком, а после сдачи объекта в эксплуатацию - непосредственно залог ипотеки.
                    На начальном этапе Банк оценивает и принимает на себя не только риски заёмщика. но и риски застройщика. Поэтому делается анализ его (застройщика) финансового состояния и опыта реализации подобных строительных проектов.

                    Комментарий


                    • #11
                      Можно дополнительно добирать к залогу имущественных прав залог прочей недвижимости инвестора или застройщика - .

                      Вообще-то стоит почитать архив - там много чего есть...

                      Bob147

                      Это вопрос готовности банка и реальной возможности оценить заемщика и предлагаемый объект. Кроме прочего, в Москве давно разработана и действует схема кредитования под такой залог в Альфе, ПСБ и др. (хотя она и полностью делает беззащитным Заемщика) А единственный нормально работающий с правами банк, как ни странно, Сбер. Честь ему и хвала! :-)))
                      На самом деле, рынок по объему финансирования системно держит только Сбер, остальные банки таких объемов себе позволить не могут. Проектов с участием кредита банка под залог имущ. прав - до 75% от всей застройки Москвы. Остальные 25%- косвенное кредитование через оборотку под те же имущ.права. Так что привыкайте господа застройщики в проектному финансированию и радуйтесь.

                      Комментарий


                      • #12
                        Пиарит-то, пиарит, но не забывайте ЮКОС (не к ночи будет помянут)! К тому же мы обсуждае риски, а это вероятностная категория.
                        Про инсайдерство - налоговики запросто могут наехать на застройщика, уличив его в продаже по "нерыночным" ценам своим дочерним или связанным риэлторам - эту цепочку, согласитесь построить несложно.
                        Про безденежные схемы - сгущаются тучи над договорами переуступки прав. Дураку ясно - это схема ухода от НДС, и копнуть на пару лет назад любого подозрительного строителя, указав на ложное предпринимательство и т.д.

                        Комментарий


                        • #13
                          Здравствуйте!
                          Мне необходимы средства для патентования изобретения в США
                          Российский патент уже есть.
                          Как получить средства под залог российского патента?

                          Комментарий


                          • #14
                            В качестве обеспечения еще возможно передать доли в ООО или акции предприятия, 10-15% другого обеспечения (недвижимость, ценные бумаги) не связанного с проектом, возможны поручительства крупных организаций. Естественно безакцепт по счетам Заемщика. В качестве дополнительных гарантий банка можно предусмотреть контроль подготовки договора ген.подряда и отражение там обязанности предоставлять подрядчиком банковские гарантии против оплачиваемых авансов. Контроль страхования строительно-монтажных рисков (отработать, кто будет выгодоприобретателем)- это защита от проблем с качеством строительства. И др.

                            Комментарий


                            • #15
                              Господа,
                              в настоящее время широко распространена практика по заключению т.н. инвестиционных контрактов в сфере жилищного строительства. Впоследствии, объект строительства часто становится предметом залога имущественного права (но не ипотеки). Нередко заключаются предварительные договоры купли-продажи, которые не являются предварительными в смысле ГК! Здесь как мы убеждаемся возникают тружности с залогом и др.

                              Как думаете, представляется ли возможным в таком случае заключить сделку уступки права требования по Предварительному договору к-п недвижимого имущества? Но под отлагательным условием, т.е. чтобы уступка права на заключение основного договора к-п была возможной лишь в случае неисполнения 3-го (неважно к-го) обязательства....

                              Комментарий


                              • #16
                                Уважаемое сообщество!
                                Столкнулась с такой ситуацией: как частное лицо заключила договор с фирмой X на инвестирование объекта строительства (по сути покупка квартиры на стадии строительства). На форуме соинвесторов один из товарищей утверждает, что объект строительства (дом) заложен банку. Возникает вопрос: как в случае невозврата кредита будет делиться предмет залога, если кроме банка есть еще куча физических лиц с правом требования на недостроенные квартиры. Поясните, пожалуйста!!

                                Комментарий


                                • #17
                                  silvercoin
                                  Сам с этим не сталкивался, точно не знаю. Но, думаю, недостроенный дом банку не заложен. Заложить недострой можно, но толку от этого немного. Заложить можно и права требования. Теоретически это можно сделать дважды (как и продать уже готовые квартиры). Так что риск у вас есть, конечно. А делиться будет просто - кто первый встал, того и тапочки...

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    silvercoin
                                    1.право требования на объект инвестирование переходит клиенту после полной оплаты договора, до этого оно пренадлежит компании Х.
                                    2.заключая с вами договор компания должна поставить вас в известность об обременении на право ввиде залога банку. подписав договор, вы соглашаетесь с этим обременением.
                                    3. в договоре должен быть предусмотрен порядок снятия обременения.
                                    4. в худшем случае: вы все оплатили. компания кредит не погасила. залог не снят. наступает следующие последствия: банк обращает взыскание на предмет залога. продает его с аукциона, гасит себе кредит и прочую задолженность, а у вас возникают финансовые претензии к компании о не выполнении ею условий заключенного договора.
                                    вот. вроде так теоритически должно быть.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Bob147
                                      Спасибо за ответ. А как быть, если в договоре (который полностью оплачен) про обременение нет ни слова. И еще, есть ли какая-нибудь разница, что было первым - моя покупка или залог недостроенного дома банку? Каким образом банк знает, что то, что он берет в залог в виде недостроенного дома уже не продано частным лицам или другим компаниям, ведь, если я не ошибаюсь, договора такого рода (я имею ввиду соинвестирования) не регистрируются. (Кстати, если все-таки регистрируются, то дайте, пожалуйста, ссылку на документ).
                                      Оч. больной вопрос

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        silvercoin

                                        в тексте договоров (залога. уступки права и пр.) обычно должна присутствовать фраза типа: закладываемое/уступаемое/объект на который привлекаются инвестиции не уступлен, не заложен, не обременен иными обязательствами или что-то подобное.
                                        но! возможен следующий вариант - вы заключили договор, полностью не оплатили и до момента полной оплаты компания передала право в залог банку (т.к. право пока (до полной оплаты)пренадлежит им (если это оговорено в договоре, может быть что право переходит в момент заключения договора, но это было бы полной глупостью со стороны компании)по идее компания должна вас известить об этом и поставить в известность банк о заключенном договоре.
                                        а чем вопрос болеет? залог прав банку - обычная процедура. почти все дома строятся с привлечением кредитов. самая правильная форма - проектное финансирование - кредит под залог прав. мы сами так делаем. в договорах предусматриваем срок вывода после полной оплаты договора. спокойно выводим из залога и проблем не возникает. ктати. нормальным правилом для условий кредитного договора является обязательство отправлять в погашение кредита выручку (часть выручки) от продажи заложенной квартиры с выводом ее из залога.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Bob147
                                          право требования на объект инвестирование переходит клиенту ИМХО никакого права требования на объект инвестирования к клиенту не переходит. Вы как-то очень странно природу рассматриваемых правоотношений трактуете. ИМХО.

                                          silvercoin
                                          есть еще куча физических лиц с правом требования на недостроенные квартиры до момента окончания строительства эта куча физических лиц имеет лишь право требовать возврата внесенных денежных сумм. Хотя и тут нужно договор смотреть. По моему опыту там много интересного не в пользу клиента бывает написано.

                                          что было первым - моя покупка или залог недостроенного дома банку? здесь вопрос интересный. Нужно смотреть как отношения с Банком оформлены. Если у Банка в залоге находиться земельный участок, на котором идет строительство, в соответствующем договоре ипотеке может быть предусмотрено, что на все возводимые на этом участке здания распространяется право залога (часть 1 статьи 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            уважаемые кредитчики
                                            По моему опыту там много интересного не в пользу клиента бывает написано.
                                            нет ли у кого Договора долевого инвестирования строительства, надо очень??
                                            Хорошо бы первой ипотечной компании

                                            Комментарий

                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                            Свернуть

                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                            Обработка...
                                            X